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文檔簡介

1、毛坯房交房注意事項1、如果在頂樓,看是否屋頂漏過水;2、電閘總開關以及漏電保護器是否齊備;是否正式電及接通與否,有的是零時 電;如果局部有的插 座,全部試一試是否安裝正確、可用(有專用的插座電路檢驗儀 器;帶著電筆、插座電路檢驗儀 器去。3、水。自來水、熱水、中水(如果有,是否接通,水壓夠不夠;管路是否漏水;熱水 的溫度夠不 夠;所有的開關是否可用;4、暖氣(入住以后再交今年的,即冬季再交,煤氣。是否接通,表的讀數基數,應該 為零。暖氣 片是否齊備,毛坯房一般應該是帶的。5、大門鑰匙,總共幾把?是否好用(所有鑰匙都試著開、關一下。門有無破損,翹 曲變形,開關是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚,做好

2、交接。6物業費可以交,不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費 ,根據電表 讀數,只交交房日期之后的。7、防盜對講、可視系統,是否完好,可用(也試一試;8、寬帶、電話線是否具備、可用(最好試一試,帶著電話機;9、窗戶是否嚴密,有無漏水,窗臺里面應該比外面高3-5MM (不然會倒流水進來 開啟是否靈活,開關是否完好、可用;10、廁所,查看正下方樓房對應位置,看看洗臉盆下水道管道是否有 S彎管(防止 臭氣上串的,若果沒有,在裝修施工時應該注意做好,這一條是提醒您裝修用的。和交 房無關。不過,堅持一條,就按我說的,能晚交的盡量不交或拖延!我是搞這一行的,有什么不明白的,給我發信息,我會盡力給您解

3、答絕大部分朋友應該是第一次買房子,到了交房日,很是興奮,往往會不知所錯,碰到 的問題:怎么驗收房;交房手續是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什 么是房子質量問題等等。建議收房日期:一般房產商通知我們小業主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房,因為在那兩天,同時來收房的人會很多, 而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具:11只塑料洗臉盆-用于驗收下水管道21只小榔頭-用于驗收房子墻體與地面是否空鼓31只塞尺-用于測裂縫的寬度41只5米卷尺-用于測量房子的凈高51只萬用表-用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通61只計算

4、器-用于計算數據71只水筆-用于簽字81把掃帚-用于打掃室內衛生91只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩-用于時間長,可休息一下及預先封閉 下水管道。正常驗收房子時間一般是持續 2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。正 常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。過程1去物業部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗:A、房屋的住宅質量保證書-可帶走B、住宅使用說明書-可帶走C、竣工驗收備案表D、面積實測表E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構-可帶走如果房產商準備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。2核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同

5、附圖與現實是否一致,結構是否和原設計圖相同,房屋面積是否經 過房地產部 門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的 誤差為多少,一般為3%, 3%之內不考慮,超出部分進行處理,建議定合同為2%誤差, 但是不超過5%比較好 以雙方簽定合同為準。 一般這個時間因人而變,時間為30- 40分鐘驗收房子看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一 些物業費用及相關費用,此時物業會催促你來交付,可同他們交流,驗收好后,再交付 費用從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電 表(若有遠程抄表另 等幾把。接著就可以同物 業人員一起去房子

6、里了。(記得拿那 些工具哦1詳細檢查房屋質量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象;(陽臺裂縫危險大【提示】:由于新房子空關時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所 以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清 楚后就可以看了2檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方,如有的話,務必盡快查明原 因。3仔細檢查地面,仔細檢查地面有無空殼開裂情況。【提示】:如有空鼓,一定要責成陪同物業人員盡快修復,否則在裝修中會很容易 打穿樓板,妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。4水電煤暢通

7、情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵 ,盡可能讓水流大一點、急 一點,一來看看水壓,二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業 主。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。【提示】:關閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下 水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應灌入兩盆水左右,應 聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。【提示】:做好這些后,確認沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸 下水、馬桶下水拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得 留一可拉扯掉的位置。6驗收地面下水情況。在

8、廁衛放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業 主在24小時后查看其家廁衛的天花。【提示】:在全部用完水后,應再打開水表,看清楚水表數字,記錄下來,同時要記 錄電表數字。7核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺 漏、品牌、數量是否相符;【提示】:通常在這方面,應該沒什么大問題,但是確實要仔細核實8測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數據來源地點與具體數據,最好把 水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都 記在一個自己的小本子上,同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的 紙張上。最后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就

9、交錢去吧;若有問題,需要同物 業人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是否影響收房,若影響,需要進行交涉 了。住宅質量保證書都約定了什么?及保修期限與保修范圍是什么?解答:我國房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人 提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產 開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范 圍、保修期和保修單位等 內容。開發商應當按住宅質量保證書的約定 ,承擔保 修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限 與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;

10、屋面防水為3年;墻 面、廚房和衛生間地面為1年;地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落 為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為 1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設 備為一個采 暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內出現質量問題,如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影 響,或因主體 結構質量不合格給購買人造成損失的,開發商應承擔賠償責任。購買人 認為主體結構質量不合格的,可以向住宅質量保證書中注明的工程質量監督單 位申請重新核驗,經核驗確屬不合格的,購買人有權退房。住宅使用說明書應當對住

11、宅的結構、性能和各部位 (部件的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:1、開發單位、設計單位、施工單位,委托監理的應注明監理單位;2、結構類型;3、裝修、裝飾注意事項;4、 上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項 ;6門、窗類型,使用注意事項;7、配電負荷;8、 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明 ;9、其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附于住宅使用說明 書中以下一些驗房是需要注意的問題供您參考:雙方進行驗收交接時,1、出賣人應當出示本合同第八條

12、規定的證明文件,并簽署房屋交接單。2、所購商品房為住宅的,出賣人還需提供住宅質量保證書和住宅使用說 明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。3、開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據 ,看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決4. 凡竣工房屋,一般須做到”五通一平也就是給水、排水、供電、通訊、通 路、土地平整。5. 高層住宅樓生活供水系統,必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證;高層住 宅樓電梯,必須具有勞動部門核發安全運行合格證;高層住宅樓消防供水系統,必須經消防部門檢驗合格。6. 房屋應按圖紙、文件要求

13、達到設備齊全,手續完備。購房人驗收之后再接收。在房屋交付前,購房人有權先驗收房屋,發現有質量問題,開發商應限期維修,由此導致購房人逾期入住的,開發商應承擔 違約責任。如果因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后, 房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房人可以請求解除合同和賠償損失。有的開發商回避逾期交房責任,約定交房期仍達不到法定的交房條件,或者房屋或配套存在質量瑕疵,會先誘導購房者簽署 入伙協議書”或先簽收鑰匙;或者向購房者掛號寄送交房 通知并附加收房期 限,并注明逾期未辦理交房手續視為收房,從而導致事實上的先交房后驗收。因此,購房人務必堅持先驗收后接收房屋,在 未驗收前,不

14、要接收房屋,從而更好的維護自己的權益。驗房時注意:1.衛生間不滲水。檢查衛生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙 子放在地漏上,然后在衛生間蓄一些水,24小時后,到對應的下層衛生間,看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進 行,這樣既可檢測自家 衛生間的地面是否滲漏,也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水,也是先在衛生間蓄一些水,然后放 水,看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在,因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是,毛坯房除 外,因為地漏周圍留 出了一定的后期鋪裝地面的高度。2. 檢查門窗是否靈活隔音是否好。試試門窗開啟是否靈活,目測門與門框、窗與窗框的各邊之間

15、是否 平行,關上門窗聽聽隔音效果,同時也了解了它們的密封程度。不過,衛生間的門不要求嚴絲合縫,為了防水,反 而規定下方須離地 面1.5厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡,各個門的頂部那面都必須 刷漆,衛生間的門還要 刷下邊那面。3. 輕敲各面墻聽聽有無空裂聲。墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是 否存在空裂現象,只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到 空空”的聲音,就是各面層與墻(地面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶 的碰擊聲,則表明它們接觸良好。4. 頂層住戶檢查滲雨情況。如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無 雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求,所交工的房屋要么經過兩場

16、大雨的考驗”要么施工方在監理單位的監督下進 行過雨淋實驗。5陽臺是否裂縫。一般而言,墻面的裂縫大多不是結構裂縫,影響美 觀,但危險性不大。房屋的結構 問題常出現在陽臺,萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的先兆,一定要立即 通知相關單位。6.打開龍頭檢查漏堵和上下水管道有無滲、漏、堵現象。需要注 意的是,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度。7. 暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放。供水支管連接進水管的 那端要高于連接散熱器的那端,回水支管的兩端高度正好相反,這個坡度與兩根支管的長度成正比,一般每米相差1%。供暖管道要套管供暖管 道穿墻及穿過樓板應

17、設管(在管道與墻面或樓板交接處,給管道再套上一小截管子,地面的套管應高出地面2-3厘米,地面為初裝修的,應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂 墻面和樓板。8. 試試拉閘斷電。電閘及電表在戶外的,應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插 座,方法是拉閘 后戶內是否完全斷電;戶內有分閘的,也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。以上僅供參考,如有需要您可以咨詢或是請相關的專業人士為您現場把關。新房驗收注意事項:1、看墻壁不知道從什么時候開 始,看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題,因為新房墻壁滲水之事時有發生, 最嚴重的,整棟樓的所有窗戶下面的 墻壁都滲水。但驗收這一項,最好選在

18、房子交 樓前,下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外,還有一個問題,就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映 過他的家有一個門形的裂縫,后來 追問發展商,才知道原來是施工時留下 的升降 梯運貨口,后來封補時,馬虎處理以致留后患。2、驗水電首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然,對于一些高級裝修來說,多數的水電后期都要更換的了,所以有時候這些內容倒不是關鍵的 了,但如果你不打算更換水電的話,那么這些東 西就必須認真驗收了。驗電線,除了看看是否通了電夕卜,主要是看是不是電線是否符合國標 質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線 不應低于2.

19、5平方,空調線更應 達到4平方,否則使用空調時,容易過 熱變軟。3、驗防水 這里所說的防水,指的是廚衛的防水。當然,目前交付的房子,有一 些事先已經聲明沒有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時 已經做了防水,那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試,那么在你 裝修好時再發現漏水什么的,以后的維護 工程就大了。你不得不拆除已經裝修一 新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實,然后在廁衛放水,淺淺 就行了(約高2cm。然后約好樓下的業 主在24小時后查看其家廁衛的天花。4、驗 管道這里所指的管道

20、,指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口,驗收時, 預先拿一個盛水的 器具,然后倒水進排水口。看看水是不 是順利地流走。為什么 要驗收這個呢,因為在工程施工時, 有一些工人在清潔時往往會 偷”這個工。把 一些水泥渣倒進排水管流走,如果 這些水泥較粘的話,就會在彎頭處堵塞,造成 排水困難。5、驗地平其實驗收這個,對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最 遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個,很多 時候也可以體現發展商的 建筑質量。因為作為業主方,根本是不可能去驗收主體結構的,那么就只能從這些細節來看質量了。測量的方法:去五金店買一條小的透明水管,長度約為20米左右吧,然后

21、注滿水。先在門口離 地面0.5米或1米處畫一個標志,把水管的 水 位調至這個標志高度,并找個人固定在這個位置;然后再把水管的另一端移至離 門口最遠處的室內,看水管在該處的高度,再做一個標志,用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法 如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍,你就得注意了。6、驗層高 方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量,你應該測量戶內的多處地方。一般來 說,在2.65米左右是接受的范圍,如果房屋低于 2.6米,那么房屋就得考慮了。這 種房屋將使你日后不得不

22、生活在一種壓抑的環境里。做矮層高對于發展商來說,是非常有效的一種節約成本的方法的。1減少總承重,這樣基礎部分的成本就可以 節約一部分。2雖然在只減了 10公分左右,但是總體算起來,成本節約也是很多 的,猶其對于成片開發的住宅區。3在一定的高度中,降低層高可以建設更多的層 數。7、驗門窗 這里猶其指驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密 封性。窗的密封存性驗收最麻 煩的一點是,只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外 的水平差 度。曾經看過一種情況,陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進的問題

23、了。8、其他項目 事實上,除了上述的項目外,其他的驗收都需要有比較專業的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋,這也是唯一可能的 東西了。除此之外,你只能是依靠質檢部分的 認真了。除此之外,收房時還需要注意:商品房買賣合同第十一條規定,商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時,1、出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件,并簽署房屋交接 單。2、所購商品房為住宅的,出賣人還需提供 住宅質量保證書和住宅使用 說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任 由出賣人承擔。3、開發商已取得國家認可的專業

24、測 繪單位對面積的實測數據,看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。4.凡竣工房屋,一般須做到”五通一平,也就是給水、排水、供電、通 訊、通路、土地平整。5.高層住宅樓生活供水系統,必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證;高層住宅樓電梯,必須具有勞動部門核發安 全運行合格證;高層住宅樓消防供水系統,必須經消防部門 檢驗合格。6.房屋應 按圖紙、文件要求達到設備齊全,手續完備。購房人 驗收之后再接收。在房屋交 付前,購房人有權先驗收房屋, 發現有質量問題,開發商應限期維修,由此導致 購房人逾期入住的,開發商應承擔違約責任。如果因 房屋主體結構質量不合格不 能交付使用,或者房屋交付使

25、用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房 人可以請求解除合同和賠償損失。 有的開發商回避逾期交房責任,約定交房期仍達不到法定的交房條件,或者房屋或配套存在質量瑕疵,會先誘導購房者簽署入伙協議書”或先簽收鑰匙;或者向購房者 掛號寄送交房通知并附加收房期限,并注 明逾期未辦理交房手續視為收房,從而導致事實上的先交房后驗收。因此,購房人務必堅持先驗 收后接收房屋,在未驗收前,不要接收房屋,從而更好的維護自 己的權益。在辦理收房手續時通常需要交納如下費用:大修基金,建設單位出售 商品房屋時,多層住宅的購房者 按購房款百分之二的比例交納,高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納;其它費用:一部分交

26、給開發商,另一部分交給物 業公司。交給開發商的費用通常有:面積增加的補差款;違約金;管道天然氣開戶費;有線電視安裝費;天然氣安裝費用;電話、寬帶初 裝費;安防系統費用; 產權代辦相關費用;其他房地產買賣合同中約定的費用。交給物業公司的費用通常 有:預交幾個月的 物業管理費;水電周轉金;裝修押金;裝修垃圾清運費等.在辦理產權證時需要繳納:登記費:80元(買方),契稅:1.5%(普通住宅);3% (非普通住宅)(買方), 交易手續費:新建商品住房轉讓手續費:每平方米 3 元,經濟適用住房每平方米1.5元,由轉讓方承 擔。交房的性質。交房不是簡單單的收鑰匙。交房是房屋出賣人按照合同約定向買受人交付特定房屋的程序,是開發商履行合同義務的最核心環節,房屋一旦交付,便視為開發商依約履行義務, 可以獲得房 屋價款,房屋所有權及風險的轉移。交房是整個房產交易中最核心的 環節。正確的交房程序。為確保業主利益,避免糾紛,收樓前,確認三證一表, 堅持先查看文件再驗房最后 辦手續。(根據國務院頒布的城市房地產開發經營 管理條例規定: 房地產開發項目竣工后,經 驗收合

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