1、. . . . 市商業別墅調查分析報告調查分析與報告撰寫:誠凱研究咨詢機構（二一二年十一月）目錄第一節背景資料2（一）被訪問者性別特征。2（二）被訪問者的最高學歷。2（三）被訪問者的工作行業。3（四）被訪問者的工作職位。3（五）第二居所和誰同住。4（六）被訪問者的家庭月收入。4（七）被訪問者了解房產信息來源。5（八）被訪問者了解旅游信息來源。5第二節休閑度假基本特征6（一）度假目的地距離越近，滯留時間越短。6（二）旅游度假，群體性特征明顯，且家庭旅游成為主流。7（三）收入越高，乘坐交通工具越高級。7（四）度假區域：本地游、近郊游情節較為濃厚。8（五）度假關注的信息：自然景觀的吸引力和配套設施的

2、完善度。9（六）度假人均消費：經濟型向富足型過渡，且富足型（500元/人）占比較大。10（七）度假目的：逃離城市喧囂，追求靜謐生活。11第三節旅游度假需求特征12（八）度假方式：先觀光旅游、再休閑度假。12（九）度假關注的配套：餐飲、住宿和娛樂“三者爭鋒”。13（十）關注的餐飲類型：特色餐飲比重較大，且追求品牌型商家。14（十一）關注的購物類型：特色品和紀念品的購買欲望較為強烈。15（十二）關注的住宿類型：少看星級，多看特色。要滿足多樣化的需求。16（十三）關注的娛樂類型：休閑型為主，運動型為輔。17第四節天星小鎮項目測試18（十四）物業購買分析：別墅的購買意愿較為強烈，但商鋪的購買卻數量較少

3、。18（十五）度假物業購買類型：合院受高收入客群歡迎，底商上住接受度極低。19（十六）物業購買面積：61-80平米、101-120平米；二者各自撐起半邊天。20（十七）物業購買戶型結構：經濟型套二、舒適型套三；二者為主流需求。21（十八）物業購買建筑風格：巴渝風格、現代中式受青睞，歐陸風格或熱捧。22（十九）物業清水房購買單價：3500-5000元/平米為主，與南川樓市水平相當。22（二十）建筑環境的選擇：安靜的環境成為大多數客戶的首選。23（二十一）對裝修期望：清水房為主，精裝為輔。23（二十二）建筑物業裝修標準：500-800元/平米較為集中。24（二十三）郊區度假物業需要改善的地方：改善

4、交通、增加配套。24（二十四）物管費水平：1-2元/月為主，少量客戶能承受3元元/月與以上。26（二十五）統一管理：比較愿意接受統一管理。26（二十六）度假區域選擇：南川金和南山，相占鰲頭。27（二十七）您選擇購買該區域度假物業的原因：距離近、環境宜人。27第一節 背景資料（一）被訪問者性別特征。數據分析：根據數據顯示，被訪問者中“男性”和“女性”兩者各自比例約占被訪問總數的63%和37%。（二）被訪問者的最高學歷。數據分析：根據數據顯示，被訪問者最高學歷方面，“大專”和“本科”學歷占主導，兩者各自比例約占被訪問總數的25.2%和33.6%。其次主要是“高中與其以下學歷”較多，累計約占被訪問者

5、28.2%。（三）被訪問者的工作行業。數據分析：根據數據顯示，被訪問者工作行業方面，“個體零售”和“金融保險”學歷占主導，兩者各自比例約占被訪問總數的17.2%和12.9%。其次主要是“政府公務員”、“餐飲服務業”等，該二者約占被訪問者總數比例的12%和9.1%。（四）被訪問者的工作職位。數據分析：根據數據顯示，被訪問者職位方面，“個體老板”和“公司職員”占主導，兩者各自比例約占被訪問總數的25.6%和22.2%。其次主要是“私企老板”、“事業單位人員”等，該二者約占被訪問者總數比例的8.8%和8.2%。（五）第二居所和誰同住。數據分析：根據數據顯示，被訪問者第二居所主要是“夫妻二人居住”和“

6、夫妻二人與小孩居住”，兩者各自比例約占被訪問總數的35.1%和36.1%。其次主要是“與父母同住”、“三代同堂”等，該二者約占被訪問者總數比例的10.2%和10.9%。（六）被訪問者的家庭月收入。數據分析：根據數據顯示，被訪問者家庭月收入主要是“8000-10000元”和“5000-7000元”，兩者累計各自比例約占被訪問總數的69.2%和24%。而“2000-5000元”的比例較少。（七）被訪問者了解房產信息來源。數據分析：根據數據顯示，被訪問者了解房產信息來源主要是“報紙”、“電視”和“互聯網”，三者累計各自比例約占被訪問總數的31.5%、17.5和17.5%。而其他信息區域所占的比例較少

7、。（八）被訪問者了解旅游信息來源。數據分析：根據數據顯示，被訪問者了解旅游信息來源主要是“互聯網”、“電視”和“報紙”，三者累計各自比例約占被訪問總數的41.7%、12.7和18.1%。而其他信息區域所占的比例較少。第二節 休閑度假基本特征（一）度假目的地距離越近，滯留時間越短。根據數據統計整理得知，在交通花費時間和度假地滯留時間成正相關關系。即：在前往旅游目的地花費的交通時間越少，滯留的時間越短；而花費的交通時間越長，滯留的時間也就越長。由此可見，想要提高金度假旅游客群的滯留時間，獲得較大的旅游度假經濟收益。就要盡量把該客群的圍擴大（即：客群應該不僅僅限于南川市區、市區，應該將客群圍擴大到周

8、縣或者圍等地）.（二）旅游度假，群體性特征明顯，且家庭旅游成為主流。根據數據統計整理得知，被訪者旅游度假呈現集中性的“群體效應”。其中，旅游度假與朋友前往約占總比的41.2%，接近被訪者總數的一半；而具有“家庭”特征的旅游度假累計約占總比的54.7%。由此可見，隨著“家庭集體旅游”和“群體同行”旅游特征的加劇，未來旅游目的地的經濟消費或將獲得較大程度的拉動。且為了滿足充足的客群量需求，未來天星小鎮或需加大“增加酒店房間量”與“增加商業品類”等建設。（三）收入越高，乘坐交通工具越高級。根據數據統計整理得知，被訪者旅游度假交通工具的高級程度與月收入成正相關關系。其中，月收入在“10000元/月”的

9、被訪者大多選擇的交通工具是“自駕車”和“飛機”，二者比例分別約為50.8%和3%。而月收入“8000元/月以下”的被訪者選擇的交通工具主要為“旅游社大巴”和“長途大巴”等。由此可見，金天星小鎮若期望未來接待大量的高端客群，那么，現在就要著力解決目前從直達金佛坡的快速路網建設，提高未來的交通承載量，建議可適當加大直達高速公路的建設或者進一步拓寬南川直達金佛坡的交通路寬等。（四）度假區域：本地游、近郊游情節較為濃厚。根據數據統計整理得知，被訪者對旅游度假區域的選擇有一定的差異，地緣情節較為濃郁。其中，南川市區的被訪問者大多看重本地的“金”和“仙女山”的旅游；而市區的被訪者大多愿意在本地有特色的地方

10、旅游，但對金和仙女山也表達出較高的向往興趣。由此可見，隨著工作節奏的加快，大多數人群選擇較為節約時間的本地游或者近郊游。金天星小鎮在未來的客群吸引上，不僅僅要向市區伸展觸角，還要做好接待南川本地游客的準備。（五）度假關注的信息：自然景觀的吸引力和配套設施的完善度。根據數據統計整理得知，被訪者首先關注的旅游信息是“住宿條件”是否合理，該選擇人數比例約占被訪問者的28.2%；其次關注的是“自然景觀的吸引力”，累計比例約為35.9%；最后關注的是“配套設施的完善度”。由此可見，根據調查數據反饋，金天星小鎮在商業業態規劃布局上，要首先注重“酒店、旅館和客棧類”的建設（要盡量根據自駕車和團隊游客的特點，

11、擴大停車位的數量、增加旅館的類型，建議可設置主題客棧和汽車旅館等），其次還要做好“金”自然景觀（中草藥資源、森林植被資源、雪域資源等）與人文景觀資源（軍工景觀、農家景觀等）的保留和打造，提高天星小鎮的知名度和對游客的吸引力，最后要逐步完善相關的配套設施，以滿足不同客群的多樣化需求。（六）度假人均消費：經濟型向富足型過渡，且富足型（500元/人）占比較大。（備注：人均消費含交通、餐飲和住宿等）根據數據統計整理得知，被訪者的旅游度假消費類型為：富足型消費為主（累計約占總比的46%），經濟型消費為輔（累計約占總比的36.7%）。其中，根據數據報告顯示，人均消費“301-400元/人”約占被訪問者的2

12、2.5%，“501-600元/人”約占被訪問者的17%，“1000元/人”約占被訪問者的14.5%。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮在商業消費潛力的打造上，應該設置相對比例的“經濟消費型”和“富足型消費型”的商業業態。例如：針對“經濟型”的消費客群，可以設置火鍋、中檔中餐、大排檔等常見的商業配套類型；而針對“富足型”的消費者，可設置茶樓、休閑吧、浴足保健、西餐廳、咖啡吧與高檔娛樂會所等高端消費配套類型。根據旅游區域消費的類型可知，大眾型客群約占游客總數的50%；中檔消費客群約占30%，而高檔客群約只占20%左右。所以，建議天星小鎮的商業檔次定位上可按照“5：3：2”的比例設置“低、中

13、、高檔”三種商業類型。（七）度假目的：逃離城市喧囂，追求靜謐生活。根據數據統計整理得知，被訪者的旅游度假目的主要為：追求靜謐生活（自己休息調養、體驗異域生活）和增進朋友家人之間的感情（拉近與朋友感情、家庭聚會休閑）。其中，根據數據報告顯示，“自己休息調養”累計比例約占被訪問者總比79.1%，“體驗異域生活”比例約占被訪問者總比的65.8%，而“商務接待”累計比例約占被訪問者總比的21.1%，該比例相對較少。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮在商業消費潛力的打造上，可設置一定比例的“修養身心”類商業（如：SPA、保健等）以與適當比例的“聚會類”商業（如：酒吧、KTV、會館等）第三節 旅游

14、度假需求特征（八）度假方式：先觀光旅游、再休閑度假。根據數據統計整理得知，被訪者的旅游度假先后順序為：先觀光旅游（觀光、爬山和滑雪等），其所占被訪問總比累計約為75.4%；然后才是休閑度假（購物、美食、喝茶與保健等），其所占被訪問者累計約為24.6%。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮在商業形態的打造上，應該根據市場多元化的需求，開展相應比例的“休閑度假”類業態（如：美食店、攝影店、茶樓與SPA保健店等）而針對金旅游的打造，我們建議，在“觀光”資源和“滑雪”資源保護和深化的基礎上，要逐步發展“運動型”（爬山、戶外拓展等）旅游項目，以求進行旅游產品的增值。（九）度假關注的配套：餐飲、住宿

15、和娛樂“三者爭鋒”。根據數據統計整理得知，被訪者關注的旅游度假配套為：餐飲類配套，其所占被訪問總比累計約為86.6%；然后是住宿，其所占被訪問者累計約為80.8%，最后是娛樂類配套，其所占被訪問者累計約為72.1%。三者比例較為接近。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮在商業形態的定位方向上，可以向“參飲、住宿與娛樂為一體的綜合商業度假游樂區”上靠攏，以滿足大多數潛在客群的需求，尋找未來綜合發展的機會。建議，擴大現有規劃住宿的面積，多建設“主題客棧、汽車旅館與青年旅社”等形式多樣，滿足不同客群需求的多元化住宿結構。同時，在餐飲上，要注重滿足“大眾型”和“中高檔”餐飲消費客群的需求。而休閑

16、娛樂方面，隨著客群層次的拔高，建議設置享受型的娛樂項目，如：SPA、保健、KTV等。（十）關注的餐飲類型：特色餐飲比重較大，且追求品牌型商家。分類品牌店名稱其他要求火鍋齊齊、巴將軍、德莊、媽、一手、奇火鍋等店環境好特色小吃麻花、富順豆花、意伊利蛋糕與各地特色小吃等風味、特色野味店未有特別記住的品牌、但對有地方特色的野味店感興趣有地方特色根據數據統計整理得知，被訪者關注的餐飲信息中，特色餐飲的比重較大（約占總比的42%），其次則為常規的餐飲店（約占總比的33.5%）。且品牌餐飲店的關注較多。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮餐飲的打造上，要注重對特色店的引進，且要對、等地的大型品牌商家重

17、點邀請（同時，也要引進一些適當比例的南川重點商家）。而且要注重給主力店更大更多的優惠，要形成中高檔消費的氣場。（十一）關注的購物類型：特色品和紀念品的購買欲望較為強烈。分類購物店名稱其他要求紀念品店勝龍、牛肉干、地方特色紀念品等特色、有意義土特產店麻花、合川桃片、巴渝土特產等風味、特色戶外裝備店未有特別記住的品牌根據季節來看根據數據統計整理得知，被訪者關注的購物信息中，特色品和紀念品店的比重較大（合計約占總比的65.1%），其次則為常規的購物店。而特色品少數被訪問者表示為新奇類或者品牌類的店鋪。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮購物商業的打造上，要注重對特色店的引進，且深入的挖掘區域的

18、特色自然資源（如：中草藥、溫泉等）與人文資源（如：軍工文化、佛文化等）。（十二）關注的住宿類型：少看星級，多看特色。要滿足多樣化的需求。分類住宿名稱其他要求星級酒店海馬大酒店、大酒店、索菲特、小天鵝等環境好、檔次高青年旅社未有特別記住的品牌根據數據統計整理得知，被訪者關注的住宿信息中，主題客棧和農家樂的比重較大（合計約占總比的58.1%），而星級酒店的比例較少。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮住宿商家的引進上，要注重關注周邊的自然環境和酒店的特色。同時，要根據“品牌追求型”和“非品牌追求型”客戶的不同要求，建議設置“低、中、高檔”三種不同類型的住宿。如：10%星級農家樂、20%經濟型

19、酒店、20%主題客棧、30%星級酒店、20%青年旅社與汽車旅館等。（十三）關注的娛樂類型：休閑型為主，運動型為輔。分類娛樂店名稱其他要求茶樓星巴克與中式茶樓等環境游樂場未有特別記住的品牌根據數據統計整理得知，被訪者關注的娛樂：以休閑型為主（茶樓、保健等），其比例合計約為44%。運動型（游樂場）的占比較少，其比例約為16%。由此可見，根據消費調查數據反饋，金天星小鎮娛樂住宿的引進上，要側重引進茶樓（可含少量商務、會議等功能）和保健類（最好是品牌類商家）。第四節 天星小鎮項目測試（十四）物業購買分析：別墅的購買意愿較為強烈，但商鋪的購買卻數量較少。根據數據統計整理得知，被訪問者愿意選擇天星小鎮度假

20、意愿較大（可能會：57%；肯定會41%），而在可能會選擇天星度假的客群中，大多數人愿意購買度假物業（可能會68%）和商鋪（可能會67%）。由此可見，根據消費調查數據反饋，客群對金天星小鎮度假物業的購買意愿還是較為強烈。但是，通過我們對商家的深訪發現，大部分商家更加愿意租賃商鋪進行經營活動，而單純想購買的商家較少。由此，建議天星小鎮商鋪不公開銷售，在商氣完全提升以前，由交旅集團自我持有商業，以求增值，為未來獲得更大的商業利潤而做好準備。（十五）度假物業購買類型：合院受高收入客群歡迎，底商上住接受度極低。根據數據顯示，被訪問者選擇的物業產品主要為“小三合院”與“小四合院”，二者各自比例約占被訪問總

21、數的28%、23%。而被訪者其次選擇的是“院落式套房”與“院落標間”， 二者各自比例約占被訪問總數的20.2%、14.5%。而被訪者選擇“底商上住”比例較小。由此建議，在天星小鎮規劃中，去掉不符合市場需求的“底商上住”類商業建筑結構，要加大“三合院、四合院與創新型合院”等建筑結構的比例，以順應市場的需求。（十六）物業購買面積：61-80平米、101-120平米；二者各自撐起半邊天。根據數據顯示，被訪問者在購買度假物業面積主要選擇 “61-70“與“71-80”，二者各自比例約占被訪問總數的15%、15.6%。而被訪者其次面積選擇 “91-100”與“101-120”，二者各自比例約占被訪問總數

22、的10%、14.7%。而被訪者面積選擇“30以下”和“121以上”的人數較少，單項選擇比例較小。（十七）物業購買戶型結構：經濟型套二、舒適型套三；二者為主流需求。根據數據顯示，被訪問者在購買度假物業戶型上主要選擇“經濟型套二”（兩室一廳一衛、兩室兩廳一衛）與“舒適型套三”（三室兩廳一衛、三室兩廳兩衛）的戶型。且隨著被訪問者月收入的提高，其所在意的戶型結構越大。一般來看，月收9000元以上的客群，大多選擇套三的戶型。由此可見，天星小鎮在度假物業的打造上，應按照客群需求的比例，配置與之相對的戶型。（十八）物業購買建筑風格：巴渝風格、現代中式受青睞，歐陸風格或熱捧。根據數據顯示，被訪問者風格建筑風格

23、主要選擇 “巴渝傳統風格“、“現代中式”與“北美風格”。各自比例約占被訪問總數的27.4%、23.4%與19%。其次選擇 “地中海風格”和“歐陸風格”也有較大比例，而被訪者面積選擇“徽派建筑風格”和“東南亞風格”的人數較少，單項選擇比例較小。（十九）物業清水房購買單價：3500-5000元/平米為主，與南川樓市水平相當。根據數據顯示，被訪問者能接受的清水房單價主要是 “3500-5000元”。所選比例累計約占66.8%；其次選擇區間主要集中在“5000-6000元之間”，而被訪者面積選擇“6000元以上”的比例較小。由此可見，建議天星小鎮度假物業做精裝，可按照1000元/平米的標準。（二十）建

24、筑環境的選擇：安靜的環境成為大多數客戶的首選。數據分析：根據數據顯示，被訪問者對物業環境主要選擇 “安靜“的環境特征，人數約為350人，比例約占被訪問總數的80%、。而選擇 “熱鬧環境”和“無所謂“的比例約為10%、8%。（二十一）對裝修期望：清水房為主，精裝為輔。根據數據顯示，被訪問者對房屋的裝修要求大多是 “清水房”。所選人數約為183人，比例約占42%；其次選擇的是“精裝”，所選人數約為146人，比例約占33%。而被訪者選擇“簡裝”的人數約為109人，比例約為25%。（二十二）建筑物業裝修標準：500-800元/平米較為集中。數據分析：根據數據顯示，約有66.4%的被訪問者選擇“不需要裝修”，人數比例超過被訪問總數的一半。而在選擇裝修的被訪問者選擇標準中選擇 “800元