1、土地所有制土地所有制是人們在一定的社會條件下占有土地的形式，是土地以及利用土地生產的成果為誰所有、由誰支配的制度。土地的所有制在一國的經濟制度中具有核心地位。1 、我國實行土地的社會主義公有制土地管理法第二條第一款規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”土地的全民所有制，即是土地的國有制；土地的勞動群眾集體所有制，即是土地的農民集體所有制。土地管理法對土地所有制的規定，是根據憲法作出的。我國現行憲法第六條規定：“中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料和社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、

2、草原、荒地、灘涂等自然資源。都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”2 、長期以來，誰是國有土地的所有權代表，一直不清楚。新修改的土地管理法第二條第二款規定：“全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的權力，依然會發揮重要作用，但是，真正能夠代表國家行使土地所有權的，只能是國務院，即中央人民政府。美國土地管理基本情況集中、垂直的土地管理體制。代表國家對城鄉土地的利用與保護實行統一規劃管理；除直接管理聯邦政府擁有的土地外，統一管理全國的森林、河流、沼澤、珍稀動物、自然保護區和地表以下所有的礦產資

3、源、水資源；對各州和私人的土地利用行為進行指導、協調和標準；標準全國土地交易行為。1997年美國國會又通過了聯邦土地政策和管理法，在美國這部最具權威的土地管理大法中，對土地管理的地位和職責，以法律的形式給予了進一步的明確和界定。公私兼有的多元化土地所有制全美國土面積936.48萬平方公里，其中，私人所有的土地占51，聯邦及州政府所有的土地占47，印第安人保留地占2。聯邦政府的土地，主要包括邦政府機關及派駐各州、縣、市機構的土地；軍事用地等。分類實施用途管制的農地保護制度。美國的農地保護始于20世紀30年代，到20世紀60年代，隨著城市化進程加快和西部荒漠化的日趨嚴重，美國政府進一步重視對農地的

4、保護。1981年美國政府制定了農地保護政策法，并據此將全國的農地劃分為四大類，實行嚴格的用途管制美國還采取推行建立植被、防護林、草地等生態保護緩沖帶的做法，大大改善了農業生產環境，防止了水土流失。依法、自由、開放的地產交易市場。美國的地產市場十分發達，制度健全，所有的土地都實行有償使用，在政策規定許可的范圍內，土地可以自由買賣、出租和抵押。一、英國的土地管制英國是典型的土地私有制國家，雖然從英國法學理論角度上講，英國的所有土地都屬國家所有，而實際上全英國90左右的土地為私人所有，土地所有者對土地享有永久業權。英國土地所有制的另一個特點是土地所有權包括對地下礦藏的所有權。然而英國又是世界上最早通

5、過規劃立法限制土地開發的國家。1947年英國制定的城鄉規劃法規定所有土地的發展權均歸國家所有，任何人欲開發土地，均須申請并取得開發許可，以獲得土地發展權，即更高強度或更高價值的使用權；土地所有者或土地開發者，必須就因獲得開發許可而取得的發展價值繳納發展價值稅。此后，英國又在1951、1953、1954、1959、1963年對該法進行了多次修改和補充，并制定了大量相關法規，形成了較為完整的規劃立法體系。城鄉規劃法的主要內容就是由地方規劃當局制定彈性發展規劃、任何類型的開發活動都必須得到地方規劃當局同意，并成立了中央土地局。英國的土地用途管制制度的核心是土地開發許可制度。英國的土地開發許可制度規定

6、：土地所有權人或土地開發者欲從事地中、地表、地下及地上進行建筑、土木工程、采礦或其他工程，或土地、建筑物任何使用作實質性改變的土地開發行為，均必須向地方規劃機關申請開發許可；地方規劃機關根據相關政策和對公共利益的影響程度而分別決定是準許開發，還是有限制條件的準許開發，或是不準許。這種先審查后開發的土地開發許可制度，是為了確保把開發建設活動對環境的影響降到最低，更加有效地利用土地資源。英國的城鄉規劃雖然也對不同地塊進行了功能分區。但是土地所有權人或土地開發者要改變土地的用途即使與發展計劃不沖突，也必須得到規劃機關的開發許可。另外還規定，土地開發者接到市鎮村規劃機關的開發許可后，必須在5年內著手開

7、發，以確保規劃的實施。例如某土地所有者要在一規劃住宅區自己所有的土地上建一住宅，也必須取得規劃機關的開發許可。即英國的土地用途管制不是通過規劃限制來實施的，而是通過是否授予開發者以發展權來進行管制的。另外，英國還在程序和權力上對農地轉用地進行了限制，規劃機關在審批開發申請時假設是對農地的用途變更利用，應向農業部部長咨詢，但農業部只是陳述其主張，不得有任何指示；因開發而損失過多的農地的，環境大臣有權收回地方規劃機關的申請核準權，以限制開發活動對農地的過度侵占。二、日本的土地管制日本現行的土地制度也是土地私有制。在全國土地中個人所有土地占57，法人所有土地占8，國家和地方公共團體所有的土地占35，

8、其中國家和地方公共團體占有的土地多為不能用于農業、工業或住宅的森林地和原野。因此在可以利用的土地中，私有土地占很高的比重。為了保護優良農地，日本對農地的購買轉用都作出了嚴格的管制。一方面，依法劃定農業振興區域范圍，在農業振興區域范圍內的優良農地不準任意轉用。另一方面，凡進行以農地轉用為目的的土地買賣，必須得到都道府縣知事或農林水產大臣的許可。日本的農地一般被分為一、二、三類，不同類別的土地有不同的限制規定，一類農地主要包括生產力高的農地以及公共投資進行土地改進、整理的農地和集團農地，此類農地除公共用途外不得轉用。三類農地原則上可以轉用，主要包括土地利用區劃調整內的土地、上下水道等基礎設施區內的

9、農地、鐵路及碼頭、軌道等交通設施需占用的農地、以及宅地占40以上的街路圍繞的區域的農地。二類農地則是介于一、三類之間的農地可有條件轉用。應根據農業上的保全需要程度，一宗一宗地排定等級，低等級者可以轉用。此外，根據農地所在的區域與都市規劃范圍關系不同又可分為市街化地區和市街化調整地兩種。在都市計劃法規定的市街化區域內的農地，如進行以轉用為目的的買賣，必須先向地方的農業委員會申報，但不必得到許可。還規定規劃的市街內的農地，則“與宅地同等課稅”，以促進其轉用，以緩解城市用地的壓力，但是采用報務制度，以防止土地投機；而在規劃劃定的計劃調整地范圍內的農地轉用則采取許可制度，須經許可才能轉用，同時還規定，非農民不得取得轉用以外的農地。另外，又根據農地轉用面積分為2hm2以上與2hm2以下兩種情形，2hm2以上的農地轉用由當事人備齊所需文件直接向都道府縣知事提出，但須與農業委員會聯絡商量。當事人在契約訂立之前，應向地方農政局提出事前審查申請，由農政局和有關機關對選定的土地審查適當與否主要是從農業上的重要性與事業的必要性進行考慮，作出是否允許轉用的決定。但在土地利用計劃部門已規劃的區域內。加拿大土地征用制度加拿大地域遼闊,所有的土地在名義上屬于女皇所有,實際上大部分土地歸私人所有,聯邦政府、省北方地區及市政府都擁有自己的土地,即為國家所有,各級政府對自己的