1、佛山市“三舊”改造專項規劃 (2009-2020佛山市人民政府二九年十一月目 錄第一章 “ 三舊”改造的目標和方向 . . 1第一節 改造項目界定 . . 1第二節 改造目標 . . 3第三節 改造原則 . . 5第四節 改造方向 . . 6第二章 “三舊”改造總體布局 . 9第一節 總體用地布局 . . 9第二節 分類用地布局 . .10第三節 六種改造功能區 . .14第三章 “三舊”改造用地強度 .18第一節 容積率分區 . .18第二節 建筑高度分區 . .19第三節 空地率分區 . .20第四節 建筑密度分區 . .21第四章 “三舊”改造模式及策略 .23第一節 改造類型 . .2

2、3第二節 改造模式 . .25第五章 “三舊”改造實施機制 .30第一節 政策保障機制 . .30第二節 各區改造建議 . .40I結語 . .44一、通過“三舊”改造帶來的經濟效益評估 .44二、通過“三舊”改造帶來的環境效益評估 .45三、通過“三舊”改造帶來的社會效益評估 .46II佛山市三舊改造專項規劃 廣東省城市發展研究中心 【 1】第一章 “三舊”改造的目標和方向第一節 改造項目界定第一條 改造項目界定按照佛山市府辦貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約 用地若干意見的實施意見 , “三舊”改造項目必須同時符合以下條 件:1.改造項目用地符合土地利用總體規劃和年度實施計劃、 “三

3、舊”改造專項規劃、城鎮規劃和產業發展規劃及環境保護要求。 2.改造項目屬于本次“三舊”改造專項規劃范圍,或屬于市或 區人民政府認定的“節能減排”范圍。3. 改造項目用地在土地利用現狀圖或衛星影像圖上顯示為已有 上蓋建筑物的建設用地。第二條 舊城鎮項目界定主要是指各區、鎮(街道城區內國有土地的舊民居、舊商鋪、 舊廠房等。 包括因產業調整而搬遷或者停產的工業所留下的舊廠房、 舊倉庫;上世紀 80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑 結構簡陋、外觀環境差的危舊居民用房;物業價值低于土地價值的 舊商鋪等。改造項目的最小面積應滿足:低層建筑應不小于 500平 方米,多層建筑不小于 1000平方米,

4、中高層、高層居住建筑不小于2000平方米,高層公共建筑不小于 2500平方米。第三條 舊廠房項目界定主要指鎮 (街道 、 村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市 觀瞻的臨時建筑。 包括上世紀 90年代及以前建設的臨時建筑、 單層 簡易結構舊廠房; 容積率低于 0.6的舊廠房; 與土地利用規劃、 城市 總體規劃用地性質不符,占用灘涂、農田等生態用地的違章建設廠 房;地均產出低于 100萬元 /畝的低效工業工地;國家禁止類和淘汰 類產業的舊廠房;廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業污染物未達 到 100%排放的舊廠房;能耗和水耗高于國家和省規定的產品能耗、 水耗限額標準的舊廠房等。第四條 舊村居項目界

5、定主要指城市規劃控制區范圍內的城中村;大量用地被城市工業 區、物流園等產業園區占據的園中村;不再適宜生活居住,村民須 逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村” 。具體包括上世紀 80年代及 以前的磚土結構建筑;不符合國家規范和佛山市城市規劃管理技 術規定各項指標的城中村、園中村;違法違章建筑、單家獨戶的 舊村居;水、電等基礎設施,體育、衛生等公共服務設施,交通、 消防、生態環境等嚴重滯后的,不適宜居住的空心村、園中村等。 【 2】第二節 改造目標第五條 近期目標(2009-2012年1.加快推進全市“雙百計劃” ,釋放和盤活存量土地解決用地 緊張問題。 2012年前, 在結合各區的建設情況和發展需求

6、的基礎上, 加快推進“雙百計劃” ,全市每年啟動 100個以上成規模的“三舊” 改造項目,每年完成 100個以上舊改項目。至 2012年底,全市累計 啟動 1000個改造項目, 其中舊城鎮 500個項目, 舊廠房 300個項目, 舊村居 200個項目, 共完成改造面積 4000萬平方米。 重點推進禪城、 南海和順德區的“三舊”改造工作。對符合城市規劃和土地利用總 體規劃歷史遺留用地統一解決土地確權問題。并從城鎮改造、村莊 整治、工礦廠企改造、生態環境改造、都市農業和現代農業綜合開 發、 主題文化公園建設等六個方向培育 30個 “三舊” 改造示范項目。 2. 實現經濟發展實現速度與質量的全面提升

7、,走內涵式發展道 路。 2012年,城市可經營的“三舊”改造項目達 300個,占項目總 數的 30%。加強對土地投資強度和投入產出率等指標考核,提高土 地利用效率。積極構建現代產業體系, “優二進三” ,大力發展現代 服務業,三產比重爭取達到 2:53:45。3.培育和打造典型項目作為示范和標桿,初步實現城市轉型、 發展模式轉變和產業結構優化。通過在宜居環境、產業優化、文化 產業提升、都市農業開發等方面重點打造具有代表性和特色的“三 舊”改造項目,培育對全市乃至全國具有示范意義的改造項目,成 【 3】為佛山特有的“城市名片” 。大力推進產業轉型升級,促進經濟發展 方式轉變,實現產業結構明顯優化

8、,發展方式明顯轉變。第六條 遠期目標(2013-2020年1.穩步推進各區“雙五十計劃” ,成為全國集約節約用地示范 市。從 2013年開始,全市各區每年啟動 50個以上成規模的“三舊” 改造項目,每區每年完成 50個以上舊改項目。至 2020年底,全市 累計啟動 3000個改造項目,其中舊城鎮 1500個項目,舊廠房 900個項目,舊村居 600個項目,共完成改造面積 12000萬平方米。全 面推進五區的“三舊”改造工作。城市發展主要利用“三舊”用地 實現土地二次開發,土地開發強度不超過 35%。2. 轉變經濟結構實現經濟的可持續發展,實現城市的四大發展 目標。 2020年,城市可經營的“三

9、舊”改造項目達 1000個,占項目 總數的 33%。完全改變以消耗土地換取經濟增長的發展方式。建成 以高新技術為主的“ 3+9”特色產業基地,金融、物流、創意產業、 工業設計等現代服務業形成良好基礎, 三產比重爭取達到 1.2:38.8: 60,實現“現代制造基地、產業服務中心、嶺南文化名城、美麗富 裕家園”的宏偉目標。3.城市形象得到全面提升,實現“產業轉型、城市轉型、環境 再造”的“兩轉型一再造”目標,成為生態與居住環境和諧、產業 極具競爭力的宜居宜業城市。優化城市空間布局和功能分區,加快 服務設施建設,完善基礎設施體系,不斷提升組團城市的集聚力和 【 4】輻射力。實現廣佛都市圈的融合和產

10、業分工,建設緊湊、疏密有致 的具有濃厚嶺南風貌的綠色新城。通過對老城容積率的合理平衡疏 解人流,減少設施壓力,保護具有嶺南特色的歷史街區和建筑。通 過“三舊”改造全面提升人居環境,整合并優化歷史文化資源,營 造多元化的文化氛圍和安全健康的生活環境,創造高品質的具有國 際水準的宜居、宜業、宜樂的優質生活,建成代表嶺南文化城市形 象的工商城市。第三節 改造原則第七條 “三舊”改造原則1. 保障權益, 多方共贏。 正確處理 “三舊” 改造過程中的經濟、 法律關系,切實保障土地權利人的合法權益,吸引社會各方廣泛參 與,充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性, 實現多方共贏。進行新舊捆綁

11、開發,統籌考慮舊城改造和新區開發 在用地功能調整、開發時序、資金籌措、市場運作、拆遷安置等方 面的工作,促進城市結構的整體優化,實現經濟總量的平衡,維護 社會穩定。2.統籌規劃,有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護, 依據國土規劃、主體功能區規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃, 科學制定“三舊”改造規劃,強化規劃的統籌管控作用。嚴格界定 “三舊”改造范圍,對列入改造范圍的,必須編制控制性詳細規劃 【 5】和改造方案,有序推進。3. 集約建設, 提升環境。 改造后應體現 “農村進宅、 商業進圈、 工業進園”的集約化建設原則,強化市場配置土地,提高土地集約 利用率。明確城市增長邊界,增加城市公共

12、空間,保護農田和生態 綠地,體現城鄉風貌差異,實現城市整體環境的提升。通過“三舊” 改造控制新增用地數量,應以存量挖潛為主,防止新的“攤大餅” 式擴張的用地模式出現。4.尊重歷史,客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接,防 止發生新的違法違規用地行為,又要兼顧各地發展歷史和土地管理 政策的延續性,妥善解決歷史遺留問題。科學合理地制定改造方案 和配套政策,體現公開、公平、公正。第四節 改造方向第八條 體現“現代制造基地”發展要求在“現代制造基地”重點地區內以產業結構優化,創建良好的 生產環境為改造核心。在重點發展區周邊以創建良好的生活環境為 目標。 (1屬舊城鎮范圍的,對一些規模較小、零散的地塊

13、進行整 合,實行整體改造。對質量較好的生活性建筑,改造后兼容為工業 區配套服務設施。嚴格控制工業密集地區非生產用地規模; (2屬 舊廠房范圍的,改造成為功能配套完善的現代化廠區,形成產業聚 集基地,提升產業結構,增強園區產業發展的競爭力; (3屬舊村 【 6】居范圍的,拆除歸并入園區,村居逐步搬遷至安置區。對有區位條 件的舊村,可改造成新式廠房發展集體經濟。第九條 體現“產業服務中心”發展要求在“產業服務中心”重點地區內以構建良好的貨物展銷、流通 體系為改造核心。在重點發展區周邊以梳理城市貨物流動通道,構 建通暢的展銷環境為目標。 (1屬舊廠房范圍的,結合周邊產業基 地改造為營銷展覽、文化創意

14、產業等生產性服務業。把交通區位較 好的舊廠房改造成專業市場、展銷中心、物流倉儲等; (2屬舊村 居范圍的,與產業布局相協調的村居可發展第三產業服務村民和園 區,促進村經濟發展。第十條 體現“嶺南文化名城”發展要求在“嶺南文化名城”重點地區內以修復歷史文化保護體系,激 活傳統文化的現代價值為核心。在重點發展區周邊以構建更為和諧 的,歷史文化保護的緩沖地帶為目標。 (1屬于舊城鎮范圍的,在 歷史保護的前提下,積極推動“建筑更新 +功能置換 +商業運作”模 式,開展重要的商貿旅游和文化景觀區的舊城改造,促進建設面貌 和產業功能的提升。發展具有地方特色的文化產業、旅游業; (2 屬于舊廠房范圍的,保護

15、具有歷史價值的工業廠房,以展示工業文 化為主題,進行保護性開發; (3屬于舊村居范圍的,對于名鎮名 村改造應尊重特色空間和歷史文脈。明確保護范圍內基礎設施的建 【 7】設,改善居住生活環境。第十一條 體現“美麗富裕家園”發展要求在“美麗富裕家園”重點地區內以構建完善的休閑娛樂體系為 核心。在重點發展區周邊以構建休閑娛樂配套發展的服務設施為目 標。 (1屬于舊城鎮范圍的,以疏解舊城人口、改造房屋以及增加 綠地等手段改善環境質量。局部地段根據需求增加公共服務設施、 基礎設施、綠地等功能。改善交通環境和步行系統,營造良好城市 景觀。保留和延續原有的社區鄰里關系和經濟結構; (2屬于舊廠 房范圍的,創

16、建廠區內良好的公共開敞空間和工人活動場所。發展 商貿物流、休閑旅游和都市型工業; (3屬于舊村居范圍的,應進 行村容村貌整治,利用空地建設公共綠地和活動場地,改善居住環 境。推進“城中村”改造,重新塑造城市形象。統一規劃、統一開 發,建設農民公寓,完善市政設施和服務設施。 【 8】第二章 “三舊”改造總體布局第一節 總體用地布局第十二條 總體用地布局“三舊”改造用地總規模為 16866公頃 (見表 2-1、表 2-2和 圖 2-1 。改造后為商業、文化娛樂用地的主要集中在禪城區張槎、 石灣鎮、祖廟街道,南海桂城、順德北滘等地區。改造后為工業、 倉儲用地的地塊主要分布在順德和南莊等地區。 【 9

17、】 圖 2-1 “三舊”改造總體用地布局圖第二節 分類用地布局第十三條 舊城鎮用地布局 【 10】舊城鎮改造用地總用地面積共 2000公頃 (見表 2-3和表 2-4 。 其中, 596.89公頃改造為居住用地,占舊城鎮改造建設用地的 30.99%; 822.66公頃改造為公共服務設施用地,占 42.7%; 324.55公頃改造為公共綠地,占 16.85%。 第十四條 舊廠房用地布局舊廠房改造用地共 11333公頃 (見表 2-5和表 2-6 。 其中, 3703.52 【 11】公頃改造為一類工業用地,占舊廠房改造建設用地的 34.01%; 3717.57公頃改造為居住用地,占 34.14%

18、; 2011.32公頃改造為公共 服務設施用地,占 18.47%。改變低效產能的三類工業用地為一類工 業用地,通過對城市內部和邊緣工業的“退二進三” ,增加居住和服 務面積,實現產業的整體提升。通過對工業的搬遷退出,實現被侵 占農田的復耕和城鎮公共空間的復綠。 【 12】第十五條 舊村居用地布局舊村居改造用地共 3533公頃 (見表 2-7和表 2-8 。其中,居住 用地占舊村居改造的 46.68%;公共服務設施用地占舊村居改造的 39.03%;工業用地占舊村居改造的 3.4%。通過對舊村居改造推進農 村地區的城鎮化,并完善農村的公共服務設施,增加公共綠地和公 共開放空間,改善農村環境實現環境

19、的提升。 【 13】第三節 六種改造功能區第十六條 城鎮改造區以建設宜居社區、改善城鎮居住環境為目標,以成片開發、集 聚發展為原則,明確劃分城鎮建成區的邊界,嚴格控制外延式拓展 的規模,對城鎮改造區內的用地實行挖潛,改造低效用地,鼓勵城 區內 “退二進三” , 將一些廢棄工業廠房或城中村改造成滿足城鎮發 展要求的商貿、居住區,重新整合城鎮用地功能布局,實現“ 2+5” 組團式發展格局,提升城市形象和品位。城鎮改造區主要分布在禪城區、南海桂城、順德大良、北滘新 城、三水西南街道、高明明城鎮。第十七條 村莊整治區以保障城鎮可持續發展,維護和優化區域整體生態結構,保障 城市生態安全,實現土地集約利用

20、為目標,對農村居民點進行統一 布局、集中建設、 ,騰出更多的土地。明確劃分村莊邊界,控制建設 用地規模, 通過整合舊村居, 對 “空心村” 實行遷村并點, 做到 “建 新拆舊” ,實現“一戶一宅” 。位于城市規劃區范圍內的城中村改造 必須符合城市總體功能布局;位于城市產業園區內的園中村需改造 成滿足產業發展需要的用地。村莊整治區主要集中在南海小塘、金沙、沙頭,順德樂從、勒 流、杏壇、容桂、倫教以及三水白坭等。 【 14】第十八條 工礦廠企改造區為構建融合互動的現代產業體系,體現先進制造基地的發展要 求,鼓勵對有條件和適合的低效工業建筑進行升級改造,以發展高 新技術、高附加值的產業為主,加強現代

21、物流、會展、商務服務、 科技服務、服務外包、工業設計、文化創意等生產性服務業的發展, 形成產業特色鮮明、創新能力較強、具有核心競爭力的產業集群, 建成一批世界級、國家級特色產業基地。工礦廠企改造區主要分布在禪城南莊、張槎,南海獅山、丹灶, 順德樂從、杏壇、容桂、倫教、北滘,高明人和以及三水西南部。 第十九條 生態環境改造區以休閑度假、公用配套為主要改造目標,增加休閑與公共綠化 空間,改善城市環境。位于區域綠地中的改造項目須滿足非建設用 地的控制要求,逐漸搬遷恢復綠地。對于城鎮內公共地區和建筑密 集區應通過對破舊建筑改造成公共綠地來緩解人口帶來的環境壓 力。生態環境改造區主要分布在汾江河流域沿線

22、、南海西樵、 里水、 小塘,順德新城、陳村、龍江,三水白坭、西江新城,高明合水以 及西江沿線等區域綠地內。第二十條 都市農業和現代農業綜合開發區 【 15】以復耕復綠、增加農田面積、提高農業效益為主要目的。改造 農村景觀,利用生態資源及環境資源,結合農業生產、經營及農家 生活,為人們休閑旅游、農業觀光提供場所。都市農業和現代農業綜合開發區主要分布在南海里水以及三水 樂平等。第二十一條 主題文化公園建設區以文化產業提升和樹立城市旅游品牌為目的。修繕及維護具有 歷史價值的名人故居、歷史文化街區、歷史建筑,保護和挖掘佛山 的歷史資源。提升改造現有旅游景點的服務條件、設施水平。并從 提升佛山整體文化軟

23、實力的角度,充分利用舊工業建筑、舊村居改 造建設成創意產業園、博物館、工業設計、音像出版等。主題文化公園建設區主要分布在禪城南莊、祖廟地區、桂城以 及順德樂從、容桂等。 【 16】圖 2-2 六種改造功能區分布圖 【 17】 第三章 “三舊”改造用地強度第一節 容積率分區第二十二條 容積率管制目標與原則通過基于城市輪廓線與景觀的控制、對環境效益的保護和經濟 效益的保證,形成張馳有致、節奏鮮明的城市格局。 (1改造地區 應編制控制性詳細規劃,建筑容量的確定要以經批準的控制性詳細 規劃為依據。 (2改造區域的建筑容量控制指標應結合現狀情況、 服務區位、交通區位、環境區位和土地價值等因素進行綜合分析

24、后 確定。為充分體現集約節約土地利用原則,地鐵上蓋等公共交通配 套完善的區域的開發強度可適當提高。第二十三條 容積率管制分區1.高容積率區:以交通便捷、服務設施齊全、經濟發展水平高 的禪城區、南海城區和大良組團的舊城鎮改造項目為主。主要改造 為商業、辦公用,容積率建議控制在 3.54.5之間。2.中高容積率區:以交通較為便捷、服務設施較齊全、經濟水 平較高的獅山、容桂、順德城區、三水城區、高明城區的舊城鎮改 造項目為主,還有一些屬于城中村的舊村居改造用地。主要改造為 辦公、商住等用地,容積率建議控制在 2.53.5之間。3.中容積率區:以九江、倫教、里水等地區的舊城鎮、舊村居 改造項目為主,還

25、包括一些舊廠房改造項目。容積率建議控制在 【 18】1.5-2.5之間。4.中低容積率區:以交通欠發達、服務設施不齊全、經濟水平 不高的一般城鎮的舊廠房、舊村居改造項目為主。主要改造為住宅 開發、一般商業服務,容積率建議控制在 1.01.5之間。5.低容積率區:以高明西南部、三水北部以及其它城鎮地區外 圍的舊村居改造中需復耕復綠的項目為主。主要改造為區域綠地, 一般不開發或低強度開發,容積率建議控制在 0.11.0之間。 第二節 建筑高度分區第二十四條 建筑高度管制目標與原則根據規劃道路的等級、功能,以及重要開放空間、之間的聯系 路徑作為主要視廊的控制要素對建筑高度進行管制, 形成高低錯落、

26、富有韻律的城市形態,達到顯山露水、烘托山脊線的效果,形成優 美的城市輪廓線。第二十五條 建筑高度分區1.一級高度分布區 (>100米 :以分布在禪城區西部和西南部、 順德倫教和容桂、南海獅山等地區的舊城鎮改造為主,包括城中村 的舊村居改造,也包括改變用地性質的舊廠房改造。2.二級高度分布區(60100米 :以分布在禪城區、南海區西 樵組團、高明城區、三水城區等地區的一般舊城鎮改造為主,包括 【 19】城市邊緣區的舊村居改造。3.三級高度分布區(3660米 :以分布在順德區和南海區等 地區的舊村居改造為主,包括一些舊城鎮改造。4.四級高度分布區(1036米 :以零散分布在高明和順德等 區內

27、部的舊廠房、舊村居改造為主。5.五級高度分布區 (010米 :以分布在三水北部和高明西南 部的舊廠房和舊村居改造為主。第三節 空地率分區第二十六條 空地率管制目標與原則主要根據河流、山體、道路等通風走廊和不同類型用地的采光 要求,滿足合理的通風和采光,通過植物密植,減少夏季陽光的直 射, 營造清爽宜人的微氣候,同時提供足夠且分布均勻的公共空間, 促進居民的交往與互信。第二十七條 空地率分區1.低空地率區(40%60% :主要分布在禪城、南海、順德城 區,以商業金融、行政辦公以及部分工業和居住為主。2.中低空地率區(60%70% :主要分布在城鎮周邊地區,以 工業用地為主,包括部分居住用地。3.

28、中空地率區(70%80% :主要分布在各城鎮城區公共服務 設施集中的地區,以文化、醫療、科教用地為主。 【 20】4.中高空地率區(80%90% :主要分布在郊區及城市外圍地 區,以體育、市政基礎設施用地為主。5.高空地率區(90%100% :主要分布在廣大的農村地區及 城區公共活動空間,以綠地、廣場、道路等用地為主。第四節 建筑密度分區第二十八條 建筑密度管制目標與原則通過建筑密度的低限控制來提高土地的集約節約利用程度,限 制低密度蔓延式開發,保證城市集聚效益的產生,計算方法為容積 率 /(建筑高度 /3 ;通過建筑密度的高限來營造宜居的城市環境,計 算方法為 1-空地率。第二十九條 建筑密

29、度分區1.低建筑密度區(010% :主要分布在順德區、南海區中部、 高明西部、三水區南部,以舊村居和部分舊廠房改造為綠地、廣場、 道路等用地為主。2.中低建筑密度區(10%20% :主要分布在順德與禪城區, 以舊村居改造為體育、市政基礎設施用地為主。3.中建筑密度區(20%30% :主要分布在高明區與順德區, 以舊村居和舊廠房改造為文化、醫療、科教用地為主。4.中高建筑密度區(30%40% :主要分布在禪城區、順德區 【 21】和桂城,集中了多數“三舊”改造項目,特別是舊城鎮項目,一般 改造為城市公共服務用地。5.高建筑密度區(40%60% :主要分布在禪城區、南海區和 順德區的城鎮中心區,以

30、舊城鎮和舊廠房改造為商業金融、行政辦 公用地以及高密度開發的廠房為主。 【 22】第四章 “三舊”改造模式及策略第一節 改造類型第三十條 四種改造類型1.新建型:改造后用地性質和開發強度均有改變。主要指在政 府引導下,根據上位規劃要求和定位,在規劃區范圍內進行的大規 模土地使用性質和物質形態的改變,開發強度也隨之發生變化。 2.更新型:改造后用地性質改變,開發強度基本不變。由于舊 有建筑功能不再適應發展要求或原功能喪失,但建筑物和構筑物還 有歷史保留價值, 可以延續當地文脈。通過改造重新注入新的功能, 為地區帶來新的活力。3.改建型:改造后用地性質不變、開發強度改變。在不改變用 地性質的情況下

31、,對原有建筑進行擴建、改建、加建,或拆除部分 建筑,開發強度變化較大。4.整治型:改造后用地性質和開發強度均不變。對具有歷史保 護價值的建筑、街區和村莊進行整治、修葺和維護,重點改善人居 環境,并完善配套設施的設置。第三十一條 舊城鎮改造策略1.新建型舊城鎮:通過引入城市文化設施建設、激活舊區發展 新活力,帶動城市復興。形成商務辦公、居住服務和休閑旅游多功 【 23】能混合的發展模式;使土地利用更高效,設施得到進一步完善。 2.更新型舊城鎮:將具有歷史價值的地區,改造成集娛樂、文 化、展覽為一體的休閑娛樂用地;保護該區域內有價值的歷史建筑 與周邊的歷史風貌建筑群。3.改建型舊城鎮:將舊城區置換

32、出來的土地用于建設綠地、公 園、廣場和停車場,配套公共服務設施。開發強度可比改造前適當 提高。4. 整治型舊城鎮:城市外延不擴大, 用地性質不發生大的改變。 保留舊城鎮的形式與精髓,只進行環境景觀整治并適當配套相應交 通、市政和公共服務設施。第三十二條 舊廠房改造策略1.新建型舊廠房:工業用地轉變為集餐飲、文娛等多元業態于 一體的商業用地,開發強度增加較多。舊廠房重新規劃成城市公園 或保留舊廠房的結構和機械設備,對產業類歷史地段的保護性再利 用,開發強度一般較低。2.更新型舊廠房:促使工業用地轉化為綠地、居住用地、商業 用地、科研教育用地等。改造空置的舊倉庫、舊廠房為創意產業基 地或博物館。3

33、.改建型舊廠房:以擴大原有工業規模為原則,提高容積率和 土地利用率,增加層數,完善配套設施,并可根據交通需求配套增 加交通設施,不可改變用地性質。 【 24】4.整治型舊廠房:本著提高生產效率的原則,改變和提升原有 產業,引進新的生產模式,用地性質和強度不發生改變。第三十三條 舊村居改造策略1. 新建型舊村居:對城中村原有的部分或全部居住用地變為商 業用地、產業用地。按照城市建設的標準進行開發建設,提升公共 服務設施、交通設施和市政設施的配套,降低建筑密度,增加開發 強度。2.更新型舊村居:利用豐富的生態、文化資源等,將舊村居更 新為文化創意或旅游產業用地。整體開發強度基本不變。3.改建型舊村

34、居:按照就地改造的原則,將村里空地轉變為商 業性質用地并與宅基地聯合開發。將舊村物業進行拆遷,在此基礎 上建設公寓式新村,增加必要的基礎設施和公共服務設施。開發強 度可較大幅度提高。4. 整治型舊村居:在保持村莊用地性質不變的基礎上通過村莊 規劃、土地整合,調整產業結構等方式提高生產力,優化基礎設施 建設和公共服務設施建設。第二節 改造模式第三十四條 模式一:政府主導模式政府負責拆遷賠償,進行土地整理,并投入資金主導建設,屬 【 25】于完全政府主導的公益型改造模式,主要適用于舊城鎮和舊廠房改 造,具體策略如下:1.政府主導新建型:(1政府利用零散地塊,投資建設基礎設 施、公共服務設施,滿足地

35、區設施承載力的需要; (2根據城市規 劃的功能布局,政府對不適應城市發展要求的舊城或失去功能的廠 房用地進行改造,并為因改造產生的失業工人提供免費培訓,為原 改造范圍內的居民提供最低生活保障; (3政府統征統購被納入城 市建成區的農村用地,為失地農民提供全面的社會保障。2. 政府主導更新型:(1 政府統一對舊城區、 舊廠房進行翻新、 修葺,通過租金和稅費的優惠吸引商業、生產性服務業進駐; (2 允許升級改造的工業區適度發展配套的生產性服務業。3.政府主導改建型:(1政府主導拆遷補償等工作,統籌基礎 設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入; (2政府制定 合理補償標準,并保證拆遷戶的安置保

36、障; (3政府為村民提供社 會保障和再就業培訓。4.政府主導整治型:(1編制專門的保護規劃,使新建筑的形 式、色彩、層數和尺度與歷史建筑保持協調統一; (2成立改造工 作專項部門,監管保護范圍內的房屋興建和修繕; (3疏解舊城區 人口壓力,提升居民生活品質。第三十五條 模式二:政府與市場合作模式政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作,后期進行政策指導 【 26】和規范市場行為,引入社會資金進行市場化運作,該模式適用于舊 城鎮和舊廠房改造,具體策略如下:1.政府與市場合作新建型:(1 “政府主導、公眾參與、市場 化運作”相結合,進行“陽光拆遷” ;規范拆遷流程、操作方法,建 立監督渠道,實現拆遷過

37、程的“全透明” ; (2政府出資進行舊城鎮 和舊廠房改造,保障一定資金進行過渡安置。2.政府與市場合作更新型:(1采用 BOT 等模式,政府與開 發商共同進行拆遷、土地整理與重新建設; (2引入市場資金發展 休閑、生態旅游業,促進產業結構高級化。3.政府與市場合作改建型:(1政府主動調整用地功能,引入 社會資金參與土地前期整備,共同進行土地開發經營與管理; (2 合理制定開發強度,平衡改造收益,降低改造難度。第三十六條 模式三:集體主導模式由村集體成立經濟發展公司進行改造,政府負責協作或給予扶 持政策,可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性 改造兩種方式, 該模式適用于舊村居和舊廠

38、房改造,具體策略如下: 1. 集體主導新建型:(1 集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊, 建設公寓式新村; (2對遷出騰空的部分舊村實施拆遷,建設公寓 式住宅,用于安置舊村內其它村民; (3政府予以相關配套設施和 政策的支持。2. 集體主導改建型:(1 在完善股權設置和股份分配的基礎上, 【 27】由村集體統一改造,村民以其“宅基地”及其住房(合法補償面積 部分作價入股籌集改造資金; (2村民參與整個開發,并按照商 議的比例分紅,保證村民長期收入。3.集體主導整治型:(1編制村莊整治規劃和詳細規劃,指導 建設; (2集體提供資金進行改造整治; (3提倡公眾參與,尊重 村民意愿。第三十七條 模式四

39、:集體與市場合作模式村民以土地入股形式與開發商共同改造舊村,享受利潤分紅。 減少拆遷補償和征地費用;或由村集體提供項目用地,由開發商墊 資建設,建成后讓開發商擁有數年的租賃經營權,年限到期后由村 集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造,具體策略如下: 1.集體與市場合作新建型:(1拆遷資金主要來源于市場,由 村集體與開發商共同運作危舊房拆遷與安置工作; (2村集體以土 地入股的形式,與開發商對建成后物業贏利的分紅; (3改造后部 分鋪位無償租給開發商經營, 將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。 2.集體與市場合作更新型:(1引入市場投資獲得啟動資金, 對村居進行改建、翻新,成為藝術家工作坊

40、與休閑旅游基地; (2 利用集體經濟的收益,開展村莊人居環境整治,實現村級經濟良性 循環發展。3.集體與市場合作改建型:(1以集體土地產權置換開發商改 造物業,獲得補償與利潤分紅; (2不再另行補償村民宅基地,只 【 28】按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡費用。 【 29】第五章 “三舊”改造實施機制第一節 政策保障機制第三十八條 完善改造前評估1.建立評估程序。屬近期建設項目庫內的項目,由實施單位向 鎮政府(街道辦事處申報確認后,報區三舊辦審定;非近期建設 項目庫內項目,需由鎮政府(街道辦事處對改造項目預案進行初 審后加具意見,報區三舊辦審定后,由區人民政府報市人民政府批

41、準;改造項目預案由區三舊辦組織公示。同意后由有關部門召開評 審會議進行評估,后報區領導小組審定。2.明確評估內容。審查改造項目是否屬于年度實施計劃,實施 計劃由市、區人民政府編制,有條件的其他各級政府也可以編制計 劃,對不屬于計劃內的項目必須提交論證報告;評估項目是否屬于 本專項規劃的改造范圍、能否達到改造標準、改造的必要性與可行 性;評估社會、經濟、環境的綜合效益;舊廠房改造項目應重點評 估產業主題。3. 實施項目庫更新機制。 將年度改造計劃中的項目列入項目庫, 各區應對 2009-2012年需要打包上報的項目進行嚴格甄別、科學選 擇;對于 2013-2020年的上報項目庫確需增加或調整項目

42、的,對年 度改造計劃中每年每季度的實施情況進行評估,對入庫但還未啟動 改造的責令退出,并重新論證新的改造項目作補充,通過動態的管 【 30】理做到論證一批、淘汰一批、開工一批、建成一批。第三十九條 設定項目準入門檻1.鼓勵城區內的“三舊”改造“優二進三” ,凡項目符合市、 區重點扶持發展的行業,可享受相應的扶持政策。鼓勵舊工業區改 造發展金融服務、現代物流、會展業、商貿流通、旅游餐飲娛樂、 商務服務和科技服務等現代服務業。如因產業發展需要,在工業區 內適度增加配套的辦公、物流配送等生產性服務業用地及生活服務 設施的, 可享受工業地價優惠, 其面積比例不超過工業總用地的 7%。 2. 明確舊城鎮

43、改造主體準入條件。舊城鎮改造項目用于商業開 發,需開發商具有二級以上開發資質,在房地產開發史上無不良記 錄。取得開發權的企業,滿兩年建設面積未達總一定比例或已投資 額不足的,政府將項目無償收回。3. 改造后仍為二產的項目必須屬于 佛山市產業結構調整指導 目錄(2007-2020 中“鼓勵發展類”的范疇,并且產業投資強度、 土地產出、創稅額、人均增加值率必須達到相關要求。改造后的工 業污染物排放需百分百達標,新建、改建、擴建項目的能耗指標不 得高于國家和省規定的產品能耗限額標準,水耗不得高于國家和省 規定的標準,應嚴格點源的識別和治理,改善和控制工業污染,滿 足環境保護的要求。4.對舊村居改造進

44、行分類引導,培育和發展特色主導產業。城 區內或周邊的村居,鼓勵發展現代城市社區和服務業;城郊的村居 【 31】承接城鎮產業轉移,產業用地必須統一規劃。人文資源豐富、具有 嶺南特色風貌的村居可引導開展生態、休閑、觀光和旅游度假等多 種形式的非農業經營活動。第四十條 提供規劃條件1.改造項目指標確定應嚴格按照城鄉規劃法規定的“在規 劃區內出讓國有土地,必須在出讓前由規劃主管部門依據控制性詳 細規劃提出設計條件作為出讓條件。 ” 列入改造范圍的 “三舊” 用地, 必須編制控制性詳細規劃和改造方案。2. 對于一些重點項目或用地規模較大的項目,首先由市三舊辦 對項目進行重要性評估,如列為市重點項目的可根

45、據廣東省城市 控制性詳細規劃管理條例的規定,因國家、省或地級以上市重點 建設需要使用土地的,須以經批準的規劃設計條件為依據。3.確實需要調整控制性詳細規劃的,由改造主體提出申請、專 題論證報告及調整方案,按以下規定執行:(1符合用地兼容性的 地塊用地性質調整,報城市規劃行政主管部門審批同意后執行; (2 地塊相關指標的調整,按照廣東省城市控制性詳細規劃管理條例 的相關程序執行; (3管理單元內個別地塊的用地性質與相關指標 確需調整的。用地性質必須在符合土地兼容性的前提下在本管理單 元內的其他地塊中進行平衡,相關指標的調整不應超出規定調整的 幅度,報城市規劃行政主管部門審批同意后執行。 【 32

46、】第四十一條 實施拆遷保障1. 利用土地出讓金收益建立土地儲備基金, 用于支付征地補償 安置和拆遷補償費用。結余資金應逐步提高用于基礎設施以及廉租 房建設。 同時在儲備基金中確定一定比例的資金作為儲備風險基金, 預防可能的資金風險。2.明確拆遷補償方式選用原則。 (1按照同地同價原則,及時 給予失地農村集體組織和農民合理補償。原村集體在舊村改造范圍 內的留用地、工業用地允許免交有關費用,納入統一規劃、改造, 土地升值的收益由村集體、舊村居民和開發商共同享有; (2城郊 舊村改造采取實物補償方式。實現農民宅基地與承包地分開、搬遷 與土地流轉分開,以宅基地置換城鎮房產,以土地承包經營權置換 社會保

47、障,保障農民的就業和生活; (3政府在市區建回遷房,恢 復并延續社區環境,避免中心城區階層空心化。3.政府通過儲備的閑置土地作為專用的“空轉”指標用于建設 拆遷安置房,待回遷房或改造項目建設完成后再回遷。第四十二條 完善土地市場1.政府加強土地儲備和資產管理,集中分散土地,盤活城鎮存 量土地,收購和儲備范圍應根據關于加快建立和完善土地儲備制 度的通知 (粵府辦 200334號第十一條執行。(1 土地儲備機構與銀行合作。 采用 “打包” 、 “托管” 等方式, 【 33】盤活抵押土地資產。將貸款企業在銀行的抵債土地轉為儲備土地。 (2創新土地收購儲備方式,實行彈性儲備。收購儲備時可分 期支付補償

48、金。支付首期款后,土地使用者仍可繼續使用,政府不 收取任何租金,但禁止一切新建設。直到政府決定開發時,政府再 支付第二期全部補償金。(3規范收購資金運作,土地儲備資金由財政部門監督,來源 包括由財政部門直接墊資作為啟動資金、以土地作為抵押向銀行貸 款后通過招標、拍賣出讓土地等形式收回的資金以及儲備土地經營 性收入。2.明確集體土地征收原則(1 位于城市規劃區內和以下因為國家和城市建設需要確需征 收的土地使用類型:國防、軍事用地;城市基礎設施、公益事業用 地;國家或省重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;搶險 救災修建永久性建筑物和其他設施用地。(2除參與村集體組織分紅外, 村民應納入城市居

49、民社會保障 體系,推進社區管理建設。(3用“空轉”方式使城中村集體用地轉國有,政府不需賠付 征地補償費,農民也無需繳納土地出讓金繼續享有土地使用權,但 需對土地產權進行登記。3. 鼓勵集體建設用地流轉,政府要建立土地交易機構規范流轉 交易行為。不符合土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃 的,土地權屬有爭議的,司法機關和行政機關依法裁定、決定查封 【 34】或以其它形式限制土地權利的,涉及村民住宅用地使用權的集體建 設土地不得用于流轉。制定有針對性的土地收益分配制度,流轉后 用地功能必須符合城市規劃。4.分類型解決歷史用地遺留問題(1沒有合法用地手續且已使用的建設用地,分為三個時段解 決。

50、(2 原農村集體申請將農村集體所有的有合法用地手續的建設 用地轉為國有建設用地的,在農村集體提出自愿改變為國有申請和 村民代表大會表決同意的前提下,辦理征收手續。(3完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續工作應當在 2012年完成。 2007年 6月 30日之后發生的違法用地不適用上述辦 法完善用地手續。第四十三條 建立報建“綠色通道”1. 納入當年省、 市重點項目計劃的 “三舊” 改造項目可進入 “綠 色通道” ,簡化“三舊”改造重點項目的行政審批程序。(1下放審批權。按照“權力下放、重心下移”的指導思想, 擴大各區審批權限。市、區職能部門都可以行使的審批權,由區職 能部門行使;審批權限在市職能部門,但區職能部門屬市職能部門 派出機構的,由區職能部門行使;審批權限在市職能部門,但由區 職能部門行使更有利于提高行政效能的