1、房地產評估報告以重慶江北區紫御江山樓盤房地產處于銷售狀況進行評估分析：一、受理評估業務1. 評估目的：房地產銷售2. 評估對象：(1) 、房地產權利狀況 根據委托方提供的?房屋所有權證?知，估價對象房屋所有權人 為陳剛 根據?房屋所有權證?中設定他項權利摘要之內容 ,2021年 11月 10日 該房產以人民幣 780000 元的權利價值，全部銷售給馮玉 , 截止估價時點，該 房產存在該項銷售權利。(2) 、周邊環境江北嘴 CBD 定位為重慶市中央商務區的商務中心區，兼容商業、 效勞 業居住等多種功能，是未來城市形象展示的窗口，而紫御江山占 位于江北嘴 CBD 核心，領馭著北濱路的整線繁華。紫御

2、江山是難得的 可坐享城市一線 江景樓盤之一。工程位居兩江交匯處，背山面水，坐 擁稀缺江山自然景觀， 80%的戶型可以“零距離欣賞到山城美麗的 一線江景，所擁有的城市資源 可稱作城市少有。二、價值定義 本報告估價結果是指估價對象在目前使用狀況及現狀房地產市 場條件 下，存在銷售權利，于二 O 六年十一月十日的房地產市場價 值。三、評估方法 常用的房地產估價方法有收益復原法，市場比擬法，本錢法等，估 價方 法的選擇應按照房地產價格評估技術標準 , 根據各種方法的適用 范圍，結合 估價對象的具體特點以及估價目的進行 . 在此評估中，考慮 到估價對象為住 宅的實際情況，選用市場比擬法，收益復原法作為木

3、 次評估的基木方法 .1. 由于重慶市紫御江山工程在江北區北濱路附近，象估價對象這 種普 通住宅比擬案例較多 , 所以采用市場比擬法進行測算估價對象作 為一般商品 房的房地產市場價值 . 市場比擬法是將估價對象與在估價 時點的近期有過交 易的類似房地產進行比擬，對這些類似房地產的成 交價格做適應的修正，以 此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方 法.2. 由于重慶市紫御江山工程在江北區北濱路附近住宅出租的情 況較多， 租金水平比擬透明，因此木報告采用收益法測算估價對象作 為一般商品房的 房地產市場價格 . 收益復原法是求取估價對象未來的 正常凈收益，選用適當 的資木化率將其折現到估價時點后累加

4、，以此 估算估價對象的客觀合理價格 或價值的方法 .3. 木報告采用市場比擬法和收益復原法兩種方法 , 從不同角度反 映了估 價對象的房地產價值，對兩種方法取權重得到最終結果 .四、評估計算過程、一、采用市場比擬法測算房地產市場價格1、比擬實例選擇選擇三個與委估宗地的用途相近，交易類型相同，區域及個別因 素條件 相近，交易情況正常的已發生交易的案例，以它們的價格作比 較，結合影響 地價的因素 , 進行因素修正，求取待估宗地的價格 .實例A:保利觀瀾，位于江北區新溉路北側、海爾路東側，土地用途為住宅，建筑面積為103平方米，交易價格為11000元/m2, H期為2021年11月實例B:保利觀瀾，

5、位于江北區新溉路北側、海爾路東側，土地用途為住宅，建筑面積為98. 5平方米，交易價格為10400元/EI2,日期為2021年11 月.實例C:保利觀瀾，位于江北區新溉路北側、海爾路東側，土地用途為住宅，建筑面積為110平方米，交易價格為10800元/m2,日期為2021年11 月.2、編制比擬因素條件說明表3、編制比擬因素條件指數表根據待估宗地與比擬實例各種因素具體情況， 編制比擬因素條件 指數表 . 比擬因素指數確定如下：(1) 日期修正所選案例交易日期均為 2021年 5月，與估價時點接近 , 不予修 正.(2) 區域因素：商業繁華程度，公交便捷程度，社區成熟度，環境景觀，公共 設施完備

6、度待估宗地均一般或較好，每相差一級應相應修正 1%.(3) 個別因素：建筑結構 : 分磚木，磚混，鋼混，鋼結構四級，每相差一級應相應修1%.主窗朝向：分為南北，南向，東向，東西，其他朝向，每相差一級應 相 應修正 1%.裝修水平 :分為無裝修 毛坯房 ，簡單裝修，普通裝修 , 精裝修四 種，委估宗地為 100,每相差一級應相應修正 2%.設備設施 : 住宅包括燃氣，通風，暖氣，電梯，地下車庫，消防等設 備 設施的完備程度，每少一種相應修正 1%.根據以上比擬因素指數的說明，編制比擬因素條件指數表。4、編制因素比擬修正系數表 取上述三個案例修正后的市場價格的平均值作為此次市場比擬 法測算 的市場

7、價單價：10670+10584+10395/3二 10549. 67 元/m2總價： 10549. 67*82 二 865072. 94 元 二 采用收益復原法測算房地產市場價格1月租金確定根據估價人員對同一供需圈內的類似房地產工程進行調查分析 , 選取與 估價對象最具相關性的實例，并分別進行實地查看，調查，同類 住宅的市場 租金較為透明，根據估價對象所在周邊地區和該房屋的具 體情況，估價人員 認為類似估價對象出租價格在 3600元/ 套/月時 有一定的市場競爭力，所以 本報告按 3600元/套/ 月租金進行測算 .2、年有效租金收入的測算2 年有效租金收入 根據估價人員的調查分析，估價對象所

8、在區域租賃市場狀況較好 , 年空 置率按 15天即 0. 5/12=4.17%計算，能客觀反映估價對象在目前 現狀的市場 環境中的正常租賃市場狀況 , 考慮拖欠租金以及其他原因 造成的收入損失為 租金毛收入的 1%,那么年有效租金收入為：43200 X 1-4. 17% X 1-1% =40984. 57 元3、客觀運營費用稅費根據?關于調整住房租賃市場稅收政策的通知? 財稅 2000 125 號文 中有關暫減以市場價格出租的居民住房營業稅和房產稅的有關 規定，委估對 象為個人岀租居民住房， 符合上文暫減規定， 因此按 5%房 產稅, 營業稅測算 .A 、房產稅按年有效租金收入的 5%計算.

9、40984. 57 X 5%二 2049. 23元B、兩稅一費營業稅，教育費附加，城市建設維護稅按年有效租金收入的 5. 5%計. 40984. 57 X 5. 5%二 2254. 15元 上述稅費合計 ：2049. 23+2254. 15=4303. 38元1物業維修費用 根據目前物業維修費的統計資料，維修費約占年有效租金收入的1. 0%,那么物業維修費為： 40984. 57X1. 0%二 409. 85 元2物業管理費 包括正常使用下的能源費，清潔費，以及員工工資，福利等費用 , 按年有效租金收入的 2. 0%計： 40984. 57*2. 0%二 819. 69元3 其他費用如租賃代理

10、費，卬花稅，不可預見費等費用，取有效租金收入的1. 0%. : 40984. 57*1. 0%=409. 85元4 年客觀運營本錢 年客觀運營本錢二稅費 +物業維修費 +物業管理費 +其他費用 =4303.38+409. 85+819. 69+409. 85=5942. 77元4、凈收益年凈收益二年有效租金收入 - 年客觀運營=40984. 57-5942. 77=35041. 8元5、確定資本化率A、 資本化率通過平安利率加上風險調整值的方法來求取 . 所謂安 全利率，是指無風險的資本投資收益率，以一年期國債利率作為平安 利率 . 考慮到目前房地產投資的風險較以往有所增加而回報率有所下 降，

11、確定資本 化率為 4. 5%.B、 估價對象所在區域的環境較好 , 市場對該區域同類工程的需求 較大，同時考慮到近年來北京市住宅市場分布面較大 , 有替代可能的 房地產 會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，綜合權衡 , 估價人員假 設估價對象的年凈收益在經營年限將保持平穩狀態 .6、完整產權條件下的房地產市場價格p=a/r X1-1/ l+rn其中：p:房地產市場價格a:年凈收益3. 5041萬元/年資本化率 4. 5%n:收益年限按剩余土地使用年限 45. 00年計根據上述公式以及分析取得的數據， 可測算出估價對象的房地產 市場價格為671301. 53元人民幣，單價為 8186元

12、/m2.五、最終結果 采用市場比擬法和收益法測算的結果： 估價方法： 市場比擬法 收益法總價萬元： 865072. 94671301. 53單價元 / m2： 10549. 678186市場比擬法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似 房地產 進行比擬，對這些類似房地產的成交價格做適應的修正，以此 估算估價對象 的客觀合理價格或價值的方法 . 收益復原法是求取估價 對象未來的正常凈收 益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后 累加，以此估算估價對象的 客觀合理價格或價值的方法 .上述兩種方法從不同角度反映了估價對象的房地產價值，因此 , 木報告 利用權重法取得最終結果：權重值：市場比擬法 : 0.6收益復原法 : 0.4總價=865072. 94X0. 6+671301. 53X0. 4=7875