1、中儀花園策劃初案中儀花圃策劃初案 一、項目根本情況 中儀花圃位于中山市城區新的生長中心地帶，是由北區富康路、宏基路、康華路三條黃金交通要道圍合而成的尊貴稀缺崇高社區，起灣道傍身而過，興中道南 北領悟，并有多條公交線路經過，交通四通八達，極其便利。社區總占地面積 110畝，總修建面積 ，項目以多層和高層洋房為主，采取中式修建氣勢派頭，營造傳統的中式園林景觀，打造崇高社區，為北區商住增添一支新興力量，給北區市場一個新的面孔。二、中山市樓市現狀及走勢 中山地產 20 多年來，從白手起家到得到聯合國人居獎，經歷了從起步、生長到成熟的歷程，經過 20_2 年的短期調解，20_3 年及 20_4 年的穩步

2、增長，中山地產市場仍然體現出強勁的生長勢頭。外來生長商看好中山地產的潛力，紛紛進駐，本地生長商也開始厲兵秣馬，打響了品牌戰，同時，大型商業地產形態 MALL 已經形成，將進一步刺激競爭白熱化的地產格式，鎮區市場的興起也給中山地產的生長增添強勁的動力。20_4 年，中山地產走向成熟，在 20_5 年，地產必將越發成熟，競爭越發猛烈。縱觀中山房地市場，從開發、籌劃、銷售、品牌平闡發，出現如下特點：都市化進程促進地產開發 市底子設施建立更是大手筆，全市在建和籌劃項目到達 8 個，籌劃投資 60 億元。通過都市底子設施的高強度投入，不絕提高都市品位和建立水平。據地產權 威專家闡發，低端產物因有大量首次

3、置業者的支持發動會保持穩定增長，中產階層日益增多，對中高端產物需求日增，房地財產想不旺都難。外來生長商進入促進競爭：從 20_3 年起，國內以及香港的大型地產商紛紛進入中山，給本地企業帶來相當大的市場打擊。4 年前珠海華策置業樂成開發藍波灣，它在中山掘金樂成引 得各路豪杰紛紛看好中山市場前景。以永安團體、新鴻基、盈豐創建等為代表的香港地產商已在中山樂成開發了幾千畝地，并吸引了數十萬香港市民前來中山購買房 產。去年國內地產第一方陣巨頭萬科地產和中海地產、華發不謀而合進入中山，分別在中山地產最為單薄的南區和沙溪圈地 500 多畝和千畝，更是引起行內的強烈 存眷。本地企業拉動鎮區地產 三鄉寶元鞋廠攜

4、巨資向房地產市場擴張，開發了位于三鄉的項目寶之園；國內音響業大名鼎鼎的美加科技，開發了占地面積 400 畝的地中海風情別墅社區 “陽光美加”；而國內管樁業領頭羊建華管樁，在小欖圈地 1000 畝營造建華花圃崇高社區，據悉將于 20_5 年 6 月左右入市，以別墅產物為主，聚集多層洋房 等；占國內沐浴露市場 40份額的美日團體也在東鳳鎮打造逾 350 畝大型住宅區“逸湖半島-維也納音樂之城”。外地企業試水中山 中國羊毛衫第一品牌鄂爾多斯也進軍地產，試水中山，在東區圈地 320 畝，以嶺南修建氣勢派頭打造街坊新生活，尚城占地 23 萬平方米，總修建面積 35 萬平 方米，生態車庫車位近 3000

5、個，綠地率達 42.6，總居住人口達 8000 人左右。目前，其所開發的尚城項目業已展開宣傳，相信在不久將會與中山市民見 面。樓市銷售穩健 據中山市領土局的資料，20_1 年中山市地產銷售創造歷史新高，到達 199.91 萬平方米，20_2 年進入了輕度調解期，但降幅較小，到了 20_3 年，地產銷售連續出現增長的趨勢，脫離了 20_2 年輕度回調的困局，回升跡象明顯。20_3 年成交面積再創歷史新高，到達 235.2 萬平方米，比上年同期 增長 21.9。同時成交金額和成交宗數兩項指標也非常配合，增幅分別為 24和 16.8。數據表明，中山樓盤的代價在 20_3 年有了明顯的提升。進入 20

6、_3 年，中山樓市的銷售開始穩步回升，地產銷售從依靠政策的促進到開始自己走上軌道，縱然沒有政府的優惠政策，也能告竣穩步的銷售。因此， 20_3年第七屆房展主辦單位提出房展主題，由“追求生意業務量”到“展示品牌”的轉變，地產生長逐步成熟。鎮區房產開發已經向大范圍、大配套、深條理邁進。20_4 年注定是中山地產差別尋常的一年，典范在于地產領軍者萬科正式登場亮相，其營銷方法、創新產物等均帶來一股新風；本土名牌雅居樂碧堤灣畔等 系列產物推出，雖然產物創新不多，但品牌影響力至巨，銷售情況十分良好；華產生態園外圍景觀之美已經出現，內中詳情外人尚不得知，但僅從其表已經給人太多 的期待鎮區樓盤更如雨后春筍各處

7、開，并且從目前所見，其開發產物的質量、范圍并不遜于城區，這種情況不但在小欖、古鎮等經濟強鎮顯現，在東鳳、東升等 其它鎮區亦展露頭腳。20_4 年，據領土資局宣布數據，商品房銷售面積達 258.1 萬平方米，比 20_3年同期增長 8.87，20_5 年鎮區及城區新開發樓盤數量繼承走高，人均收入亦保持穩定增長，據權威人士預測，房產成交量將繼承增長，在 20_6 年將會到達一個岑嶺。中山樓市消費行為、特點 1、市場需求強勁。雖然中山地產項目愈見增多，但中山市民購買力卻也強勁，不但市區如此：東區有荔景、頤和山莊、峰景、紫茵庭園、奕翠園、麗港城 等，鎮區也是這樣，三鄉樓市如果說毗鄰珠海、澳門是個特例，

8、但東升、小欖樓盤之多之大也非比一般。像東升向陽花地、麗景城、樂意居、小欖慶豐花圃、陽光美 加、建華千畝樓盤等，依然無法滿足市場需求。2、中山人務實，這一點險些成為地產界的共鳴。中山市民對門路、交通、情況、配套的存眷水平很大，萬科作為知名地產，但由于其所處地理位置配套尚未齊全，在其強大的宣傳攻勢下也并未出現人們預想的火爆局面，由此可見一斑。3、歐陸風勁吹，但地產市場產物氣勢派頭漸趨多元化。早年由雅居樂所掀起的歐陸風吹遍中山，今后樓盤盡皆歐陸，但時至今日，其風漸變，麗港城銀楓雅舍作 為中式樓盤，融合儒家文化等元素異常脫銷，尚城的嶺南新街坊生活都在尋求一種回歸后的創新，在未來，新產物、新氣勢派頭必將

9、增多。三、項目市場視察闡發 項目優勢 1、項目地理位置優越，處于康華路、宏基路、富康路接壤地段，交通暢達，往來便利，且憑據市政籌劃，其地段未來生長前景無限灼爍； 2、項目是北區獨樹一幟的高等次社區，定位高端，填補北區高端樓盤缺乏現狀，需求必將遼闊； 3、項目生活配套齊全，沙崗墟公園、岐頭市場、交通銀行等金融機構、沙崗墟綜合市場近在咫尺，休閑購物極其方便； 4、項目周邊有岐樂花圃、永怡花圃、御景灣等崇高生活社區，居住者多為中產階層，已經是成熟的崇高片區，成為眾多樂成人士購房的首選地段之一； 5、項目園林及修建設計氣勢派頭創新，采取中式庭院園林籌劃，在中山普遍歐陸風的情況下，必將給人線人一新的感覺

10、，倍感清爽，使久在歐陸風里的人們，換一種新鮮的生活方法，體驗新感覺； 6、項目周邊名校林立，中山學院、石岐區第一小學、 岐頭、市實驗小學，享最優教誨配套，吸納眾多體貼子女教誨的客戶； 7、生長商實力雄厚，可以在產物質量、工程進度、營銷宣傳方面依籌劃而行，樹立起高端形象，不致因資金問題導致宣傳推廣不到位； 項目劣勢 1、生長商初涉地產，經驗不富厚，沒有樂成經驗借鑒； 2、生長商知名度不高，一定水平上影響到目標客戶購買信心； 3、項目輻射雖廣，但市區樓盤眾多，競爭敵手必將吸納目標客戶； 競爭敵手（豪逸華庭、奕翠園、永安花圃、碧堤灣畔、中海翠林蘭溪、萬科風物、銀楓雅舍、水云軒等） 小結：項目在目前來

11、講，是北區唯一無二的高端住宅，新穎的中式修建、園林氣勢派頭加上極佳的地理位置、名校圍繞社區情況，周邊已經形成一個崇高住宅區域，必將 吸引眾多目標客戶，雖然，在項目推廣中雖然優勢眾多，但眾多新盤的出現，加劇了竟爭，也存在一定風險，這就要求在宣傳推廣中必須掌握時機、精確定位，才華 收到最佳效果，樹立項目及生長商的遍及知名度與美譽度，為生長商下一個項目拓展打下良好底子，積聚名貴經驗。四、項目定位 項目幅射區域定位：中山城區及小欖、三鄉、古鎮等部分經濟發達鎮區；（組成、輻射范疇） 目標東西定位：中山城區和鄉鎮的中產階層，(陽光富豪、企業家、創業精英、中高層企事業單位治理者、CEO 總經理、本科地上高學

12、歷者占 70) 產物定位：以多層和高層洋房為主，兼有本性化別墅。同時采取中式修建氣勢派頭，營造中式園林景觀，打造崇高社區。代價定位：（暫不能定） 項目形象及定位: 東方魅力 北區-EST(最高級) 厚中式文化秘聞 顯國際風采潮流 戀上漢唐生活 展示名流魅力 北區樓皇 見證完美 國際生態之都-中儀花圃魅力 五、宣傳推廣戰略 一、宣傳媒體選擇 電視告白以圖文聲并駕齊驅，受眾面廣，成為許多地產告白的首選，告白效果也最好，應以電視投放為主，報紙和電臺、手機短信為幫助媒體，因此中儀花圃應把告白宣傳的重點放在中山電視臺，另外，還選擇制作宣傳單張，隨中山日報或郵件快遞派送，將有力促進“中儀花圃”的銷售。1、

13、電視告白設計：精心制作告白片，突出樓盤賣點特色，引導置業買房者快速采取行動，內容上應簡單直接，宣傳重點以思想教誨，形式不絕讓買家認識樓盤。2、報紙告白 它是非常重要的環節告白，做的好，做的吸引，才華吸引買家前來購買，清楚的樓書，夸張的展板，實現美麗向往的錄像帶，銷售本領及口才出眾的銷售人員 才有時機發揮，如此種種，都需要我們報紙告白適時先發揮作用，故報紙告白要配合形象，同時將最有特色的賣點盡量發揮，畫面要鮮明吸引，直接簡單，賣點要夸 確，令買家容易吸收。3 錄影帶 拍攝一部錄映帶有助買家了解樓盤本地情況，基建及各項交通設施，亦可增強買家對樓盤的信心，讓部分買家可于未有親身前往土地罷了經落實購買

14、，同時， 利用拍攝有剪接的本領，可將樓盤來才擁有的美好配套，完善設施，舒適故里，一一出現于買家眼前，增強購買沖動，錄影帶將于促銷場合和現場售樓處播放，而電 視告白亦可以錄影帶中剪輯而成。4 手機短信 二、告白宣傳戰略：1、在售樓處和樓盤臨街的顯著位置懸掛升空氣球和大型告白條幅配以醒目誘人告白字標語； 2、發揮中儀萬方公司遍布全市銷售網絡和人際優勢，通過種種方法進行專業推銷。3、制作發送系列手機短信、擺設看樓車、組織觀樓團,招攬業主到中儀花圃購房。4、派出精干售樓業務員，利用信函、電話、走訪中山城區、鄉鎮工場，提供本樓盤的資料，熱情邀請有興趣的買家加盟“中儀花圃”買樓。5、憑據差別的季候和沐日，

15、在中山大型超市，星級酒店、文化節廣場等，作主題促銷運動。6、以中山市婦聯或團委、企業家協會（外、臺資協會）聯合舉辦“中儀花圃團體婚禮”，邀約新婚匹儔入住“中儀花圃”。7、現代居室裝修研討會運動。8、賜與特殊優惠，以達促銷的良發效果。三、階段性推廣戰略 開盤前（形象導入期） 樓盤銷售前三個月內，此時樓盤工地正是進行奠定、平整、打樁、施工全速進行之時，也是塑樓盤形象，凝聚客戶的最好時機，具體事情主要以創建品牌為目的，3、從產物戰略和主顧兩方面入手，確定適合目標客戶的樓宇文化，全面創建立計制作樓盤銷售推廣的 VI 視覺形象系統，重點做好以下具體事情； 1、VI 視覺推廣形象主要元素的設計(詳見附件

16、VI 部分設計內容如樓盤標記、名片、樓盤平面告白形象設計，樓盤標語、字色定位，衣飾、日常用品的標識，運輸東西的視覺標識等等） 2、告白標語的制作、主要街門路段戶外告白牌 3、樓盤簡介、宣傳單張的制作 4、工地包裝：5、工地現場、汽球空飄、條幅 6、看樓通道的裝飾 7、圍墻告白 8、電視、報紙、雜志等硬件告白投入 9、樓盤綠化 10、工地大型告白牌 11、售樓書的設計（包羅平面圖、戶型圖、價目表、付款步伐） 12、展板、展板設計 13、模型：在樓花期的整體模型成為銷售中最重要的腳色，精致醒目的模型可令客戶產生向往，產生購買沖動。14、精美禮品預備：用于“房展”和種種促銷運動演出等需要時使用；用于

17、派出的宣傳簡介內有樓盤訊息和可憑此券花親臨售樓處獲取的精美禮品；幫于正式認購期開始，必須準備的精美禮品，以作派發。15、文字告白炒作：當以上的銷售東西完成后，緊接著是開展正式宣傳推廣，由于項目在取得預售證前先行認購登記，此時報紙告白設計只能做文字性宣傳，發起以系列文字軟性告白配部分圖片作宣傳，以提高項目知名度，增強買家書心。16、錄影帶、電視告白片 拍攝一部錄映帶有助買家了解樓盤本地情況，基建及各項交通設施，亦可增強買家對樓盤的信心，讓部分買家可在未有親身前往土地罷了經落實購買，同時，利用拍攝有剪接的本領，可將樓盤未來才擁有的美好配套，完善設施，舒適故里，一一出現于買家眼前，增強購買沖動，錄影帶將在促銷場合和現場售樓處播放，而電視告白亦可以錄影帶中剪輯而成。17、電視告白設計：中山人較愛看電視，閱報反而較少，故電視效果成為重要，要配全形象，制作實力過人及具有特色的樓盤，同時將最佳賣點盡情展示發揮，由于電視告白是 30 秒至一分鐘內，無法將太多賣點一一盡錄，所以電視告白應以簡單直接或意象手法，推廣幾個重點形象； 18、樣板房設計及裝修 示范單位在銷售中作用極大，設計豪華、具特色的示范單位可使旅行者產生購買沖動，將戶型優點突出，淡化處理懲罰缺