1、2010 年成都房地產(chǎn)年度報(bào)告2010 年成都市供應(yīng)土地 556 宗，共計(jì)面積約 45772 畝，同比分別增加 136 宗和 7502 畝。全市共計(jì)成交土地 464 宗，面積約 36999 畝，較 2009 年分別增加了 102 宗和 4952政策點(diǎn)評(píng)：05 年以來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控歷經(jīng)：打壓投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性泡沫次貸危機(jī)保增長(zhǎng)回歸民生四階段； 未來(lái)主要面臨持續(xù)性的回歸民生性的調(diào)控政策影響， 但住宅投資和大面積高端物業(yè)是調(diào)控的主要對(duì)象。2、 2010 年主要政策政策點(diǎn)評(píng)：通過(guò)信貸政策， 抑制需求和增加供給成為調(diào)控的主要手段， 該調(diào)控手段雖然在短期內(nèi) 達(dá)到一定效果，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)必有報(bào)復(fù)性反彈

2、，市場(chǎng)可能出現(xiàn)大起大落狀況，對(duì) 整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)較大影響。二、土地市場(chǎng)2010 年成都市供應(yīng)土地 556 宗，共計(jì)面積約 45772 畝，同比分別增加 136 宗和 7502 畝。全市共計(jì)成交土地 464 宗，面積約 36999 畝，較 2009 年分別增加了 102 宗和 4952 畝。雖然 2010 年樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但對(duì)土地市場(chǎng)的影響僅僅在 5-7 月份，成都土 地市場(chǎng)整體較為活躍，迎來(lái)了招商、香港置地、南京朗詩(shī)、世茂、陽(yáng)光 100 、上海天祥等 地產(chǎn)巨頭。地價(jià)呈上漲趨勢(shì)，主城區(qū)綜合地價(jià)約 729.2 萬(wàn)元/畝，同比上漲 30.9% ；主城區(qū)城鎮(zhèn) 混合住宅用地樓面地價(jià)約 4544

3、元/平方米，同比上漲 42.8% 。1、主城區(qū)土地市場(chǎng)(1) 、年度趨勢(shì)土地成交量有所放大2008 年以來(lái)，成都主城區(qū)土地成交逐漸增加， 2010 年成交面積約 4748 畝，同比增 加約 340 畝城鎮(zhèn)混合住宅用地樓面地價(jià)不斷攀升近三年來(lái)，成都主城區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅樓面地價(jià)約 4544 元/平方米，同比上漲 42.8% 。 根據(jù)樓面地價(jià)預(yù)估， 這些項(xiàng)目的綜合成本約在 7500-8500 元/ 平方米，與成都目前住宅均 價(jià)基本持平。可見(jiàn)，因土地成本攀升因素，成都房?jī)r(jià)仍將上漲。(2) 、2010 年主城區(qū)土地供應(yīng)狀況2010 年，成都主城區(qū)供應(yīng)土地 82 宗，共計(jì)面積約 5682 畝，同比分別增加

4、7 宗和約 610 畝。四季度土地供應(yīng)放量土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系， “新國(guó)十條”之后的 5-7 月成都土地市場(chǎng) (一級(jí) 市場(chǎng))較為低迷；二級(jí)市場(chǎng)于 8 月中旬開(kāi)始反彈，一直持續(xù)到年末，此間土地頻頻推出， 12 月達(dá)到年度高峰，供應(yīng) 21 宗，共計(jì)面積 1766.5 畝。以住宅兼容商業(yè)類(lèi)用地為主數(shù)據(jù)顯示， 2010 年住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng) 37 宗，共計(jì)面積約 2204 畝；商業(yè)兼容住宅用地供應(yīng) 23 宗，共計(jì)面積 2286.9 畝。同時(shí)商業(yè)用地和商業(yè)金融用地分別供應(yīng) 428.7畝和 719.3 畝。可見(jiàn)，土地用途以商業(yè)為主，未來(lái)商業(yè)類(lèi)物業(yè)供應(yīng)將大幅增加以 50 畝以下中小地塊為主在供應(yīng)

5、的 82 宗土地中， 50 畝以下地塊達(dá)到了 48 畝，占到了總量的 58.5% ；其次是 50-100 畝和 100-150 畝分別有 16 宗和 8 宗。此外 200 畝以上地塊有 7 宗，但均是商業(yè) 為主的用地。以中小規(guī)模地塊為主，可以有效地增加市場(chǎng)供給，緩解市場(chǎng)供需壓力，同時(shí)地塊規(guī)模 小，為資金實(shí)力有限的中小開(kāi)發(fā)商提供了生存空間。高新區(qū)土地供應(yīng)一枝獨(dú)秀上圖顯示，高新區(qū)土地供應(yīng)達(dá)成 31 宗，面積約 1973 畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他主城區(qū)域。 其次是武侯區(qū)，達(dá)到 14 宗，共計(jì)面積 842.2 畝。隨著天府新城和武侯新城建設(shè)力度的加大， 兩大區(qū)域的土地放量， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益加 劇。高新區(qū)商業(yè)兼

6、容住宅用地供應(yīng)最多注：括號(hào)內(nèi)為土地供應(yīng)宗數(shù)住宅兼容商業(yè)用地中，武侯區(qū)供應(yīng) 11 宗，面積約 513.7 畝，位居首位；其次是成華 區(qū)，為 10 宗，面積約 855 畝。商業(yè)兼容住宅中，高新區(qū)供應(yīng)數(shù)量和面積居首位，分別為 18 宗和 1484.3 畝。同時(shí) 商業(yè)用地和商業(yè)金融用地亦以高新區(qū)供應(yīng)量最多。（3 ） 2010 主城區(qū)土地成交狀況土地成交方面， 全年主城區(qū)成交地塊 74 宗，面積約 4748 畝，較 2009 年分別增加 8 宗和約 340 畝。土地總體交易均價(jià)約 729.2 萬(wàn)元/ 畝，同比上漲 30.9%住宅和商業(yè)類(lèi)物業(yè)可建面積基本相當(dāng)根據(jù)成交地塊相當(dāng)指標(biāo)計(jì)算， 2010 年成交地塊

7、的可建面積約 1242.4 萬(wàn)平方米，其 中住宅約 628.6 萬(wàn)平方米，商業(yè)類(lèi)物業(yè)約 613.8 萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2010 年成都主城區(qū)成交住宅面積約 830 萬(wàn)平方米， 2010 年成交地塊可建 住宅尚不足成都主城區(qū)一年的住宅銷(xiāo)售量。 若這一狀況不得以改變， 可以預(yù)計(jì)，2011-2012 年成都主城區(qū)住宅將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。與住宅相反，商業(yè)類(lèi)物業(yè)則呈現(xiàn)供大于求的狀況，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將加劇。成華區(qū)成交土地達(dá) 1106 畝成華區(qū)以 1106.6 畝的土地成交量，位居各區(qū)之首，主要位于成華青龍鄉(xiāng)區(qū)域；高新區(qū)和武侯區(qū)分別成交 19 宗和 18 宗土地，分別集中在天府新城和武侯新城。位于春熙路商

8、圈的華興街地塊，以 11000 元/ 平方米的樓面地價(jià)，奪取年度樓面地價(jià) 地王。在樓面地價(jià) TOP10 中，市中心（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 2 宗，城東二三環(huán)間 4 宗，城西二三環(huán)間 2 宗，城北內(nèi)一環(huán)間和城西一二環(huán)間各一宗。主要區(qū)域土地成交情況天府新城、武侯新城、攀成鋼和成華青龍片區(qū)成為 2010 年成都主城區(qū)土地成交量最多的四大區(qū)域，這些區(qū)域集中了眾多的品牌開(kāi)發(fā)商，將成為未來(lái)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)、 重點(diǎn)區(qū)域品牌房企拿地情況在品牌開(kāi)發(fā)商中，僅保利、藍(lán)光、華潤(rùn)、綠地、華宇和九龍倉(cāng)在土地市場(chǎng)有所斬獲,主要新進(jìn)區(qū)域?yàn)榕食射摗⑽浜钚鲁恰⒔ㄔO(shè)路、城北青龍鄉(xiāng)等區(qū)域。新入蓉開(kāi)發(fā)商拿地情況2010 年，共有陽(yáng)光 100

9、、世茂、太古、遠(yuǎn)洋、招商、香港置地、朗詩(shī)等十余家國(guó)內(nèi) 地產(chǎn)巨頭進(jìn)駐成都，拿到土地；主要區(qū)域集中在攀成鋼、武侯新城、成華迎暉路等區(qū)域。（4）、各郊縣土地供應(yīng)狀況2010 年成都各郊區(qū)縣供應(yīng)土地 474 宗，共計(jì)面積約 40090 畝，同比分別增加 129 宗和 6891 畝。大邑縣以供應(yīng) 103 宗， 7105 畝的天量土地，位居各郊區(qū)縣首位，位列二、三位的分 別是新都和崇州，土地供應(yīng)量分別為 59 宗、5410 畝和 58 宗、 5814 畝。近郊主要熱點(diǎn)區(qū)縣，如溫江和龍泉驛土地供應(yīng)量均不足 2000 畝。各郊區(qū)縣土地成交狀況全年各郊縣共計(jì)成交土地 390 宗，面積約 32251 畝，較 20

10、09 年分別增加了 94 宗和 4611 畝。大邑成交土地 6731 畝大邑以 6731 畝的成交量位居各區(qū)縣首位，崇州和新都分列二、三位，交易面積分別 為 5129 畝和 3998 畝。龍泉驛、溫江和雙流三大熱點(diǎn)區(qū)域的土地成交量均在 1800 畝以下，郫縣土地成交達(dá) 到 2248 畝大邑可建面積超過(guò)千萬(wàn)平根據(jù)地塊相關(guān)指標(biāo)， 大邑以超 1000 萬(wàn)平方米的可建量位居首位， 其次是新都，約 934 萬(wàn)平方米，青白江和郫縣的可建量約 600 萬(wàn)平方米左右。崇州區(qū)域可建面積超過(guò) 400 萬(wàn) 平方米。各郊縣住宅用地成交情況大邑、崇州和新都分列住宅成交面積的前三位， 分別為 66.6 畝、3676 畝和 3159 畝。 近郊郫縣成交約 1758 畝，雙流約 1039 畝，溫江和龍泉驛在 700 畝左右。各郊縣住宅可建面積大邑以 987 萬(wàn)平方米的天量，位列首位。新都、青白江和郫縣分列二至四位，分別 為 602 萬(wàn)平方米、 519 萬(wàn)平方米和 500 萬(wàn)平方米。金堂、龍泉驛、都江堰、新都、彭