1、（2011屆）專科畢業論文房地產開發企業借款費用的處理學 院 （部）： 財 經 學 院 專 業： 會 計 學 生 姓 名： 盧 玉 花 班 級： 會計0821 學號 24 指導教師姓名： 冉溶 職稱 講師 職稱 最終評定成績： 2011 年 5 月 摘要 “水可載舟亦可覆舟”，房價的非理性上漲已經影響大普通老百姓的生活了，這是一場戰爭，贏得民心的戰爭。中國的房地產是國民經濟的支柱產業，現在地方站政府以GDP的增長來作為官員的政績考核標準之一，房地產的繁榮肯定換來好的政績。地方政府對土地財政的依賴沒有其他的方式來取代。人們為了購得一處房產，徹底淪落為房奴，這也是電視劇房子，蝸居等能夠迅速搶占中國

2、電影電視市場的主要原因。抑制房地產過熱發展，控房地產市場，對于完善市場經濟、保障民生，都有很大意義。本文結合相關企業會計準則，重點討論了借款費用的房地產開發企業借款費用的確定、借款費用的處理以及企業進行會計處理的注意事項，并結合實際提出了改進方法。我國房地產開發企業起步較晚，相關制度和法規還不健全，因此房發企業在借款費用的處理中還存在著很大的問題。關鍵詞：房地產開發企業；借款費用；資本化 ABSTRACT“The water that Bears the Boat is the same that swallows”, House prices have increased the irrat

3、ional affect large ordinary life, it was a war, win the hearts of the war. China's real estate is a pillar industry of the national economy, now standing with GDP growth of government to the examinational standards as officials, real estate boom sure one for good achievements. Local governments

4、to financial dependence on land no other way to replace. People in order to purchase a homes, thoroughly descends to a family, this is also teleplay "house", "the humble abode" can quickly and controlling China's main reasons of film and television market. Restrain the develo

5、pment of real estate, accused of overheating property market, to improve market economy, safeguard the livelihood of the people, are great significance. This article unifies the related enterprise accounting standard, discussed emphatically the borrowing costs of real estate development enterprise b

6、orrowing costs sure, borrowing costs for the processing and enterprise accounting precautions, and combining with actual the improved method are put forward. China's real estate development enterprise startting evening, relevant systems and regulations is not perfect, so room hair enterprise in

7、the processing of borrowing costs still exist great problems.Keywords：Real estate development enterprise; The borrowing costs; capitalization目錄一 借款費用的涵義1二 房地產開發企業借款費用處理方法 1（一）房地產開發企業資本化確定的條件 21借款費用資本化的條件22房地產開發項目借款費用資本化的停止時間2 （二）房地產開發企業借款費用處理的主要依據 2(三)房地產開發企業借款費用的稅務處理2(四)房地產開發企業借款費用的會計處理方法2(五)房地產開發企

8、業進行會計處理的注意事項2(七)總結2參考文獻1致謝1一 借款費用的涵義借款費用是指企業因借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生的匯兌差額。借款費用所包括的內容：（1）因借款而發生的利息，即企業向銀行或其他金融機構等借入資金發生的利息、發行債券發生的利息，以及為購建固定資產承擔的帶息債務發生的利息。其中，企業為購建固定資產發生的帶息債務，是指企業在購建固定資產過程中購買工程用物資等是以帶息的方式進行結算的。如應付票據的方式購買工程物資、該商業承兌匯票是附息商業承兌匯票。（2）因借款而發生的折價或溢價的攤銷，指企業因發行債券而發生的折價或溢價的攤銷。從本質上講，折價或

9、溢價的攤銷實質上是對每期借款利息的調整，所以屬于借款費用的組成部分。從折價或溢價的攤銷來看，企業可以采用實際利率法，也可以采用直線法。（3）因借款而發生的輔助費用，指企業在借款過程中發生的費用，例如手續費、傭金、印刷費、承諾費等。由于企業因借款而發生的輔助費用是企業因安排借款而發生的，所以屬于企業為借入資金而付出的一部分代價，屬于借款費用的組成部分。（4）因外幣借款而發生的匯兌差額，是指由于匯率變動而對企業外幣借款本金及其利息產生的折合記賬本位幣的差額。由于企業因外幣借款而產生的匯兌差額是與外幣借款直接相關的，是企業為借入外幣借款而發生的一部分代價，所以屬于借款費用的組成部分。二、房地產開發企

10、業借款費用會計處理方法（一）房地產開發企業借款費用資本化確定的條件1 借款費用資本化的條件根據企業會計準則借款費用的規定, 同時具備以下三個條件時,因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額應當開始資本化。<1>資產支出已經發生。<2>借款費用已經發生。<3> 為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始。2 房地產開發項目借款費用資本化的停止時間由于房地產項目的銷售方式不同，以開始銷售作為資本化停止的時點會導致銷售方式不同的房地產項目在會計處理上的不一致，有違實質重于形式原則和一致性原則。如果以銷售開始作為資本化結束的時間，將使預售的房地產項

11、目的資本化期間大大短于現房銷售的房地產項目，使預售房地產項目承擔的借款費用更多地被費用化處理，從而降低不同企業經營業績和財務狀況的可比性。因此，對于房地產項目借款費用資本化的停止時間，應以企業會計準則借款費用規定的“達到預定可使用狀態時”為依據。（二）房也產開發企業借款費用處理的主要依據1 股份有限公司會計制度附件三：房地產開發業務會計處理規定指出，公司為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品銷售之前，計入開發成本或開發產品成本。依據此規定，應將開發的房地產商品在銷售之前發生的借款費用予以資本化，將在銷售之后發生的借款費用予以費用化。上述兩項規定對借款費用的處理存在明顯的不同

12、。2 2006年新頒布的企業會計準則第17 號借款費用（以下簡稱“新準則”）對此作了明確的規定：符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。房地產開發企業從事房地產的開發和銷售業務，房地產產品在開發過程中屬于企業的在產品，應作為存貨管理，新準則將存貨歸入其中，更加明確了房地產開發企業借款費用的會計處理。依據此項規定，應將房地產商品達到預定可銷售狀態之前發生的借款費用，計入開發成本或開發產品成本。新準則規定：在資本化期間內“為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費

13、用減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定”，“為購建或者生產符合資本化條件的資產占用了一般借款的，企業應當根據累計資產超出專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。資本化率應當根據一般借款加權平均利率計算確定”。即新準則規定將資本化期間內的專門借款的利息費用在扣減相關利息收入或收益后全部予以資本化；新準則規定建造符合資本化條件的資產占用一般借款的，其相關的利息費用也可以予以資本化，計算方法與舊準則中的資本化金額的計算方法相似。（三）房地產開發企業借款費用的稅務處理國務院發200383號關

14、于房地產開發有關企業所得稅問題的通知明確規定：房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除, 但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用, 按實施細則規定的取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的0 1 以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出哦不能提供金融機構證明，房地產開發費用按

15、實施細則規定的取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。該實施細則是1994年頒發的，當時的借款費用是在財務費用核算。在計算土地增值悅時，按上述規定處理，不需調整。但在計算企業所得稅時，屬于成本對象完工前發生計入財務費用的，應做納稅調整，不允許稅前列支。目前執行企業會計制度，將借款費用進行資本化處理已計入開發成本核算的，在計算土地增值悅時，對于符合實施細則規定的借款費用據實扣除。否則，應將開發成本中包含的借款費用剔除出來, 并入其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和剔除借款費用后的房地產開發成本之和的10%以內計算除。在計算企業所得悅時, 則不需調整。（四

16、）房地產開發企業借款費用的會計處理（1）2006年新準則第十條規定，專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本在所構建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。對于房地產開發企業而言，所開發的房地產不屬于固定資產，而是存貨，依據企業會計制度，相關的借款費用應采取計入財務費用。筆者認為，房地產開發企業借款是為特定房地產項目開發而發生，與項目成本之間存在著直接聯系, 而且房地產開發項目建設周期長，一般都要跨越

17、一個會計年度，有的長達數年, 把握費用配比原則，它應劃歸開發間接費用的范疇，并構成房地產項目成本的一部分。因此，房地產開發企業的項目貸款，應采用資本化的處理方法。（2）按照企業會計準則第18)號所得稅的規定，應將尚不具備收入確認條件的預繳稅費作為一項遞延稅款在當期資產負債表中列示，待收入確認時結轉相應的遞延稅費至利潤表的“主營業務稅金及附加”、“所得稅”項目。具體處理方法如下：計提應繳稅費時，借記“遞延資產遞延稅款”科目，貸記“應交稅金”、“其他應交款”科目；實際繳納稅費時，借記“應交稅金”、“其他應交款”科目，貸記“銀行存款”科目；確認收入時，借記“預收賬款”科目，貸記“經營收入”科目；同時

18、，借記“主營業務稅金及附加”、“所得稅”科目，貸記“遞延資產遞延稅款”科目。采用這種方法，既能充分體現配比原則，又能在資產負債表中明晰地列示遞延流轉稅款。3 目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業經營業績和財務狀況的重大差異。因此，筆者建議，應明確將房地產開發的借款費用在符合條件時采用資本化的處理方法，并納入企業會計準則借款費用的規范范圍內。（五）房地產開發企業會計處理的注意事項房地產開發是按照城市建設總體規劃，對城市土地和房屋進行綜合開發，具有所開發建需金子大、設

19、周期長、開發經營多樣性、開發產品具有特殊的商品性等特點、房地產開發企業從1993年7月1日執行分行業會計直達-施工、房地產開發企業財務制度，但現行制度對房地產開發企業借款費用的會計處理規定不夠嚴密，筆者認為房地產開發企業借款費用的會計處理贏選擇資本化，如同一個企業選擇固定資產折舊方法一樣，只要該企業遵循會計核算一貫性原則即可。產企業的工程項目建造開發，除非為本企業建造辦公大樓，其他商品房開發建造屬于產品制造范疇，其較長的開發周期，是成本費用歸集過程，是存貨資金的積累，對照準則，房地產企業其所發生的借款費用，屬于生產經營期間，為生產經營而發生的，不允許資本化而記入相關資產，應費用化記入當期損益。

20、下文所談如何進行會計處理，并非借款費用資本化所說。1 必須遵循會計核算客觀性原則，以實際發生的交易或事項為依據，制訂符合會計準則，符合企業會計制度，符合房地產企業實際情況的成本費用核算制度，特別要將借款費用處理歸入其中，并在實務中貫徹執行，如無重大變動，則要求在相當的會計核算期內保持一致。正確地反映開發成本，客觀地反映企業財務狀況，經營成果和現金流量。2 必須遵循劃分收益性支出和資本性支出的原則，凡支出的效益及于本會計期間的作為收益性支出，列于損益表中，正確地計算企業經營成果。凡支出的效益及于幾個會計的作為資本性支出，列于資產負債表中，真實地反映企業財務狀況。房地產企業借款費用劃分，首先要劃清

21、借款性質，再確定借款費用的處理。凡開發項目借款，目前各銀行對房地產企業較多采用在建工程抵押借款，即以完成一定工程量的建造項目抵押向銀行借款，由此發生的項目評估費，公證費及借款利息等借款費用，應當記入該建造項目，作為開發成本的組成；凡是為企業購建固定資產的借款，由此而發生的借款費用，應當按規定予以資本化記入相關固定資產；凡其他經營性流動資金借款，由此而發生的借款費用，應當記入期間費用，作為當期損益計算；對房地產企業來說，較多的是以前年度遺留下來的借款，或者開發項目已竣工，開發成本已結轉，但專項借款尚有余額，由此而發生的借款費用，從不高估資產或收益考慮，應當記入期間費用，作為當期損益計算。3 必須

22、遵循配比原則。將收入與其對應的成本費用相配比。從因果聯系意義上看，房地產企業開發項目的所有投入是通過房屋銷售收入的實現來收回的；從時間意義上看，房地產企業在相當長開發周期內的所有投入，也是通過房屋銷售收入的實現來收回的。房地產企業主營業務與其對應的就是房屋的成本，房屋開發成本除了土地成本，前期成本，基礎設施成本，建筑安裝成本，配套設施成本，間接管理費六個項目，還應包括資金成本，即借款費用。對目前房地產市場成本分析看，利息支出為6% 左右，設想如果一個自有資金2,000萬元的房地產企業，投資一項總額5,000萬元，開發周期為2年的項目，根據現行房地產政策，自有資金2,000萬元投入后尚未達到預售

23、標準，那么缺口3,000萬元只有通過銀行借款解決，按現行借款年利率5.85 %計算，一年利息175 萬元。如果將辦理借款而發生的項目評估費，評估公證費，抵押登記費等費用計算在內還不止此數。該公司第一年會計報表反映的是凈虧損175萬元以上，（包括其他期間費用）凈資產減少同樣數，主要是因為借款費用的記入，才使當期損益減少，而影響當期損益的借款費用是為開發項目發生的，是對象化了的費用，應記入開發成本，由此而編制的會計報表顯失損益的真實性和資產的完整性，同時這樣會計處理最終會形成房地產企業的大盈大虧。4 必須遵循權責發生制原則。房地產企業的開發周期，少則一年，多則三四年，從開工至竣工期間，凡屬于該項目的各類費用，包括借款費用，無論款項是否支付，都應作為開發成本的組成。在實際中，開發項目前期投入資金是企業自有資金或其他借款，并非專項借款，但這部分前期投入資金發生的借款費用，屬于項目開發周期，無論款項是否支付，都應作為該項目開發成本。項目于竣工交付使用時，專項借款尚未還清，借款費用仍在發生，但此時發生的借款費用不能全部作為該項目開發成本，而應根據應付工程款金額分析計算記入該項目開發成本，其余作為其他項目成本或期間費用。總結1針對房地產開發企業的行業特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產商品列為資本性資