1、關于印發南城街道集體經濟組織“三舊”改造項目公開選取前期服務商工作操作指引（試行）的通知各有關社區及單位：現將南城街道集體經濟組織“三舊”改造項目公開選取前期服務 商工作操作指引（試行）印發給你們，請遵照執行。南城街道辦事處2018年7月12日南城街道集體經濟組織“三舊”改造項目公開選取前期服務商工作操作指引（試行）為規范和指導我街道集體經濟組織實施“三舊”改造，理順三舊”改 造項目土地整備及合作改造招標方案等前期服務工作，在'三舊”改造 過程中貫徹落實國家、省、市關于農村（社區）集體資產管理的規章 制度，保障集體經濟組織及其成員的合法權益,促使農村（社區）集 體資產保值增值，根據東莞

2、人民政府關于印發XX市農村（社區） 集體資產管理實施辦法的通知（東府201840號）、關于印 發關于加強三舊”改造常態化全流程管理的方案的通知（東府 2014147號）、關于印發XX市集體組織與企業合作實施“三 舊”改造操作指引的通知（東府辦2015108號）及國家、省、 市有關法律、法規、規章及政策規定，制定本操作指引。第一章總則第一條 本操作指引適用于所有集體經濟組織實施的“三舊”改造 項目（包括建設房地產項目，工業、倉儲、科研、新型產業項目等）。第二條 本操作指引所稱土地整備，是指三舊”改造項目開展改 造范圍內標圖建庫、意愿征集、權屬調查（含土地房產調查，權益核 查和確認）、評估、單元研

3、究、地塊包裝、規劃調整、改造意愿征集、 完善歷史用地手續、改造方案報批報審（含將集體建設用地征、轉為 國有建設用地）、拆遷補償、土地平整、辦理土地使用權等達到土地 供應條件并取得土地使用權的行為。第三條前期服務工作事項，包括土地整備（部分或全部內容） 以及合作改造招標方案報批等前期工作。除權屬調查、評估、單元研 究、規劃調整、違法用地處罰、拆遷賠償等費用外，前期服務不另行 支付其他費用，由前期服務商先行墊付上述費用，在項目合作改造主 體招標后，由中標合作改造主體的企業在10個工作日內一次性無息 支付前期服務商墊付的費用。第四條本操作指引印發實施后，集體經濟組織公開選取前期服 務商，要統一納入街

4、道辦事處監管，實行層級備案。除簽訂項目前期 服務外，集體經濟組織不得與開發商直接簽訂項目'意向協議”、。合作 協議”、“框架協議”或其他形式合作合同，必須通過公共資源平臺以公 開方式選擇合作企業。第五條申請啟動公開選取前期服務商的主體須為社區一級，村 小組申請需報請社區同意后，由社區與村小組共同提出申請。第二章 項目前期服務商準入要求第六條 改造項目須符合省、市“三舊”改造的相關基本條件。第七條集體經濟組織公開選取前期服務商實施土地整備及招標 方案報批工作時，應考慮以下情況：（-）服務商對省、市.三舊”改造政策的認識、理解、執行的熟悉 程度；（-）服務商資質等級、資信情況；（三）服務商

5、注冊資本、總資產、自有資金和融資能力；（四）服務商開發經驗、已開發的項目和竣工銷售的面積；（五）其它關于服務商開發資質、信用狀況、開發能力等方面的 情況。（六）服務商參與報名時，須提交服務事項計劃書（七）服務商服務時間原則上不得超過3年。第三章申請啟動公開選取前期服務企業的工作流程第八條 改造項目申請前期服務由街道辦事處審批,城市更新辦 負責改造項目申請前期服務的資料審查工作，農資辦負責集體經濟組 織重大事項審查工作。第九條經城市更新辦審核符合改造條件的項目，集體經濟組織 應將公開選取前期服務商有關事宜，按省、市集體資產管理辦法、集 體經濟組織章程召開股東代表大會或戶代表大會表決通過后，再報請

6、 街道辦事處審批。第十條 為保證項目改造工作的延續性，各集體經濟組織應成立 項目改造工作小組，保證專人專職跟進相關改造事項。第十一條 通過集體經濟組織內部民主決策后，集體經濟組織向 街道辦事處提交公開選取前期服務商的申請，申請資料應包括：（-）集體經濟組織關于開展前期服務商選取工作的請示；（-）民主決策資料；（三）集體經濟組織擬定與前期服務商的項目服務協議；（四）項目地塊相關圖紙；（五）服務商的相關資質要求材料（包括注冊資本、開發經驗、 信用、服務時間等）；（六）其它與前期服務相關的資料。以上資料整理后，提交到城市更新辦進行受理。第十二條由城市更新辦從可行性和合理性等方面對申請事宜進 行初步審

7、查，通過初步審查后，充分征求國土分局、財政分局、規劃 所、司法分局、農資辦等相關職能部門意見后，由城市更新辦上報街 道黨委（擴大）會議審議。第十三條 經街道黨委（擴大）會議討論通過后，集體經濟組織 須就選取前期服務商有關事宜，在街道辦事處網站、街道農資平臺、 社區公告欄同時進行公告，公告時間為15個連續日，社區居委會應 設置專門報名窗口受理報名，報名時間截止后3個工作曰內，由城市 更新辦牽頭，會同農資辦共同審查有關報名單位資格，就報名資格情 況，集體經濟組織須在報名截至之曰起，5個工作日內回復相關報名 單位。第十四條若只有一家符合條件的企業報名，可以直接確認其為 前期服務商；若有兩家或兩家以上

8、符合條件的企業報名，社區集體經 濟組織須就報名企業的服務事項計劃書提交股東代表審閱，并在報名 截止之日起10個工作日內，召開股東代表大會進行表決，第一輪表 決，若有超過三分之二股東代表投票數的企業，則其確認為前期服務 商，若未有超過三分之二的情況出現，則選取投票數較多的前兩家企 業進行第二輪表決，第二輪表決投票數較多的企業確認為前期服務商。第十五條集體經濟組織應將確認的前期服務商在社區公告欄進 行不少于5日公示，公示無異議后，簽訂雙方服務協議。服務協議的 草擬須由集體經濟組織征詢社區（村）法律顧問或法律服務機構，如 屬市、鎮關于集體資產管理的重大經濟事項的，需做好鑒證或公證， 并報街道農村集體

9、資產管理部門審查。第四章實施前期服務工作的內容及要求第十六條 土地房產調查。在開展土地房產調查工作時，需委托 有資質的機構進行調查，調查結果須經街道國土分局、房管所審核并 加蓋公章。第十七條 改造意愿征詢。在開展改造意愿征詢工作時，應對劃 定的前期研究范圍內已納入標圖建庫的所有相關土地權利人和實際 權益人進行改造意愿征詢。第十八條 拆遷補償協商。在開展拆遷補償協商工作時，集體經 濟組織應就拆遷補償安置方案廣泛聽取和尊重改造范圍內村民意見， 并結合實際情況擬定科學、合理的拆遷安置補償協議，保障集體與群 眾的合法權益。與拆遷戶簽訂拆遷補償協議的主體應為集體經濟組織。第十九條 規劃調整。改造項目可以

10、按已批規劃實施改造，也可 根據項目實際和政策規定，向街道規劃所、城市更新辦等職能部門提 出規劃調整申請，并按照市規劃局、市城市更新局有關規劃調整工作 指引和程序推進。第二十條 改造項目規劃調整應嚴格按照省、市政策實施，落實 醫療、教育、生活垃圾收集站點、水污染治理設施等公共設施的建設。 改造項目規劃調整中應合理配置停車位、社區公共服務用房，并按有 關規劃編制指引執行。第二十一條編制改造方案并報市完善用地手續報批、征地報批。 集體經濟組織按XX市“三舊”改造項目改造方案編制指弓|編制改造 方案后，按程序報街道辦事處及市城市更新局審查。由城市更新辦、國土分局、規劃所協助組織改造項目有關'三

11、舊”改 造手續辦理和報批（規劃調整、改造方案、完善用地手續以及申請征 （轉）為國有建設用地等）。第二十二條 改造項目改造主體招標工作。集體經濟組織應充分 評估改造項目的經濟可行性，包括投入、收益和風險等。集體經濟組 織應當按照組織章程、市鎮關于集體經濟組織支出的管理要求，通過 市、街道招投標平臺招標或股東代表大會表決等方式選擇評估機構進 行投資和收益評估。評估的有關事項及要求按XX市集體組織與企 業合作實施三舊”改造操作指引有關規定執行，評估費用納入項目 開發成本。評估的事項包括：（-）改造前使用條件下的集體所有的土地、地上建（構）筑物 的市場評估價；（-）一、二級開發主體受讓的土地使用權評估

12、價值；（三）前期服務成本；（四）應繳土地出讓金及相關稅費；（五）集體經濟組織的收益。評估結果應報股東代表大會及戶主代表大會確認，在財務公布欄 張貼，并報街道農村集體資產管理部門審查。評估結果確認和審查應特別注意集體經濟組織的收益是否存在明顯偏低，一級、二級開發成 本是否存在明顯偏高的情況。第二十三條 改造項目實施合作改造主體招標工作,應按照市相 關政策規定，上報街道辦事處和市城市更新局審批通過后,通過公開 平臺公開選取改造項目合作改造主體。第五章附則第二十四條本操作指引相關規定與現行法律、法規及規范性文 件如有沖突，如無特別說明，應以上位法及制定主體層級較高的文件 內容為準。第二十五條 項目實施前期服務過程中，各集體經濟組織干部及 成員須嚴守職業操守、遵守相關法律法規，如有違反，將按照有關規 定嚴肅追究相關單位及領導的責任。第二十六條 除已獲省、市批準的"三舊”改造項目外，本操作指引 自發布日起，已納入標圖建庫的集體經濟組織項目，須一年內啟動前 期土