1、 真題 2015 年房地產開發經營與管理真題單項選擇題第 1 題：房地產投資易產生資本價值風險的主要原因，是房地產具有。A. 異質性B. 用途廣泛性C.類型多樣性D.弱流動性參考答案： A 解析 房地產的異質性， 也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致，這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難， 使投資者面臨著資本價值風險。第 2 題：房地產置業投資者能夠容忍較低收益率的主要原因，是房地產投資。A. 存在效益外溢和轉移B. 易獲得金融機構的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級參考答案： C 解析 房地產投資具有增值性和保值性，這也是房地產置業投資者能夠容忍較低收益

2、率的主要原因。第 3 題：下列房地產投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是 。A. 持有期風險B. 時間風險C.周期風險D.機會成本風險參考答案： C 解析 周期風險屬于系統風險， 系統風險是不能通過投資組合來分散和抵消的；而持有期風險、時間風險和機會成本風險屬于個別風險。第 4 題：為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個。A. 負協方差B. 正協方差C.正敏感度D.負敏感度參考答案： A 解析 為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個負協方差，最理想的是有一個絕對的負協方差。第 5 題：對某一房地產市場中不同物業類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，

3、屬于房地產市場的 。A. 總量結構分析B. 產品結構分析C.區域結構分析D.投資結構分析參考答案： B 解析 房地產市場的產品結構是考察房地產市場中不同物業類型之間或某一特定物業類型中不同檔次產品或產品細分之間的供給比例或交易比例關系， 分析其產品結構布局的合理程度。第 6 題：某市 2013年辦公樓施工面積為 300 萬 m ² ，竣工面積為 120萬 m² ， 2014年辦公樓新開工面積為 500萬 m ² ，竣工面積為 280 萬 m <sup&

4、gt;2</sup> 。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為 年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86參考答案： C解析平均建設周期二房屋施工面積/新竣工面積，500+（300-1201 + 280=2.43（ 年） 。第 7 題：下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是。A. 空置率B. 竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率參考答案： D 解析 空置率、房屋施工面積、竣工房屋價值屬于供給指標，吸納率屬于交易指標。第 8 題：在房地產市場進入自然周期的第四階段時，租金增長率。A. 基本不變B. 開始下滑C.緩慢上升D.快速上升參考答案： B

5、 解析 在房地產市場進入自然周期的第四階段時，租金增長率開始下滑。第 9 題：采用工程量清單方式招標的，不需在招標文件中公布的內容是。A. 工程量清單B. 招標標底C.招標控制價D.評標辦法參考答案： B 解析 采用工程量清單方式招標的，應編制招標控制價，不需要編制標底；招標控制價相當于招標人的采購預算，無需保密，而標底必須保密。第 10 題：下列房地產開發項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是A. 建筑工程施工許可證B. 建設工程規劃許可證C. 國有建設用地使用權出讓合同D.商品房買賣合同參考答案： C 解析 本題有瑕疵， 明確用地性質、 位置和界限的是 建設用地規劃許可證 國

6、有建設用地使用權出讓合同是辦理建設用地規劃許可證的要件之一。第 11 題： 房地產開發企業以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是。A. 成本加成定價法B. 價值定價法C.領導定價法D.挑戰定價法參考答案： B 解析 價值定價法對于消費者來說，就是“物美價廉”或者說“性價比高”。第 12 題：除技術資料外，房地產開發項目的竣工檔案資料還包括項目的 A. 財務決算報告B. 施工人員變動情況C.竣工圖D.物業服務企業招標文件參考答案： C 解析 竣工驗收資料包括技術資料和竣工圖。第 13 題：下列房地產市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是A. 整群抽樣B. 分層隨機抽樣C.簡單隨機

7、抽樣D.定額抽樣參考答案： D 解析 概率抽樣包括簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣和整群抽樣，非概率抽樣包括隨意抽樣、估計抽樣和定額抽樣。第 14 題：下列各組特定的市場定義層次中，市場規模由大至小的是 。A. 潛在市場、有效市場、服務市場B. 有效市場、滲透市場、服務市場C.潛在市場、服務市場、合格的有效市場D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場參考答案： A 解析 市場規模由大至小的是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市 場和滲透市場。第 15 題：下列房地產市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是。A. 市場因子推演法B. 加權移動平均法C.簡單平均法D.指法平滑法參考答案： A 解

8、析 時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數平滑法，市場因子推演法屬于相關分析法。第 16 題：區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析以及等內容。A. 項目競爭分析B. 敏感性分析C.專業市場分析D.市場趨勢分析參考答案： D 解析 區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內容。第 17 題：下列房地產經營模式中，現金流出不包括“運營成本”的是。A. 購買更新改造出售B. 購買持有出租出售C.開發一持有出租一出售D.購買一更新改造一出租一出售參考答案： A 解析 運營成本是在持有出租環節中才有的概念。第 18 題：某筆

9、總額 10 萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為 1400 元，則該筆貸款的年實際貸款利率為 。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%參考答案： C第 19 題：一寫字樓單元的租賃期為 18.8 年，年租金為 5 萬元，租金按當年實際租用時間在年初一次性收取。若年折現率為6%，則該寫字樓單元租賃期內租金收入的現值為 萬元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79參考答案： D 解析 ，建議最后再做。第 20 題：張某以6000元/m ²的價格購買了一套面積為 114m ²

10、;的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%、 15 年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第 11 年的第一個月末一次性償還剩余全部貸款，則償還額應為 萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87參考答案： C第 21 題：某商鋪 2014 年的潛在毛租金收入為 66 萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、 30%。所得稅稅率為25%，則2014 年該商鋪的凈經營收入為 萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40參考答案： C 解析凈經營收入=有效毛收入-運營費用=66X （1-10%-30%）=39

11、.60（萬元）第 22 題：某房地產投資項目要求的目標收益率為10%，當通貨膨脹率為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資分析結果的影響，分析中采用的名義目標收益率應為A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%參考答案： D第 23 題： 對房地產投資項目進行財務評價所選取的基準收益率一般為投資者所要求的A. 最高投資收益率B. 平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率參考答案： C 解析 基準收益率是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率（MARR。）第 24 題：某投資者于 2013 年 1 月以 1000 萬元購買一寫字樓用于出租經營，購買資金中的 5

12、00 萬元為年利率7%、期限10 年、按年等額還本付息的抵押貸款， 2014 年該寫字樓稅后現金流量為 60 萬元，且市場價值增加5 萬元，在考慮增值收益的情況下，2014 年該項投資的投資回報率為 。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%參考答案： C第 25 題：某家庭向銀行申請了一筆數額50 萬元、期限20 年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33參考答案： A第 26 題：某商品住宅開發項目土地取得費用為 13000萬元，規劃建筑

13、面積為 50000m² ,除土地取得費用外的其他成本費用為3500元/m² ,項目銷售均價為8500元/m ² ,營業稅及附加為銷售收入的5.5%，則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為 萬 m² 。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80參考答案： D 解析 盈虧平衡分析中的保本點分析。設項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為 x 萬 m ² ,貝U 85

14、00x=13000+3500X 5+8500xX 5.5%,解得：x=3.80 萬 m ² 。第 27 題：某房地產開發項目在市場前景好、一般、差時的財務凈現值為 4000 萬元、 1200萬元、 -800 萬元。出現市場前景好、一般、差的概率分別為15%、 60%、 25%，則該項目財務凈現值的期望值為 萬元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00參考答案： A解析期望值=4000X 15%+120(X 60%-800X 25%=1120萬元)。第 28 題：某房地產開發企業對一房地產開發項目進行分期開發，預計首

15、期開發難以產生理想收益，但項目后期投資收益增加的可能性較大，從實物期權觀點看，該項目可能產生。A. 等待投資型期權B. 放棄型期權C.成長型期權D.柔性期權參考答案： C 解析 大型房地產開發項目進行分期開發，首期一般收益不理想，但后期收益增加的可能性較大，這種實物期權觀點就是成長型期權。第 29 題：在房地產開發項目資金計劃分析中，房地產開發貸款不能用于支付。A. 土地出讓金B. 建安工程費C.管理費用D.其他工程費參考答案： A 解析 房地產開發貸款要嚴格執行“商業銀行不得向房地產企業發放用于繳交土地出讓金貸款”的監管規定。第 30 題：關于項目投資現金流量表的說法，錯誤的是。A. 項目投

16、資現金流量表應以全部投資為基礎進行編制B. 項目投資現金流量表現金流出中不包括財務費用C.項目投資現金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎D.項目投資現金流量表中的運營費用應包括折舊費和攤銷費參考答案： D 解析 項目投資現金流量表是以全部投資作為計算基礎的，因此借貸資金應支付的利息等財務費用不計入現金流出， 運營費用中應扣除財務費用、 折舊費和攤銷費。第 31 題：房地產開發項目資金籌措計劃中包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的配合考慮。A. 質量控制目標B. 銷售收入計劃C.工程建設招標計劃D.客戶定位參考答案： B 解析 資金籌措要以房地產開發項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎

17、。第 32 題：關于債務融資的說法，錯誤的是。A. 債務融資需要還本付息B. 債務融資所得資金屬于資本金C.債務融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于債務融資參考答案： B 解析 債務融資所得資金不屬于資本金，需要還本付息，且所支付的利息可在稅前扣除，租賃融資屬于債務融資的一種。第 33 題：對借款人資質審查不嚴而產生的個人住房貸款風險屬于 。A. 法律風險B. 信用風險C.市場風險D.管理風險參考答案： D 解析 個人住房貸款管理風險的表現有： 對借款人資質審查不嚴、 手續不完整、 放松貸款條件、向借款人發放了超過其支付能力的款項等。第 34 題：權益型房地產投資信托基金的主要收入來源于

18、其擁有物業的 。A. 增值收入B. 銷售收入C. 自營收入D.租金收入參考答案： D 解析 權益型 REITs 是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入。第 35 題：在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于 。A. 物業出租經營成本B. 同類型物業市場供求關系C.物業出租稅費水平D.業主希望的投資回報率參考答案： B 解析 在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業市場供求關系。多項選擇題第 36 題：房地產投資區別于其他類型投資的重要特性包括A. 需要適時的更新改造投資B. 易受政策影響C.依賴專業管理D.適于短期投資E.變現性差參考答案

19、： ABCE 解析 房地產投資適于進行長期投資。第 37 題：關于房屋存量的說法，正確的有。A. 存量屬于房地產市場的需求指標B. 存最單位可以是建筑面積或套數C.存量可按物業類型分別統計D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量E.存量是指報告期末已占用和空置的物業空間總量參考答案： BCE 解析 存量屬于房地產市場的供給指標，單位可以是建筑面積或套數，可按物業類型分別統計， 報告期存量等于上期存量加上報告期竣工最減去報告期滅失量，存最是指報告期末已占用和空置的物業空間總量。第 38 題：房地產市場存在周期循環的主要原因包括A. 土地資源的不可再生性B. 供需因素的影響C.市場信息不充分D.政

20、策因素的影響E.制度因素的影響參考答案： BCDE 解析 房地產周期循環的原因有：供需因素的影響、市場信息不充分、生產者與消費者心理因素的影響、政策因素的影響、政治沖擊、制度因素的影響、生產時間落差、季節性調整、總體經濟形勢等。第 39 題：下列房地產指標中，能衡量房地產泡沫程度的有。A. 交易量增長率B. 吸納周期C.實際價格與理論價格之比D.房價收入比E.房價租金比參考答案： CDE 解析 從房地產泡沫成因入手，實際價格與理論價格之比、房價收入比、房價租金比等指標都可以從一個側面反映房地產泡沫的程度， 也可以綜合用房地產泡沫指數來衡量。第 40 題：關于政府投資的保障性安居工程項目招標的說

21、法，正確的有。A. 必須采用公開方式招標B. 必須采用工程量清單方式招標C.必須根據項目特點編制標底D.必須向投標人發出投標邀請書E.應實行建設工程總承包參考答案： ABE 解析 保障性安居工程項目是由政府投資的，其招標必須采用公開招標，且必須采用工程量清單方式招標，宜采用單價合同且工程項目應實行建設工程總承包。標底可以編制也可以不編制，工程量清單招標一般情況不編制標底，只編制招標控制價 （ 俗稱“攔標價” ） 。另外，投標邀請書是邀請招標的內容。第 41 題：在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有。A. 文案法B. 觀察法C.訪問法D. 問卷法E.實驗法參考答案： BCDE 解析 收集

22、一手資料常用方法有：觀察法、訪問法、問卷法和實驗法。第 42 題：房地產開發項目的市場定位策略主要有。A. 產品差別化策略B. 服務差別化策略C.人員差別化策略D.形象差異化策略E.銷售差異化策略參考答案： ABCD 解析 市場定位戰略有：產品差別化戰略、服務差別化戰略、人員差別化戰略和形象差異化戰略。第 43 題：關于資金時間價值的說法，從投資的角度來看，正確的有。A. 資金的時間價值表現為資金的增值B. 資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關參考答案： ACDE 解析 從投資

23、者角度看，資金的增值特性使其具有時間價值，資金時間價值的大小，取決于投資利潤率、通貨膨脹率和風險因素。第 44 題：下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有。A. 借款償還期B. 財務內部收益率C.償債備付率D.財務凈現值E.動態投資回收期參考答案： BDE 解析 房地產投資項目評價指標中的動態盈利能力指標有財務內部收益率、財務凈現值和動態投資回收期。第 45 題：關于FIRR（財務內部收益率）的說法，正確的有 。A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標B.FIRR可以通過內插法求得C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可

24、以接受的E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計之和等于零時的 折現率 參考答案： BCE解析FIRR可以通過內插法求得，FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率， FIRR 是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率。FIRR與行業基準收益率或目標收益率i _c比較，當FIRR大于或等于 i _c 時，認為項目在財務上是可以接受的。第 46 題：風險型決策的具體方法有A. 決策樹法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模擬法參考答案： AB

25、C 解析 風險型決策是指雖然未來事件的自然狀態不能肯定，但是發生的概率為已知的決策， 又稱隨機性決策。 風險型決策的具體方法包括最大可能法、 期望值法和決策樹法。第 47 題：房地產投資具有不可逆性的主要原因有。A. 房地產市場對市場信息反應靈敏B.延期投資可能保持了未來獲利的機會C.房地產交易稅費較高，在客觀上阻礙了房地產資產的流動D.房地產投資有機會避免不利條件所造成的損失E.房地產位置固定，投資形成的資產容易成為“沉淀”資本參考答案： CE 解析 房地產投資具有不可逆性的主要原因有兩方面：一是房地產資產形態位置相對固定，投資易形成“沉淀成本”，二是房地產交易稅費較高，阻礙房地產資產流動，

26、選項B、 D 是房地產投資具有可延期性的原因。第 48 題：房地產開發項目可行性研究中的投資環境研究主要包括等內容。A. 當地社會經濟情況B. 城市基礎設施狀況C. 土地使用制度D.項目用地狀況E. 當地的金融和稅收政策參考答案： ABCE 解析 投資環境研究主要包括當地總體社會經濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、當地政府的金融和稅收等方面的政策、政府鼓勵投資的領域等。第 49 題：股票市場的融資方式有。A. 首次公開募股B. 配股C.發行可轉換債券D.發行認股權證E.增發股票參考答案： ABDE 解析 股票市場融資方式有首次公開發行(IPO) 、配股、增發和認股權證四種。第 50 題：

27、決定寫字樓基礎租金水平的因素包括。A. 抵押貸款還本付息B. 運營費用C.物業管理費D. 目標投資收益率E.空置損失參考答案： ABE 解析 寫字樓基礎租金也是其可接受的最低租金，也是成本租金，包括：抵押貸款還本付息額、 運營費用和空置損失。 物業管理費如果由出租人負擔則已包含在運營費用中，如果由承租人負擔則無需計入租金。判斷題 第 51 題： 只要預期的收益現金流和未來的運營費用水平不發生變化，房地產投資就不會 面臨資本價值風險。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 房地產的異質性是房地產投資易產生資本價值風險的原因。即使預期的收益現金流和未來的運營費用水平不發生變化， 出租率和收租損失

28、也可能有變化。第 52 題：投資者為獲得房地產投資收益必須直接擁有房地產。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 房地產投資分為直接投資和間接投資，前者必須擁有房地產，后者不必擁有房地產。第 53 題：房地產市場因存在“市場失靈”現象，政府有必要對房地產市場進行適度干預。A. 正確B. 錯誤 參考答案： A 解析 房地產市場失靈是政府干預房地產市場的原因之一。第 54 題：土地儲備資金的利息收入不能作為土地儲備資金的來源。A. 正確B. 錯誤 參考答案： B 解析 土地儲備資金來源于：一是財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金， 二是土地儲備機構按照國家有關規定舉債的銀行貸款及

29、其他機構貸款， 三是經財政部門批準可用于土地儲備的其他資金， 四是上述資金產生的利息收入。第 55 題：對某房地產開發項目進行的“兩居室商品住宅每套價格下降15 萬元會增加多少購房者”所做的市場調查屬于因果性調查。A. 正確B. 錯誤參考答案： A 解析 “因為住宅價格下降調查會增加多少購房者”的調查項目屬于因果性調查。第 56 題：有效市場是指對某種特定商品有購買興趣和購買能力，但缺乏購買途徑的消費者的集合。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 有效市場是指對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。第 57 題：連續復利計息情況下本利和的計算公式是F <sub>n<

30、;/sub> =P(1+i)ⁿ 。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 間斷復利的計息周期為一定的時間間隔 ( 如年、季、月等) ，并按復利計息。如果計息周期無限期縮短，稱為連續復利。第 58 題：在資金等效值計算過程中，終值是指資金運動結束時發生的實際金額。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 終值是指資金運動結束時與現值等值的金額。第 59 題：根據國家有關財務會計制度，采用分期收款方式銷售的房地產開發項目，當期應結轉的營業成本通常按當期銷售面積占全部銷售面積的比例計算。A. 正確B. 錯誤參考答案： A 解析 對于分期收款的房地

31、產開發項目，房地產投資的營業成本通常按當期銷售面積占全部銷售面積的比率，計算本期應結轉的營業成本。第 60 題：房地產開發項目的年成本利潤率等于成本利潤率除以開發經營的年數。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 成本利潤率除以開發經營期的年數，不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。第 61 題：在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價格是指房地產開發項目能達到預定可接受最低盈利水平時的房屋售價。A. 正確B. 錯誤參考答案： A 解析 最低售價是指開發項目的房屋售價下降到預定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發項目的盈利將不能

32、滿足預定的要求。第 62 題：通過房地產開發項目的基本報表可以對項目的財務盈利能力、清償能力及資金平衡能力進行分析。A. 正確B. 錯誤參考答案： A 解析 基本報表包括四種表格，通過基本報表就可以對項目的財務盈利能力、清償能力及資金平衡能力進行分析。第 63 題：房地產投資項目敏感性分析的目的是找出對投資項目影響最大的敏感性因素。A. 正確B. 錯誤參考答案： B 解析 敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素， 并分析、 測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。第 64 題：以在建工程已完工部分

33、抵押的，其土地使用權必須是有償獲得，并領有國有土地使用權證。A. 正確B. 錯誤參考答案： A 解析 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權必須是有償獲得，并領有國有土地使用證。第 65 題：在零售商業物業的商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于物業的易接近性或交通的通達程度。A. 正確B. 錯誤參考答案： A 解析 在零售商業物業的商業輻射區域內，各商場間位置的優劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業的易接近性或交通的通達程度。計算題第 66 題：某市擬拍賣一宗面積為 13.33 萬 m ² 、容積率為 2.56 的商品住宅用地，

34、土地交易契稅稅率為4%，項目要求配置3 萬 m ² 的公共租賃住房，政府以6000元/m ²的價格回購，某房地產開發企業欲參與該項目的競買，經市場調研和測算，預計該項目的建造費用為3800元/m² ,期間費用為5500萬元，商品住房的銷售均價為 8500元/m² ，營業稅及附加為銷售收入的 5.5%（配建的公共租賃住房免征營業稅及附加 ） ，如果該房地產開發企業對項目要求的稅前最低利潤為 8000 萬元，請計算該

35、企業能接受的最高樓面地價水平。解設該企業能接受的最高樓面地價為 x元/m ² ,則 建筑 面積=13.33 X 2.56=34.1248（萬 m ² ）。項目總銷售收入=8500X（34.1248-3）+3 X6000=282560.8（萬元）。項目總開發價值=項目總銷售收入-營業稅及附加=282560.8-8500 X （34.1248-3） X 5.5%=268009.956（萬元）。 項 目總開發成本=xX 34.1248+3800X34.1248+5500=34.1248x+135174.24（

36、萬元）。開發利潤=項目總開發價值-項目總開發成本=268009.956-(34.1248x+135174.24)=8000 。 解得： z=3658.21 元/m ²詳細解答：解析:略 第67題：某房地產開發企業于2012年初以15000元/m ²的價格購買了一面 積為8000m ²的綜合用地。該項目擬建商場建筑面積 15000m ² ,寫字樓建筑面積 60000m ²

37、; ,并于2012年初開始 建設。建造期為3年，建造成本為4500元/m ² 。各年投入進度分 別為20% 50% 30% 裝修費用為1400元/m ² ,于2014年投 入。該企業擬將寫字樓全部出售，于建造期第 2年開始銷售，各年銷售進度分 別為25% 45% 25% 5% 銷售均價9000元/m ²。銷售稅費（營 業稅及附加、銷售費用）為同期銷售收入的12%商場建成即出租，租金收入為 4500萬元/年，運營費用為年租金收入的40%出租15年后將商場全部轉

38、售， 預計凈轉售收益為20000萬元。該企業計劃于建造期的第 2年初貸款3500萬元 用于項目支出，貸款期為2年，按年付息到期一次還本，年利率為 8%假設土 地費用、建造成本、裝修費用、銷售收入、租金收入、運營費用和銷售稅費發 生在年初，凈轉售收益發生在年末，項目的資本金收益率為14%請完成下列資本金現金流量表，并求取項目資本金的財務凈現值。<tablealign="center" border="1" cellspacing="0" class="extd_c"><tbody><tr

39、> <td colspan="8" style="BORDER-LEFT: medium none"> <b> 資本 金現金流量表</b> （單位：萬元）</td></tr> <tr> <td>年末</td> <td width="50"> 0 </td><td width="50"> 1 </td><td width="50"> 2

40、</td><td width="50"> 3 </td><tdwidth="50"> 4 </td><td width="80"> 517 </td><tdclass="extd_r" width="50"> 18 </td></tr> <tr><td> 現金流入 </td> <td> </td> <td>

41、 </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td class="extd_r"> </td> </tr> <tr> <td> 銷售收入 </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <

42、td> </td> <td> </td> <td class="extd_r"> </td></tr> <tr> <td> 租金收入 </td><td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td class="extd

43、_r"> </td></tr> <tr><td> 銀行借款 </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td class="extd_r"> </td></tr> <tr> <td> 凈轉售收益 &

44、lt;/td> <td> </td><td> </td><td> </td><td> </td><td> </td><td></td><td class="extd_r"> </td></tr><tr><td>現金流出</td><td> </td><td> </td><td> </td>

45、;<td></td> <td> </td> <td> </td> <td class="extd_r"> </td></tr> <tr> <td> 土地費用 </td> <td> </td> <td></td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td><td class="extd_r"> </td></tr> <tr> <td> 建造成本 </td><td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td> <td> </td&