1、*萬科物業(yè)管理費測算指引2016-11-02 江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會點擊數(shù)：61wuyeren1 .目的確定合理的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2 .范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。3 .職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算。4 .物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價=所有費用的總和 士參加測算5 .列舉法測算5.1 人工費用的測算5.1.1. 組織架構(gòu)的確定5.1.2. 人工費用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費用的測算

2、。物業(yè)管理圈公眾號。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補(bǔ)貼及過節(jié)費、其它。5.1.3. 工資的測算（單位：元 /月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1 經(jīng)理2 經(jīng)理助理3 行政管理人員技術(shù)、維修人員5 保安人員6 保潔人員7 綠化人員8 其他人員合計工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)6 .獎金及雙薪（單位：元 /月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)， 按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn) 的規(guī)定進(jìn)行獎金、雙薪的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)

3、，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費、上 下班交通補(bǔ)貼測算。7 .2行政費用的測算（單位：元 /月）8 .1.4.低值易耗品購置費用。9 .1.5.管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額=使用量（立方）/月X水費收費單價飲用水金額=飲用水（桶）/月x桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費用=辦公照明的功率 X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率 X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標(biāo)準(zhǔn)7 .辦公設(shè)備維護(hù)費用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每

4、月的保養(yǎng)費。8 . 通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費用，其中包括：手機(jī)費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊費用。9 .公干車輛費。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。10 . 交際應(yīng)酬費。11 .電腦維護(hù)費用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費，包括電腦的升級、維護(hù)費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取?2 .報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。13 . 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。1.1.1. 財產(chǎn)費用的測算（單位：元 /月）5.1.6. 折舊費用管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)

5、（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保 險機(jī)等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費用=固定資產(chǎn)的原值+固定的使用年限+12月5.1.7. 資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分?jǐn)傎M用=開辦費發(fā)生的總額+委托的管理期限+ 12月14 .固定資產(chǎn)的修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。15 .員工宿舍租金（地產(chǎn)提

6、供宿舍，此項費用不計）。16 .（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。保險費=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額X保險費率+保險受惠物業(yè)的總面 積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提， 必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。17 4 物料消耗的測算（單位：元 /月）5.1.8.服裝費的測算（單位：元 /月）按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偡b費用構(gòu)成表單位：元序號 名稱服裝成本1 經(jīng)理2 行政管理人員3 技術(shù)、維修人員4 保安管理人員5 保潔人數(shù)服裝費用（月）服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本

7、X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份*17. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料 限進(jìn)行攤銷。（可參考下表的測算方法），按照實際使用年保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱 用途 單位耗金額備注單價月均消耗數(shù)量月均消玻璃刮刀清潔玻璃 把 25.00375.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。18. 環(huán)境、綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。19. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進(jìn)行維

8、修物料 消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?項目測算依據(jù)費用構(gòu)成備注5.5公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2 .供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運行保養(yǎng)材料費、油費按每年更20 .照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費21 .消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)

9、施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動機(jī)、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費22.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費23.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)消防信號機(jī)、消防聯(lián)動機(jī)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周 每年維修材料費24.水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費25.空調(diào)及采暖5.6小區(qū)公共費用的測算（單位：元 /月）5.1.9.公共電費根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進(jìn)行公共電費 的測算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費電梯電費=電梯數(shù)量x電梯功率x 30天x電梯每天的

10、使用時間（折算成小時數(shù)）x電費單價（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量x功率x 30大x每天的使用時間（折算成小時數(shù)）x電費單價（元 /度）5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費 室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等 所有照明系統(tǒng)的電費： 公共照明系統(tǒng)電費=照明器具的功率 x 30天x相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和x電費單價（元 /度）26. 供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費=（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌倦娰M有所差別）+超出基本電量的

11、實際使用電量）X電費單價；變壓器的電費=變壓器功率 X電費單價X 24小時x 30天27. 消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修 2.5小時計算）=消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率X電費單價X 2.5小時 3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X送、排煙風(fēng)機(jī)功率X電費單價X 2.5小時 3月中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率 X30天x每天實際工作時間x電費單價28. 給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率 x數(shù)量x 30大x每天實際工作時間x 電費單價29. 泳池系統(tǒng)電費。（收費泳池不計此項）泳池系統(tǒng)電費=循環(huán)系統(tǒng)的功率 x 30大x每

12、天實際工作時間x電費單價30. 公共水費（單位：元/月）31. .10. 綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費=綠化面積x 0.03 x 50% x 15天x水費單價（含排污費、加壓費）32. .11. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量 義30天X水費單價（含排污費、加壓費）30 . 泳池用水（收費泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水=泳池容量X 3次（每年換水3次）+12月X水費單價（含排污費、加壓 費）31 . 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量 X 30天X水

13、費單價（含排污費、加壓費）32 8 電梯運行費電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總和如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費=電梯保養(yǎng)費單價x電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價 x電梯數(shù)量）+ 12月33 9 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?項目測算依據(jù)費用構(gòu)成備注5.1.12. 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換

14、公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。況及使用年限進(jìn)行測算所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情5.1.13. 供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料發(fā)電機(jī)運行保養(yǎng)材料費、油費32.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費按每年更33.消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動機(jī)、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費34.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費35.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)消防信號機(jī)、消防聯(lián)動機(jī)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周 每年維修材料費36.水景娛樂設(shè)施37.空調(diào)及采暖5.10社區(qū)文化費用維護(hù)材料費根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用5.11 垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費=垃圾量（桶）X收費單價5.1.14.其它5.5.1.3.稅金的測算（單位：元 /月）按最新增值稅計算5.5.1.4.管理酬金的測算（單位：元 /月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。管理酬金=以上包括稅金在內(nèi)的所有費用 X酬金提取