1、廣州房價數據打架背后：地方按算術平均法來計算統計同一城市的房價統計，為何出現截然不同的結果?難道嚴肅的統計數據可以當成兒戲?記者進行了追蹤調查。算術平均法“沒什么實用價值”根據70個大中城市住宅銷售價格變動情況的解釋說明，國家統計局調查的方法是“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據”。按照廣州市國土房管局的說法，兩者都真實，數據差異主要源于統計方式不同。暨南大學管理學院教授胡剛說，廣州的統計方法是算術平均法，將總成交房價除以總成交面積，算出單位房價;而國家統計局則是指數計算法，追蹤同一物業不同時期的價格變化，進行加權計算得出房價數據。據分析，將平均房價幾萬元的

2、中心區和幾千元的郊區合在一起計算平均數，這種統計對于判斷房地產市場“沒什么實用價值”;而國家統計局的統計方法比較科學，更能體現房地產市場的變化。廣州市為何選擇這種統計方式?專家指出，采用指數算法，只要房價上漲，統計結果一定上漲;而采用算術平均法，只要政府控制中心區高價住宅的成交，房價數據可能出現“結構性下降”。今年4月，廣州出臺政策，由政府對住房價格進行“指導”，“高于政府指導價的住宅不得銷售”。下半年，一些開發商表示，中心區的高價住宅很難拿到預售證，而郊區的低價住宅則容易拿到預售證。業內人士指出，變換統計方法，并不能改變房價過高的狀況。如此統計，有“忽悠”之嫌。縣級市納入房價統計，大漲變大降

3、為了統計數據“明顯下降”，除了在統計方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重。今年10月開始，廣州市將位于遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統計，而此前的房價統計并不包括這兩個縣級市。目前，這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元，而廣州市核心區的平均房價每平方米四五萬元，將兩地納入房價統計的“創新方法”，其結果顯而易見，廣州房價轉瞬之間從“大漲”變為“大降”。記者調查發現，廣州一些樓盤與年初相比，上漲30%以上，如海珠區一處二手房，去年買入、今年賣出，房價已經從每平方米兩萬元出頭上漲到3萬元以上。廣州市購房者毛女士對記者說，不久前她看上白云區一處130平方米的住宅，約定

4、成交價格是每平方米2.3萬元。但開發商11月底突然打來電話說，政府緊急下了通知，成交價不能高于1.9萬元，否則不能網簽。毛女士只得簽每平方米1.9萬元的“合同”供國土房管局備案計入房價統計，但多出來的每平方米4000元差價必須提前交現款。這樣一來，毛女士相當于首付多出了50多萬元。她無法籌措這筆巨款，只好放棄了這套住房。“政府光想著完成調控目標，開發商一分錢也不少賺，最后還是我們這些剛需買單。”毛女士如是說。“數據的權威性來自統計的真實性，關系到政府公信力，不能當成兒戲。”胡剛說。專家建議，地方政府應根據城市的區域、房屋的類型等分別發布數據，讓公眾真實感受到房地產市場的變化，使房價數據更具參考

5、價值，避免因為數據矛盾引發市場誤判。房價均價應該如何計算？其實，我們通常計算出來的價格，是根據不同樓盤、不同類型、不同價格的產品的單價乘以該產品的面積，再除所有產品的總面積得出的。 計算公式： 均價(算術平均法)=（產品1單價*產品1面積+產品n單價*產品n面積）/（產品1面積+產品n面積）     個人認為，這種計算方式有一定的局限性，所以特地拿出來，與大家討論：我們的價格，到底應該怎么計算？     在房價計算中，除了“值”（價格）外，還存在量的問題。我們先把樓市簡單化，

6、假設樓市只有A類和B類兩類住宅。     比如6月份，某城市，A類住宅“量”為1，價格為1，B類住宅“量”為1，價格為2，若加權計算，樓市價格應為1.50。     若7月份，在樓市沒新增量，即沒有新盤推出、也無后增量。A類住宅銷售了一部分，使得A、B類住宅“量”分別為0.5和1，那么再加權計算房價：1.67，比上月價格上漲了0.17。     但事實上，7月份，樓市中A、B類住宅均沒有上調價格，只是A類銷售了部分產品，造成比重下降，但何來價格上

7、漲之說呢？個人認為，7月份樓市的價格并沒有上漲，只是量下降，樓市產品的價格依然是1和2兩種。     老百姓認為房價上漲了，或許是看到一些樓盤價格上漲才這樣認為的。如果說，A、B類型住宅在7月份價格上漲了，分別為1.1和2.1，那么我們可以知道價格是在上漲。     那么，怎么計算呢？     反過來，如果7月份，A、B兩類住宅各銷售了0.25，我們發現，樓市價格是沒有變化。這說明計算的“量”，影響了我們去計算價格。  

8、60;  個人認為房價計算應該要包括我們銷售過的量的價格。     如：7月份，雖然A類住宅銷售了0.5，我們計算時，這0.5仍在價格計算范圍之內。只不過，這個量乘以的是它成交的價格。所以，我們計算得到價格為：（0.5*1+1*2+0.5*1）/(0.5+1+0.5)=1.5,粗體表示已銷售的量與價格。     當8月份A、B類住宅均無銷售，但A類型住宅價格上漲了，為1.5；B類價格未變。這時，我們可以知道，該城市住宅價格上漲了。所以，我們計算價格：（0.5*1.5+1*2+

9、0.5*1）/(0.5+1+0.5)=1.625。粗體表示已銷售的量與價格。     若9月份C類住宅上市，量為1，價格為1，我們可以看出，與8月份相比，價格應該是下降了。我們再利用公式計算：（0.5*1.5+1*2+0.5*1+1*1）/(0.5+1+0.5+1)=1.417。粗體表示已銷售的量與價格。     個人認為：樓市各類住宅價格沒發生變化，樓市價格應該不會發生變化。也是從這點向前推，個人認為相對較為合理的公式應為： 均價（指數計算法）=（現可售產品1的量*現產品1單價+已銷售產品1的量*產品1成交單價+現可售產品n的量*現產品n單價+已銷售產品n的量*產品n成交單價）/（現可售產品1的量+已售產品1的量+現可售產品n的量+已售產品n的量）。     注意:當某個樓盤產品銷售結束或量達到可以忽略的情況下,我們可以不用計算.