1、房地產中原-包頭市乾觀緣工程市場研究報告86頁不全 中原-包頭市乾觀緣工程市場研究報告? 受全國經濟高速開展的影響，包頭市經濟開展迅速，以人均可支配收入為根底的購置力迅速提高； ? 房地產市場尚處于初級階段， 但開展潛力大、速度快，房價呈明顯的上升趨勢； ? 包頭市目前房地產住宅市場供給以普通商品住宅為主、經濟適用房和高檔商品房為輔，且經濟適用住房，尤其是高檔商品房所占比例較小； ? 商品住宅市場供給產品良莠不齊，且售價較低，營銷推廣手段單一，在產品上和推廣上都存在較多的市場空白； ? 產品供給類型集中為多層和小高層住宅，別墅及高層住宅較少見；小高層住宅04年開始起步，且開展迅速，并逐步為市場

2、所接受，而高層住宅的市場接受程度尚待驗證； ? 住宅市場需求以二次置業為主，改善居住環境是主要購置目的，單套總價30萬和50萬是當地居民購置力的兩個重要界限； ? 東河區的市場產品供給以價位較低的中低端產品為主，而青山區和昆都侖區的市場產品供給集中于中高端產品； ? 高品質產品是本市最大的市場空白點，該類產品在青山區的需求量較大，不容無視，中高端產品有較大的市場空間。 關于本案： ? 從本工程地塊特點來看，該地塊是非常理想的住宅建設用地，周邊綠化環境良好，附近有麗日花園等高檔樓盤及青山賓館，是人們心目中的高檔社區聚集地，本案具備建中高檔工程的根本條件； ? 考慮到包頭市民對高層住宅剛剛開始接觸

3、，對小高層住宅的態度尚處于開始接受到完全認可的過度階段，但高層和小高層住宅將成為包頭未來住宅市場的主流產品形式，最終將本案的產品定位確定為小高層、高層結合的中、高檔工程。 本案最終定位為： 小高層與高層相結合的大型運動、健康、綠色社區 報告正文： 1 宏觀市場研究 1.1 全國經濟情況 “增長較快、效益較好、價格平穩、活力增強，“經濟運行的穩定性有所提高、開展的協調性有所改善、關鍵領域的改革有所突破這是中央工作經濟會議對2005年我國經濟運行的評價和表述。據國家統計局發布的?中華人民共和國2005年國民經濟和社會開展統計公報?顯示，2005年我國經濟運行總體質量和效益不斷改善，國民經濟和社會開

4、展取得明顯成效，全年國內生產總值為182321億元，增速到達9.9%。 歷年GDP及其增長速度 注：GDP的絕對值按現價計算，增長率按可比價格計算 “十五期間，我國經濟開展迅速，國內生產總值穩步增加，經濟增長率持續高位徘徊。未來經濟開展前景樂觀，GDP增勢明顯，但受結構調整等多方面影響，增長速度穩中有降。今年3月份中央發布的?第十一個五年規劃綱要?中指出，“十一五時期要努力保持國內生產總值年均增長7.5%，人均國內生產總值比2000年翻一番。實現經濟的平穩運行。 歷年固定資產投資額及其增長速度 固定資產投資一直為經濟增長奉獻巨大力量，但投資過快增加容易引起整個經濟的不穩定開展。從走勢圖上可以很

5、明顯的看出，2001年至2003年，我國固定資產投資增速明顯加快，有過熱的危險。2003年以后，國家出臺相應政策進行調整，投資增速緩慢下調，有利于未來經濟的穩定持續開展。 與經濟增長相伴隨，人民的收入穩步增加，生活水平明顯提高?！笆迤陂g，城鎮居民人均可支配收入增長53%，恩格爾系數為36.7%，農村居民人均純收入增長38%，恩格爾系數為45.5%，食品支出比重下降，消費結構有所改善。 歷年城鎮居民人均可支配收入及其增長速度 2005年我國城鎮居民的人均可支配收入到達10493元，實際增長11.37%，購置能力越來越強。 歷年社會消費品零售總額及其增長速度 “十五期間，社會消費品零售額穩步增長

6、，2005年到達67177 億元，比2001年增長56%，增加的購置力釋放量有限。 歷年城鄉居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度 城鄉居民人民幣儲蓄存款余額增長迅速，2005年到達141051億元，比2001年增長91%。城鄉居民增加的收入有很大一局部用于儲蓄，消費支出增長有限，消費需求有巨大的開掘潛力。 樂觀的宏觀經濟形勢，給中國房地產業的健康開展提供了重要保證和有力支持。2005年房地產開發投資15759億元，比上年增長19.8%。商品房竣工面積48793萬平方米，增長14.9%。商品房銷售額18080億元。其中，現房銷售額占35.5%，期房占64.5%該數據為初步測算數據。 房地產建設不但

7、是經濟建設的結果，而且是經濟建設的主要動力之一，通過房地產工程的建設，能拉動經濟增長。這種拉動作用表達在投資和消費兩方面：在投資方面，房地產建設必然要消耗相關各行業的產品和效勞，帶動其他行業的開展。在消費方面，房地產市場的繁榮將拉動居民消費水平的增長，擴大內需。今年年初，我國房地產業開展迅速。第一季度累計完成房地產開發投資2793億元，同比增長20.2%。房地產銷售逐步升溫，全國商品房銷售面積9459萬平方米，同比增長10.2%。商品房銷售價格增勢趨緩。70個大中城市的房屋銷售價格漲幅也在逐級回落，一季度是5.5%。國家近期出臺的一系列政策也有利于房地產市場正常秩序的維護和供給結構的調整，房地

8、產市場未來開展前景良好。 1.2 包頭城市概況 城市概況 包頭市位于內蒙古自治區的西部，北依陰山，南臨黃河，西連河套平原，東接土默特川，是國務院首批確定的十三個較大城市之一，內蒙最大的工業城市，國家重要的根底工業基地。土地總面積27691平方公里。轄9個旗、縣、區，其中：市區3個，分別是昆都侖區、青山區和東河區；礦區2個，白云鄂博礦區和石拐礦區；農牧業旗縣區4個，土默特右旗、達爾罕茂明安聯合旗、固陽縣、九原區。該地居住著蒙、漢、回、滿、達翰爾、鄂倫春等31個民族，總人口210.24萬2004年末，64.80萬戶。其中以漢族人居多，占總人口的93.69%。 包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風氣候。這里

9、景色宜人，氣溫適度。綠地面積4668.92萬平方米，人均綠地面積3.91萬平方米，高于全國平均水平。 包頭礦產資源豐富，其礦產具有種類多、儲量大、品位高、分布集中、易于開采的特點。目前開發利用的礦種主要有煤、鐵、黃金、稀土、瑩石、石灰巖、耐火黏土等。白云鄂博鐵礦是稀土、鈮、鐵、鉀、氟、鈦、釷等共生礦，其中稀土儲量居世界第一，全球稀土消費的90%由中國提供，而中國的稀土主要來源于包頭。另外，包頭的鈮儲量居世界第二，僅次于巴西。 包頭工業經濟開展較快。從“一五 時期開始，國家在包頭先后建設了包鋼、一機、二機、包鋁、北方重工等大型工業工程，使包頭逐步成為冶金、軍工基地和新開展起來的工業城市。近年來，

10、通過改造提升傳統產業，培育引進新型產業，工業化進程明顯加快。2005年，全市規模以上工業企業到達342戶，資產總額1006.14億元，銷售收入突破800億元，是“九五末的3.2倍。重點骨干企業對全市工業經濟拉動作用顯著，包鋼集團、一機集團、電業系統、包鋁集團、北方重工集團等八戶企業工業產值均超過了10億元。 從規劃局取得的資料顯示，包頭市未來規劃以山、河、綠、田、園等自然要素為根底，構筑城市的生態網絡系統，充分開掘城市的地域文化和工業、創業文化特色，構筑“山河綠城、草原新城。 1.3 包頭宏觀經濟情況 宏觀經濟指標 近年來包頭市的現代化建設取得了巨大成就，國民經濟快速開展，綜合實力顯著增強，人

11、民生活水平明顯改善，經濟開展態勢良好，綜合表現如下： 包頭市GDP及增長比例圖 從上圖中可以看出，雖然05年包頭市GDP增長速度有所下降，但始終保持高位運行，遠遠高于全國8%的經濟增長率。政府資料顯示，預計2006年全市GDP到達900億元以上，比上年同期增長16%。說明包頭市宏觀經濟近年來保持著較高的穩定增長速度。 包頭市2004年GDP構成： 包頭市2005年GDP構成： 包頭市的產業結構還比擬落后， 2004年，GDP中比重最大的是第二產業，占到了57.3%，其中工業占到45.45%比2000減少8.5%，第三產業占到37.9%比2000年增加6.3%，第一產業所占比例最小，僅為4.8%

12、比2000年減少3.6%。從中可以看出，包頭市的產業結構是以工業為主，以效勞性行業為輔，農業為補充。2005年產業結構進一步調整，三次產業比重為4：54：42，第三產業比重增加，還有待進一步開展。隨著產業升級速度的加快和產業結構的進一步調整，包頭市經濟開展潛力巨大。 人均GDP及其增長速度 2005年全市人均國民生產總值到達33106元，增長速度遠遠高于全國平均水平，在西北部屬于高收入地區。但是包頭市深居內陸，東南部地區流行的生活與消費方式尚未對包頭人的生活造成沖擊。市民的消費觀念相對保守，缺乏引導。 人均社會消費品零售額 2004年包頭市人均社會消費品年零售額7412元，比03年上漲25.5%。05年將維持此種增勢。消費品市場供需兩旺。居民的消費水平不斷提高。 在崗職工平均工資 從在崗職工的平均工資來看，近幾年包頭市在崗職工的生活水平有明顯的改善。這為包頭市居民生活質量的提高提供了必要的保障。 城鎮居民人均可支配收入 工資收入的增加，引起