1、土地增值稅稅務籌劃合理避稅得各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業及相關稅金及 定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：A 1、土地增值稅得征稅對象就是納稅人轉讓房地產所取得得增值額，此項增值彳 為納稅人轉讓房地產取得得收入減除稅法規定得扣除項目金額后得 余額。2、土地增值稅只有對有償轉讓得房地產征稅，對于繼承、贈與等方 式無償轉讓房地產，則不予征稅.3、以房地產轉讓到投資、聯營企業，暫免征，再轉讓，征稅。4 合 作建房建成后自用得，暫免，建成后轉讓得，征稅。A 企業兼并轉讓 房地產得，暫免。人 交換房地產得，單位之間交換征稅，個人之間 互換經當地稅務機關核實，免

2、征房地產抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產抵押得征。人房地產出租不征。A房地產評估增值不征。國家收回房地產產權免征。A土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。4首先大概得征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們 進行后續得籌劃，接下來就就是解決實際核算得問題了，合理避稅得目 得也就就是在合法得范圍內用合規得方式合理得降低企業稅收成本, 增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一就是從成本 入手，關于成本得問題可參照本論壇得另一篇文章，一就是從收入入 手首先稅收成本得降低就從日常發生得各項支出開始，要想少交稅,自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變得

3、情況下,成本費用增加了，實現得增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們 要了解可以扣除得項目A二、土地增值稅可扣除項目小、取得土地使 用權所支付得金額鞏1)、以出讓方式取得土地使用權時，為支付得土 地出讓金A (2)、以行政劃撥方式取得土地使用權得，為轉讓土地使用權時按規定補繳得土地出讓金(3 )、以轉讓方式取得土地使用權得，為支付得地價款2、開發土地與新建房及配套設施得成本(簡稱房地產開發成本)(1)、土地征用及拆遷補償費(2)、前期工程費機3)、建筑安裝工程費(4)、基礎設施費機5)、公共配套設施費(6)、開發間接費:直接組織、管理開發項目所發生得費用，包括工資、 福利費、折舊費、修理

4、費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。9、 開發土地與新建房及配套設施費(簡稱房地產開發費用)A主要指與房地產開發項目有關得管理費用、銷售費用、財務費用4、轉讓房地 產有關得稅金 主要有：營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加5、財政部確定得其她扣除項目從事房地產開發得納稅人允許按取得土地使用權時所支付得金額與 房地產開發成本之與，加計20%扣除。6、舊房及建筑物得評估價格以上內容都了解后，就可以根據上面 得內容來找相應得方法了.三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額得方法：對于不同物價水平得不同地區同時開發多個 項目，可將一段時間內發生得各項開發成本進行最大限度調整分攤, 將獲得得增值額最大限度得平

5、均，保持各處開發項目增值率大致相 同，降低某段時間增值率過高得現象從而節省部分稅款得繳納.2、增加間接費得方法：比如可以從房地產開發成本中得開發間接費 得籌劃，即在組織人事安排上可相應得將總公司一些人員放到項目中 或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發生得相關費用可以分 攤部份至房地產開發成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額.3、房地產開發費用中得財務費用籌劃S （1）、凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明得，允許據實扣除，但最高不得超過按 商業銀行同期貸款利率計算得金額；其她房地產開發費用，按取得土 地使用權所支付得金額與房地產開發成本金額得5 %以內計算扣除.房地產開發費用二允許

6、扣除得利息+（取得土地使用權支付得金額+房 地產開發成本）x扣除比例（5%以內）（2）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融 機構證明得，利息支出要并入房地產開發費用一并計算扣除。房地產開發費用二（取得土地使用權支付得金額+房地產開發成本）x 扣除比例（10%以內）（2以上兩類計算扣除得具體比例，由省級 人民政府具體規定房地產開發企業在進行房地產開發時，如果公式 中得利息支出大于公式計算出得利息支出，則企業應正確分攤利 息支出并提供金融機構證明;如果前者小于后者，則企業可以不按照 轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣 可以使扣除項目金額增加，土地增值稅

7、得計稅依據減少。例如，某房地產開發公司開發一批商業用房，支付得地價款為6 0 0萬元，開發成本為L 000萬元,假設按房地產開發項目分攤利息且 能提供金融機構證明得應扣除利息為1 0 0萬元，如何為該公司利用 利扣除進行籌劃？如果應扣除得利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢? 設當地政府規定得兩類扣除比例分別為5%與1 0%。籌劃過程如 下決 首先，計算(取得土地使用權所支付得金額+房地產開發成 本)x(10%-5%)= (6 0 0 +1000) x5%=80(萬元)其次，判斷當允許扣除得利息支出為100萬元時，由于10080, 所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明， 這

8、樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增 加2 0萬元，造成多繳稅款；當允許扣除得利息支出為70萬元時，由 于70 <80,所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分 攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構得證明，這樣可以多扣除10 萬元利息支出，減少計稅依據10萬元，合理降低稅負。4、收入分散法將可以分開單獨處理得部分從整個房地產中分離，比如房屋里面 得各種設施當住房初步完工但沒有安裝設備及裝潢、裝飾時便與購 買者簽訂房地產轉移合同，接著再與購買者簽訂設備安裝及裝潢 裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第 二份合同上注明得金額屬于營業稅征

9、稅范圍，不用計征土地增值稅.這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅得目得。弘亠、利用稅收優稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目 金額得2 0%得，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%得,應就其全部增值額按規定計稅。根據2 0 %這個比率,可以對此進行 納稅籌劃。4 首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額得比 率），然后設法調整增值率。改變增值率得方法有兩種：一就是合理 定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界得增值率，通 過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅得適用稅率,從而減 輕稅負。二就是增加扣除額，主要就是通過加大投入來提高市場競爭 力。6、

10、建房方式籌劃法A稅法規定某些方式得建房行為不屬于土地增 值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特 殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也就是很明顯得。一種就是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅得征稅范圍，而 屬于營業稅得征稅范圍。由于建筑行業適用得就是3%得比例稅率, 稅負較低,而土地增值稅適用得3 0 %6 0%得四級超率累進稅率， 前者更有利于實現收入最大化。因此，如果房地產開發公司在開發之 初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不釆 用先開發后銷售方式。這種籌劃可以就是由房地產開發公司以用戶名 義取得土地使用權與購買各種材料設備,也可以協商由客戶自己購買

11、 與取得，只要從最終形式上瞧房地產權沒有發生轉移就可以了。為了 使該項籌劃更加順利,房地產開發公司可以降低代建房勞務收入得數 額，以取得客戶得配合。由于公司可以通過該項籌劃節省不少稅款, 讓利部分于客戶也就是可能得;而且這樣也會使得房屋各方面條件符 合客戶要求，低得價格也可以增強企業得市場競爭力A 另一種就 是合作建房方式。稅法規，定，對于一方出地，一方出資金，雙方合 作建房，建成后按比例分房自用得，暫免征收土地增值稅。比如某房 地產開發企業購得一塊土地得使用權準備修建住宅，則該企業可以預 收購房者得購房款作為合作建房得資金。這樣,從形式上就符合了一 方出土地一方出資金得條件。一般而言，一嚏住

12、房中土地支付價所占 比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得得房屋就比較少，大部分 由出資金得用戶分得自用。這樣，在該房地產開發企業售出剩余部分 住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于自己得 那部分住房時，才就這一部分繳納增值稅。74、有關房產銷售中代收 費用得籌劃房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其她部門收取一些諸 如城建配套費、維修基金等費用目前，納稅人有兩種收取方式：將 代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取;或者在房 價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅得角度分析，兩種方式得稅 收待遇就是不一樣得。心 按規定，房地產開發企業在售房時按縣 級及縣級以上人民政

13、府要求代收得各項費用，如果代收費用未計入房 價中，而就是在房價之外單獨收取得，可以不作為轉讓房地產得收入, 在計算增值額時也不允許扣除代收費用;如果代收費用就是計入房價 中向購買方一并收取得，要作為轉讓房地產所取得得收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除得基 數，以上規定顯然為稅收籌劃創造了空間.例如，某房地產開發公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000 萬元，并按當地市政府得要求，在售房時代收了 200萬元得各項費用。 房地產開發企業開發該商品房得支出如下:支付土地出讓金200萬元, 房地產開發成本為600萬元，其她允許稅前扣除得項目合計2 0 0萬 元人

14、（1）如果公司未將代收費用并入房價，而就是單獨向購房者收 取，則：允許扣除得金額為：200+600+200+（200+6 00） x20%=l 1 60 （萬元）;增值額為：3000-1160=1840 （萬元）；增值率為:1 8 4044160=158、6 2%:應繳納得土地增值稅為:1 8 40x50% - 1 16 0 xl5%=7 4 6 （萬元）（2 ）如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則:允許扣除得金額為：20 0 +60 0 + 2 00+ ( 2 00+ 6 00)x20%+ 200 = 1360（萬元）；增值彳為:3 0 0 0+20 0-1360=18 4 0 (

15、萬元)；增值率為:1 84 0 4-13 6 0 =135、29%；應繳納得土地增值稅為：1 8 4 0x5 0 %-136 0 xl5%=7 16 （萬元嚴 顯然,該公司無論代收費用得方式如何, 其銷售該商品房得增值額均為1 , 8 40萬元，但就是釆用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加2 00萬元, 從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導致應納得土地增值稅減少幾 由于在計算土地增值稅時，土地增值稅二增值額x適用稅率一可扣除 項目x適用得速算扣除系數，無論代收方式如何，增值額都就是不變得, 將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A,則會使得應繳納得土 地增值稅減少:Ax適

16、用得速算扣除系數，如果代收得費用較大時，可 扣除項目增加，還可能使整體得增值率下降，給納稅人帶來更大得節 稅效益。4 當然，需要注意得一點就是,如果在增值率未超過50% 情況下，由于適用得速算扣除系數為0,所以無論代收方式如何,納稅人 得稅負就是一樣得在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。弘、不同 增值率得房產就是否合并得籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為3 0%, 最高稅率為60%,如果對增值率不同得房地產并在一起核算，就有可 能降低高增值率房地產得適用稅率，使該部分房地產得稅負下降，同 時可能會提高低增值率房地產得適用稅率，增加這部分房地產得稅 負，因而，納稅人需要具體測

17、算分開核算與合并核算得相應稅額，再 選擇低稅負得核算方法，達到節稅得目得.例如,某房地產開發公司同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一 片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除得金額為200萬元;銷售B房產共取得收入400,允許扣除得項目金額為100萬元,對這兩處房產,公司就是分開核算還就是合并核算能帶來節稅得好處呢?(1)分開核算時：A房產得增值率=(300-200) v200x 1 0 0%=50%,適用稅率30%；應納得土地增值稅為：(300- 2 0 0)x3 0 %= 3 0(萬元);B 房產得增值率=(40 0 -100) 4-lOOx 1 00%=3 0 0%,適用 稅率60%;應納得土地增值稅為：(40 01