1、第7章 不確定性分析與風險分析主講：主講：莫賢發（副教授）莫賢發（副教授） 201 2016 6. .3 3.30.30如果你或者你的家人要投資房地產，而要投資的房如果你或者你的家人要投資房地產，而要投資的房地產不僅要考慮居住需要，而且要考慮以后的收益，地產不僅要考慮居住需要，而且要考慮以后的收益，是否會毫不猶豫的進入房地產市場呢？如果不是，主是否會毫不猶豫的進入房地產市場呢？如果不是，主要的困難在哪里？要的困難在哪里？如果你是一個房地產開發商，你拿項目進行開發建如果你是一個房地產開發商，你拿項目進行開發建設的顧慮是什么？設的顧慮是什么？假設假設 房地產項目的不確定性分析，就是考察建設房地產項

2、目的不確定性分析，就是考察建設投資、經營成本、項目售價、銷售量等因素變化時，投資、經營成本、項目售價、銷售量等因素變化時，對項目經濟評價指標產生的影響。對項目經濟評價指標產生的影響。 不確定分析是房地產開發項目和置業項目經不確定分析是房地產開發項目和置業項目經濟評價的重要組成部分，對項目投資決策的成敗有濟評價的重要組成部分，對項目投資決策的成敗有著重要的影響。著重要的影響。7.17.1 房地產項目的不確定因素房地產項目的不確定因素7.1.1 7.1.1 土地費用土地費用 7.1.27.1.2 建安工程費用建安工程費用 7.1.3 7.1.3 銷銷售價格售價格 7.1.4 7.1.4 開發期與開

3、發期與銷銷售期售期 7.1.5 7.1.5 容積率及有關設計參數容積率及有關設計參數 7.1.6 7.1.6 貸款利率貸款利率 房地產開發投資主要的不確定性因素房地產開發投資主要的不確定性因素項目不確項目不確定性因素定性因素貸款利率貸款利率銷售價格銷售價格土地費用土地費用開發周期開發周期建安工程費建安工程費融資成本融資成本容積率及有容積率及有關設計參數關設計參數房地產置業投資主要的不確定性因素房地產置業投資主要的不確定性因素購買價格購買價格權益投資比率權益投資比率出租率或空置率出租率或空置率運營費用運營費用置業投資不置業投資不確定性因素確定性因素7.2 7.2 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 房地產

4、開發項目不確定性分析包括房地產開發項目不確定性分析包括 盈虧平衡分析盈虧平衡分析和和敏感性分析敏感性分析。 盈虧平衡分析是在項目達到設計生產能力的條件盈虧平衡分析是在項目達到設計生產能力的條件下，通過下，通過盈虧平衡點盈虧平衡點（Break Even PointBreak Even Point，BEP（Q）分析）分析項目成本項目成本與與收益收益的平衡關系。在這一的平衡關系。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，正好盈虧平衡。點上，銷售收入等于總成本費用，正好盈虧平衡。 產銷量產銷量QBEP(Q)成本收入成本收入虧損虧損盈利盈利總成本總成本C銷售收入銷售收入SCFC CV V可變成本可變成本7.2

5、.1 7.2.1 線性盈虧平衡分析的數學模型線性盈虧平衡分析的數學模型BpQ-CVQ-CF-tQ利潤利潤= =銷售價格銷售量銷售價格銷售量- -可變成本可變成本銷售銷售 - -固定成本固定成本- -銷售量稅率銷售量稅率B：利潤；p：銷售價格；Q：銷售量；CV：可變成本；CF：固定成本；t：營業稅金及附加。 7.2.2 7.2.2 線性盈虧平衡分析方法線性盈虧平衡分析方法1.線性盈虧平衡分析的前提條件線性盈虧平衡分析的前提條件產量等于銷售量；生產量變化，單位可成本不變，從而使總生產成本成為生產量的線性函數；生產量變化，銷售單價不變，從而使銷售收入成為銷售量的線性函數；只生產單一產品，或生產多種產

6、品，但可以換算為單一產品計算。 2.2.盈虧平衡點盈虧平衡點房地產投資項目的盈虧平衡點Break-even Point，BEP（Q）是項目恰好不虧損也不盈利的點。 線性盈虧平衡分析圖線性盈虧平衡分析圖產銷量產銷量QBEP(Q)成本收入成本收入虧損虧損盈利盈利總成本總成本C=CF+CVQ銷售收入銷售收入S=PQCFC CV V可變成本可變成本（1 1）項目安全率）項目安全率f fQ Q ( )100%QQBEP QfQ表表7.1 7.1 項目安全率與風險狀況項目安全率與風險狀況 項目安全率項目安全率f fQ Q 越小越小，項目的風險程度越大。，項目的風險程度越大。 3. .用銷量表示的盈虧平衡點

7、用銷量表示的盈虧平衡點BEP（Q）( )FVCBEP QpCt練習題：練習題： 某開發商擬在一塊土地上進行住宅開發，該項目規劃某開發商擬在一塊土地上進行住宅開發，該項目規劃總建筑面積總建筑面積2000020000m m2 2，土地投入等固定成本為，土地投入等固定成本為35003500萬元，萬元，可變成本可變成本為為15001500元元/m/m2 2。項目銷售價格為。項目銷售價格為42004200元元/ /m m2 2，銷，銷售稅率為售稅率為5%5%。試計算該項目的盈虧平衡點？當開發量為試計算該項目的盈虧平衡點？當開發量為100000m100000m2 2時，時，判斷項目的風險程度判斷項目的風險

8、程度？1 1. .盈盈虧虧平平衡衡點點：5 58 83 33 33 3. .3 33 3m m2 22.項項目目安安全全率率f fQ Q ：4 41 1. .7 7%30%7.3 7.3 敏感性分析敏感性分析7.3.1 7.3.1 敏感性分析的步驟與方法敏感性分析的步驟與方法 （1）確定的經濟評價指標( (投資回收期、凈現值、投資回收期、凈現值、內部收益率）內部收益率）。 （2）選擇的不確定性因素( (敏感性因素敏感性因素) )。 （3）確定不確定性因素的變動幅度（10%、20%）。（4）通過評價指標的變動情況作敏感性分析 例：某投資項目基礎數據如表所示，所采用的數據例：某投資項目基礎數據如表

9、所示，所采用的數據是根據對未來最可能出現的情況預測估算的是根據對未來最可能出現的情況預測估算的( (期末資期末資產殘值為產殘值為0)0)。 通過對未來影響經營情況的某些因素的預測，通過對未來影響經營情況的某些因素的預測，估計估計投資額投資額K K、經營成本、經營成本C C、產品價格、產品價格P P均有可能在均有可能在 20%20%的范圍內變動。假設產品價格變動與純收入的的范圍內變動。假設產品價格變動與純收入的變動百分比相同，已知基準折現率為變動百分比相同，已知基準折現率為10%10%，不考慮所，不考慮所得稅。試分別就得稅。試分別就K K、C C 、P P三個不確定性因素對項目三個不確定性因素對

10、項目凈現值作單因素敏感性分析。凈現值作單因素敏感性分析。 根據表中數據，可計算出確定性分析結果為：NPV=-K+(B -C)(P/A,10%,10)(P/F,10%,1) =-200+606.1440.9091=135.13(萬元)基礎數據表基礎數據表 單位：萬元解下面在確定性分析的基礎上分別就K、C、P三個不確定因素作單因素敏感性分析對不確定因素作單因素敏感性分析對不確定因素作單因素敏感性分析設K、C、P 變動百分比分別為K、C、P，則分析K、C、P分別變動對NPV影響的計算式為NPV=-K(1+ K)+(B-C) (P/A,10%,10)(P/F,10%,1)NPV=-K+B(1+ P)-

11、C (P/A,10%,10)(P/F,10%,1)假設各變化因素均按假設各變化因素均按-20%、-10%、0 、10%、20%變動變動,計算結果如下表所示。計算結果如下表所示。NPV=-K+B-C (1+ C) (P/A,10%,10)(P/F,10%,1) 敏感性分析計算表敏感性分析計算表 (NPV,10%,萬元)根據表中數據繪出敏感性分析圖,如下圖所示。敏感性分析圖敏感性分析圖NPV(萬元) -20 -10 0 10 20 不確定因素變動幅度(%) 經營成本投資額產品價格由上表和上圖可以看出，在同樣變化率下，對項目NPV的影響由大到小的順序為P、C、K。7.3.2 7.3.2 單因素敏感性

12、分析圖單因素敏感性分析圖變化幅度基準折現率銷售單價建設投資經營成本內部收益率單因素敏感性分析圖單因素敏感性分析圖7.3.3 7.3.3 三項預測值敏感性分析（多三項預測值敏感性分析（多因素敏感因素敏感性分析）性分析） 根據房地產開發項目中所涉及的三個變動因素的預測值，相互作用來分析、判斷開發商利潤受影響的情況。最樂觀預測值（O）最可能預測值（M）最悲觀預測值（P） 7.4 7.4 房地產風險分析房地產風險分析7.4.1 7.4.1 房地產投資風險概述房地產投資風險概述1. 房地產投資房地產投資風險的定義風險的定義 是指在房地產開發過程中出現的，可能導致投資損失的各種因素發生的可能性，以及風險因

13、素一旦發生給房地產開發活動和預期目標造成的損失程度。2.房地產投資風險的特點房地產投資風險的特點（1）多樣性（2）變現差（3）補償性3.3.風險對房地產投資的影響風險對房地產投資的影響 7.4.2 7.4.2 房地產投資風險因素分析房地產投資風險因素分析 投資者不可控的系統風險（市場風險）系統風險（市場風險） 投資者可控制的個別風險個別風險。 1.系統風險系統風險（1）通貨膨脹風險 （2）市場供求風險（3）變現風險（5）政策風險（6）政治風險 （7）或然損失風險 （3）利率風險（1 1）通貨膨脹風險通貨膨脹風險 貨幣貶值和物價上漲給投資者帶來的風險。 （2 2）市場供求風險市場供求風險 是指投

14、資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。 （3 3）變現風險變現風險 投資者由于償債將房地產兌換為現金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。 （4）利率風險利率風險 加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率升高可以抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。 （5 5）政策風險政策風險 政府有關的土地政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策等，均對房地產投資者收益目標帶來風險。 （6）自然災害）自然災害風險風險 是火災、臺風等的自然災害引起的損失。2.個別風險個別風險 來自于企業內部，主要包括融資風險、項目策劃風險、管理運營風險、合同糾紛風險、建筑技術風險等。 房地產開

15、發項目風險的規律性特征：在住宅、寫字樓、商業用房和工業廠房之間的比較中，風險是風險是呈現一種遞增趨勢。其中的不確定性越強，風險變呈現一種遞增趨勢。其中的不確定性越強，風險變越大。一般住宅項目的風險較低。越大。一般住宅項目的風險較低。 7.4.3 7.4.3 房地產投資風險的防范與控制房地產投資風險的防范與控制1.風險辨識（辨明在項目建設與銷售過程中（辨明在項目建設與銷售過程中可能可能引起的因素引起的因素) )2.風險防范（1）風險預控（房地產市場調查）（房地產市場調查）（2）風險回避（選擇風險小的投資項目）（選擇風險小的投資項目）（3）風險轉移（購買工程保險）（購買工程保險） （4）風險組合（投資多個的項目，使利益最大化）（投資多個的項目，使利益最大