1、第九章房地產金融教學輔導一、教學提示本章集中介紹房地產金融的基礎知識，它是房地產業微觀經濟運行的重要內容。通過金融方式，特別是抵押貸款方式，將大大提高居民的支付能力，從而有利于擴大銷售；通過金融手段籌集資金，使房地產開發成為可能。本章講述的是理解房地產房地產開發、營銷、估價等章節的基礎。房地產金融領域，要分別從房地產市場的各個角度研究資金的融通問題，其核心是抵押貸款。二、重點講解1、房地產金融的特點讀者要注意，這里所講的房地產金融的特點是與一般金融比較而言的。其主要特點有：（1）融通資金量大。這是由房增價值量大引起的。不僅房增 開發需要大量資金投入，生產性貸款數量大，而且居民購買的住房也是價值

2、最大的超耐用消費品，匯集成住房消費信貸總額也是比較大的。（2）償還期較長。一方面，房地產開發周期長，資金周轉慢，回收期長；另一方面，居民的購房抵押貸款在一次性貸進以后，也需要在較長時間內逐年歸還本息，由此決定貸款的償還期也相當長。（3）全權較可靠。由于房地產具有保值增值的特點，作為貸款的抵押擔保品比較可靠、安全，一旦發生違約時，可以用拍賣抵押的房地產的手段，收回所貸資金。特別是個人住房抵押貸款，個人的信用度和安全性更強。掌握這些特點，可以使我們認識房地產金融具有獨特的優勢，積極拓展房地產金融。2、購房抵押貸款的計算。購房抵押貸款的計算是一個難點，其基本原理是貨幣的時間價值。盡管購房抵押貸款的具

3、體方式可能千差萬別，但是考慮貨幣的時間價值是一切抵押貸款的基本原則。書中介紹的本息均攤的抵押貸款(Constant Payment Mortgage,簡稱CPM）是目前最為普遍的一種。大家可能熟悉的個人住房商業性貸款和個人住房公積金貸款也都屬于此類。計算的基本公式來自于期末年金的現值公式。在計算中，將每月付款額作為等額年金看待，那么所有年金的現值之和就是貸款本金。所以有： (7.1)其中:MP =每月付款額P =貸款總額n =貸款年限RN =年利率為了幫助讀者理解，這里以一宗貸款總額為十萬元，貸款期限為30年，貸款利率為12的本息均攤抵押貸款為例，求得第一年的每月付款額，并將計算結果列于下表。

4、從表中看出，每月還款額由利息和本金兩部分組成，而且是扣除利息之后，才能清償本金。標準的固定利率抵押貸款中，每月付款額必需大于每月應付的利息額。由于在貸款初始階段，貸款總額很大，因而在恒定的每月付款額中，絕大部分是用于清償利息，本金減少量很少。由此，讀者應該能夠理解購房抵押貸款是如何幫助購房者提高購買能力的。表十萬元，30年期，利率為12，抵押貸款第一年每月還款情況月末 貸 款 余 額 償 還 的 本 金 償 還 的 利 息199,971.3028.701000.00299,942.3128.99999.71399,913.0429.28999.42499,883.4729.57999.1359

5、9,853.6029.87998.83699,823.4430.16998.54799,792.9730.47998.23899,762.1930.77997.93999,731.1231.08997.621099,699.7231.39997.311199,668.0231.70997.001299,636.0032.02996.683、房地產融資的基本方法（1）銀行貸款。銀行貸款是房地產融資的主要方法，讀者首先應該了解目前房地產企業可以申請的三種貸款類型，并在實際工作中加以應用。第一種是“房地產開發流動資金貸款”。這種貸款主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務所需要的流動資金

6、，使用范圍包括材料設備等的儲備、在建工程的各種開支、售前成品資金的占用、結算資金的占用以及企業在銀行的存款和必備庫存現金等。第二種是“房地產開發項目貸款”，這是金融機構為具體的房地產開發項目提供的生產性流動資金貸款。這類貸款只能用于貸款項目的土地征用、動拆遷補償、前期工程、基礎設施建設、建筑安裝、公建配套等發生的費用支出。第三種“房地產抵押貸款”，包括“土地開發抵押貸款”和“房屋開發抵押貸款”。前者是土地開發企業以其擬開發的土地使用權作抵押而向銀行取得的貸款。后者是房屋開發企業以其開發的房屋產權作抵押而向銀行取得的貸款。（2）證券市場融資。讀者必須掌握房地產業利用證券市場融資的三種方式第一，房

7、地產企業直接發行股票（或債券）進入證券市場；第二，房地產企業通過收購、兼并、控股上市公司，從而實現進入證券市場的目的。第三，一般上市公司通過收購、兼并、控股、投資房地產企業，從而達到上市公司與房地產業融合的目的。（3）房地產投資信托。這是一個嶄新的領域，讀者應該理解房地產投資信托機構的三個組成部分：即投資者（收益人），房地產投資信托機構（委托人）和保管銀行（受托人），以及這三部分之間的關系。讀者要明確發行受益憑證是房地產投資信托籌集資金的主要方式。在取得資金之后，房地產投資信托機關既可以將資金直接投資于房地產開發、出租和出售，創造收益；也可以以融資方式間接參與房地產的開發，取得收益。最后，將投

8、資收益除了依據契約規定的有關費用以外，依據契約規定分配給投資者。4、房地產保險的必要性房地產保險的必要性要掌握三個要點：（1）房地產保險是抗擊自然災害和意外事故風險的客觀需要。如發生水災、火災、大風、暴雨等等自然災害以及其他意外事故，都會造成房屋財產的損失。通過保險可以使這些損失得到補償。（2）房地產保險是消除和轉移責任風險和信用風險的客觀需要。責任風險和信用風險在房地產開發經營過程中時有發生，特別是借款人的經濟情況惡化還不出貸款，會給銀行帶來損失。如果實施住房抵押貸款保證保險，由保險公司負責償還，就可以消除和轉嫁這種信用風險。（3）房地產保險也是鞏固和擴大房地產金融功能的客觀需要。通過房地產

9、保險可以把擔保單位和個人分散的小量保險費集中起來，作為房地產開發經營中的融通資金，支持房地產的發展，同時，保險業的發展，也推動了房地產金融業的發展。讀者要克服社會上那種房地產保險可有可無的思想，充分認識其必要性。三、難點釋疑1、個人住房商業性貸款與個人購房公積金貸款有何區別？目前我國居民購房主要有二種貸款方式，一是個人住房商業性貸款，二是個人購房公積金貸款。它們之間的主要區別在于，前者是商業性，后者是政策性。正因為有這一區別，所以貸款利率有差別，商業性貸款利率高，政策性貸款利率低。四、本章結論房地產金融是指房地產貨幣資金的融通。本章著重闡述房地產金融的特點及其對房地產業發展的重大作用，分析了與

10、房地產相關的各種融資形式，著重研究了購房抵押貸款、住房公積金制度和房地產保險。1、房地產業與金融業的關系。房地產業是一個資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，是一種互相依賴和互相促進的關系。一方面房地產業的發展需要金融業的介入和支持；另一方面，房地產業的發展又可以促進金融業的發展。2、房地產金融的特點。房地產金融的特點主要包括：資金融通量的巨額性；金融期限結構的長期性；金融債權的可靠性；金融債權的流動性趨勢。3、房地產金融的職能和作用。房地產金融主要承擔三大職能，即籌資、融資和宏觀調控職能。其作用具體表現在：為房地產業發展積極籌集資金；合理有效地分配和引導資金，促進房地

11、產業發展；有力支持住房制度改革；實現對房地產經濟的宏觀調控。4、房地產融資的主要形式。房地產融資的主要形式有：銀行貸款融資包括房地產開發流動資金貸款、房地產開發項目貸款、房地產抵押貸款；證券市場融資包括房地產債券、股票等證券的發行和流通；房地產投資信托。5、購房抵押貸款。購房抵押貸款是購房者以所購買的房地產為抵押物，在支付一定數量的款額（即所謂的首期付款）后，向金融機構申請的長期貸款，購房者承諾以年金形式定期償付貸款本息。購房抵押貸款分為固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款二大類。6、購房抵押貸款證券化。購房抵押貸款證券化（房地產按揭證券化）是將商業銀行或其他金融機構發放的購房抵押貸款集中起來作為擔保，依此發行證券并通過二級抵押貸款市場機構轉賣給投資者的金融活動。其作用表現在：拓寬房地產金融渠道；提高抵押貸款的流動性，規避和轉移銀行風險；增加社會小額投資者的投資品種，減輕巨額儲蓄滯留在金融機構的壓力。7、住房公積金制度。住房公積金制度是有關住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運作機制和管理制度。實行住房公積金制度的意義表現：擴大住房建設資金來源，保證住房建設資金的穩步增長；改變職工住房理念，增加住房消費投入；促進住房分配制度的改變，有利于住房分配貨幣化；有利于政策性抵押貸款制度的建立，支持居民購房；有利于職工提