1、土地估價中樓層分配率和容積率修正系數取值依據探析伍冠玲 蘇州市國信房地產土地評估咨詢有限公司土地估價參數是確定土地價格的基本要素，它包括土地的質量參數、用途參數、 時間參數和價格參數。土地的質量參數主要是指土地等級級差系數；土地的用途 參數，是同一地產因用途差異而實際表現出來的價格差異系數，涉及到用途轉換 系數；土地的時間參數是用土地使用年限來表現的，一般分為土地使用年限（土 地出讓期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三個指標；土地價格參數 是土地估價的基本參數，是指影響土地價格的各種因素通過一定的方法來確定各 種情況的補正系數。本文僅僅探析土地估價中的樓層分配率和容積率修正系數求 取方

2、法，希望能在土地估價中起到拋磚引玉的作用。一、樓層分配率求取方法1基本原理。樓層分配率是地價空間分配理論的重要內容。地價空間分配理論 是應用基準地價評估城鎮綜合用地的理論基礎。地價空間分配理論與傳統的地租 地價理論不同，傳統的地租地價理論研究的是地價平面空間分布規律，而空間分 配理論研究的是立體空間地價分配規律。空間分配理論認為由于建筑物各樓層的 空間影響因素（如采光、視野、景觀、使用的便利性、安全性等 ）差異，造成地價 在各樓層分配的比例不同，而這種地價樓層分配的規律通過不動產價格體現出 來。根據房價與地價的關系，可以測算出建筑物各樓層的地價空間分配比例，從 而將這種空間分配規律定量化表現出

3、來.各用途的用地都有自己的地價空間分配規律。工業用地容積率一般較低，通常不 考慮其空間分配規律。商業和住宅用地的地價空間分配規律是研究的重點。商業 用地底層的競租能力很強，但這種能力隨樓層的增加迅速減弱；住宅用地的地價 空間分配比例相對較平均。但低層、多層、小高層、高層各類型住宅的分配規律 不盡相同。立體型綜合用地由于其用途組合上的個體差異較大，無法測定具有實 際使用價值的地價空間分配比例，所以在評估地價時，可以復合使用各種單一用 途地價空間分配比例作為代替；同時，不考慮同一幢建筑物中不同用途樓層之間 的相互關系對地價的影響，這種影響比較小，無法準確用定量的方法測算。2地價樓層分配率的測算方法

4、以綜合用地為例，來測算其地價樓層分配率的方法。地價樓層分配率測算是應用 基準地價評估城鎮綜合用地地價的核心。根據聯合貢獻學說，在樓層不動產價格 差異（即樓層效用比）中扣除建筑成本的樓層分配差異（即建筑物樓層效用比），就可 以得到純土地的樓層分配差異（即地價樓層效用比），將樓層分配差異按百分數 （X00%）折算，即得地價樓層分配率。這種測算地價樓層分配率的方法在我國的 臺灣地區使用比較廣泛，測算前需要調查收集大量分層出售、出租樣點地價資 料。測算原理公式為：樓層效用比二建筑物樓層效用比+地價樓層效用比 根據以上原理確定測算綜合用地地價樓層分配率的公式為：Fi= Si/S 100% 或 Fi=Ai

5、 /A 一藝（Ai/A）/n0 藝 Bi/ 藝 Ai/ 容Ai藝（Aj/A）/n0 藝 Bi/ 藝 Ai %100 式中，Fi為某層地價樓層分配率，Si為某層地價樓層效用比，S為各層地價樓層 效用比之和，Ai為某樓層不動產總價，A為最低售價樓層不動產總價，n為建筑 物樓層總數，Bi最為某樓層建筑造價。3、典型樣本地價樓層分配率的測算。本文共收集某市近郊四區綜合用地樣點106個，剔除數據不完整或明顯偏離客觀事實的樣點后，保留有效樣點87個，不同樓層樣點分布較為均勻。選取2007年建成，當年出售的6幢商住樓 份別用A、B、C、D、E、F表示）作 為地價分攤的典型樣本。求取地價樓層分配率。選取樣本位

6、于某市xx區.其中A、B是某一商住小區內I、2號樓，C、D、E、F 是另一商住小區內13、14、25、26號樓。6幢樓盤位于同一地段，樓層數相同， 建筑形態均為鋼混結構。12層作為臨街商鋪。各樓宇建筑面積的差異或容積率 并不影響地價樓層分配率的求取。根據資料，這些樓宇的單位不動產價格如表I所示。表I各樓宇各樓層不動產價格（單位：元/卅）樓層ABCDEF樓層ABC0EF130. 6930. 5330. 683L 7632.073L 10運用公式（1）、（2）,計算此類樓宇各樓層地價樓層分配率見表2。表2地價樓層分配率（單位：）13200032000332003200032000330002170

7、00178001900018600180001880033960393039003560351039004412041SO418037B0376042005428012S0129838603別0429B64460448044604070105044607463046604680426042404680347604Q4O1912H40H2049129505050605080168016605080105190523052604820農005藥D1152805測535650001980536012542054605490S1%5160519013556Q5620561053005340561214

8、569057605?40572057005740155870505820592059005(520166150W060586100608060601762806340628062506230628018600060005898595059305800摟層3農機宇E層摟宇30層樓宇i5L6840. 6933. 533L 1117.61按照地價樓層分配率測算方法，根據樣點分布情況，就某市商住綜合樓宇（3層、8層、12層、18層、30層）立體空間地價分配率分別進行測算，其過程不再一一 贅述，其結果見表5。表5不同高度商住綜合樓字地價樓層分配率（單位：）s15；941rs*o9CO7654324444

9、3333332222226a?32885rJ5 CO6里gs.:s425s24444333333222222614498so>g4369<Dcogbos1234嚴33333333222225；9 CO5c882695 CO一535coo1<©tn4i討444433333K)92222*1.J2455含比996ii323二64cn2589571g44444333322222i126nO824s9a46s824344333333322222§35uS89CO6 COs63359 CO753362696221618. 1217+1216. 799.22322.7

10、18.201091.931.2148. 271272. 16L27158.151402. 271. 4068.611 712 47L56r (& 775. 182, 67L 6788,905, 352. 86L 7795. 543+OB- -L S4105, 723.25I. 91115. 813. 37L 96126. 0D3, 532. 09133-682, 17143.902. 29154. 052.44164,292. 67174. 462.71184. 11Z 87192.5202, 97213.Q9223, 08233.16|一 2層為商鋪，其他為住宅。二、容積率修正系數確

11、定方法1容積率的內涵及其特性。容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總 建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容 積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率 的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因 此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最 重要的因素。容積率具有如下特性：（1）容積率表達的是具體 宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地 籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只

12、有在指宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。（2）容積率（R）、建筑密度（C）與層數（H）之間有一定關系。建筑密度是 指在具體 宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C.H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。（3）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房 屋。房屋的單方開發成本二房屋單方造價+樓面地價+稅+費樓面地價二宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率243.4251 672613.73蓋*3.8528雋1

13、293,781303. 72因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。（4）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地 的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。 為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上 的最合理值。2、住宅用地容積率修正系數確定方法各住宅用地宗地地價修正體系中多有容積率這一修正因素，認為容積率不同，其 地價也應不同，修正方式通常有兩種：一種是列出不同容積率下修正系數表；一 種是類似其他因素分成優劣5等，列出各等的修正系數。但我們在評估實踐中發 現，同一宗地、容積率相同，由于建蔽率和房屋層

14、數不同，地價卻有明顯差異。 例如：某一宗地，總用地面積 200m2，規劃建一住宅樓，容積率為2，有兩種可 取的設計方案：A方案建筑占地面積200m2,建2層，每層建筑面積均為 200m2,總建筑面積400m2; B方案建筑占地面積100m2，建4層，每層建筑面 積均為100m2，總建筑面積400m2。A、B兩種不同的設計方案，盡管容積率相同，但由于建蔽率和房屋層數不同， 對地價的影響是不同的。進一步分析其原因，發現容積率、建蔽率、房屋層數有 如下關系： 建筑面積工每層建筑面積 容積率=用地面積用地面積 建筑占地面積 建蔽率=用地面積 若房屋每層建筑面積相同，都等于建筑占地面積，則有： 建筑占地

15、面積 容積率二粉屋層數二建蔽率X房屋層數用地面積 因此，容積率對地價的影響，其實質是由建蔽率和房屋層數兩個不同的因素相互 影響而產生的，要正確確定容積率修正系數，必須正確確定建蔽率和房屋層數對 地價的影響，而不能簡單地用容積率修正系數進行修正。7(1) 建蔽率和房屋層數聯合修正確定容積率修正系數思路。首先，確定區域基準條件容積率修正系數。應對同一區域范圍內住宅用地的建蔽率和房屋層數進行 實地調查，確定該區域一般條件建蔽率具體數值和房屋的一般樓層層數值，以該 值為基準條件，確定在該基準條件下的容積率修正系數為0,即K基二0，K基為基準條件下的容積率修正系數。其次，確定無地上建筑物時的地價。利用成

16、本逼 近法，測算無地上建筑物即建蔽率為 0時的土地取得成本，作為建蔽率為 0時的 宗地地價。再其次，測算建蔽率在基準條件下，房屋層數變化對地價的影響。利 用區域內住宅樓房商品房銷售資料，運用剩余法，測算建蔽率在基準條件下，由 于房屋層數的不同，地價的變化情況。最后，測算不同建蔽率、不同房屋層數條件下的容積率修正系數。利用上述有關資料，建立容積率修正系數、建蔽率、房 屋層數代數式，逐項求出不同建蔽率，不同樓層數量條件下的相應容積率修正系 數。(2) 住宅用地容積率修正系數確定方法模似實例。現以某縣城I級住宅用地區 域為例，說明容積率修正系數確定方法。區域基準條件確定某縣城I級住宅用地區域均為近幾

17、年開發建成，按照城鎮建設規劃，每幢房屋前 后均不得留有庭院，用地面積二建筑占地面積二樓層面積，即建蔽率為100%。房屋層數一般為5層，所以，區域基準條件為建蔽率 100%，房屋層數為5層， 即 K 基=K (100%.5)= 0。K (100%.5)建蔽率為100%，房屋層數為5層時的容積率修正系數。 確 定無地上建筑物時的地價。根據成本逼近法求取地價的計算公式：土地價格二土地取得費+ 土地審批稅費+ 土地開發費用+投資利息+投資利潤+土地所有權權益，計算得到某城關鎮I級住宅用地無地上建筑物即建蔽率為0時的成本地價為620元/m2。測算建蔽率在基準條件下，房屋層數變化對地價的影響。i 調查同一

18、區域商品房售價資料。在實地調查了某縣城I級區域有關商品房售價市場資料，將同一區域其它條件相 似的不同房屋層數商品房平均售價資料整理編制成表1。表1某縣城I級住宅用地商品房各樓層售價表ii 建筑成本計算。根據某房地產開發成本資料，開發房地產的成本包括建安成本、投資利息、開發 商合理利潤、有關稅費等在內，合計約 800元/m2。iii .各樓層應分攤的地價計 算。根據剩余法原理，利用剩余法評估土地價格的基本公式：土地價格二開發后的房 地產總價值-(整個開發項目的開發成本+開發商合理利潤)，不同層數樓房應 分攤的地價計算結果如表2:表2某縣城I級住宅用地各種不同層數樓層地價分攤表123456令計11

19、55/t /1155二）腐650700/1350三毘樓厲435610500./1575四層摟£300165500400/1665五圧摟專250110415425250/17802503203754153002201SS0iv 計算各種不同層數地價與房屋層數在基準條件下的地價差額AP通過對該縣城I級住宅用地的調查，房屋層數大多是5層樓，以5層樓的地價1780為基準房屋層數地價，計算不同層數樓房地價與基準樓層地價差價AP,結果如表3:123156IB樓房1955145015001235111013M期L：樓用1100126513001200五圧樓劇1Q501210121512251050

20、六層樓腭10501L201175121511001020v 計算建蔽率在基準條件下，由于樓層數量變化后的容積率修正系數。將各種不同層數樓房地價與基準樓層地價差AP,除以區域基準地價P基，得出的百分比即為建蔽率在基準條件下，由于房屋層樓變化后的容積率修正系數，設Kn為建蔽率在基準條件下，且層數為 n層時的容積率修正系數，那么A P 1160K0 =X100%=X100%= 65.46% P基 1772 A 625K1 =X100%=X100%= 35.27% P 基 1772 P 430K2 =X100%=X100%= 24.27% P 基 1772依此類推，百分比取整數，得出 Kn如表4:0

21、：-nliK.-65-35-24"-12T06測算不同建蔽率、不同房屋層數條件下的容積率修正系數。設m為建蔽率，n為各類房屋層數，Kmn為建蔽率m,房屋層數n的容積率修正數，Kn為建蔽率 為基準條件，且層數為n層時的容積率修正系數，Pmn為建蔽率為m,房屋層數 為n時的地價，P基為基準地價，根據上述計算的資料，此時有：Pmn=( 1 m) X35%P基+ m (1 + Kn) P 基(1)Pmn P 基P基齊類"；用肚數|g網|/L1.丄lj曲摟匚地倚MP-1160-625-130-205-1150100Kmn =X00% (2)將(1)代入(2)得：Kmn =( 1 m)

22、 X35%+ m (1 + Kn) 1即 Kmn = 0.65(m 1)+ mKn依此式計算，得到不同建蔽率，不同房屋層數條件下的容積率修正系數如下:K (100%.1)= 0.65 X( 100% 1)+ 100%X ( 35)= 35%K (90%.1)= 0.65 X(90% 1)+ 90% ( 35)= 38%K (80%.1)= 0.65 (80% 1)+ 80% ( 35)= 41% 依此類推，計算結果如表5。進蔽t V 僱糸ft L.樓層n100*70M6OW3強-論一35 0-38.0-11. 0-17.00-53.05&” 0-21. 0-施1-32.2-36.3-10, 1-IS,-52. T-12.0-1T.322. 6-27.9-33.2-38.5-13. S11赧1-11. 917. SK J0-29.0-35.5-11.1-ir, 3h b-0-5""J. 3 0;'工-血0“獨055.02,0血a曲030h037+0ILA三、結論基準地價結合空間分配率測算綜