1、“繽紛假日”商業部分運作方案“繽紛假日”商業位于CBD核心位置，三大中心：高檔商務辦公中心、酒店中心、金融中心匯聚于此。周邊四大商圈：(1)玉帶橋高檔家私區，(2)太升路IT(3)電信區，(4)總府路商業百貨區，。此區域物業價值處于成都市頂尖水平。專業化精品家居賣場的定位及城中心成熟商業的地理位置使其成為絕佳的投資物業之首。但市中心高昂的商業旺鋪銷售單價，若按傳統的商業銷售模式，無疑會使大部分的投資者望而卻步。為使“繽紛假日”成為適應于所有投資人群的物業，在銷售中快速制造鼎盛人氣及回收資金，降低銷售周期和開發風險，建議以迷你金鉆小商鋪（將銷售總價控制在3到10萬之間，面積控制在3到6之間）的形

2、式進行銷售，并給予投資者20年包租的承諾，使得投資收益得到最穩定的回報，使得商鋪投資成為最安全的賺錢之道。目前成都采用此種投資模式的開發商僅三家，均取得了非常好的銷售業績，“新城市廣場.秀水怡家”、“同輝國際購物中心”、“萬高都市欣城.燦坤電器城”，經過市場調查后，并結合本樓盤特色，現提出商業部分合理化運作方案如下：一、 運作前提條件：1、 充分完善的招商工作及強有力的國際品牌支撐。（主力商家強勢推出，意向性商家可將品牌公布）A、 前期作好詳細、扎實的招商工作，爭取有國際知名的品牌商家的加盟，借用其號召力來為投資者作信心支撐，并對未來的市場經營和運作提供模式，另變相也可提升物業本身價值的作用。

3、B、 強有力的前期造勢工作（包括各界主流媒體的炒作，國際品牌的號召，賣場的布置，宣傳資料的印制，新商業模型的定制），以保證前期有充足的排號客戶資源（可適量降低排號門檻，可將排號費定在1000元/個左右）,吸納各階層投資者，以達到給人人都制造一個快速成為城市財富所有者的目的。C、 詳細科學的樓層平面劃分，將各樓層詳細劃分為無數小型旺鋪（建議單位面積控制在3到6之間，總價在3到10萬元），在控制整銷售利潤的基礎上進行合理的功能分區。 在銷售時，暫時封存1樓及-1樓旺鋪，2、3、4樓以此種銷售模式分階段逐個推出，估計兩個月為一個銷售周期，在二、三、四樓已成功銷售完畢的基礎上，再適時對1樓及-1樓的銷

4、售計劃進行調整，在人氣、商氣兩旺的基礎上，力爭做到一樓銷售利潤最大化。二、 運作的流程及細節：為投資者建立新的投資理念。1、本方案適應于一切投資人群，固定回報率保證了投資者的安全性，建議分階段進行回報率承諾，包租20年，15年稅前回報率8%，610年稅前回報率9%，以此遞增至20年，回報金額按季度返還，購房手續辦理完畢后，于次月即開始返還。20年后可和管理公司續約，也可委托管理公司經營。而目前銀行按揭的利率為年息5.04%，即使銀行調息，貸款利息估計也低于7%，如投資者按揭買房，即可理解為低息向銀行借錢，高息向管理公司放貸，同時又可避免人民幣貶值的風險，獲得物業快速升值的空間。客戶在固定回報的

5、基礎上，雖無自主經營權，卻可自由買賣，實現投資贏利的目的。以客戶投資200萬元的物業為例：A、 選擇一次性付款200萬元，按投資回報率8%、和經營公司簽約20年計算，每年收入16萬元，每月收入13400元，12.5年可收回總投資，剩余7.5年可得凈收益120萬元。實際投入：200萬元，實際凈收益：120萬元。B、 選擇按揭付款，首付100萬元，貸款100萬元，貸款10年，月供為10982元，按投資回報率8%、和經營公司簽約20年計算，每年收入16萬元，每月收入13400元，除掉月供款每月凈收益2418元，每年凈收益29016元，在10年供房期間可得凈收益290160元，剩余10年為凈收入160

6、萬元。實際投入：100萬元，實際凈收益：189萬元。而對于總價低，逐個投資的小業主，則可讓其采用一次性付款的形式，在操作方面，可以加大一次性付款和按揭的差距，鼓勵小金額一次性付款，在按揭大金額物業時，又可制定一系列團購優惠。又可鼓勵客戶多買，多得，多賺。而同時管理公司在科學經營的前提下，扣除8%的固定回報，也將有豐厚的收入，從而達到雙贏的目的。2、欲擒故縱的銷售方案：在客戶簽約回報時間期限內，給客戶三次選擇退出的機會，以回報率計算表為例：虛擬：面積5 總價8萬元/套稅前回報1-5年6-10年11-15年16-20年年回報率8%9%10%11%年回報金額6400元7200元8000元8800元季

7、回報金額1600元1800元2000元2200元月回報金額534元600元667元733元第6年選擇退出，除去商鋪本身價值，可以凈得回報收益為：32000元第11年選擇退出，除去商鋪本身價值，可以凈得回報收益為：68000元第16年選擇退出，除去商鋪本身價值，可以凈得回報收益為：108000元購買1套商鋪，20年總回報合計：152000元購買2套商鋪，20年總回報合計：304000元購買4套商鋪，20年總回報合計：608000元3、成功的商業業態運作案例：將招商品牌在國內其他城市的操作案例及運作細節，以圖表的形式公示售樓部，向投資者展示后期經營前景。4、完善的合約文書，文本。請律師事務所配合擬

8、定完善的、可行的簽約文本。建議回報率以季度返還的形式，季度向投資者返還一次。三、 后期管理及客戶信心保證：1、 作為支撐整個計劃的關鍵，8%年回報率如何保證是決定投資者下單的關鍵，我公司可向客戶承諾，本公司將預留30%公寓部分不進入銷售，管理公司和錦江物業將以微型酒店的形式進行經營，其贏利部分可作為8%年回報率的擔保。在銷售時商業部分也將以單獨各樓層限量發售的形式推出。另建議余下公寓部分也作為產權酒店銷售，并承諾固定回報率在8%，公寓單價最后賣到6000元/，仍有市場承受力。2、 包租期后的經營管理，也將是投資者考慮的關鍵所在，20年后，可采用兩種形式與客戶對接，1、客戶如與管理公司續約可承諾

9、12%左右回報率，2、如客戶不再續約，可經業主委員會決議，委托經營管理公司進行市場化運作，并支付管理公司相應傭金。原計劃以客戶已購房屋入股的形式和本公司共同建立一個由本公司控股的經營管理公司的模式。雖然能給客戶最大的信心支持，但經咨詢律師事務所，以20年后的房屋入股，升值空間無法評估，導致股份公司的資金容量過大，可行度不高。極具投資價值的保障模式：第一重：公證透明的法律保障。不是簡單對某一個條款進行公證，所有文字合同全程公證。第二重：二十年三次無條件退出機會。本金可以多次變現。第三重：二十年合同起內，不出售繽紛假日國際公寓30%酒店式公寓。做微型酒店資產經營，收入可保障商場部分的收益。四、 目前急須進行的工作：1、 經公司領導批準，結合目前同類物業價值，銷售部制定合理樓層總價及目標均價，制定階段性銷售細則。2、 在將銷售總價控制在3-12萬之間的基礎上，工程部對單層商場進行合理面積劃定并編定具體房號。繪制細分樓層布局圖，給出公攤面積、套內面積、建筑面積及公攤率。3、 新銷售團隊的組建和培訓。4、 新宣傳資料的印制，商業模式的定制及新售樓部的修建。5、 新銷售文書、文本的定稿。6、 同產權監理處的對接