1、西山區(qū)“碧雞醫(yī)院”(云南老年病醫(yī)院)項(xiàng)目投資機(jī)會分析西山區(qū)“興建碧雞醫(yī)院”項(xiàng)目是西山區(qū)區(qū)委、區(qū)政府招商引資的重點(diǎn)民生建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目定位以老年醫(yī)學(xué)為特色的三級甲等綜合醫(yī)院。占地18.27母，設(shè)置床位1000張，建筑高度50米，總建筑面積75191平米。地上建筑面積54757平米，共設(shè)置4棟建筑，2棟15層的住院樓，1棟12層醫(yī)技樓，1棟10層門診急診樓；地下共三層，建筑面積20434平米，主要設(shè)置功能為機(jī)動車、非機(jī)動車停車位、影像中心、廚房餐廳等輔助功能用房，項(xiàng)目總投資3.36億元。項(xiàng)目的引資方昆明市西山區(qū)碧雞衛(wèi)生院，項(xiàng)目的投資方麗江安龍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，項(xiàng)目主體（建設(shè)單位）昆明市西山區(qū)碧

2、雞醫(yī)院。公司自然人股東：王恒坤51%，法人股東：麗江安龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%項(xiàng)目于2015年1月23日主體工程完成封頂斷水，后續(xù)由于投資方資金無法到位，目前處于停工狀態(tài)。項(xiàng)目屬于民辦非企業(yè)單位（非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)）。醫(yī)療工作上嚴(yán)格執(zhí)行云南省非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定，自收自支，自負(fù)盈虧。一、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析1、行業(yè)市場優(yōu)勢（1）我國人口結(jié)構(gòu)老齡化導(dǎo)致康復(fù)醫(yī)療的潛在患者大大增加。4%-6%的老年人生活自理困難并且需要醫(yī)療護(hù)理救助，而能夠提供老年人生活的康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，只能滿足20%的市場需求，因此老年康復(fù)醫(yī)療事業(yè)存在巨大的市場。再加上大量因慢性病致殘的患者，我國社會對康復(fù)服務(wù)有巨

3、大的需求。近年來我國疾病譜發(fā)生了重大變化，慢性病發(fā)病率不斷攀升。每年有大量慢性病病人急性發(fā)病，經(jīng)治療或手術(shù)后亟待康復(fù)。中投顧問發(fā)布的2016-2020年中國康復(fù)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告指出，截止2014年，我國60歲以上老年人已占到總?cè)丝诘?5.5%，另有8500萬殘疾人和2.7億慢性病患者。如此龐大的人群正處于生活質(zhì)量極低的狀態(tài)，與目前的康復(fù)醫(yī)療現(xiàn)狀極不匹配。由于我國康復(fù)醫(yī)療發(fā)展較晚，我國的康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和床位供不應(yīng)求。我國約有3000余家綜合醫(yī)院設(shè)置康復(fù)醫(yī)學(xué)科，僅占全國綜合醫(yī)院總數(shù)的24.6%，其中僅一半設(shè)有康復(fù)病區(qū)；各類康復(fù)醫(yī)院338所，康復(fù)編制床位僅占全國衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位總數(shù)的1.

4、18%。以上海為例，每60個需要康復(fù)的病人中，只有1人能住院接受康復(fù)治療。（2）預(yù)計到2050年，中國的老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上，但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。2010年，我國老年市場需求近1萬億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。（3）2015年，60歲以上的老齡人口將發(fā)展到近680萬人，約占全省總?cè)丝诘?4.3%。昆明市全市60歲以上老年人口已達(dá)91.9萬人，占戶籍人口總數(shù)的

5、16.81%。據(jù)預(yù)測，到2015年，昆明的戶籍老年人口將達(dá)到100萬人，老年人口占戶籍人口的百分比將達(dá)到18%左右。到2020年，昆明市的老年人口預(yù)計達(dá)到125萬人，老年人口占戶籍人口的百分比將超過20%。高于全國15.5%的平均值。老年人口呈現(xiàn)出高齡化、空巢化、增速快等特點(diǎn)。人口老齡化將催生出醫(yī)療、養(yǎng)老康復(fù)產(chǎn)業(yè)鏈巨大市場空間。2、區(qū)位優(yōu)勢碧雞鎮(zhèn)位于昆明市西山區(qū)中部，東臨滇池，西接安寧，南連?？冢迸c團(tuán)結(jié)鄉(xiāng)、馬街鎮(zhèn)毗鄰。離市區(qū)較近，靠近滇池，環(huán)境幽靜，有利于老年康復(fù)治療需求。3、產(chǎn)業(yè)延伸優(yōu)勢新碧雞醫(yī)院目前定位為老年病治療康復(fù)醫(yī)院，在發(fā)揮醫(yī)院治療診斷的基本功能外，可同時打造老年公寓、敬老院、托老

6、所、家居養(yǎng)老以及延伸的殯葬產(chǎn)業(yè)鏈。把老年病醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老所和家居養(yǎng)老相輔相成，相互依存，相互促進(jìn)，必將帶來巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造較大的利潤空間。4、政策產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢（1）老年康復(fù)醫(yī)療已獲醫(yī)保、分級診療等國家政策強(qiáng)力扶持,市場空間巨大。由于康復(fù)醫(yī)療手術(shù)較少、藥品耗材消耗低的特性,現(xiàn)有公立醫(yī)療體系對康復(fù)醫(yī)療并不重視、供給嚴(yán)重不足。新醫(yī)改下,隨著國家對康復(fù)醫(yī)療重要性認(rèn)識的加強(qiáng),康復(fù)醫(yī)療已獲醫(yī)保、分級診療等國家政策的強(qiáng)力扶持。（2）目前昆明市已經(jīng)出臺了一系列文件，鼓勵引導(dǎo)社會力量參與“醫(yī)療+養(yǎng)老”服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成了鼓勵、規(guī)范、引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策框架和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的良好態(tài)勢。市民政局與市衛(wèi)計委

7、堅持問題導(dǎo)向，積極為民營經(jīng)濟(jì)投資康復(fù)醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造政策條件，大力發(fā)展社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按照關(guān)于鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)施意見，促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；明年將選擇條件相對好的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按照標(biāo)準(zhǔn)完善對應(yīng)康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的整合建設(shè)；鼓勵社會資本興建康復(fù)醫(yī)療養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大硬件增量，促進(jìn)昆明養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。引導(dǎo)和支持民營醫(yī)院改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并將符合條件的醫(yī)院納入資金補(bǔ)助范圍，享受相關(guān)政策扶持。支持社會力量通過PPP的合作方式大力發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老配套產(chǎn)業(yè)，推動形成一批具有知名品牌和較強(qiáng)競爭力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)模式。進(jìn)一步拓展養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，努力建設(shè)一批養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)和養(yǎng)老

8、產(chǎn)品，吸引上下游企業(yè)聚集，打造養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。（二）項(xiàng)目劣勢、風(fēng)險分析1、醫(yī)療體系改革，特別是兩票制的實(shí)行，使得醫(yī)院在經(jīng)營、藥品流通等環(huán)節(jié)發(fā)生根本性改變。碧雞醫(yī)院在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、可研報告、審批等方面都是在醫(yī)改之前完成，對未來存在的醫(yī)院經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等方面估計不足。假如新醫(yī)改后醫(yī)院的盈利模式、經(jīng)營模式?jīng)]有明確的調(diào)整思路，勢必會造成醫(yī)院建成后造血功能不強(qiáng)，導(dǎo)致現(xiàn)金流短缺，給醫(yī)院可持續(xù)發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)，風(fēng)險不可控。2、盡管國家新醫(yī)改政策鼓勵民營和外資進(jìn)入國內(nèi)醫(yī)療服務(wù)市場建立營利性醫(yī)院，但從根本上來講，營利性醫(yī)院目前在國內(nèi)仍屬起步階段，在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，無論數(shù)量還是規(guī)模，非營利性醫(yī)院仍然將是

9、醫(yī)療服務(wù)的主體，而且起主導(dǎo)作用。營利性醫(yī)院要想發(fā)展壯大，還有很長的路要走。 3、昆明市現(xiàn)有醫(yī)療條件已較為完善，公立醫(yī)院的技術(shù)和人才力量非常強(qiáng)，這使得民營醫(yī)院的發(fā)展更加艱難。民營資本紛紛看好老年醫(yī)療市場，特別是隨著外資醫(yī)院的到來，肯定將帶來巨大壓力和變化，未來有可能會形成較為激烈的市場競爭，因此投資經(jīng)營營利性醫(yī)院如果沒有充足的資金流，無法形成鮮明的醫(yī)療服務(wù)特色，將會在競爭中處于不利地位。碧雞醫(yī)院目前定位為老年病醫(yī)院，項(xiàng)目定位清晰，但目前經(jīng)營醫(yī)院的兩家公司現(xiàn)金流明顯不足，給醫(yī)院長期經(jīng)營帶來巨大挑戰(zhàn)。4、盡管國務(wù)院對醫(yī)療機(jī)構(gòu)劃分的原則和市場化的大目標(biāo)已經(jīng)確定，改革也在進(jìn)行之中，但在具體操作方面相應(yīng)的

10、法律、法規(guī)還沒有出臺。在這種情況下，投資經(jīng)營營利性醫(yī)院就會遇到許多新的政策層面的問題和阻力，存在一定的政策風(fēng)險。醫(yī)保政策的限制無疑已成為目前制約民營醫(yī)院發(fā)展壯大的“瓶頸”。5、老年病醫(yī)院服務(wù)對象較為特殊，是醫(yī)療事故多發(fā)災(zāi)區(qū)，在整個醫(yī)療服務(wù)過程中，醫(yī)療不確定因素較多，醫(yī)院的各個工作部門、各個工作環(huán)節(jié)都存在潛在的醫(yī)療風(fēng)險，如由于院方對自身利益的切身保護(hù)，有意或無意回避患者的正當(dāng)要求而引發(fā)的風(fēng)險；患者及其家屬對院方期望過高，當(dāng)主觀愿望與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生差距時，采取過激行為引發(fā)的風(fēng)險；部分患者及家屬缺少道德與誠信，進(jìn)行無理取鬧造成的風(fēng)險；藥品出現(xiàn)不良反應(yīng)而引發(fā)的風(fēng)險等。6、該項(xiàng)目定位是以老年病治療為主的三級甲

11、等綜合醫(yī)院，目前發(fā)展處于初級階段，沒有可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)及模式，后期經(jīng)營將會投入很多人力、物力和財力，沒有很強(qiáng)的現(xiàn)金流難以維持。7、醫(yī)院在人才培養(yǎng)，軟件設(shè)備等方面存在不確定性，能否留住并吸引優(yōu)秀人才將面臨巨大挑戰(zhàn)。該項(xiàng)目是民營非營利性醫(yī)院，在目前的醫(yī)療體制大環(huán)境下，醫(yī)院建成后在核心人才引進(jìn)等方面勢必會面臨巨大困難，給持續(xù)經(jīng)營帶來較大風(fēng)險。8、項(xiàng)目定位為非營利性醫(yī)院，后續(xù)發(fā)展要兼顧非營利，但同時民營企業(yè)實(shí)體運(yùn)作，追求利潤與非營利之間將很難平衡，勢必影響后續(xù)發(fā)展。（三）項(xiàng)目機(jī)會分析1、符合政策導(dǎo)向項(xiàng)目定位以老年醫(yī)學(xué)為特色的三級甲等綜合非營利性醫(yī)院，根據(jù)相關(guān)政策醫(yī)院按照國家規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和價格標(biāo)準(zhǔn)取得的

12、醫(yī)療服務(wù)收入，將享受免征各項(xiàng)稅收的優(yōu)惠；醫(yī)院可依照程序申請作為城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險、新型農(nóng)村合作醫(yī)療的定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。為患者提供方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并享受相關(guān)政策；享受政府對民營醫(yī)院承擔(dān)社會職能給予補(bǔ)償?shù)恼?。?）云南省老年病醫(yī)院、康復(fù)養(yǎng)老等不能滿足市場需求截止2015年，昆明的戶籍老年人口將達(dá)到100萬人，老年人口占戶籍人口的百分比將達(dá)到18%左右。到2020年，昆明市的老年人口預(yù)計達(dá)到125萬人，老年人口占戶籍人口的百分比將超過20%。2015年，云南省60歲以上的老齡人口將發(fā)展到近680萬人，約占全省總?cè)丝诘?4.3%。目前，云南省老年病、康復(fù)資源僅集中少數(shù)幾家綜合醫(yī)

13、院，市場資源相當(dāng)缺乏，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。（3）云南省老年病康復(fù)養(yǎng)老專項(xiàng)醫(yī)療資源缺乏云南省目前沒有機(jī)構(gòu)能全面開展針對老年病專個體服務(wù)項(xiàng)目，如果該老年病醫(yī)院建成，將填補(bǔ)云南省老年病醫(yī)院的空白，提供全方位產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)，將極大緩解云南省老年康復(fù)養(yǎng)老市場緊張局面。4、財務(wù)分析（投資回報分析）本項(xiàng)目總投資33667.68萬元，按之前可研報告分析，該項(xiàng)目全部投資回收期為4.9年（從運(yùn)營期第1年開始計），資本金可在運(yùn)營期內(nèi)收回，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為17.95%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，總投資收益率為21.24%，資本金凈利潤率為35.6%，利息備付率為3.79，償債備付率為1.37，盈虧平衡點(diǎn)為29

14、.7%。按目前項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營所需投入資金2-2.5億來看，該筆投資主要用于后續(xù)醫(yī)院建設(shè)及室內(nèi)裝修，則項(xiàng)目建成營運(yùn)后每年可收回投資5000萬元，年投資收益1000萬元左右，實(shí)現(xiàn)年凈利潤380萬元左右，從上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險能力。二、結(jié)論綜上所述，云南省老年病醫(yī)院（碧雞醫(yī)院）項(xiàng)目優(yōu)勢為：一是項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已基本完成，項(xiàng)目前期審批、可研、環(huán)評、水保、人防、發(fā)改、土地、衛(wèi)計委等相關(guān)部門批復(fù)都已完成?？晒?jié)約較多人力、物力成本及時間成本。為醫(yī)院的后期建設(shè)、運(yùn)營等創(chuàng)造良好的條件。二是云南老年病醫(yī)院市場空間巨大：云南省目前沒有機(jī)構(gòu)能全面開展針對老年病專個體服務(wù)項(xiàng)目，如果

15、該老年病醫(yī)院建成，將填補(bǔ)云南省老年病醫(yī)院的空白，將催生出全方位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)，未來市場可期。三是延伸產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢 ：新碧雞醫(yī)院目前定位為老年病治療康復(fù)醫(yī)院，在發(fā)揮醫(yī)院治療診斷的基本功能外，可同時打造老年公寓、敬老院、托老所、家居養(yǎng)老以及延伸的殯葬產(chǎn)業(yè)鏈。把老年病醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老所和家居養(yǎng)老相輔相成，相互依存，相互促進(jìn)，必將帶來巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造較大的利潤空間。四是政策優(yōu)勢：目前從國家及云南省昆明市都出臺若干政策，大力鼓勵民間資本、民營醫(yī)院參與養(yǎng)老醫(yī)院、康復(fù)等領(lǐng)域的投資建設(shè)運(yùn)營，政策優(yōu)勢明顯；同時該醫(yī)院定位為非營利性醫(yī)院，根據(jù)相關(guān)政策醫(yī)院按照國家規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和價格標(biāo)準(zhǔn)取得的醫(yī)療服

16、務(wù)收入，將享受免征各項(xiàng)稅收的優(yōu)惠；享受政府對民營醫(yī)院承擔(dān)社會職能給予補(bǔ)償?shù)恼?。五是投資回報有保障：從目前可研測算財務(wù)指標(biāo)來看，該項(xiàng)目投資建設(shè)運(yùn)營后可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，有一定的投資價值。碧雞醫(yī)院項(xiàng)目存在著以下風(fēng)險及劣勢：一是該項(xiàng)目建成后定位是以老年醫(yī)學(xué)為特色三級甲等綜合醫(yī)療單位，國內(nèi)目前發(fā)展處于初級階段，沒有可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)及模式，后期經(jīng)營需投入大量人力、物力和財力，需大量現(xiàn)金流支撐，從財務(wù)測算來看，醫(yī)院建成運(yùn)營開始現(xiàn)第一年即實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金6544萬元，項(xiàng)目建成營運(yùn)后每年可收回投資5000萬元，年投資收益1000萬元左右，實(shí)現(xiàn)年凈利潤380萬元左右，從項(xiàng)目可研數(shù)據(jù)來看，該項(xiàng)目可研報告財務(wù)投資指標(biāo)編制時間

17、較早，未充分考慮并預(yù)見新醫(yī)改政策對醫(yī)院運(yùn)營管理，市場、渠道建設(shè)等方面的影響，因此財務(wù)投資收益等指標(biāo)數(shù)據(jù)的實(shí)際參考價值有限。投資回報存在不確定因素。二是醫(yī)院在人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)培養(yǎng)，軟件設(shè)備核心競爭力方面存在較大隱患，盡管該醫(yī)院有社區(qū)功能醫(yī)院團(tuán)隊(duì)，但這些團(tuán)隊(duì)核心成員均為事業(yè)單位公務(wù)員身份，要轉(zhuǎn)換身份服務(wù)于新醫(yī)院，難度較大，能否吸引優(yōu)秀人才及引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備將面臨巨大挑戰(zhàn)。三是項(xiàng)目定位為非營利性醫(yī)院，后續(xù)發(fā)展要兼顧非營利，但同時民營企業(yè)實(shí)體運(yùn)作，追求利潤與非營利之間將很難平衡，勢必影響后續(xù)發(fā)展。四是從國家及省政策來看，民營醫(yī)院發(fā)展前景廣闊，但困難和風(fēng)險并存。盡管國家正在進(jìn)行醫(yī)療體制改革，鼓勵民營和外資進(jìn)入國

18、內(nèi)醫(yī)療服務(wù)市場建立營利性醫(yī)院，但從根本上來講，營利性醫(yī)院目前在國內(nèi)仍屬起步階段，在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，無論數(shù)量還是規(guī)模，非營利性醫(yī)院仍然將是醫(yī)療服務(wù)的主體，而且起主導(dǎo)作用。營利性醫(yī)院要想發(fā)展壯大，還有很長的路要走。 五是昆明市現(xiàn)有醫(yī)療條件已較為完善，公立醫(yī)院的技術(shù)和人才力量非常強(qiáng)，使得民營醫(yī)院的發(fā)展更加艱難。另外，盡管國內(nèi)營利性醫(yī)院尚未成氣候，但由于資本紛紛看好這一領(lǐng)域，特別是隨著外資醫(yī)院的到來，肯定將給醫(yī)療界帶來巨大壓力和變化，未來有可能會形成較為激烈的競爭，因此投資經(jīng)營營利性醫(yī)院如果沒有充足的資金流，無法形成鮮明的醫(yī)療服務(wù)特色，將會在競爭中處于不利地位。從以上的投資機(jī)會分析我們可以看出，碧雞醫(yī)院項(xiàng)目具有產(chǎn)業(yè)延伸、政策優(yōu)惠等優(yōu)勢，但也存在著醫(yī)療