1、11XX公司投資部公司投資部2“1+6”文件出臺背景到2020年，深圳市可供新增建設用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約。深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見1、深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）2、深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）3、深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）4、深圳市關于貫徹執(zhí)行閑置土地處置辦法的實施意見（試行）5、深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）6、加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見附件1、3、4、5由規(guī)土委擬定3主文件解讀：深圳市人民政府關于優(yōu)化

2、空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見4深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見第六條：房地并舉，優(yōu)先供房u建立以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機制，企業(yè)可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補貼或優(yōu)惠。第七、八條：差別化地價u按照產(chǎn)業(yè)轉型升級的要求，完善產(chǎn)業(yè)供地預申請制度，對不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實行差別化管理，進一步提高土地供應的針對性、導向性和有效性。支持土地混合開發(fā)利用，鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)綜合體。u（1）對符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的總部經(jīng)濟、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)及總部，給予地價優(yōu)惠支持；u（

3、2）對容積率較高的新建產(chǎn)業(yè)項目，給予地價優(yōu)惠鼓勵；u（3）對在我市屬于落后產(chǎn)能的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)項目，采取提高土地資源使用成本等限制政策，逐步轉移、淘汰。出臺宗地地價測算規(guī)則，推動差別化地價政策落實。小結：文件的優(yōu)惠對象為政府主導產(chǎn)業(yè)，而非房地產(chǎn)開發(fā)。u主文件只是方向性文件，具體辦法在后面附件中。5深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見第十、十一條：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房u制定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設和收購投資計劃，鼓勵企業(yè)通過市場競爭方式取得新增建設用地建設創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，支持舊工業(yè)區(qū)升級改造建設創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，落實城市更新項目按一定比例配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房規(guī)定。對已出讓的產(chǎn)業(yè)用地，鼓勵提高容積

4、率并按一定比例配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。出臺創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法。u按照租售并舉的原則配置創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。采取租金補貼或租金優(yōu)惠等措施，重點扶持創(chuàng)新型中小企業(yè)發(fā)展。培育創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房市場，允許以“限銷售對象、限銷售價格、限二次轉讓周期”的方式向市場流通創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。第十二條：修訂工業(yè)樓宇轉讓辦法u按照市場化運作的原則，修訂深圳市工業(yè)樓宇轉讓暫行辦法，規(guī)范流轉管理，盤活工業(yè)樓宇存量資源。適度放開工業(yè)樓宇分割轉讓范圍，建立轉讓時限控制、準入資格審查、政府優(yōu)先購買和轉讓增值分配等制度。小結：城市更新項目可配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，但銷售受各方面限制。6深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見

5、第十五條：社區(qū)企業(yè)土地入市u引導社區(qū)土地資源服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進一步規(guī)范社區(qū)土地資源管理，按照“集中布局、周邊配套”的原則，調(diào)動社區(qū)股份公司、保有富余產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)的積極性，鼓勵社區(qū)企業(yè)以資金、土地、廠房入股等多種形式參與產(chǎn)業(yè)項目建設，提高社區(qū)土地資源利用水平和效益。第十六條：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房u推進舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造。通過政策優(yōu)惠、手續(xù)簡化等手段，加快推進舊工業(yè)區(qū)拆除重建類升級改造。提高工改工項目比重，支持拆除重建的舊工業(yè)區(qū)項目升級改造為我市鼓勵發(fā)展的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。第十八條：搭建服務平臺u推進舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造。通過政策優(yōu)惠、手續(xù)簡化等手段，加快推進舊工業(yè)區(qū)拆除重建類升級改造。提高工改工項

6、目比重，支持拆除重建的舊工業(yè)區(qū)項目升級改造為我市鼓勵發(fā)展的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。小結：鼓勵工改工，鼓勵社區(qū)土地入市。7附件1解讀：深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）8深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）第二、三條：u市政府土地房產(chǎn)交易機構搭建專門的產(chǎn)業(yè)用地供需服務平臺，負責我市產(chǎn)業(yè)用地供應信息公開、需求信息收集及信息共享等工作。u根據(jù)近期建設與土地規(guī)劃年度實施計劃，市土地主管部門將產(chǎn)業(yè)用地區(qū)位、規(guī)模等每季度在產(chǎn)業(yè)用地供需服務平臺上公布。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位將可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地信息在該平臺上公布。第五條：u市政府土地房產(chǎn)交易機構搭建專門的產(chǎn)業(yè)用地供需服務

7、平臺，負責我市產(chǎn)業(yè)用地供應信息公開、需求信息收集及信息共享等工作。u市土地主管部門依據(jù)市產(chǎn)業(yè)主管部門產(chǎn)業(yè)導向結果結合企業(yè)用地需求信息，采取用地預申請的模式組織產(chǎn)業(yè)用地供應。小結：搭建產(chǎn)業(yè)用地服務平臺，企業(yè)可以預申請。案例：2013年1月，坪山某地塊通過預申請的形式出讓。9u情形二（不完善）：尚未完善征（轉）地補償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位在先行理清土地經(jīng)濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可選擇以下方式之一進入市場第六、七條： 針對：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的工業(yè)用地（即非農(nóng)用地中的工業(yè)用地）u 情形一（合法）：原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)

8、用地可申請進入市場流通，免收深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定（198號令）中規(guī)定的10%的公告基準地價。50%地價收益70%地價收益50%土地收益30%地價收益20%物業(yè)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）小結：非農(nóng)用地中的工業(yè)用地可以實現(xiàn)上市流通，主要目的是盤活農(nóng)村工業(yè)用地，但建成后的物業(yè)必須為工業(yè)。地價款分成政府方案一方案二10附件2解讀：深圳市人民政府辦公廳關于印發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法的通知11第二條：定義：本辦法所稱創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，是指根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)

9、、研發(fā)、運營及其他配套設施的政策性產(chǎn)業(yè)用房。第十三條：u按照城市更新有關規(guī)定，城市更新項目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，建成后政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤回購；政府不回購的，產(chǎn)權歸原所有人，但需按政府擬定的基準價格和準入條件租售?；刭弮r格由審計機構審計后確定。第十四條：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售實行政府基準價?；鶞蕛r格由市發(fā)展改革部門會同市其他產(chǎn)業(yè)主管部門、規(guī)劃國土部門擬定。其中，銷售基準價格可綜合考慮開發(fā)成本、稅金、合理利潤和該宗建設用地使用權市場評估地價、基準地價以及我市產(chǎn)業(yè)政策導向等因素確定，租賃基準價格調(diào)整周期為3年。u租售基準價格報市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設和管理工作領導小組批準后公布執(zhí)行，租售價格原

10、則上應為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）小結：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，政府優(yōu)先回購；租售價格對產(chǎn)業(yè)企業(yè)有利，但對開發(fā)商銷售價格反倒不利。12第十五條：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房準入企業(yè)的標準：（一）互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；（二）先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關產(chǎn)業(yè)。u租售基準價格報市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設和管理工作領導小組批準后公布執(zhí)行，租售價格原則上應為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。第十八條：u創(chuàng)

11、新型企業(yè)用房的銷售對象：u應同時符合本辦法第十五條、第十七條相關要求及下列條件：（一）最近3年的年均主營業(yè)務收入增長率在30%以上；（二）最近1年實際繳納入庫的企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅3項的地方分成部分合計超過200萬元。深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）小結：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，銷售對象嚴格限制；租售價格為市場評估價的50%-70%，不利于開發(fā)商銷售。13第二十一條：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的轉讓：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上限定自用。購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)確需轉讓的，經(jīng)相關管理主體批準后方可轉讓，且優(yōu)先由政府回購，回購價格不高于原銷售價格減折舊價；政府不回購的，在市土地房產(chǎn)交易中心按政府擬定的基準價格

12、以公開方式進行轉讓，次受讓方也應符合創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房準入條件，經(jīng)相關管理主體資格審查合格后方可參與競買。第二十二條：u企業(yè)租用創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的合同期限不超過5年。承租企業(yè)如需繼續(xù)租用，可在合同期限屆滿6個月前向相關管理主體申請續(xù)約，經(jīng)管理主體審查符合條件的方可續(xù)租。深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）小結：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房限制轉讓，即使需要轉讓，政府優(yōu)先回購，回購價格較低。政府不回購的情況出售，受讓方也需符合條件。14附件3解讀：深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）15提示：原辦法廢除：2008年9月27日深圳市人民政府發(fā)布的深圳市工業(yè)樓宇轉讓暫行辦法；目前在研究該辦法的細則。第四條：九種特特殊情形

13、可分割轉讓u用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，不得分割轉讓，但具有下列情形之一的可分割轉讓：（一）因企業(yè)破產(chǎn)清算工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；（二）因人民法院實施強制執(zhí)行工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；（三）因企業(yè)不符合現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)管理政策、環(huán)保要求等，被有關主管部門依法責令停產(chǎn)或者人民法院、仲裁機構的生效裁判文書確定停止生產(chǎn)，工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其作價入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉移后，企業(yè)總部和財務結算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑

14、面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（六）單一企業(yè)投資建設的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（七）租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動滿5年的企業(yè)，需購買工業(yè)樓宇的，已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉讓；（八）為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件，已在證券監(jiān)督管理部門輔導備案準備上市的公司需購買工業(yè)樓宇的，該部分工業(yè)樓宇可以分割轉讓；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準的其他情形。深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）小結：在九種特殊情況下，限制分割的工業(yè)樓宇可分割轉讓。16第五條：u工業(yè)樓宇的受讓人須是

15、經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)。用地批準文件、土地使用權出讓合同約定或市政府規(guī)定受讓人準入條件的工業(yè)樓宇的轉讓，受讓人必須符合產(chǎn)業(yè)準入條件并通過各區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進行的資格審查。第七條：u工業(yè)樓宇及作為專有部分的配套設施分割轉讓時，作為共有部分的建筑物或配套設施應根據(jù)中華人民共和國物權法及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定與相應的專有部分一并轉讓。u解讀：工業(yè)樓宇的配套設施可以轉讓第八條：u非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進行整體轉讓的，應按規(guī)定程序報批并按公告基準地價補繳地價；進行分割轉讓的，還應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。u本辦法第四條第二款規(guī)定情形的工業(yè)樓宇分割轉讓的（作價入股），應

16、按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。小結：工業(yè)樓宇銷售對象必須為企業(yè)，配套設施可以轉讓，但需補地價。深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）17第九條：城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。本條規(guī)定的工業(yè)樓宇及配套設施分割轉讓時，按照下列規(guī)定補繳地價：（一）改造后適用深圳市城市更新辦法第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值補繳地價；屬于配套設施的，應按照市場評估地價標準補繳地價；（二

17、）適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價。本辦法實施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規(guī)定補繳地價后，項目實施主體可向市規(guī)劃國土主管部門申請對改造后的工業(yè)樓宇及配套設施進行分割轉讓。小結：城市更新項目配套設施最多占總建筑面積30%，可分割銷售，但需按市場評估價補地價。深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）18附：深圳市城市更新辦法第三十八條第一款及第三款：第三十八條拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。解讀：新頒布的工業(yè)樓宇轉讓辦法中：屬于工業(yè)樓宇的

18、，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值補繳地價。意味著按新辦法，工改改工補繳的地價更高。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業(yè)

19、樓宇轉讓的有關規(guī)定。小結：按新辦法，工改工補繳的地價更高。19第十三條：依照本辦法規(guī)定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進行房地產(chǎn)權登記并核發(fā)房地產(chǎn)權利證書。 （注：可分割銷售）第十四條：工業(yè)樓宇轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的國有土地收益基金專項管理。具體收繳辦法由市規(guī)劃國土主管部門另行制定。前款所稱的增值收益，是指轉讓工業(yè)樓宇的交易價格扣減該工業(yè)樓宇的登記價（說明：含地價及建安成本等）及轉讓方受讓該工業(yè)樓宇時已繳納的相關稅費后的余額；工業(yè)樓宇轉讓時，已按照本辦法規(guī)定補繳地價的，應同時扣減已補繳的地價。工業(yè)樓宇的增值收益按下列方式繳交：（一）工業(yè)樓宇轉

20、讓的增值收益額未超過扣減總金額50%的部分，按50%的比例上繳；（二）工業(yè)樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額50%的部分，按60%的比例上繳；（三）工業(yè)樓宇轉讓后，自工業(yè)樓宇完成轉移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉讓。確需在5年內(nèi)轉讓的，工業(yè)樓宇轉讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳。注：意思是完全限制炒樓轉讓方申報成交價：必須大于等于計稅參考價。小結：工業(yè)樓宇增值收益一半以上都須上交。此外，土地增值稅不減免。深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）20附件4解讀：深圳市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見21第七條：u鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用非農(nóng)建設用地和征地返還用地等存量土地，通過自

21、行建設或者合作開發(fā)的方式，為房源周邊產(chǎn)業(yè)單位提供產(chǎn)業(yè)配套住房。第八條：u鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)配套住房建設。房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自有土地或者通過招標、拍賣、掛牌方式取得產(chǎn)業(yè)配套住房建設用地，并開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)配套住房，以優(yōu)惠價格向產(chǎn)業(yè)單位進行定向出租或出售，其與市場商品房價格差額，由市、區(qū)政府予以適當補助。深圳市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見小結：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)配套住房建設，但利潤空間有限。22附件5解讀：深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）23提示：u在培訓講課時，講師提示該文件仍不成熟，只是試行；以規(guī)土委的名義發(fā)文，只約束委里，不約束企業(yè)。第四條：u基于基準地價標準及其修正

22、體系的宗地地價按照以下公式測算：宗地地價基準地價建筑面積適用類型修正系數(shù)土地開發(fā)程度扣減項u說明：按此辦法計算得出的地價，仍然較低，但可作為招拍掛項目的底價。深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）小結：該文主要用于委里內(nèi)部計算地價。24第四條：u宗地地價涉及修正系數(shù)的，按照以下規(guī)則測算：（一）基準地價修正系數(shù)包括建筑類型、土地使用期限、容積率、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、地下空間、商業(yè)樓層、臨時及短期利用修正系數(shù)。u解讀：地價的測算，是考慮到各方面因素的第十一條：u以招拍掛方式出讓的住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地，經(jīng)批準增加經(jīng)營性建筑面積的，增加建筑面積部分的地價按照土地使用權剩余期限以市場評估地價標準與綜合樓面成交地價中的高值計收。第十二條：u（二）以招拍掛方式出讓的用地，竣工超建面積在規(guī)劃許可