1、長武縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告及項目推廣建議一、長武縣概括長武縣位于關中西部陜甘交界，東與我省彬縣為鄰，西、南、北三面與甘肅省接壤，是我省的西大門。自古為兵家必爭之地，因“長于用武”、“人民期盼長治武安”而得名， 素有 “秦隴門戶”、 “三秦屏障”之稱。 被譽為 “果鄉(xiāng)煤城”。全縣轄 6 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng) 160 個行政村，總?cè)丝?7.7 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口162668人，占總?cè)丝诘?1.9。2008年，全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值16.1 億元，其中第一產(chǎn)業(yè) 3.3 億元， 第二產(chǎn)業(yè)8.1 億元， 第三產(chǎn)業(yè)4.6 億元； 全社會固定資產(chǎn)投資完成 27.4 億元； 地方財政收入完成6227萬元； 城鎮(zhèn)居民人均可支

2、配收入達到11069元，農(nóng)民人均純收入達到2895 元。長武基礎設施完善，發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。長武地處秦隴交界要沖，歷來為商賈云集之地， 古有“旱碼頭”之譽， 是古絲綢之路必經(jīng)之地，服裝、 布匹等交易頻繁，商貿(mào)活躍，市場繁榮，長期以來形成的槐米、花椒等農(nóng)產(chǎn)品市場，輻射周邊蘭州、平?jīng)觥?西峰、 銀川等城市，成為西北地區(qū)規(guī)模最大的集散地。長武區(qū)位優(yōu)勢明顯，國務院最新批準的關中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃將長武列入三級城市集群，是連接天水、慶陽、平?jīng)?、寶雞、咸陽的節(jié)點城市?？h內(nèi)基礎設施完善，312 國道穿境而過，福（州）銀（川）高速公路和已開工建設的西（安）平（涼）鐵路橫貫全境，全縣90%以上的鄉(xiāng)村道路實現(xiàn)了柏油（

3、水泥）化。長武后發(fā)優(yōu)勢明顯，投資前景廣闊。近年來， 充分發(fā)揮資源豐富、區(qū)位獨特、交通便利等比較優(yōu)勢，先后成功引進了大唐集團、平煤集團、陜煤化集團、淄礦集團 4戶中國 500強企業(yè)和深圳東部集團等20多戶國內(nèi)知名企業(yè)來長投資興業(yè)?！笆晃濉逼陂g， 全縣動工建設的項目總投資將超過500億元。 目前， 亭南煤礦已建成投產(chǎn)，年生產(chǎn)能力達到300萬噸；大唐彬長發(fā)電廠、胡家河煤礦、100萬噸煤基二甲醚、彬長礦區(qū)生產(chǎn)服務中心等重大項目的順利實施，長武已經(jīng)進入了大開放、大開發(fā)、大發(fā)展的歷史階段。（一）長武縣宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2009 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值18.6 億元，增長15.5% ；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值7 億元，增長

4、28.2% ； 工業(yè)總產(chǎn)值16.2 億元， 增長 21.8% ； 其中， 規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值12.9億元，增長16.2%; 固定資產(chǎn)投資37 億元，增長35% ；地方財政收入2.24億元（含 “兩權(quán)價款 ” 1.44億元） ，增長 259.4% ；社會消費品零售總額6.18 億元，增長23.6% ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13294 元，增長20.1% ；農(nóng)民人均純收入達到3642 元，增長25.8% 。主要經(jīng)濟指標均保持了兩位數(shù)的增長速度， 其中固定資產(chǎn)投資、地方財政收入增速居全市前列，縣域經(jīng)濟綜合實力躍上了一個新臺階。（二）2010城市發(fā)展目標2010 年實現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值20.1 億元，同比增

5、長13.9% ；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到 6.4 億元，同比增長5.7% （生產(chǎn)總值、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增速按2009 年市上核減后基數(shù)計算）；工業(yè)總產(chǎn)值達到19 億元，同比增長17.3% ，其中，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達到16 億元，同比增長24% ；固定資產(chǎn)投資完成40 億元，同比增長8.1 % ；地方財政收入完成9380 萬元，同比增長18% ；實現(xiàn)社會消費品零售總額 7.3 億元，同比增長18.1% ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15290 元，同比增長15% ；農(nóng)民人均純收入達到4188 元，同比增長15% ；人口自然增長率控制在5.4 以內(nèi)。（三）長武縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀1 、當?shù)卣w房地產(chǎn)市場發(fā)展格局201

6、0 年縣城堅持舊城改造和新區(qū)建設相結(jié)合，南拓西進，向北擴展，拉大縣城框架 。加大 312 國道縣城段開發(fā)力度，科學規(guī)劃、明確定位，精心建設，樹立長武對外良好形象。在縣城中心地段和重點區(qū)域規(guī)劃建設一批體現(xiàn)長武人文特色、拓展發(fā)展內(nèi)涵、提升城市品位的標志性建筑，實現(xiàn)城市建設的多樣化、新穎化、現(xiàn)代化。規(guī)劃建設一批住宅小區(qū)，增加城鎮(zhèn)人口，聚集人氣財氣。2010年，全縣人口達到6 萬人。著力構(gòu)建以洪家為頭，亭口為尾，巨家、相公為兩翼的飛鳥式城鎮(zhèn)群，實現(xiàn)小城鎮(zhèn)與縣城在功能、資源和信息上的對接，發(fā)揮城鎮(zhèn)帶動作用，形成“以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城、城鄉(xiāng)互補、共同繁榮”的新格局。在城市建設中，該縣從改善市民居住條件和城市

7、環(huán)境、美化和亮化城市入手，縣財政計劃投資1.56 億元，繼續(xù)加快縣城建設改造步伐，截至目前，已累計完成投資約17530 萬元，朝陽大街、創(chuàng)業(yè)二路、三路、育才路拓寬、朝陽一路西段改造，縣城南北大街、東西大街、南大街入口改造，縣城亮化、綠化，縣城生活垃圾填埋場、污水處理廠、縣城天然氣和廉租房建設，御城、宜祿佳苑、多彩陽光、怡馨苑5 處住宅開發(fā)，秦隴明珠賓館、文體大樓、污水處理廠續(xù)建20 個項目已全面開工。該縣計劃通過2 3 年的努力，使城市品位得到大提升。2 、具體現(xiàn)有在建和銷售項目基本情況根據(jù)我司11 月 4 日對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查走訪和實地考察，長武縣房地產(chǎn)市場在近幾年獲得了長遠的發(fā)展。現(xiàn)有

8、在建和銷售項目有五個，具體的銷售中心分布于西大街有三家，宜祿街有兩家，具體情況如下：西大街：世嘉馨城預計銷售均價：住宅(高層)： 2700 元 / 商業(yè)： 8000 10000 元 /銷售狀況：6 號開始排號，排號期優(yōu)惠20 元 /天，開盤后有優(yōu)惠主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)項目賣點：地理位置優(yōu)越，規(guī)劃設計合理，周邊配套設施齊全項目劣勢：銷售人員不專業(yè)，宣傳推廣沒有特點，證件不齊長武新都會預計銷售均價：住宅(高層)： 3000 元 / 商業(yè)： 8000元 /以上銷售狀況：前期排號，5000抵 10000元， vip 客戶預計200組，開盤時間未定，商業(yè)可自行分割。主力戶型：住宅三室兩廳兩衛(wèi)(129.

9、83 ) 四室兩廳兩衛(wèi)(154.50 )商業(yè) 最小 50 ，根據(jù)客戶需求可自由分割項目賣點：地理位置優(yōu)越，觀光電梯，廣告宣傳推廣和銷售專業(yè)度高，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ箜椖苛觿荩捍髴粜兔娣e設計過大，證件不齊和境天成預計銷售均價：住宅(多層)： 2460元 / 花園洋房(帶電梯)： 2550元 /銷售狀況：前期四棟銷售已達95%以上主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)(87.87 ), 三室兩廳兩衛(wèi)(113.09 ) ，三室兩廳一衛(wèi)( 107.49 ) ，三室兩廳兩衛(wèi)(121.71 )項目賣點: 地理位置優(yōu)越, 周邊環(huán)境配套齊全, 學校、景觀完善，項目所處區(qū)域發(fā)展較為成熟，雙景電梯洋房，項目賣點多，廣告宣傳推廣和銷售專

10、業(yè)度高，發(fā)展?jié)摿Υ?。項目劣勢：證件不齊已經(jīng)開始收錢宜祿街：炳華居：預計銷售均價：2300元 /銷售狀況：東區(qū)銷售已達75%，開盤銷售價2100元 / ，西區(qū)正銷售主力戶型：117，123 ，107，103 ，以三室為主項目賣點：價格低，證件相對齊全項目劣勢：銷售推廣不專業(yè)，證件不齊金潤花園：預計銷售均價：2400元銷售情況：預計銷售已達65% 70%主力戶型：90 以兩室為主，95 121 以三室為主項目賣點：價格低，周邊配套齊全，戶型設計選擇性大項目劣勢：證件不全，銷售推廣不專業(yè)長武縣的商業(yè)主要集中在西大街和南大街，業(yè)態(tài)分布以家電超市、服裝、 飯館等為主，經(jīng)營的面積30 150 之間不等，租

11、金價格在90 100 元 / 之間。3、總結(jié)根據(jù)對長武縣現(xiàn)有銷售項目的實地走訪和調(diào)查了解，長武縣在售樓盤銷售中、心多集中于老城區(qū)附近，具體位置分布于西大街和宜祿街兩條主干大道。我們通過隨機調(diào)查年齡在30 45 歲之間 10 名當?shù)鼐用袼麄兊馁彿啃枨螅贸鏊麄兏敢膺x擇老城區(qū)的房子，因為周邊的環(huán)境好，配套設施完善。因此，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場特點主要為：（ 1）現(xiàn)有銷售項目周邊配套設施齊全，屬于較為成熟的開發(fā)區(qū)域，項目自身的賣點較多。（ 2）在售樓盤均證件不齊全便已開始收錢。3）繁華地段商業(yè)價值與配套商業(yè)價值區(qū)別較大。（ 4）銷售中心所處區(qū)域不同，項目具體的銷售出現(xiàn)了嚴重的兩極分化，具體表現(xiàn)為：銷售宣

12、傳推廣專業(yè)度不同西大街主要銷售項目均采取聘請專業(yè)銷售代理公司介入，通過專業(yè)的運營模式、專業(yè)銷售團隊介入、專業(yè)廣告宣傳推廣，進行項目的開發(fā)銷售和品牌包裝，保證開發(fā)商的品牌和銷售利潤做到最大化；而宜祿街的主要銷售項目均采取傳統(tǒng)的銷售模式，聘請非專業(yè)銷售人員進入現(xiàn)場進行銷售，現(xiàn)場包裝不完善。預期銷售價格差距較大西大街項目的銷售均價與宜祿街項目的銷售均價差距在200 元 / 左右， 而導致出現(xiàn)這種問題的關鍵原因在于是否采取了更為合理的宣傳和銷售手段。銷售完成目標差距大西大街項目銷售完成情況較宜祿街項目整體來說較強，基本都可以達到90%以上。二、項目開發(fā)銷售分析（一）項目基本情況本案坐落于長武新區(qū)創(chuàng)業(yè)一

13、路，占地80 余畝，總投資2.6億元，是由福氣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)有限公司與咸陽建苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合打造的高品質(zhì)社區(qū)。項目所處區(qū)域為長武縣行政中心未來規(guī)劃區(qū)域，將成為長武縣未來行政、商業(yè)、 娛樂、教育、文化、住宅為一體的中心地帶。5 萬平米的底鋪，在滿足自身配套需求的前提下，極大可能的構(gòu)筑長武縣最具投資潛力的黃金商圈。社區(qū)配套有衛(wèi)生所、幼兒園、超市、飯店、家具城、電腦城等服務行業(yè)。社區(qū)采用花崗巖樓道、雙層隔音玻璃、地輻熱供暖，擁有大型地下倉庫、1:1 的車位配比、可視門鈴，監(jiān)控系統(tǒng)，實行24 小時保安巡邏制度，有安全舒適的居住保障，預計明年八月即可交付使用。（二）項目發(fā)展?jié)摿?、自身配套完善，市

14、場潛力大現(xiàn)有縣區(qū)的購房者一般選擇購房多以大的樓盤為主，最主要的原因存在于社即使是較為偏遠未曾發(fā)展的區(qū)域，基礎設施不完善也不會影響到人們的日常生活。而本案占地80 余畝，社區(qū)配套有醫(yī)院、幼兒園等生活設施，因此對購房者來說具有很大的吸引力。2、房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，無形之中形成給購房者造成心理壓力根據(jù)國家近期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策來說，房地產(chǎn)在全國的發(fā)展速度較快，現(xiàn)有的房價已經(jīng)基本脫離了人們的收入水平，買房不僅成為了人一生奮斗的目標， 同樣也成為了一種投資取向。房價在整個當?shù)厥袌鰜碚f，近幾年一直處于穩(wěn)步上升階段，強大的購買力促使了房價不斷飆升，同樣也使得部分觀望購房者無形之中形成巨大心理壓力。面對一天

15、一個價的房地產(chǎn)市場，消費者頓感無所適從，不知如何下手。3、地理位置優(yōu)越，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮箜椖克巺^(qū)域交通便利，同樣也是未來長武縣行政中心規(guī)劃辦公區(qū)域，將成為未來長武縣的經(jīng)濟、文化、政治、為一體的中心地帶。良好的區(qū)域條件，將有效帶動本案未來的發(fā)展，同樣對于購房者和投資者來說具有極大的吸引力，促使顧客來此選擇入住、投資。（三）項目開發(fā)銷售難點1、項目一期開發(fā)銷售，難度較大本案占地80 余畝，預計總建面積15 萬平方米，而縣城常住人口預計在6 萬人左右， 按現(xiàn)有人均消費水平和人均購買力水平來說，以一家三口來說，一年大概預計可以消化3 4 萬平米，因此項目銷售必須拉大銷售周期。2、項目自身帶有5 萬平

16、米商業(yè)，將成為影響項目日后整體銷售的難點我們通過對銷售中心實地考察，通常銷售中心有4 5 人銷售人員，按每人每天接待兩組客戶來定，每五組客戶成交一組，那么我們的商業(yè)需要有多少組客戶才能支撐我們的5 萬平米。 同時顧客擔心自身的投資是否可以有效回收，對于消費者心理上產(chǎn)生壓力，沒有信任感，造成后期商業(yè)銷售上的困難。3 、項目的實際銷售利潤難以達到最大化本案所處區(qū)域的實際情況為：“ 本案地處規(guī)劃中的新城區(qū)，道路硬化未曾結(jié)束，周邊環(huán)境較差，配套設施不健全，人流量低，離老成區(qū)有將近2 公里的距離?！倍h城消費者選擇購買房屋的主要參考標準停留在價格、地段、 周邊配套是否健全、 周邊是否有學校等。而這些相對

17、于老城區(qū)的在售樓盤來說都是他們項目的核心賣點和優(yōu)勢。因此， 本案如果要進行銷售，使得項目整體的銷售均價和老城區(qū)項目相差不大甚至超過，必須進行總體的包裝策劃，尋求和專業(yè)的銷售代理公司進行合作，對項目進行分期開發(fā)銷售。假定 10 萬平米為例，未曾有代理公司進入，10 萬平米住宅市場銷售均價在2200 2300元 / ，而如果有代理公司進入，通過包裝和專業(yè)銷售團隊的進入，銷售均價在2400 2500 元 / ，利潤差在2000 萬元左右。而以5 萬平米 7000元 / 進行銷售，代理公司未曾介入之前，根據(jù)當?shù)厥袌龅南M水平和購買力，銷售最好可以達到30%，而代理公司進入銷售后，通過對于產(chǎn)品的形象包裝

18、和品牌塑造，最好可以達到60%，這樣有助于幫助開發(fā)商達到利潤最大化，使開發(fā)商銷售總額總共增加超過一億元。三、我司對于本案開發(fā)銷售建議（一）進行整體的形象包裝，打造長武第一大盤的良好品牌形象1、深挖掘項目的核心賣點和項目優(yōu)勢，重新塑造產(chǎn)品形象良好的形象包裝是外界對于項目的第一印象，有助于在第一時間對顧客進行視覺沖擊，使其對項目產(chǎn)生極大的興趣和購買力。2、售樓部建議裝修大氣，并帶有樣板房售樓部一般是作為顧客接觸產(chǎn)品的第一印象，大氣時尚的售樓部容易給顧客帶來一種開發(fā)商實力雄厚、產(chǎn)品品質(zhì)和檔次高的感覺。而同樣為了在本區(qū)域與其他項目相區(qū)別，我們必須敢于做一些大膽而又能被顧客接受的宣傳方式樣板間。通過對長武房地產(chǎn)項目的調(diào)查走訪，基本都未曾建有樣板間。而樣板間可以在第一時間讓顧客切身感受自己所住房間的布局、樣式以及日后的居住環(huán)境。因此，樣板間的建立對于項目賣點和銷售來說可以起到很