1、唐山房地產市場現狀一房地產價格影響因素分析從1998年國家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房貸全面放寬,2006年全國知名品牌地產開發商進駐唐山,唐山房地產價格一路走高,影響唐山房地產價格的因素有很多,主要有: (一)居民收入水平。居民收入水平體現了一個地區居民的購買力水平,如果一個城市經濟水平發展較快,居民收入較高,那么這個地區的房價也就越高。如2008年北京的平均年工資水平為56,328元,河北的平均年工資水平為24,756元,而對于房價,北京明顯高于河北,北京商品房平均銷售價格為12,418元/平方米,河北僅為2,779元/平方米。 (二

2、)城市GDP。GDP是國內生產總值的簡稱,反映了一個地區的經濟發展水平。一個城市宏觀經濟持續發展,能拉動房地產業的發展。人們對于經濟持樂觀的態度,必然也會增加對于耐用消費品房產的購買。如果一個地區經濟持續低迷,GDP增長緩慢,人們投資與消費均趨于謹慎,必然會影響房地產價格。 (三)城市人口總量。一個城市居民人口的多少能反映一個地區房地產的一般需求趨勢。“住有所居”是人們生活的基本要求,如果一個地區的人口自然增長率較高,或者由于產業結構變化等因素大量外部移民涌入,都會推動對房地產的需求。 (四)貨幣政策。當央行根據經濟運行情況,實行緊縮的貨幣政策時,銀行利率的上升會提高購房者

3、(主要為中低收入者,因為其購買房產要向銀行貸款)的貸款成本,從而抑制房地產市場的需求,進而影響房價。如近期“新國十條”中規定的有關二套房的認定標準,貸款銀行對借款人執行二套(及以上)差別化住房信貸政策,必然會對房地產市場產生一定影響。 (五)稅收政策。當政府增加房地產交易稅費時,將提高房地產交易成本,減少部分投機行為,降低房地市場的熱度,進而影響房價。如果政府設立固定資產稅,那么住宅空置率將會顯著減少,從而抑制房價暴漲。如上海擬對住宅開征房產稅,將會通過稅收抑制投機性需求,對房地產市場產生深遠的影響。 (六)開發商的成本。簡單地說,房價=成本(土地購置成本、建設成本、管理費

4、用、財務費用等)+利潤,假如當開發商由于土地的購置價格上升等因素而成本提高時,必然會對房價產生影響。 除以上六方面外,房地產的地理位置、居民家庭規模的變化、周邊自然環境、城市規劃等因素也會影響房地產價格。 二唐山周邊縣區商業地產發展明顯由于政策的影響，住宅已經大大缺失了以往的投資價值，同樣投資行為難以實現，導致受益較小，風險加大，所以在住宅這種產品上投資的行為變少，回歸了真實的剛性需求。投資價值變小，跨區域的住宅銷售量也相應大大減小，同時很少有人愿意到另外的區域生活。這樣的話周邊縣區住宅的目標市場基本鎖定為本地及周邊鄉村，而這樣的市場容量畢竟相對較小，導致很多開發商目標瞄向

5、投資價值較高的商業地產項目。商業地產屬于純投資產品，受政策影響非常小，只要有投資價值，跨區域的管理相對較容易，前景廣闊。同時由于CPI的居高不下，老百姓的投資渠道較少，導致商業地產非常受人青睞。特別是那些符合城市發展的需要，填補市場空白，迎合百姓超前的消費理念，設計耳目一新的產品受到了市場的追捧，唐海的曹妃甸商業大道和灤縣的灤州古城就是比較典型的案例。同時目前農村城市化進程加快，需要大量的合理的商業出現，滿足城市發展的需要，滿足城市居民日益提高的消費需求，所以周邊城市的置業趨勢會導向商業地產，而且會越來越明顯。三嚴厲調控政策下金九銀十恐不再火爆政策從去年的7月份就開始了，到目前新政始終沒有疲憊

6、過，不停的調控市場，這一輪調控是最為嚴厲的一次，也看出了政府調控樓市的決心。對于唐山市場來說，老百姓的消費能力沒問題，政策的干預對百姓的購買行為影響也不大。關鍵在于對百姓的購買心理影響較大，而百姓的心理決定著行為。多數人會認為由于政策的影響房價會下跌，盡管事實不是這樣，但是作為較為內斂的中國人來說是愿意去等待和觀望。目前的市場較疲軟，相信一段時間內難以扭轉，所以傳統的金九銀十在今年估計難以實現，這是普遍現象。雖然不排除個別特別突出的優秀項目會有很好的收獲，但想達到以往火爆的熱銷恐怕基本沒法實現。四剛需族置業要注重交房時間對于剛需購房者，建議選擇那些交房時間和區域成熟時間能對應的項目。比如鳳凰新城區域，目前還不是很成熟，但是很多項目同期施工，交房也多集中于2012和20