1、 電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度編制日期2018.08.14審核日期2018.08.14批準(zhǔn)日期2018.08.141.目的確保電梯技術(shù)性能處于安全、良好狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行。2.適用圍適用于物業(yè)服務(wù)中心對電梯設(shè)備維護(hù)的管理。3.職責(zé)3.1服務(wù)供方提供的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃由物業(yè)服務(wù)經(jīng)理中心會(huì)同工程維修部主管對方案進(jìn)行審核，物業(yè)服務(wù)中心不定期檢查電梯保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，對電梯突發(fā)故障、大修及重要維修工作進(jìn)行監(jiān)督和提供指導(dǎo)。3.2工程維修部主管負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的管理工作，監(jiān)督外委單位制定維修保養(yǎng)方案。3.3工程維修部負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常巡視、應(yīng)急救人及監(jiān)督檢查維保單位進(jìn)行檢修、故障排除、年檢工作。4.方法和過程

2、控制4.1維修管理制度4.1.1各項(xiàng)目應(yīng)配備電梯安全管理人員，持證上崗，監(jiān)督電梯維保單位嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，抽查并做好記錄。4.1.2維保單位應(yīng)有資質(zhì)，監(jiān)督維保單位應(yīng)有兩人同時(shí)對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全，每月檢修至少兩次并有記錄。4.1.3維保單位每次到現(xiàn)場工作時(shí)，應(yīng)對每部電梯進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4.1.4對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時(shí)配合處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。4.1.5監(jiān)督電梯維保單位做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢。4.1.6協(xié)助做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞

3、時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。4.1.7電梯機(jī)房、井道、底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)及時(shí)配合切斷電梯電源，并手動(dòng)將電梯升到最高層。4.1.8當(dāng)電梯年檢期臨近時(shí)，協(xié)助電梯維保單位對電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報(bào)告，督促維保單位整改不合格項(xiàng)目。4.1.9電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。4.1.10保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。4.1.11電梯機(jī)房門應(yīng)上鎖，門外有警告標(biāo)識(shí)，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施。4.2安全操作要求4.2.1電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的專業(yè)培訓(xùn)并取得上崗證后方可上崗工作。4.2.2開啟廳門進(jìn)入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。4.2.3嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行中開啟廳門。4.2.4電梯因故停

4、用時(shí)，必須將轎照明、風(fēng)扇開關(guān)斷開，必要時(shí)關(guān)斷電梯主電源。4.2.5嚴(yán)禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運(yùn)行。4.2.6手動(dòng)盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時(shí)注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處。4.2.7維修時(shí)，如機(jī)房無人必須鎖上機(jī)房門。4.2.8監(jiān)督電梯維修人員進(jìn)入轎頂、底坑作業(yè)時(shí)，必須切斷急停開關(guān)，同時(shí)穿戴好防護(hù)用品，注意轎廂、配重的移動(dòng)，以免掛傷。4.2.9監(jiān)督檢修時(shí)的短接跨線，完工后必須拆除。4.2.10監(jiān)督更換保險(xiǎn)管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險(xiǎn)管（絲）。4.2.11電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙必須由電梯專業(yè)維修人員保管和使用。4.2.12物業(yè)公司應(yīng)制

5、定相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等。4.3維修工作制度4.3.1電梯維保人員上崗前做到不酗酒、不熬夜，上崗時(shí)保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。4.3.2監(jiān)督電梯維保人員維修時(shí)須嚴(yán)格遵守本手冊電梯安全操作要求及電梯維修有關(guān)規(guī)定，并在電梯基站廳門前設(shè)置“電梯維修，請勿靠近”等告示牌。4.3.3監(jiān)督維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴(yán)禁合閘”警示牌。4.3.4監(jiān)督電梯維修人員嚴(yán)禁電梯正常運(yùn)行時(shí)將安全回路和保護(hù)回路元件如安全窗開關(guān)、安全鉗開關(guān)等用機(jī)械或電氣方法短接。維修情況下進(jìn)行短接，檢修后必須立即恢復(fù)。4.3.5監(jiān)督電梯維修人員在轎頂作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動(dòng)開關(guān)及

6、轎頂檢修急停開關(guān)。在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開限速器安全開關(guān)及底坑檢修急停開關(guān)。檢修后各類開關(guān)要及時(shí)復(fù)位。4.3.6監(jiān)督電梯維修人員井道中作業(yè)時(shí)，必須戴安全帽。嚴(yán)禁作業(yè)時(shí)一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點(diǎn)上作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯(cuò)時(shí)的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞。4.3.7監(jiān)督電梯維修人員檢修作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁從井道外探身到轎廂或轎廂頂作業(yè)。4.3.8監(jiān)督電梯維修人員檢修時(shí)所用照明必須是36V安全電壓。4.3.9監(jiān)督電梯維修人員維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。4.3.10監(jiān)督電梯維修人員維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運(yùn)行狀態(tài)），并清理

7、干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運(yùn)行兩次，正常后才能投入使用。4.3.11監(jiān)督電梯維修人員維修中無關(guān)人員嚴(yán)禁入。4.3.12監(jiān)督電梯維修人員維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。4.4運(yùn)行使用制度4.4.1轎廂嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運(yùn)行的舉動(dòng)。嚴(yán)禁和杜絕一切發(fā)生在電梯的不良和不法行為。4.4.2電梯嚴(yán)禁運(yùn)載易燃易爆的危險(xiǎn)物品及國家規(guī)定禁運(yùn)的任何物品。4.4.3電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)、照明良好， 從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)和異常聲響。4.4.4電梯運(yùn)行貨物時(shí)，應(yīng)注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運(yùn)行平穩(wěn)。避

8、免貨物損壞轎廂壁。4.4.5電梯正常運(yùn)行時(shí)，嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運(yùn)行開關(guān)使用。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運(yùn)行狀態(tài)。4.4.6電梯在不使用時(shí)，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂的控制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門。4.4.7電梯鑰匙必須由維修部電梯專人負(fù)責(zé)管理使用，任何個(gè)人不得私自加配和使用。4.4.8運(yùn)輸大量物品時(shí)，須由專人進(jìn)行手動(dòng)操作（此項(xiàng)工作提前通知設(shè)備主管部門）。4.4.9嚴(yán)格控制室溫度，夏季機(jī)房溫度超過36度開啟降溫設(shè)備，保證電梯正常運(yùn)行，工程維修部應(yīng)設(shè)立專人管理降溫設(shè)備和嚴(yán)格控制開啟時(shí)間（可根據(jù)氣溫變化進(jìn)行調(diào)整）。4.5操作注意事項(xiàng)4.5.1全自動(dòng)運(yùn)行4.5.1.1進(jìn)入停放在基站的電梯，打開轎廂

9、的操作箱。打開轎照明開關(guān)，將風(fēng)扇開關(guān)打開，使風(fēng)扇正常運(yùn)行。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于自動(dòng)狀態(tài)。4.5.1.2將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“自動(dòng)”狀態(tài)。并關(guān)閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動(dòng)關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運(yùn)行。4.5.2手動(dòng)運(yùn)行4.5.2.1將操作箱自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“手動(dòng)”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)。4.5.2.2按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動(dòng)后松手，電梯進(jìn)入手動(dòng)狀態(tài)運(yùn)行。4.5.3安全運(yùn)行程序4.5.3.1監(jiān)控中心值守人員24小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。4.5.3.2電梯維修人員每周進(jìn)行一次檢查

10、保養(yǎng)，并作好記錄，督促電梯維保公司按照合同要求進(jìn)行相關(guān)的工作。4.5.3.3任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。4.5.4電梯機(jī)房的管理4.5.4.1電梯機(jī)房所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作。4.5.4.2非工作人員進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后，由電梯維修人員陪同，方可進(jìn)入,并做好外來人員登記。4.5.4.3電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆。4.5.4.4保持良好的照明和通風(fēng)，保持機(jī)房溫度適宜，溫度保持在5至38攝氏度之間，保持門窗開啟靈活無破損。4.5.4.5保持機(jī)房整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。4.5.4.6定期對電梯機(jī)房地面進(jìn)行維護(hù)，防止地面起砂和地面灰塵對設(shè)備的影響，造

11、成設(shè)備正常運(yùn)行。4.5.4.7盤車、救人設(shè)施設(shè)備應(yīng)安放在機(jī)房明顯位置，盤車、救人規(guī)章制度粘貼在明顯位置；鋼絲繩有明顯平層標(biāo)識(shí)；粘貼平層標(biāo)識(shí)對照表。4.5.5運(yùn)行異常4.5.5.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)監(jiān)控中心值守打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無消防功能的電梯。4.5.5.2當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。4.5.5.3電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。4.6維護(hù)保養(yǎng)4.6.1維修保養(yǎng)工作過程中，嚴(yán)格遵守電梯安全操作程序。4.6.2電梯設(shè)備責(zé)任人按電梯維保檢查記錄電梯巡查記錄進(jìn)行巡檢

12、、監(jiān)督、檢查。4.6.3電梯維保公司按電梯維保合同對電梯作半月、月、季、年保養(yǎng)，按電梯維修保養(yǎng)工作程序規(guī)定記錄。4.6.4日常巡檢4.6.4.1日常巡視項(xiàng)目每天檢查控制柜和電機(jī)溫度是否過高，空調(diào)器的制冷狀況，電梯運(yùn)行聲音是否正常；電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在538度之間，月平均氣溫不高于25度；承重梁和吊鉤應(yīng)標(biāo)明最大允許負(fù)荷；無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位。4.6.4.2每天巡視客梯、貨梯的運(yùn)行情況，如有異常需立刻停止使用并及時(shí)處理或通知服務(wù)供方處理，做好對服務(wù)供方維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄。4.6.5周檢4.6.5.1電梯設(shè)備維保責(zé)任人或服務(wù)供方應(yīng)每周一次對電梯的主要

13、機(jī)構(gòu)和設(shè)備檢查其動(dòng)作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行必要的修正和潤滑。4.6.5.2轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動(dòng)作，要求動(dòng)作可靠，操作輕便。4.6.5.3轎廂照明應(yīng)良好，光亮足夠、信號(指示器、方向箭頭)準(zhǔn)確。4.6.5.4合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7MM以；4.6.5.5轎廂門檢查門的開關(guān)動(dòng)作，要求開關(guān)門靈活，聲音正常，自動(dòng)門檢查門的重開線路(按鈕、安全觸板、光電管等)，安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，電梯故障時(shí)在轎箱能用手將門撥開。4.6.5.6廳門檢查門鎖是否靈活，接點(diǎn)之間是否正常，在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)更換。4.6.5.7檢查門導(dǎo)軌中有無污物。4.6.5.8檢查制動(dòng)閘的情況，制動(dòng)盤與制動(dòng)瓦之間的間隙是

14、否正常及有否磨損，必要時(shí)調(diào)整或更換制動(dòng)瓦。4.6.5.9曳引機(jī)和電動(dòng)機(jī) 檢查油位是否在油位線上，必要時(shí)添加潤滑油。4.6.5.10檢查驅(qū)動(dòng)電動(dòng)機(jī)有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象，軸承溫升不超過80攝氏度。4.6.5.11導(dǎo)向輪、選層器 檢查其潤滑、運(yùn)行情況。4.6.5.12檢查開門機(jī)是否靈活，電磁力是否足夠。4.6.5.13緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。4.6.5.14電梯轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。4.6.5.15門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好。4.6.6季度檢查4.6.6.1機(jī)房4.6.6.2維保人員應(yīng)對其一般重要機(jī)械和電氣裝備進(jìn)行蝸輪蝸桿減速箱

15、及電動(dòng)機(jī)軸承端潤滑檢查是否正常；傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油，潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂，保持靈敏可靠。4.6.6.3制動(dòng)器動(dòng)作是否正常、制動(dòng)瓦與制動(dòng)盤之間的間隙是否正常。4.6.6.4曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移；4.6.6.5限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠、緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)可靠；供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄。4.6.6.6繼電器、接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象；檢查控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。4.6.6.7轎廂頂和井道4.6.6.8檢查門的操作、調(diào)節(jié)和清潔門驅(qū)動(dòng)裝置

16、的部件，如電動(dòng)機(jī)皮帶輪的皮帶、電動(dòng)機(jī)、速度控制開關(guān)、門懸掛滾輪、安全開關(guān)和彈簧等。4.6.6.9清潔轎門、廳門門坎和上坎(門導(dǎo)軌)。4.6.6.10檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情況。4.6.6.11調(diào)節(jié)和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸桿、開關(guān)門鉸鏈、門滑輪停止塊、門與門坎之間的間隙等。4.6.6.12檢查并清潔全部廳門門鎖和開關(guān)觸點(diǎn)，以及井道的接線瑞子。4.6.6.13檢查對重裝置和轎廂聯(lián)接件(補(bǔ)償鏈)。4.6.6.14滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米，間隙均勻。4.6.6.15鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布，在一個(gè)擰距最大斷絲數(shù)不允許超過總數(shù)10%，不允許鋼絲繩表面有

17、較大的磨損或銹蝕，磨損鋼絲繩的剩余直徑不得小于原直徑的90%。4.6.6.16轎廂部4.6.6.17檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。4.6.6.18檢查轎廂門的開關(guān)動(dòng)作情況(按鈕、安全觸板、光電管、關(guān)門限制器等)，電梯故障時(shí)能在轎廂將門撥開。4.6.6.19檢查緊急照明裝置。4.6.6.20檢查并調(diào)節(jié)電梯起動(dòng)、運(yùn)行、減速和停止是否舒適良好。4.6.6.21檢查平層準(zhǔn)確度；4.6.6.22層站檢查停靠層廳門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。4.6.6.23保持減速器潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標(biāo)規(guī)定圍。4.6.7年檢電梯在運(yùn)行一年之后，維保單位須負(fù)責(zé)由技術(shù)監(jiān)督局對電梯的年度技

18、術(shù)檢驗(yàn)工作，物業(yè)服務(wù)中心、工程維修主管應(yīng)予配合，按要求檢查電梯的機(jī)械、電氣、安全設(shè)備的情況和主要零部件的磨損程度，磨損量超過允許值或損壞的部件須更換。4.7電梯困人故障的救援步驟 4.7.1當(dāng)電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識(shí)的人員應(yīng)在30分鐘到達(dá)現(xiàn)場救援處理；發(fā)生困人事故時(shí)，必須先救人，然后進(jìn)行維修。救人時(shí)先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以穩(wěn)定其情緒。同時(shí)盡快聯(lián)系電梯維保公司。4.7.2切斷電梯機(jī)房總電源，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌。4.7.3檢查電梯機(jī)房情況是否一切正常。4.7.4機(jī)房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標(biāo)記，確定停放的位置。4.7.5如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米：4.7.5.1用