1、2013年房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理）真題試卷及答案與解析一、單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1 新建重點中學(xué)周邊的房價迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。（A）易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險（B）易受政策影響（C）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（D）適于長期投資2 張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是( )風(fēng)險。（A）政策（B）通貨膨脹（C）利率（D）或然損失3 整個投資市場的平均收益率為20，國債的收益率為10，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為04，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為09，寫字樓市場的預(yù)期收益率為( )

2、。（A）136（B）140（C）190（D）2364 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是( )市場。（A）完全競爭（B）壟斷競爭（C）寡頭壟斷（D）完全壟斷5 對一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點的分析，是房地產(chǎn)市場的( )分析。（A）總量結(jié)構(gòu)（B）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（C）投資結(jié)構(gòu)（D）區(qū)域結(jié)構(gòu)6 某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為( )年。（A）067（B）083（C）120（D）1507 下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是( )。（A）住

3、房可支付性指數(shù)（B）住房價格合理性指數(shù)（C）房價租金比（D）量價彈性8 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)( )階段的重要工作。（A）投資分析決策（B）施工準(zhǔn)備（C）建設(shè)（D）租售9 通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理( )。（A）規(guī)劃意見書(選址)（B）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（C）國有土地使用證（D）建設(shè)工程規(guī)劃許可證10 某資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是( )。（A）目標(biāo)定價法（B）領(lǐng)導(dǎo)定價法（C）挑戰(zhàn)定價法（D）隨行就市定價法11 從市場營銷的角度，房地

4、產(chǎn)市場之所以能夠進行市場細(xì)分，主要是由于( )存在著差異性。（A）房地產(chǎn)產(chǎn)品（B）項目區(qū)位（C）房地產(chǎn)需求（D）住房價格12 對房地產(chǎn)市場調(diào)查的分析與評估，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的( )。（A）有效性（B）經(jīng)濟性（C）參與性（D）廣泛性13 房地產(chǎn)市場營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費者市場的( )特征。（A）分散性（B）替代性（C）易變性（D）季節(jié)性14 在房地產(chǎn)市場分析報告中，不包括的內(nèi)容是( )。（A）開發(fā)地點的最佳用途分析（B）開發(fā)項目的SWOT分析（C）開發(fā)項目的償債能力分析（D）房地產(chǎn)市場供求分析15 下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)( )經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。（A）開發(fā)

5、一銷售（B）開發(fā)一持有出租一出售（C）購買一持有出租一出售（D）購買一更新改造一出租一出售16 某筆貸款的年名義利率為660，年實際利率為677，該筆貸款的計息周期是( )。（A）月（B）季度（C）半年（D）年17 甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲實際支付的利息額，甲和乙實際支付的利息額，乙之間的關(guān)系為( )。（A）I甲I乙（B）I甲I乙（C）I甲=I乙（D）I甲I乙18 關(guān)于資金等效值的說法，錯誤的是( )。（A）在資金等效值計算中，終值、時值都可以與現(xiàn)值相等（B）在資金等

6、效值計算中，年值是序列值（C）資金運動起點時的資金額稱為時值（D）絕對數(shù)額不等的資金額，在一定的時間和利率條件下，價值可以相等19 某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6，租金在每年年末支付。若年利率為6，則第5年年末的租金是( )元。（A）1494516（B）1584187（C）2676451（D）283703820 某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報是( )萬元。（A）1746（B）10000（C）11746（D）6727521 甲、乙兩個可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，

7、乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是( )。（A）凈現(xiàn)值法（B）等額年值法（C）差額投資內(nèi)部收益率法（D）費用年值比較法22 房地產(chǎn)投資項目的FIRR能夠反映項目投資所能接受的( )。（A）最低投資報酬率（B）最高現(xiàn)金回報率（C）最低償債備付率（D）最高貸款利率23 王某以總價150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為78萬元，扣除運營費用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是( )。（A）1133（B）1200（C）1700（D）200024 張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年

8、貸款利率7、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為55萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10，運營費用為實際租金收入的30，該項目的償債備付率為( )。（A）116（B）122（C）174（D）19325 房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風(fēng)險因素變化而使項目達(dá)到( )時的極限值。（A）利潤為零（B）財務(wù)凈現(xiàn)值為零（C）基準(zhǔn)收益率（D）財務(wù)內(nèi)部收益率26 線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是( )。（A）銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格（B）銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格（C）銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格（D）銷售最等于生產(chǎn)能力產(chǎn)

9、量時單位產(chǎn)品最高銷售價格27 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元m2，銷售均價為6500元m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的55。當(dāng)該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是( )。（A）1432（B）1862（C）1903（D）230828 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析內(nèi)容中，在風(fēng)險估計階段應(yīng)完成的是( )。（A）識別投資項目可能面臨的風(fēng)險（B）測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小（C）分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因（D）提出風(fēng)險應(yīng)對的建議29 某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是( )

10、。（A）單元估算法（B）單位指標(biāo)估算法（C）工程量近似匡算法（D）概算指標(biāo)法30 考察項目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制( )。（A）項目投資現(xiàn)金流量表（B）資本金現(xiàn)金流量表（C）投資者各方現(xiàn)金流量表（D）財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表31 房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于( )。（A）向投資者分配（B）提取法定盈余公積金（C）繳納企業(yè)所得稅（D）彌補企業(yè)5年內(nèi)的累計虧損32 在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點是( )。（A）成本較低（B）限制條件較少（C）操作較簡單（D）不需要還本付息33 個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的(

11、 )。（A）貸款期限更短（B）貸款價值比率更高（C）貸款利率更高（D）還款方式更復(fù)雜34 某投資者以30勺預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15，該投資者預(yù)付款的收益率是( )。（A）150（B）214（C）300（D）50035 寫字樓的可出租面積是指( )。（A）出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e（B）出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平 投影面積（C）出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半（D）出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e二、多項選擇題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題

12、意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。36 按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括( )。（A）居住物業(yè)投資（B）商用物業(yè)投資（C）土地開發(fā)投資（D）房地產(chǎn)經(jīng)營投資（E）酒店投資37 按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括( )市場。（A）土地使用權(quán)出讓（B）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（C）新建商品住宅銷售（D）新建寫字樓出租（E）二手房買賣38 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有( )。（A）房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡（B）房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和價值背離（C）過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性（D）房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)（E

13、）房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)39 地方政府的年度土地儲備計劃包括( )。（A）年初和年末土地儲備規(guī)模（B）年度前期開發(fā)規(guī)模（C）年度土地出讓金總額（D）年度土地供應(yīng)規(guī)模（E）年度土地儲備臨時利用計劃40 下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有( )。（A）購買者意圖調(diào)查法（B）銷售人員意見綜合法（C）時間序列分析法（D）相關(guān)分析法（E）專家意見法41 企業(yè)不論從何種角度進行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備( )。（A）可衡量性（B）可實現(xiàn)性（C）可整合性（D）可盈利性（E）可區(qū)分性42 利率的儲蓄投資決定理論認(rèn)為( )。（A）利率是由貨幣的供給與需求決定的（B）

14、利率是資本的租用價格（C）利率是由可貸資金的供求決定的（D）利率的高低取決于平均利潤率（E）利率不受貨幣因素的影響43 某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60來自銀行提供的期限10年、年利率10、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85，且凈租金收入每年以6的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括( )。44 下列經(jīng)濟效果評價指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有( )。（A）投資收益率（B）物業(yè)增值率（C）開發(fā)利潤（D）成本利潤率（E）股權(quán)增加率45 關(guān)

15、于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項目計算期的說法，正確的有( )。（A）計算期為項目的開發(fā)期（B）計算期為項目的經(jīng)營期（C）計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和（D）計算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值（E）計算期的單位可為年、半年、季、月46 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行臨界點分析時，通常要進行( )分析。（A）最低租售價格（B）最高土地取得價格（C）最高工程費用（D）最低租售數(shù)量（E）最高銷售價格47 按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括( )決策。（A）業(yè)務(wù)型（B）風(fēng)險型（C）確定型（D）群體型（E）不確定型48 在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括(

16、)。（A）開發(fā)建設(shè)投資（B）土地增值稅（C）借款本金償還（D）借款利息支付（E）運營費用49 相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點有( )。（A）需到期償還（B）無需還本付息（C）稅收負(fù)擔(dān)輕（D）共擔(dān)投資風(fēng)險（E）共享投資利潤50 能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有( )。（A）空置面積（B）租金水平（C）收租損失水平（D）可出租面積（E）經(jīng)營費用三、判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。51 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。 ( )（A）正確（B）錯誤52 一般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要

17、高于買方。 ( )（A）正確（B）錯誤53 如果一宗商業(yè)用地只有一個意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。 ( )（A）正確（B）錯誤54 房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只需進行單項工程竣工驗收。 ( )（A）正確（B）錯誤55 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置。 ( )（A）正確（B）錯誤56 若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3，則其年實際收益率為12。 ( )（A）正確（B）錯誤57 在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復(fù)利計算計息。 ( )（A）正確（B）錯誤58 計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價宜

18、采用動態(tài)評價指標(biāo)。 ( )（A）正確（B）錯誤59 在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。 ( )（A）正確（B）錯誤60 在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高。 ( )（A）正確（B）錯誤61 房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題，是因為在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。 ( )（A）正確（B）錯誤62 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費用。 ( )（A）正確（B）錯誤63 不確定因素對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益的影

19、響，可以運用概率分析的方法進行定量分析。 ( )（A）正確（B）錯誤64 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。 ( )（A）正確（B）錯誤65 某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。 ( )（A）正確（B）錯誤四、計算題要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結(jié)果保留小數(shù)點后二位。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。66 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項目于2010年6月末動工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬元為年利率75、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸

20、款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末；第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時間為2010年9月末；第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款；2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息；本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。67 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為25，需配建20000m2公共租賃住房，建成后由政府以6000元m2

21、的價格回購。假設(shè)該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4；開發(fā)建設(shè)成本和管理費用等為4500元m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20、30、30和20，且發(fā)生在各年年初；商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25、40和35，銷售均價分別為15000元m2、18000元m2和20000元m2，銷售收入發(fā)生在年末；銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項目投資內(nèi)部收益率為16，則該企業(yè)可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報價達(dá)到45000萬元后，改為競

22、投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)2013年房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理）真題試卷答案與解析一、單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1 【正確答案】 C 【試題解析】 房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。2 【正確答案】 B 【試題解析】 由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險。3 【正確答案】 A 【試題解析】 房地產(chǎn)投資市場的預(yù)期收益率為：10+04×

23、;(20-10)=14，寫字樓市場的預(yù)期收益率為：10+09×(14-10)=136，或者寫字樓市場的預(yù)期收益率=10+09×04×(20-10)=136。4 【正確答案】 D 【試題解析】 我國國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。5 【正確答案】 D 【試題解析】 區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。6 【正確答案】 D 【試題解析】 90÷60=15(年)。7 【正確答案】 C 【試題解析】 住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)

24、，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房；住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系；房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值；量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。8 【正確答案】 A 【試題解析】 投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價和投

25、資決策三部分工作。9 【正確答案】 A 【試題解析】 對于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。10 【正確答案】 C 【試題解析】 當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。11 【正確答案】 C 【試題解析】 一個整體市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。12 【正確答

26、案】 A 【試題解析】 對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。13 【正確答案】 D 【試題解析】 消費者市場的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費；二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費；三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。14 【正確答案】 C 【試題解析】 房地產(chǎn)市場分析報告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：地區(qū)經(jīng)濟分析。區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。市場概況分析。市場供求分析。項目競爭分析。營銷建議。售價和租金預(yù)測。吸納量計劃預(yù)測。回報率預(yù)測。敏感性分析。15 【正確答案】 B 【試題解析】 有土地成本和

27、建造成本及相關(guān)費用投入說明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費說明在持有一段時間后出售。16 【正確答案】 B【試題解析】 (1+66m)m-1=677，可采用試算法得出m=4。17 【正確答案】 B【試題解析】 甲是單利計息方式，乙是復(fù)利計息方式，設(shè)年利率為r，則：I甲=Pr，I乙=P(1+r12)12-1，根據(jù)常識可推斷出，I甲I乙。18 【正確答案】 C【試題解析】 由于i=s，因此P=，由F=P(1+i)n可得F=(1+i)n=nA1(1+i)n-1=10×A1×(1+6)10-1=20，解得A1，代入A1=A1(1+s)

28、t-1，可得A5=1494516元。19 【正確答案】 A 【試題解析】 注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。20 【正確答案】 C【試題解析】 1000=，解得A=11746萬元。21 【正確答案】 B 【試題解析】 當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。22 【正確答案】 D 【試題解析】 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。23 【正確答案】 A 【試題解析】 (18-78)(150-60)=1133。24 【正確答案】

29、B【試題解析】 償債備付率=可用于還本付息資金當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=55×(1-10)×(1-30)=3465(萬元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20×71-(1+7)-10=2848(萬元)，償債備付率=34652848=122。25 【正確答案】 A 【試題解析】 保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，財務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點而不是保本點。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(

30、注：FIRR相當(dāng)于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。26 【正確答案】 A 【試題解析】 線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。27 【正確答案】 A【試題解析】 5000×5+保本售價×475×55=保本售價×475，可得保本售價=556948元m2，(6500元m2-556948元m2)6500元m2=1432。28 【正確答案】 B 【試題解析】 “，識別投資項目可能面臨的風(fēng)險”和“分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險辨識階段工作，“測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險估計階段工作，“提出風(fēng)險應(yīng)對的建議

31、”屬于風(fēng)險評價階段工作。29 【正確答案】 A 【試題解析】 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法；單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。30 【正確答案】 A 【試題解析】 項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。31 【正確答案】 C 【試題解析】 稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧

32、損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。32 【正確答案】 B 【試題解析】 增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。33 【正確答案】 B 【試題解析】 由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(LTV)通常不超過60，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

33、。 個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。34 【正確答案】 D 【試題解析】 1530=50。可以假設(shè)投資者以100付款，則其收益率就是15，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。35 【正確答案】 D 【試題解析】 出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加_卜分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。二、多項選擇題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5

34、分。36 【正確答案】 A，B，E 【試題解析】 按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。37 【正確答案】 B，C，D 【試題解析】 按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。38 【正確答案】 A，B，D，E 【試題解析】 房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象；房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過

35、度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了；房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落；房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。39 【正確答案】 A，B，D，E40 【正確答案】 A，B，E 【試題解析】 時間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。41 【正確答案】 A，B，D，E42 【正確答案】 B，E 【試題解析】 儲蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響；流動性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤率。43 【正確答案】 A，B，D 【試題解析】 要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)值，還要用等比序