1、居住小區智能化技術的開展趨勢摘要：目前，全國新建的居住區幾乎都不同程度地建設智能化系統， 特別受到青睞的是安防裝置與寬帶接入網。在直轄市、省會城市以及 經濟較為興旺沿海城市等已建設了不少高水平的智能化系統。隨著時 間推移對智能化系統運營與維護、物業管理公司動作等方面全社會都 給予了高度重視，暴露了不少管理、運行機制方面一些深層次問題， 它涉及到建設、公安、電信、廣電、供水、燃氣、電業等行業管理， 也涉及到開發商、業主，甚至于政府等，但總的民展趨勢是健康的。 隨著人們生活水平的提高，智能化居住小區的建設將會逐漸擴展，甚 至將智能化小區擴大為社區或城市。關鍵詞：小區智能化智能化系統1 我國智能化居

2、住小區的現狀及應解決的關鍵技術1.1 我國智能化居住小區的現狀我國居住小區，特別是新建小區的智能化系統建設是近幾年才興起來 的。小區智能化系統的建設總體上是以需求為導向的，而且帶動和培 育了一個產業的開展。 1999 年，只有少量房地產開發商在建設樓盤時 規劃設計了智能化系統， 2000 年，在局部商品樓盤都不同程度地開始 建設了智能化系統， 甚至存在某些 “炒作或“廣告不實 的現象。不少開 發商往往十分看重智能化系統對樓盤銷售帶來的好處，而對居住小區 建成后，智能化系統的運行與維護， 以及所需的運行費用那么很少考慮， 存在著盲目建設 “過火了，開發商頭腦 “發熱了，應該讓政府出面壓一 壓，這

3、種擔憂完全是多余的。因為小區智能化系統的建設根本上是市 場行為，不應該用過去方案經濟時期的眼光來看待。事實上到 2001 年 這種具有“盲目性的建設逐漸“冷下來，開始轉為 “理性。 目前，全國新建的居住區幾乎都不同程度地建設智能化系統，特別受 到青睞的是安防裝置與寬帶接入網。在直轄市、省會城市以及經濟較 為興旺沿海城市等已建設了不少高水平的智能化系統。隨著時間推移 對智能化系統運營與維護、物業管理公司動作等方面全社會都給予了 高度重視，暴露了不少管理、運行機制方面一些深層次問題，它涉及 到建設、公安、電信、廣電、供水、燃氣、電業等行業管理，也涉及 到開發商、業主，甚至于政府等，但總的民展趨勢是

4、健康的。隨著人 們生活水平的提高，智能化居住小區的建設將會逐漸擴展，甚至將智 能化小區擴大為社區或城市。1.2 制定“居住區智能化系統建設要求與技術導那么 必要性 總結這幾年來居住小區智能化系統建設的經驗及教訓， 2003 年建設部 住宅產業化促進中心及時地發布經修訂的?居住小區智能化系統建設 要點與技術導那么?以下簡稱?導那么?是非常必要的。1可以標準居住小區智能化系統的建設，提高居住小區的性能，使 其適應高科技，特別是信息技術的開展，滿足信戶較長期的需求。 ?導 那么?要求居住小區智能化系統建設與居住小區建設同步進行，衽統一 規劃、設計、施工、檢測調試與驗收。智能化系統建設應采用總體設 計

5、，分步實施的原那么。要求智能化系統的室內外管網布線納入居住小 區的綜合管網布線設計中，滿足居住小區平面規劃的要求以及房屋結 構對預埋管路的地求。并要求按現有標準標準設計與施工。2?導那么?的實施，標準了智能化系統的功能，促進了土建設計與 智能化系統建設的緊密結合。在近幾年建設的智能化系統不少是由系 統集成商設計的，他們往住把智能建筑設計理念及方法用于居住小區 智能化系統的建設中，造成了系統建設內容過多，功能過于復雜，物 業管理公司不愿用等問題。事實上智能建筑與居住小區智能化系統建 設有很大的區別。把居住小區智能化系統建設簡單地納入智能建筑范 疇是不對的。首先，智能建筑往往是寫字樓或單位辦公樓，

6、對樓宇自 控、安防系統、網絡系統等建設要求遠比居住小區智能化系統更高、 復雜。而居住小區智能化系統面向老百姓，系統簡單易學、可操作等 方面那么比智能建筑的要求高。而在土建設計方面居住小區智能化系統 比智能建筑地理范圍更廣，產品安裝難度往往較大。3通過?導那么?實施，標準居住小區智能化系統總體規劃設計和施 工圖設計。今后應將這局部內容作為設計單位的一個專業，全面提高 智能化系統的水平。4?導那么?的實施可以引導國內智能化系統產品的研發。 近幾年來， 國內圍繞小區智能化系統的產品開發迅速增加，特別是IP 家庭智能終端、家庭智能化布線箱、數字硬盤錄像、物業管理網站等，不少大公 司也進入這市場。智能建

7、筑中應用系統與產品大局部為國外產品，由 于智能建筑對系統與產品技術要求較高，國外系統與產品相對成熟， 而居住小區智能化系統的產品，如：可視對講、多表遠程計量、家庭 智能終端等，國外產品價位太高，因此，絕大局部智能化系統采用國 內或合資企業生產的產品。?導那么?的實施可促進國內產品開發向實用、 先進方面引導。?導那么?中支持多網融合技術， IP 智能終端、系統集成 技術，這些都是目前居住小區智能化系統急需的技術與產品。另外， 目前還不能做到不同廠家生產的智能化系統產品，可以相互替換。 ?導 那么?的實施力求在產品互換性上起引導和示范作用。5?導那么?的實施可以提高和必進物業管理水平。居住小區智能

8、化 系統的建設對物業對物業管理隊伍提出了更高地求，盲目建設、物業 管理人員素質跟不上將會造成浪費。如何使居住小區的智能化系統科 學合理，既能滿足住戶需求，又能使物業管理公司掌握，運行維護費 用合理，這是?導那么?中實施內容之一。另外，居住小區智能化系統 的建設使物業管理在 Internet 網上展開成為可能， 探索新的物業管理模 式也是?導那么?實施中的一個內容。1.3 當前智能化居住小區建設中一些問題1盲目追求先進 有些業主貪多求全，甚至提出 “世界一流、“十五年不落后 等口號。過 分強調了智能化系統的作用，無視了中國的現實、文化背景和人們的 實際生活水平等，超出了業主的功能需求，造成浪費；

9、缺乏對系統和 產品深入的了解，盲目追求 或“A勺數量；需求分析不夠，致使投 資效果很不理想，投入使用后發現問題太多。在?導那么?中，把智能 化小區分為一星、二星級和三星組。但并不是說按三星級標準設計， 就是最正確方案。 星級劃分是對不同檔次的居住小區而言的。 簡單地說， 一星級適用于經濟適用型居住小區，二星級適用于舒適型居住小區， 三星級適用于豪華型居住小區。選擇某類星級，取決于樓盤的定位也 就是業主的實際需求、對小區智能化系統的正確定位，科學合理地選 擇功能及產品是建設成功的關鍵因素。有些盲目追求技術先進，對智能小區建設及系統集成存在理解誤區。 除了相互攀比，追求不切合實際的高標準和技術先進

10、性，還有的片面 強調系統集成概念，在小區內盲目推行三網合一方案。既不考慮是否 有需求，也不考慮物業管理人員素質。智能化系統是高新技術的高度 綜合，這些高新技術本身敢在迅速地開展和更新換代。智能化系統的 建成中是一切的開始，在投入運行的幾十年時間里，除了需要正確地 管理和有效地維護外，還要不斷通過實際使用來發現各類系統存在的 問題和缺乏，從而對系統內的局部硬件和軟件進行更新與長級，使其 到達最正確運行狀態。一般來說，智能化系統產品與設備的生命周期在1015年，綜合布線與現場總線等的使用壽命在 1520年。這就涉及到業主利益與維修基金的使用等方面的問題。當前有關部門應研究這 方面的體制與政策措施，

11、使之能適時地提長技術與更新設備。2重建設輕管理許多方案在總體規劃階段，就沒有考慮系統建成以后所需要的物業管 理人員、運用費用等問題。甚至有的只為樓盤促銷而建，也就是說重建設輕管理，從而導致由于物業管理費偏低或物業管理人員素質差， 造成某些系統關閉、停機現象。3規劃、設計與施工方面存在問題 沒有總體集成和系統更新與擴展的考慮，倉促上馬，甚至邊招標、邊 設計、邊施工、邊修改，造成了返工，浪費嚴重。有些智能化系統集 成商對現場安裝與施工組織了解不多，不能很好地組織指揮。設計部 門對智能化產品和智能設計方法還很不熟悉，尤其在系統集成方面較 弱，還需要產品廠家和系統集成商的支持和通力合作。目前對智能建

12、筑設計的注意重點大都集中在智能化系統上，面建筑方面注意不夠。 建筑結構的靈活性、適應性欠佳，對智能化系統設備的安裝空間、管 線、路由等考慮不周。施工組織與管理不夠健全、形面指揮不靈、協 調不力，施工中相互扯皮，施工效率低。現場工程督導人員、施工隊 伍素質差，缺乏經過正規訓練、有經驗的施工人員，造成安裝質量不 高。另外，對施工的全面質量管理重視不夠。4小區局域網與寬帶接入網重復建設 開民商自已建設小區局域網，要求該小區有較大的規模最好在 1000 戶以上，對別墅區可減少 ，且住戶上網率較高；物業管理公司中有通 信運營的。前一種方案小區對信息化的需求較高，投資較大，另外對 網絡的平安方面要下更大的

13、功夫， 有一定的風險； 后一種方案投資少、 風險小，但今后物業管理公司要開展網上增值效勞需支付一些費用。目前有少量的小區智能化系統建設這兩種方案都用， 這是沒有必要的 5多表遠程計量系統運行管理方面問題 多表遠程計量系統計費沒有與有關部門溝通，會造成許多管理問題。 有的建成后長期無法工作， 造成浪費， 有的選用一些價格低、 質量差、 性能不穩定的產品，造成系統不能正常運行；或系統的誤差很大，結 果形同虛設，仍需人員每月入戶抄表，完全失去遠傳和集中檢測的作 用。水、電、氣等業務部門的經營管理方式很不相同， 有的在推行 或 局部推行預付費的 IC 卡經營方式；有些計量由小區物業公司管理， 物業公司

14、向水、電、氣等業務部門用預售方式交費，使用中常出現較 大差。個別小區還將公共環境的澆花清潔用水、路燈照明和辦公用電 等攤到住戶身上，常常由此引發糾紛。6系統配置與控制室建設不合理 這一誤區會造成系統運行效果不佳。局部小區安裝安防系統只是為門 面，實際上作用不大；也有些小區安防系統設計過多，不切合實際。 例如有一個只有二個多層住宅樓的院，為了防止非法放侵，從一層至 頂層每套住宅內都安裝了窗磁、紅外幕墻，由于選用產品性能不佳， 再加上使用不當，造成報率高，應用效果極差。另外，根據眾多物業 管理公司和系統集成商反映，許多小區的中心控制室非常狹小并且偏 隅一角，甚至在地下二層，致使智能化系統投入運行后

15、效果不理想。 為了物業人員能及時出警響應，迅速趕到現場，中心控制室位置首遷 在小區中間。為便于系統維護和檢修，機房面積應恰當。開發商應選 擇有系統設計和施工經驗，并能標準施工的集成商來完成智能化系統 工程。應嚴格按標準要求進行施工，否那么待隱蔽工程結束后便無法更 改了，由此成的損失將是十分巨大的。如智能化系統中涉及的弱電系 統較多，應盡量將弱電系統管線統一到一條 個綜合管道 井中， 每個子系統對接地都有一定的要求，應根據不同的子系統確定不同接 地方案，接地與防雷應分別考慮、統一施工。由于智能化系統在國內隸屬于建設、公安、郵電、廣電、電業等行業 管理，目前管理混亂，加強對小區智能化管理勢在必行。

16、1.4 我國智能化居住小區應解決的關鍵技術 目前居住漚智能化系統是由平安防范系統、管理與監控系統和通信網 絡系統組成，總共十五個功能模塊。平安防范系統由以下五個功能模塊組成：居住報警裝置、訪客對講裝 置、周邊防越報警裝置、閉路電視監控裝置、電子巡更裝置。管理與監控系統由以下五個功能模塊組成：自動抄表裝置、車輛出入 與停車管理裝置、緊急播送與背景音樂、物業管理計算機系統、設備 監控裝置。通信網絡系統由以下五個功能模塊組成： 網、有線電視網、寬帶 接入網、控制網、家庭網。總結以上三個系統， 共十五個功能模塊在個國各地小區中的應用情況， 排除其管理、產品質量與用戶使用等因素外，從技術層面來看應解決

17、以下關鍵技術：1產品互換性目前居住小區智能化系統中不少產品是不可替換的，如小區可視對講系統，如果客戶終端機壞了只能換同一型號的產品。這對系統長期運行存在著很大隱患，因為誰也不能保證這些產品的生產廠家不會出現變遷。解決產品的互換性問題，需要制定一毓的待業標準標準，通過市場競爭，使其逐步形成占據壟斷地位的廠家聯盟及它的品牌。這里的關鍵技術是制定一系列的行業標準，這需要時間，也需要政府、社 會各個方面大力支持，來檢同攻關。2改良自動抄表裝置的原理從已經建成自動抄表裝置的運行情況來看，效果普遍不佳，除了水、電、燃氣的管理部門不予配合原因外，自動抄表裝置的工作原理存在 著嚴重缺陷，自動抄表裝置一般都是采

18、用將原表具中機械轉動變換為 電脈沖，以累計電脈沖數得到計量值。雖然目前采用抗干擾、UPS信號傳輸過程自動糾錯等方法，仍免不了出錯。因此研究開發?可直讀 表具計量值?的自動抄表裝置已是當務之急， 目前已經有了這類產品， 但還不普遍采用。3簡化布線目前一套居住區智能化系統布幾十根線的現象普遍存在，線多給施工 造成困難，且今后維護也十分麻煩。因此如何使布線簡化且標準，形 成整套智能化系統布線施工標準，也是需各方共同攻關來解決。居住小區智能化技術的開展趨勢 :2 大力開展基于 Internet 網家庭智能化系統 美國、歐洲等經濟興旺國家提出了 “SmartHom或稱為“WiseHouse 實際上與我們

19、 “智能化住宅 概念差不多，其實質內容是：將住宅中與信 息技術相關的各種通信裝置、家電和家庭安防裝置等通過家庭總線技 術HBS連接到家庭智能終端上，對這類裝置或設備實現集中式的控 制和管理，也可以異地監視與控制。異地功能的實現主要依賴于 Internet 網。換句話說，家庭智能終端是指完成住宅內各種數據采集、 控制及通信傳輸的設備或設備組合 ，一般具有家庭平安防范、設備 監控及信息通訊的功能。早期家庭智能終端采用星型結構，每個探測器和家庭智能終端之間都 必須單獨布線纜， 造成了在面積不大的一套住宅內要敷設幾十根線纜， 給建筑設計、施工和用戶的裝潢帶來很多困難。家庭總線技術的推出 改變了以往家庭

20、智能終端星型結構的布線方式。隨著生活水平的提高，家庭智能化系統家庭總線的帶寬要求將會逐步 提高，對家庭寬帶總線開始有了需求。其實家庭中的不少低速設備， 對帶寬的要求不高。考慮造價因素，將會形成低速總線和高速總線在 同一住宅中并存的局面，兩者之間通過網關連接。由于這一方案本錢 較低，將會維持較長一段時間。1988 年美國電子工業協會組織編制了?家庭自動化系統與通訊標準? 在美國約有4萬戶家庭安裝了 “SmartHome系統，在新加坡也有許多社 區采用了這一類家庭智能化系統。從居住環境而言，歐美以單體別墅 的居住模式為主。家庭智能化系統是與市鎮相關系統直接相連，美國 目前仍盛行 ADSL、Cabl

21、eModem 等寬帶接入方式，因此歐美的智能家 居多數是自行獨立安裝，自成體系。我國城鎮大多項選擇擇建設密集型的居住小區，這是符合我國國情的。但 對家庭智能化系統而言，房地產開發商不應該將其所有內容劃入小區 智能化系統中。而應該將家庭智能化系統設計成業主完全可以自行選 擇的系統，業主可以根據需要選擇相應產品和功能、可以自選升級。 房地產開發商應該為業主自行安裝家庭智能化系統提供環境、建筑結 構與技術上的支持，如管線、設備或裝置的安裝空間等。家庭智能化系統可以成為智能小區的一部份，也可以每個家庭獨立安 裝基于 Internet 網家庭智能化系統， 由于后一種工作模式將很大局部增 值效勞由物業管理

22、部門轉向于社會，克服了信息效勞由物業管理部門 一家包打天下的不實際的做法。 從開展來看家庭自行安裝其于 Internet 網家庭智能化系統將是一個開展方向， 這一類產品將會有很大的市場。3 研究開發用于綠色建筑的智能產品是今后的開展重點建筑活動是人類對自然資源、環境影響最大的活動之一。我國正處于經濟快速開展階段，年建筑量世界排名第一，作為大量消耗能源和資源的建筑業，如何承當起可持續開展的社會責任已迫在眉睫。開展綠 色建筑是改變傳統建筑的高消耗、高污染模式，實現可持續開展的一 項重要舉措。綠色建筑是指為人們提供健康、平安、舒適和適應 21 世紀信息社會的 居住、工作和活動的空間簡稱為舒適空間 ，

23、同時實現自然資源、節 約資源節能、節材、節水、節地及最大限度的減少對環境污染的 建筑物。綠色建筑涵蓋了智能建筑、智能化居住區、節能建筑、健康 住宅和生態住宅等內容。在建筑全生命周期內規劃、設計、施工、 運營、撤除 / 再利用，綠色建筑通過高新技術和先進適用技術的集成 應用，降低資源和能源的消耗，減少廢棄物的產生和對生態環境的破 壞，最終實現與自然共生。我國在經濟增長方式方面，還存在著 “高投入、高消耗、高排放、不協 調、難循環、低效率 的問題，并且在建筑業還相當突出。建筑物在建 造和運行過程需消耗大量的自然資源和能源， 并對環境產生重要影響。 建筑產品本錢的 2/3 屬于材料費。據統計，建筑業

24、消耗的物質占全國 物質消耗的總量的 15左右。 2001 年，全國建筑業主要建筑材料消耗 為：鋼材7810.1萬噸，木材4519.3萬M³，水泥41399.8萬噸。 每年房屋建筑的材料消耗量占全國消耗量的比例約為：鋼材占25、木材占 40、水泥占 70、玻璃占 70、運輸量占 8，建筑材料消 耗的礦產資源約 50 億噸/年，生產能耗約 1.6 億噸標煤/年，占全國能 源生產的 13，建筑能耗約占全國能耗的 28，建筑活動造成的污染 約占全部污染的 34。同時建筑占據土地資源和自然空間，影響自然 水文狀態、大氣質量，對生產環境產生重大的影響。綠色建筑可以拉 動相關產業開展和擴大內需。綠色

25、建筑對于建筑理念、開展模式和消 費方式是一次深刻的革命，它集成了建筑節能、建筑智能化和綠色建 材等一系列高新技術，為城市建設的可持續開展注入了新的活力，提 高行業科技含量。據統計，開展綠色建筑可帶動新型節能墻體、節能 門窗、新能源利用等 30 多個待業的發菜，市場開展潛力達 164 億元。 智能技術應用以智能技術為支撐、提高綠色建筑性能的系統與技術、 開展集中空調節能控制技術、建筑室內環境綜合控制、空調新風量與 熱量交換控制技術、高效的防噪聲系統、水循環再生系統、給排水集 成控制系統等。采用高技術的智能新產品，如：太陽能發電產品、智 能采光照明產品、隱蔽式外窗遮陽百葉等。智能化居住區是指配備有

26、智能化系統的居住區，到達建筑結構與智能 化有機結合，并能通過高效的管理與效勞，為住戶提供一個平安、舒 適與便利的居住環境。居住小區智能化系統的概念是從智能建筑開展 而來的，隨著科學技術的開展，特別是信息技術、計算機技術、自動 控制技術及 Internet 網等的迅速開展， 反這些領域中技術、 產品、應用 環境引入到居住小區中已成為居住小區建設中的開展趨勢。隨著人們 生活水平的不斷提高，對居住小區的建設提出了更高的要求。因此， 可以說居住小區的智能化系統建設是現代高科技的結晶，也是建筑結 構與信息技術完美結合的產物。從這一觀點出發，居住區智能化系統 應用范圍應擴大，應用于節、生態、環保和可持續開展方面。這些領 域的應用興旺