1、1物業領域整體概述1.1 管理目標通過應用金蝶 EAS物業管理系統，幫助客戶建立卓有成效的管理體系，實現內部管理 及客戶服務標準化，減少日常業務運作中的差錯率，加強企業管理層與業務操作層間的互動，從而保證物業管理及服務品質的不斷提升，并合理有效的壓縮企業中間層，最大化的減少物業企業的運營成本。1.2 功能簡介1 .集成物業管理的各種業務種類?工程管理：裝修、設備?環境管理：環境、衛生?安保管理：保安、消防?客服管理：項目交接、接待投訴2 .建設與EAS 一體化管理平臺?實現物業管理與收費整合；?設備維保、裝修申請等通過流程驅動；12 / 431.3整體功能架構圖1.4 模塊業務流程圖房源建立客

2、戶錄入交接驗收加裝修管理營銷管理工程管理審核質量檢查厲與元好*率檢查房產銷售質量管理.檢查類型務檢查項目物業管理設備保養入住管理設備維護各尸人住登記攻:笛類別 知設備檔案設備巡檢設備定檢登記環境管理客戶服務保安管理服務登記*服務處理客戶投訴轉處理完工登記投訴處理應收費用 計算費用減免收費管理款項類型收費標準儀表類別儀表規格房屋儀表設置房屋收費設置抄表管理標準問題庫特約服務項目緊急程度投訴級別客戶評價回訪結果回訪方式押金管理收款管理圖例：1 I表示前置業務類別環境作業區域投訴派工壞型區域類別年度作業計劃月度作業管理保安崗位車輛出入登記人員出入登記保安排班?醐計劃防等級I,防計劃 防整改設備維修定

3、期服務咨詢反饋其它轉處理正常關閉協議工程維保特約服務設備維修派工轉處理進度匯報轉處理工程保修 登記特約服務 派單+ _ * _保修一完工|特藥服務| 驗收| 完工|-正常關閉M服務回訪三服流程結 I表示功能節點 I I表示功能模塊1表示虛擬節點1.5 與其他系統的關系暫無2物業管理系統參數暫無3物業管理功能簡介3.1基本整體流程圖4交接驗收業務應用場景:系統主要主要應用于客戶實際入伙前， 地產公司向物業公司移交項目交接驗收登記用, 進行結果性記錄，以備后期查看。系統流程:4.1 房屋檢查項目切換組織到集團，維護房屋檢查項目基本檔案。功能節點路徑【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【房屋檢查

4、項目】，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用，只有已啟用的項目才可以被引用;4.2 項目交接驗收切換到具有銷售中心屬性的組織操作。新增時需選擇到具體項目，同一項目下允許增加多條記錄，功能節點路徑【房地產】【物業管理】-【項目初始】-【項目交接驗收】，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、新增分錄、插入分錄、刪除分錄、審批、反審批。5入住管理業務應用場景：新房入伙、房屋買賣舊業主搬出、房屋買賣新業主搬入、房屋出租租戶搬入、房屋出租租戶搬出等。記錄客戶的搬入與搬出情況， 主要用于系統中具體房產和客戶的關聯關系，系統強制流程，只有已入住的房產才可進行收費管理與客戶服務相關業務操作。每一

5、房產僅允許一名業主，租戶可以多個，只有在此處操作了入住登記的客戶才可以在收費管理和客戶服務中被參照。系統流程:5.1 入伙登記事件定義入住登記時所需辦理的各項事務，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【入伙登記事件】操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、 禁用，只有啟用狀態才可在入住登記時辦理。5.2 入伙驗收項目定義入住時所需驗收的房屋項目，主要針對于新房入伙，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。中 ,丸 #= 以AM”中現0眥£.H；|：，；尊*tr富強1由 ijBOW?理5謂fSSSff加7 V

6、 -. .1 I :同黑幣段克.再用u.另3 衛般忐起3ijr操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【入伙驗收項目】操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、 禁用，只有啟用狀態才可在入住登記時辦理。5.3 入伙發放資料定義入伙時發給客戶的相關物品資料，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【入伙發放資料】操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、 禁用，只有啟用狀態才可在入住登記時辦理。5.4 入伙收取資料定義入住時所需向客戶收取的相關資料文件，切換到具有銷售中心屬性

7、的組織操作。.T'it也受堂亡的 N 三 ？操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【入伙收取資料】操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、 禁用，只有啟用狀態才可在入住登記時辦理。5.5 遷由事件定義客戶搬出時所需辦理的各項事務手，續切換到具有銷售中心屬性的組織操作。功能節點：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【遷出事件】。操作說明：新增時需選擇到具體項目，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、 禁用，只有啟用狀態才可在入住登記時辦理。5.6 客戶入住登記主要是將系統中的房間與客戶進行關聯，只有辦理了入住的房間才可參與到后續客服

8、業務，系統根據此處關聯的房間與客戶的關聯關系，客服則根據此處的關聯按房間帶出相應的客戶，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【項目初始】-【客戶入住登記】操作說明：新增時需選擇到具體項目的樓棟（或單元） ，基本操作包括新增、修改、保 存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：1、“入伙類型”有業主和租戶兩種，同一房間只允許業主登記一次，租戶則不限；2、只有審批后的客戶入住登記才可被收費和客服使用。5.7 客戶遷由登記主要用于處理客戶從該項目搬出，變更房屋狀態用，如搬出為業主，則在【客戶入伙登 記】中操作該房間的新業主入住，已搬出的客戶，不再是該房間的收費對象，不

9、能向該客戶 收費，切換到具有銷售中心屬性的組織操作。一口理乏的業r1.,織金.EAS t ? 十產 曲-4 二一痛后智生.¥箱用t主派| E 評 6 | T-TF-T.u i . i好與才，處通HEI見也人就晚說啕1/ 1t21耳4n第江事a正上紙尋E旦1-1KI3料擊坦a事中二怎pg置證11榭當建衿匕.殛時q叱M 厘星METE2OTEE33TEJ操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【項目初始】-【客戶遷出登記】操作說明：新增時需選擇到具體項目的樓棟（或單元），基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。7*T1溫馨提醒：1、要已經入住登記的房產才可執行此操作，一旦某一房

10、產的所有客戶都操作了 遷出，則該房產不再參與計費（如果物業與收費連用）。6押金管理業務應用場景：因某項業務而收取的需退回的款項，在系統中做為押金進行處理， 常見于裝修期的裝修押金，家政公司進入小區服務繳納的保證金，辦理智能化卡押金等。系統流程操作：押金類別押金收取押金退還6.1押金類別定義需收取押金的種類,集團內統一，以便統計分析，每一類押金需要對應一個收費項 目，切換組織到集團。丁修貨© B* I - IF， 1 酎邛* R MftSS 金蝶EAS H J $ R ,詈 學匕 |小二.Kt壬華J U電中心PiSAI< > 5 X名他瞰青期E戶用包1 jrnYJLfi-O

11、Sl芭件怦上期美摩卯_L£出Nt廣Ml"工0Z0CAIV/iYJIJa-OTD第中尊敬相慌好加吃國川叫4它卡押金電卡電與P* I* *操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【押金類別】。操作說明：選擇具體項目后新增， 基本操作包括新增、 修改、保存、刪除、啟用、禁用。/望、溫馨提醒：1、/、同押金類別可以對應同一收費項目。6.2押金收取錄入收取的押金金額及繳款對象，產生押金的應收費用，審批后可在收款單中進行選擇收款，切換到具有銷售中心屬性的組織。46 / 43操作路徑：【房地產】-【物業管理】-【收費管理】-【押金收取】操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪

12、除、提交、審批、反審批。6.3押金退還將以收取的押金進行退還， 中心屬性的組織。退還押金時可根據業務情況進行違約扣款，切換到具有銷售溫馨提醒：1、押金單審批后才可進行收款。功能節點：【房地產】-【物業管理】-【收費管理】-【押金退還】。操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：1、押金必須一次性退款，如未全額退款，差額部分系統自動轉為扣款，只有已經審批的押金單才可退款。7工程管理業務應用場景：工程管理主要管理交付給客戶的房屋質量保修、 客戶的裝修過程管理， 以及定期的房屋 完好率檢查，工程管理與業戶維修不同， 業戶維修一般為有償服務， 服務主體為物業管理單 位

13、，工程管理的業務主體為地產公司（一般由物業公司代理職責） ，主要處理交付前的內部 自查，以及交付后在質保期內的房屋問題處理。7.1 裝修管理裝修期間由于大量的裝修人員進入小區，以及可能由于裝修過程所產生的各種安全隱 患，例如火災、房屋主體結構的破壞、物業公共設施及景觀的破壞、安全問題等都有可能帶來不良后果，故物業管理單位一般管理客戶的裝修申請、施工過程檢查及完工驗收管理，以保證房屋的結構不被破壞，杜絕各種隱患的發生。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【工程管理】-【裝修管理】。操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 施工申請事件手工錄入，主要記錄在整個裝修過程中所需辦

14、理的事務進程，主要為管理處要求或相關行政單位要求的各類證照，例如施工圖的審核（商業需報消防單位審批）、施工單位的資質審核、施工人員出入證辦理、無噪音施工同意書、動火動電申請等；施工人員備案主要錄入進場施工的人員詳細資料，做到有案可查；施工檢查記錄在整個裝修期內隨時進行錄入，點擊施工檢查 操作；完工驗收記錄最終檢查結果；基本操作包括新增、修改、保存、刪除、施工 檢查、完工驗收、提交、審批、反審批。溫馨提醒：-1、施工人員備案人員一定與施工人員數量對應，否則單據無法保存。7.2房屋完好率檢查定期將房屋的完好率檢查結果錄入系統。a窟吃手K« fli?15拓舞秀臺個7APii3-iHER-f

15、iK*stWIPEA*5eiflriu包g漫感*aT守至圮C HE 第碑肝下.鉗9上下水(含球、的Mff.地10唱小時道+<(r ，x .，叁11>r«AK±' Bf后 城 工US 丁代事電生51e - elies*金蝶EAS，1明it蛉題看,則用ftN下一尉曲.Qi茂寺單削中匕保博元工副國國機軍於理工程程修里*M > = X系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【工程管理】-【房屋完好率檢查】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：檢查說明、檢查部門及檢查人必

16、輸，表體部分可根據實際檢查情況增減。8質量管理業務應用場景：主要用于公司內部的管理及服務質量控制。系統流程：8.1 檢查類型定義公司對質量管理的檢查類型或方式。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【檢查類型】操作說明：切換到集團，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯：啟用后不可刪除。8.2 檢查項目根據檢查類型錄入不同類型下的檢查項目。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【基礎資料】-【檢查項目】操作說明：切換到集團，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯：檢查項目必須對應一個檢查類型，不同的檢查類型不得共用一個檢查項目。8.3 質量檢查記錄

17、質量檢查結果及整改方案。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【質量管理】-【質量檢查】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織， 選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新 增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：無。8.4 質量整改記錄整改工作完成情況。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【質量管理】-【質量整改】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織， 選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新 增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：無。9設備維護業務應用場景：主要用于管理處對項目公共設備的日常養護及檢查處理。系統流程：設備類別設備檔案9.1 設備類別集團統一的設備分類。系

18、統路徑：【房地產】-【基礎資料】-【設備管理】-【設備類別】操作說明：切換到集團，基本操作包括新增、修改、保存、刪除。重要邏輯：所有的設備檔案依附于設備類別。9.2 設備檔案按項目將設備登記入系統。系統路徑：【房地產】-【基礎資料】-【設備管理】-【設備檔案】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。重要邏輯：保養周期影響保養計劃的生成；巡檢周期影響巡檢計劃的生成；檢驗周期影響檢驗計劃的生成。9.3 設備保養用于生成設備的日常保養計劃并記錄保養執行的情況，常用于管理處的自我管理。系統路徑:【房地產】-【物業管理】-【

19、設備維護】-【設備保養】操作說明:切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、生成保養計劃、保養執行、審批、反審批。1、錄入本次保養的內容。2、須在設備檔案中錄入保養周期。溫馨提醒:9.4設備巡檢必須先生成保養計劃單才可以執行，選中已存在的一條保養計劃，點執行可保養計劃單可手工新增，也可自動生成保養計劃，如自動生成保養計劃則必用于生成設備的日常巡檢計劃并記錄巡檢執行的情況,般分為管理處與公司兩級，是品質管理的重要手段之一。-itiTTa中心0留京檢 Eiuti九需三通益長£做型勝h期a 郵郵*莊坦情廿期-1rM凡春一怛國宜國I亡肚肚

20、二司厘Y中=宜0北系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【設備維護】-【設備巡檢】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、生成巡檢計劃、巡檢執行、審批、反審批。1 .卜溫馨提醒：1、必須先生成巡檢計劃單才可以執行，選中已存在的一條巡檢計劃，點執行可 錄入本次巡檢的內容。2、 巡檢計劃單可手工新增，也可自動生成巡檢計劃，如自動生成巡檢計劃則必 須在設備檔案中錄入巡檢周期。9.5 設備定檢用于生成設備的定期檢查計劃并記錄檢查的情況，常用于電梯等設備， 一般由專業公司或部門進行檢驗。產中生聯慢白 晝.H 業W誨 1.例中riE，R喬亞金

21、靖我S| H J > E* 軸 *，：卡芝麻口舌上堂松自撼和周口j insist制中心位品ji松-x阿版於L二司- I一:云一見JE.*i im ti *.7M系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【設備維護】-【設備定檢】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、生成檢驗計劃、檢驗執行、審批、反審批。溫馨提醒：1、必須先生成檢驗計劃單才可以執行，選中已存在的一條檢驗計劃，點執行可 錄入本次檢驗的內容。2、檢驗計劃單可手工新增，也可自動生成檢驗計劃，如自動生成檢驗計劃則必 須在設備檔案中錄入檢驗周期。10環境管理小區內公共衛生

22、、景觀、綠化、消殺及病蟲防治等業務管理工作。10.1環境作業類別設置與環境相關的各項工作分類，集團級設置。,峙且*心$” 口4號冷 TH、'冷» *酎，力=kf -金蝶EAG H J A 小, ，¥ ，1-1區黃豐華中心由第名備居建1-UKJ-OOOII度二任非工囪hULB-HDU蝴他夠通川 Qf3尸打無韭戶啊因l-LLfi-ZOQUaK也作於其F屋1KLH-2Q095奇罡昨北同300LC 2OTK 2E時 2COS-C 必H系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【環境管理】-【環境作業類別】 操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。10.2環境作業

23、項目設置項目內與環境相關的具體工作項目，切換到具有銷售中心屬性的組織。施蠅2映電町國1 HJ即庵離HfE業.燧2003-1 M 1 15 MMi12鼾口口N3町擇驢叵F才3t加rai Vir1 M激一*£音©姓*1*麗思K e *第皿金蝶EAS-Tfr h*=. .與、訐決作出項三定工4 f*. *4 ns H，一句*吟燈：系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【環境管理】-【環境作業項目】 操作說明：選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯：環境類別必選。10.3 環境區域類別設置環境管理相關的區域分類，例如車場，花園等，切換到集團操作

24、。二卒峙才1 丁修 用" 口 耳干的""假法荷 叫片中-'.£肥際可 ,. z ”組金蝶EAS H/，月 工S-Tt-if 漏耳中心 iWlEhtSSL機：M n 2三系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【環境管理】-【環境區域類別】操作說明：基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。10.4 環境作業區域設置項目內與環境相關的具體工作分區，例如地下車庫、地面車場、中心花園、小花園 等，切換到具有銷售中心屬性的組織。，故國*口 * r聾tse金蝶日Wj%國”了4!皿白T(l*，W系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【環境管理】-【環境作業區

25、域】操作說明：選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁 用。重要邏輯：區域類別必選。10.5 年度作業計劃按項目制定該管理處的環境類工作年度計劃，例如每年的消殺工作，具體要做幾次，分別在哪個月做，都在此計劃中制定。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【環境管理】-【年度作業計劃】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新 增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。溫馨提醒：1、同一作業項目在不同月份都做，需按月份增加分錄；2、每個部門每個年度只能有一個年度計劃。10.6 月度作業管理按項目對該管理處的月工作計劃管理，月度計劃根據年度

26、計劃生成，可手工調整。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【環境管理】-【月度作業管理】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。 i溫馨提醒：1、制定部門選擇后才可根據已審批的年度計劃生成月度計劃；2、月度計劃生成后可手工增減，工作完成后在表體選中相應工作的最舟-列勾 選。11保安管理制定保安崗位以及該崗位的值班規則，記錄人員、車輛出入情況。11.1 保安崗位定義該項目的保安崗位及崗位的人員配置。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【保安管理】-【保安崗位】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基

27、本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。重要邏輯： 輪值周期主要用于排班時生成結束時間；表體開始時間可以重疊。11.2 保安排班根據崗位生成每日排班表供日常工作檢查。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【保安管理】-【保安排班】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、生成排班表、提交、審批、反審批。溫馨提醒：1、排班表按日生成，主要用于值班經理對保安工作的檢查，非常規理解的工作計劃；2、如崗位設置時錄入了開始時間，則排班時系統自動生成開始到結束時間。11.3 車輛出入登記記錄物業項目車輛進出情況。甲/丁1飛苒曲IBKDslaqi

28、hh刊, R和-愛HEASa ®，金天翦雉已1：隼理既女 L隼ft £配明ft 1 /1對出，總任中月周鵬燈時 獷庖r_ 低番堂 就耳中匕»E4lt漫入.事國aABiEA量開現冏里1ilfw，時. ih串21M 11 11 103.5*211”飛pjnn i1 1 IfTQQ中緡飛.A由豆？JE占占I!乜二季二的系統路徑:操作說明:【房地產】-【物業管理】-【保安管理】-【車輛出入登記】增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新11.4 人員出入登記記錄物業項目人員進出情況。星事®用學觸

29、工司理工加二型號兒昆山二im &二堂二M系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【保安管理】-【人員出入登記】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。12消防管理制定消防檢查計劃，日常消防計劃的執行及整改。12.1 消防等級集團統一定義消防事件的防范級別。J*?.® =陣13聯借0H +恰 卜心 T(V'中承話-5.»IjtTjzzz H* M ¥ I f-株等隼*防汁料消命七力巖屏聯E用初占也鼬健德BA1烽 M001Said和蚓.Msd? m MO"嶼的口葡1工謔

30、口*7J1SK7I1DJ-OOZT*H 1W 口 2Q71，MIMMMfTR Z3：*tiO嘴空窗J-flli 中立JE 心 I!乜二 g：B.系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【消防管理】-【消防等級】操作說明：切換到集團操作，基本操作包括新增、修改、保存、刪除、啟用、禁用。12.2 消防區域按項目定義消防安全防范檢查區域。系統路徑：【房地產】-【物業管理】-【消防管理】-【消防區域】操作說明：切換到具有銷售中心屬性的組織，選擇到具體項目后新增， 基本操作包括新增、修改、保存、刪除、提交、審批、反審批。11溫馨提醒：1、消防等級必須選擇；2、檢查周期用于生成消防計劃；3、如設備檔案錄入的有消防設備，則可以在此選擇增加該區域內配置的消防設 備。12.3 消防計劃根據消防區域設置生成消防檢查計劃，并記錄檢查結果。” . 41 9口 南國tilts Hfiniau 備c ma avciaii imbm 君mini ha用本彳If門 rt'lHMMuf* 計訃計訶計計訐.計