1、2022-2-91宗地估價思路2022-2-92n估價思路基于：q估價目的q估價對象用途q估價對象權利q市場狀況n估價技術思路內容：n1.根據估價目的和估價對象用途等選擇估價方法（市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法（路線價）進行評估。n2.根據估價方法的適宜性確定各方法估價結果的權重。n3.再根據政策要求（如工業用地出讓最低價要求）和估價對象權利狀況（如劃撥用地估價要扣減出讓金）對估價結果進行修正。n4.最終確定估價結果。2022-2-93估價目的土地使用權出讓價格評估n一一.估價目的：估價目的：q為出讓土地服務。n二二.價格類型價格類型q出讓金、出讓（底）價、補交

2、地價。n三三.估價特點：估價特點：n1. 1.土地一級市場；土地一級市場；n2. 2.市場價格，公開市場價值標準。市場價格，公開市場價值標準。n3. 3.包括三種類型：包括三種類型：n（1 1）新增建設用地，）新增建設用地，n（2 2）原建設用地，）原建設用地，n（3 3）出讓后改變用途和使用條件）出讓后改變用途和使用條件（合法）需要補交地價的土地。（合法）需要補交地價的土地。n4. 4.出讓底價：是正常市場狀態下地出讓底價：是正常市場狀態下地價水平，是政府出讓最低控制標準。價水平，是政府出讓最低控制標準。n5. 5.出讓價格評估符合土地出讓政策出讓價格評估符合土地出讓政策和法規要求。和法規要

3、求。n四四.估價原則：估價原則：特別強調合法原合法原則、替代原則和最有效利用原則、替代原則和最有效利用原則則。n五五.估價方法：估價方法：較多采用基準地較多采用基準地價系數修正法、市場比較法和價系數修正法、市場比較法和剩余法（假設開發法）剩余法（假設開發法）n六六 價格確定價格確定n工業用地出讓最低價標準。n有規定必須采用基準地價系數修正法并規定權重的等。2022-2-94估價目的土地使用權出讓價格評估n估價技術要點：估價技術要點：n1. 1.出讓方式多種，出讓行為政策性強。估價格類型取決于出出讓方式多種，出讓行為政策性強。估價格類型取決于出讓估價的需要。讓估價的需要。n2. 2.新增建設用地

4、出讓：新增建設用地出讓：n根據根據規劃規劃的用途和使用條件評估。的用途和使用條件評估。n3. 3.原建設用地出讓：原建設用地出讓：n如果原建設用地如果原建設用地符合規劃要求符合規劃要求，或者，或者出讓要求保持現狀用途出讓要求保持現狀用途的，按現狀用途和使用條件評估。的，按現狀用途和使用條件評估。n否則，按規劃條件評估。否則，按規劃條件評估。n4. 4.舊城改造和重新開發：按舊城改造和重新開發：按規劃規劃要求估價。要求估價。2022-2-95如何確定土地使用權出讓底價？n土地使用權出讓底價是政府根據正常市場狀況下地塊應達到的地價水平和相應的產業政策，確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。（招標

5、拍賣掛牌出讓國有建設用地（招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定使用權規定 ）n確定出讓底價時，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質的土地估價機構有資質的土地估價機構，根據基準地價、標定地價、當地的土地市場供求情況、土地市場地價水平和擬出讓宗地設 定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設定的土地條件下的正常價格，并依據擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產業政策、地價政策、土地市場調控政策、調控方向，兼顧當前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。土地出讓底價是由出讓方集體決議確定。評估機構是為出讓方提供確定底價的參考價格2022-2-96估價目的土地使用權轉讓價格評估n

6、一一.估價目的：估價目的：q為轉讓土地服務。n二二.價格類型價格類型q土地使用權轉讓價格。n三三.估價特點：估價特點：n1. 1.土地二級市場。土地二級市場。n2. 2.市場價格，公開市場價值標準。市場價格，公開市場價值標準。n3. 3.包括二種類型：包括二種類型：n（1 1）空地轉讓，）空地轉讓，n（2 2）土地與房屋整體轉讓）土地與房屋整體轉讓n4. 4.宗地價格評估也要考慮地上建筑物宗地價格評估也要考慮地上建筑物的利用狀況：如建筑使用壽命、建筑的利用狀況：如建筑使用壽命、建筑強度（容積率和建筑密度）、最有效強度（容積率和建筑密度）、最有效使用狀態等。使用狀態等。n5. 5.轉讓價格評估考

7、慮權屬狀況：抵押、轉讓價格評估考慮權屬狀況：抵押、糾紛、共有權等的影響。糾紛、共有權等的影響。n四四.估價原則：估價原則：特別強調合法原則、替代原則和最有效利用原則、預期收益原則。n五五.估價方法：估價方法：可以多種估價方法?？梢远喾N估價方法。n六六.估價技術要點：估價技術要點：n1. 1.出讓土地轉讓出讓土地轉讓：n（1 1）剩余使用年期的計算和年期修正剩余使用年期的計算和年期修正。n（2 2）不符合土地轉讓政策不符合土地轉讓政策的要求情況的要求情況下估價，政策的影響。下估價，政策的影響。如閑置土地轉讓、如閑置土地轉讓、投資沒有達到要求的土地轉讓對價格的投資沒有達到要求的土地轉讓對價格的影響

8、。影響。n* *轉讓法律風險和由此產生的經濟損失。轉讓法律風險和由此產生的經濟損失。n2. 2.劃撥用地轉讓：劃撥用地轉讓：n（1 1）符合劃撥土地轉讓政策的要求：）符合劃撥土地轉讓政策的要求：根據根據4242號文號文n（2 2）與地上建筑物同時轉讓：）與地上建筑物同時轉讓：經營性經營性用途扣減土地出讓金。用途扣減土地出讓金。n3. 3.部分用地轉讓估價：部分用地轉讓估價：n分攤土地和分割土地轉讓估價。（分攤土地和分割土地轉讓估價。（關注關注價格影響因素的分析，屬個別因素價格影響因素的分析，屬個別因素）n（1 1）分割土地轉讓：分割土地能否獨）分割土地轉讓：分割土地能否獨立使用和與相鄰土地關系

9、的分析。立使用和與相鄰土地關系的分析。n（2 2）分攤土地轉讓：公共配套和公共）分攤土地轉讓：公共配套和公共設施用地的影響、空間權的影響等。設施用地的影響、空間權的影響等。n七七 價格確定價格確定2022-2-97估價目的土地使用權抵押價格評估n一一.估價目的：估價目的：q為抵押貸款服務。n二二.價格類型價格類型q抵押價格。n三三.估價特點：估價特點：n1. 1.市場價格，公開市場價值標準市場價格，公開市場價值標準n2. 2. 如果待估宗地存在負債，如，如果待估宗地存在負債，如，未交出讓金、設有抵押權、擔未交出讓金、設有抵押權、擔保權等，抵押價值不包括應扣保權等，抵押價值不包括應扣除的負債。除

10、的負債。n。n四四.估價原則：估價原則：特別強調合法原則、保守原則或謹慎原則。n五五.估價方法估價方法n六六.估價技術要點：估價技術要點：n1.待估宗地應符合抵押的規定。這待估宗地應符合抵押的規定。這是合法原則的要求。不符合而設定是合法原則的要求。不符合而設定進行抵押，不可以。進行抵押，不可以。n2.出讓土地使用權抵押估價：重點出讓土地使用權抵押估價：重點關注（關注（1）剩余使用年期；（）剩余使用年期；（2）他）他項權利狀況項權利狀況n3.劃撥土地使用權抵押估價劃撥土地使用權抵押估價：（：（1）土地使用年期設定按合法最高年期土地使用年期設定按合法最高年期設定；（設定；（2）扣除土地出讓金；（）

11、扣除土地出讓金；（3）他項權利狀況。他項權利狀況。n劃撥土地使用權抵押價格劃撥土地使用權抵押價格=出讓土出讓土地使用權抵押價格地使用權抵押價格-應補交的土地應補交的土地出讓金。出讓金。n4.部分土地抵押：關注部分土地抵部分土地抵押：關注部分土地抵押變現能力的分析和對價格影響。押變現能力的分析和對價格影響。不得抵押的情況請見物權法。2022-2-98估價目的土地使用權租賃價格評估n一一.估價目的：估價目的：q為租賃服務。n二二.價格類型價格類型q租賃價格，即租金。n三三.估價特點：估價特點：n 市場價格，是市場價格的另市場價格，是市場價格的另一種形式。一種形式。n四四.估價原則：估價原則：特別強

12、調合法原則、預期收益原則、替代原則等。n五五.估價方法：估價方法：常用市場比較法和收益還原法。n六、技術要點n兩種類型：n一是土地使用權的租賃價格，常說的租金；n二是承租土地使用權的租賃價格：是市場租金與承租租金的差值。產生的原因是市場租金高于承租租金。區別于租賃權價格。請見書上第三章第三部分。2022-2-99估價目的土地收購儲備價格評估n一一.估價目的：估價目的：q為政府收購儲備土地服務。n二二.價格類型價格類型q征收價格。n三三.估價特點：估價特點：n 市場價格。國家和原土地使市場價格。國家和原土地使用權人之間的土地利益關系。用權人之間的土地利益關系。n四四.估價原則：估價原則：特別強調合法原則、替代原則等。n五五.估價方法：估價方法：常用市場比較法和基準地價系數修正法、成本逼近法等。n六、技術 要點n1.按土地現狀用途估價；n2.按土地現狀權利性質估價，劃撥土地使用權和出讓土地使用權價格不同。即使收購后規劃用途相同。n3.估價不考慮抵押、租賃和查封等因素的影響。(不是指收購行為不考慮）n4.根據收購對象土地的用途和根據收購對象土地