1、霍邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析一、霍邱縣基本情況簡(jiǎn)介霍邱縣是安徽省六安市下轄的一個(gè)縣，位于安徽省西部。西與河南省固始縣接壤、北與阜陽(yáng)市潁上縣隔淮相望、東與六安、壽縣毗鄰、南與金寨相連。地處大別山北麓，淮河中游南岸，地勢(shì)南高北低，南部屬低崗丘陵地區(qū)，北部為平地湖泊河流，是淮河中游的重點(diǎn)行蓄洪區(qū)（建國(guó)后區(qū)行蓄洪25次）。1983年被國(guó)務(wù)院列為全國(guó)第一批商品糧生產(chǎn)試點(diǎn)縣，是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。霍邱縣域總面積3493.16平方公里，物華天寶、素以魚(yú)米之鄉(xiāng)著稱(chēng)?；羟窨h境內(nèi)常年平均水資源量超過(guò)13.5億立方米，霍邱縣平均有效蓄水量4.29億立方米，有灃河、找母河、牛角河、窖灣河、高塘河、汲河、頭道河、二道河

2、、油坊河、洪城河、石龍河、淮河、淠河、史河、湖泊有城東湖和城西湖。霍邱鐵礦位于霍邱縣西北部的周集至眾興集一帶，礦區(qū)北鄰淮河，東距城西湖5公里，西南緊靠四十里長(zhǎng)山與河南毗鄰，整個(gè)礦區(qū)南北長(zhǎng)32公里，東西寬5公里，由九個(gè)鐵礦床、十五個(gè)磁異常點(diǎn)組成，已探明儲(chǔ)量16.5億噸，在全國(guó)居第五位。同時(shí)，霍邱縣也是國(guó)家重點(diǎn)扶持的貧困縣。二、霍邱縣人口狀況根據(jù)以2010年11月1日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的第六次全國(guó)人口普查的結(jié)果，霍邱縣人口狀況如下： 1、霍邱縣常住人口、戶(hù)籍人口霍邱縣常住人口為1246129人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的1313915人相比，十年共減少67786人，下降5.16

3、%，年平均下降0.53%?；羟窨h普查登記的戶(hù)籍人口為1663984人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的1465453人相比，十年共增加198531人，增長(zhǎng)13.55%，年平均增長(zhǎng)1.28%。 2、家庭戶(hù)人口 霍邱縣常住人口中共有家庭戶(hù)366168戶(hù)，家庭戶(hù)人口為1223003人，平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為3.34人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.60人減少0.26人。 3、性別構(gòu)成 霍邱縣常住人口中，男性人口為650195人，占52.18%；女性人口為595934人，占47.82%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）由2000年第五次全國(guó)人口普查的109.16下降

4、為109.11。 4、年齡結(jié)構(gòu)霍邱縣常住人口中，0-14歲人口為241806人，占19.40% ；15-64歲人口為883111人，占70.87%；65歲及以上人口為121212人，占9.73%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.31個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升3.41個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。三、霍邱縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2011年，霍邱縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）175.08億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)15.0 %，總量居六安市首位。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值40.88億元，增長(zhǎng)4.5 % ；第二產(chǎn)業(yè)增加值85.90億元，增長(zhǎng)24

5、.9% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值48.30億元，增長(zhǎng)9.0 %。第一產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為23.3%，比上年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)比重為49.1 %，比上年上升4個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)44.2%，比上年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)比重為27.6%，比上年下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP首次突破萬(wàn)元。2011年，霍邱縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入17.57億元，較上年增長(zhǎng)44.5%，凈增收5.4億元?？偭课痪恿彩懈骺h區(qū)首位，預(yù)計(jì)占全省76個(gè)縣區(qū)16位，較上年上升1個(gè)位次。收入總量中，地方級(jí)收入完成10.2億元，增長(zhǎng)35.8%；稅收收入完成14.95億元，增長(zhǎng)50.5%，占財(cái)政收入總量的85.1

6、%，上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。2、霍邱縣鐵礦業(yè)的發(fā)展霍邱鐵礦位于霍邱西部，北臨淮河，西與河南省固始縣相鄰，現(xiàn)有9個(gè)大中型鐵礦床和15個(gè)零星鐵礦，已探明儲(chǔ)量20億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量30億噸以上，位居全國(guó)第五，華東第一，是全國(guó)唯一一個(gè)剛開(kāi)發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，屬鞍山式沉積變質(zhì)鐵礦，平均品位為32%-34%，被列為全國(guó)大型鐵礦基地。2003年，霍邱鐵礦開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)，此后每年的開(kāi)采量都以較大幅度上升，詳見(jiàn)下表：2003年2008年霍邱鐵礦行業(yè)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)表 單位：噸、萬(wàn)元年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)稅收指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)鐵精粉量國(guó)稅地稅合計(jì)增幅%20032583837330848068548-200497824953131

7、7148711471018862005299245586421635284310323875281200648081859783662740762610668673200713535453710146558316103505721160216200829301993171189520038059738645445115合計(jì)5187431661004824067624321630078732-從上表可以看出，霍邱鐵礦行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，發(fā)展前景空前，霍邱鐵礦行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)度很高，無(wú)疑是霍邱縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年，霍邱鐵礦開(kāi)發(fā)企業(yè)可生產(chǎn)鐵精粉300萬(wàn)噸左右，完全可以滿足200萬(wàn)

8、噸鋼廠生產(chǎn)的需要，而200萬(wàn)噸的鋼廠年實(shí)現(xiàn)稅收10億元左右。可見(jiàn)，霍邱鐵礦開(kāi)發(fā)的目標(biāo)必將定位在鋼鐵項(xiàng)目上，依托資源建設(shè)鋼鐵基地，提高資源附加值，霍邱鐵礦拉動(dòng)霍邱經(jīng)濟(jì)的杠桿效應(yīng)將大大增強(qiáng)。四、霍邱縣房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)考察，不難發(fā)現(xiàn)霍邱縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，應(yīng)屬于剛起步階段。目前，已結(jié)束項(xiàng)目?jī)H約3個(gè)，總開(kāi)發(fā)體量約30萬(wàn)方。目前在建的項(xiàng)目有4個(gè)，已出讓但尚未開(kāi)發(fā)土地5宗。 1、霍邱縣在建項(xiàng)目情況（1）陽(yáng)光假日城項(xiàng)目陽(yáng)光假日城項(xiàng)目位于臥陽(yáng)大道與雙湖路交叉口東北角，屬較核心地段。2010年6月以160萬(wàn)元/畝的價(jià)格取得67.4畝土地使用權(quán)，容積率3.2，該項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)體量約15萬(wàn)方，項(xiàng)目規(guī)劃情況如

9、上圖所示。目前已是尾盤(pán)，銷(xiāo)售情況良好，銷(xiāo)售均價(jià)約4000元/。 （2）臥陽(yáng)錦繡城項(xiàng)目臥陽(yáng)錦繡城項(xiàng)目位于臥陽(yáng)大道與雙湖路交叉口西北角，屬較核心地段。2010年6月以197萬(wàn)元/畝的價(jià)格取得106畝土地使用權(quán)，容積率3.2，總開(kāi)發(fā)體量約25萬(wàn)方，共計(jì)14棟樓，以高層為主，1731層不等。分兩期開(kāi)發(fā)，整個(gè)小區(qū)呈南低北高，東低西高的階梯式布局。項(xiàng)目戶(hù)型面積83.6142平米，以,80110為主。目前系一期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，銷(xiāo)售均價(jià)約4000元/。 （3）西湖帝都錦園項(xiàng)目西湖帝都錦園項(xiàng)目位于西湖北路西側(cè)，地段靠近經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和政府，地段稍偏。2010年1月以104萬(wàn)元/畝的價(jià)格取得107土地使用權(quán)，

10、容積率3.5，總開(kāi)發(fā)體量約25萬(wàn)方，由16棟小高層、高層建筑、居住人口將達(dá)6500人左右。目前一期2#、3#樓已基本封頂，銷(xiāo)售情況良好，目前僅剩余幾套房源，4#樓在建，接受預(yù)定，其他未建。（4）旭日尚城項(xiàng)目旭日尚城項(xiàng)目位于光明大道南段東側(cè)，地段稍偏，但應(yīng)屬于霍邱縣城區(qū)未來(lái)發(fā)展的走向。2010年7月以100萬(wàn)元/畝的價(jià)格取得99.7畝土地使用權(quán)，容積率3.0，項(xiàng)目總占地約152畝（其中的52畝尚未拆遷，未進(jìn)行出讓?zhuān){入該小區(qū)總體規(guī)劃），總開(kāi)發(fā)體量約29萬(wàn)方。目前一期7幢樓已封頂（總體量約5萬(wàn)方），已銷(xiāo)售80%；二期已動(dòng)工。2、土地出讓情況自2010年至今，霍邱縣已出讓商住土地共11宗（含3宗安

11、置房用地），總出讓土地面積約687.7畝，除上述已開(kāi)工建設(shè)的4宗，未來(lái)地上總開(kāi)發(fā)體量約47.8萬(wàn)方，具體情況詳見(jiàn)下表：霍邱縣土地出讓情況一覽表五、霍邱縣房地產(chǎn)供求分析綜合上述資料、數(shù)據(jù)，可以總結(jié)出霍邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)：1、總體市場(chǎng)供不應(yīng)求以第六次人口普查的數(shù)據(jù)為例，霍邱縣常住人口中共有家庭戶(hù)約36.6萬(wàn)戶(hù)，家庭戶(hù)人口約為120萬(wàn)人?？傮w市場(chǎng)供應(yīng)量以150萬(wàn)方計(jì)算，人均住宅供應(yīng)量?jī)H為1.25方/人，戶(hù)均住宅供應(yīng)量?jī)H為4.1方/戶(hù)。2、總體市場(chǎng)價(jià)格偏高 2011年，霍邱縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）175.08億元，以120萬(wàn)人口計(jì)算，人均GDP14590元，戶(hù)均GDP48633元；以4000元

12、/的市場(chǎng)價(jià)格，按照每戶(hù)購(gòu)買(mǎi)100的住宅1套計(jì)算，需40萬(wàn)元；也就是說(shuō)，需8年以上的積累，每戶(hù)方可購(gòu)買(mǎi)1套住宅，因此，總體市場(chǎng)價(jià)格偏高，當(dāng)然，這與土地市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格偏高有關(guān)。3、需求價(jià)格彈性小以第六次人口普查的數(shù)據(jù)為例，霍邱縣15-64歲人口約為88萬(wàn)人，人均擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量1.7，因此可以看出，目前霍邱縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求幾乎全部應(yīng)為剛性需求，需求價(jià)格彈性小。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)小自2010年至目前，霍邱縣出讓土地的平均價(jià)格為127萬(wàn)元/畝，平均容積率為2.8，可以計(jì)算出平均樓面地價(jià)約為680元/，以1800元/的綜合建安成本計(jì)算，霍邱縣商品房開(kāi)發(fā)的綜合成本約為2480元/，平均市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為4000元/（未考慮商業(yè)性質(zhì)商品房的利潤(rùn)空間更大），平均利潤(rùn)空間為1520元/，平均利潤(rùn)率為61.3%，利潤(rùn)率很高。再考慮到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，可以