1、深圳南山區商業分析報告 深圳南山區商業分析報告目 錄序一南山概況二區域商業歷史概況三區域商業狀況分析1南山區商業現狀總述2區域繁華道路商業狀況3區域次級商圈對比狀況4區域商鋪調研有關數據統計分析四南山區域消費者的分類及其購物行為方式消費習慣狀況分析A此報告為南山區商業分析B報告數據來源于對商場的實地調研C調研對象商場物業規模在500平米以上D部分資料來源于房地產年鑒南山區概況1行政概況南山區于1990年1月經國務院批準成立是深圳市的六個市轄區之一下轄南頭南山沙河西麗蛇口招商粵海和桃源共八個街道辦事處2地理概況南山區位于深圳特區的西部東臨深圳灣西瀕珠江口北靠羊臺山南至大鏟島和內伶仃島與香港隔海相

2、望南山區東部以僑城東路與福田區相隔西部以二線關與寶安區相隔3政策規劃南山區的功能定位是以一個中心三個基地即高新技術產業基地旅游基地高等教育基地和特區西部物流中心為發展方針隨著深圳特區建設重心西移南山區作為深圳高新技術基地旅游基地高等教育基地和特區西部物流中心的區位優勢產業優勢人才優勢更為突出藉此南山區將進一步發展成為華南乃至全國通向世界的重要口岸珠三角經濟圈與國際間人流物流資金流信息流互動的重要樞紐高層次人才的培養基地高水平的科研開發基地高素質人群的聚居地4發展潛力南山區作為深圳高科技區域擁有萬平方米的高尚社區現有人口約萬在現有人口中擁有中大專及以上學歷的人數占人口總數的以上而蛇口一帶還居住著

3、近多名外籍人士 政府的規劃中南山商業中心區將設有大商場星級酒店金融大廈信息中心地鐵站娛樂城和休閑廣場等經濟概況2002年南山區國內生產總值達到4827億元年均遞增207人均838萬元居深圳市前列優勢產業迅速掘起南山已成為全市重要的高新技術產業基地旅游基地和特區西部物流中心高新技術產品產值占全市的41接待旅游人數占全市的42西部四大港區集裝箱和散貨吞吐量分別占全市的45和75人年均擁有可支配收入達萬元消費能力強1996年至2003年南山商業發展每年增長速度超過232004年社會商品零售總額將超過100億元市場物質豐富市場繁榮商品房交易量增大出現了社會消費品零售總額的增長幅度近幾年來的最高水平商業

4、貿易興旺白領惠爾佳超市10001F日常百貨160元低檔周圍租住房內居民一本電器100001F手機小家電櫥具小五金2F空調冰箱冷柜3F家庭影院影音制品160元中檔周邊白領及本地居民美之都8001F服裝皮鞋箱包180元中低周邊年輕白領人群特別是女性沃爾瑪社區店80001F食品果蔬冷凍食品2F日常生活用品家電奶制品扣點1626中檔附近上班的白領周圍居民因靠近深南大道過往客流較大漂亮媽媽母嬰商場40001F母嬰用品食品超市床上用品2F媽媽及嬰幼兒的知名品牌服裝3F玩具鞋類皮具文具音像1F200元2F168元3F110元中偏高專業性的母嬰用品商場具較大輻射影響力萬家福超市60001F食品日雜新鮮果蔬2F

5、服裝化妝品床上用品藥品扣點14-24低檔周圍工業區居民工人南源百貨60001F服裝皮鞋首飾化妝品藥品小五金床上用品2F百貨果蔬冷凍食品糧油扣點1424低檔周圍工業區居民工人姊妹城百貨100001F手機音像數碼金銀首飾2F服裝鞋類美容數碼攝影3F日常百貨1F220元2F130元扣點25七折中檔周邊年輕白領階層常 興 路 商場名稱商場規模主要商業業態租金狀況經營檔次主要消費群家樂福120001F金銀首飾化妝品音像制品2F日雜百貨新鮮冷凍食品扣點1426中檔周圍居民及其附近白領常興時代廣場400001F品牌店2F5F天虹進駐1F300元高檔周圍居民附近白領佳華時裝城1200中檔服裝220250元中低

6、檔周邊居民及附近打工者瑪迪莎百貨1500百貨200元平米中低檔周邊住宅居民云娜時裝3000中低檔服裝180220元周邊居民及附近打工者南 山 大 道商場名稱商場規模主要商業業態租金狀況經營檔次主要消費群百安居16000-1F五金工具及配件電工電料地板及附件墻地磚2F櫥具衛浴家具裝飾園藝保底扣點中偏高檔剛購房白領企事業單位怡康商城40001F各式服裝精品2F手機音像制品數碼產品1F130元2F100元中檔府前路與南山大道附近大眾市場湘量工具城600工量刃具機床附件系列模具磨料系列儀器儀表120元中偏低檔針對南山及寶安西鄉附近客戶人人樂購物120001F生鮮水果蔬菜等2F冷凍保溫食品綜合日用3F床

7、上用品家電等扣點1426中偏高檔周圍居民工薪白領荔馨商業廣場4000服裝醫藥精品首飾125元中偏低檔周邊年輕女性蘇寧電器30001F手機及配件入網受理2F空調冰箱冷柜油煙機等3F彩電辦公室設備家庭影院整租 70元中檔收入層次較高的白領私營企業老板 南 油 大 道商場名稱商場規模主要商業業態租金狀況經營檔次主要消費群海雅百貨350001F化妝品皮鞋珠寶金銀首飾2F少女服飾淑女服飾飾品3F精品男裝休閑服運動服4F流行女裝職業裝內衣5F童裝家居精品攝影器材6F美食街貝貝樂園扣點1626高檔周邊寫字樓區白領人群及附近濱海高尚住宅區居民兒童世界70001F童裝2F玩具嬰育兒用品圖書音像扣電25左右中檔針

8、對南山區兒童市場輻射影響力較大友誼城150001F男裝及內衣金銀首飾2F箱包皮具手表皮鞋3F女裝及內衣飾品1F300元2F220元3F150元高檔周邊寫字樓區白領人群及附近濱海高尚住宅區居民創景名店150001F男裝化妝品鞋珠寶皮具2F精品女妝飾品美容中心3F休閑服飾運動系列泰式家具用品整租50元中高檔周邊寫字樓區白領人群及附近濱海高尚住宅區居民金暉家居廣場15000建材家具1F168元2F120元3F90元中檔接近大眾居家消費綜合功能兼具集美堂家居120001F衛浴器具磁磚燈飾2F木地板門小五金3F4F床上用品沙發茶幾等1F200元2F145元3F110元4F75元中高檔接近大眾居家消費綜合

9、功能兼具歲寶萬象店200001F食品冷飲五金燈具煙酒2F日用品鐘表家電游戲廳3F時裝窗簾布藝4F兒童用品兒童樂園保底扣點1626中高檔周邊白領及附近居民滿家福百貨25001F服裝美容首飾攝影沖印銀行服務2F生鮮果蔬文體用品鞋區超市整租45元低檔附近普通居民及打工者海典數碼城12000以數碼城為主題通信音響數碼電腦設備二樓有國美IBMTCL商主商戶進駐1F250元2F70元中高檔定位為南山的數碼商城客戶為年輕時尚高收入群體東 濱 路商場名稱商場規模主要商業業態租金狀況經營檔次主要消費群順電40001F小家電手機電腦2F大家電家居飾品整租50元中檔偏高附近居民人人樂購物100001F日用小五金家電

10、生鮮冷凍食品2F服裝化妝品扣點14-26中檔偏高周圍居民白領私營主蛇口沃爾瑪200001F用綜合超市2F精品男女裝床上用品扣點1826高檔南油生活區居民工薪白領及私營業主南油市政精品城3000各色精美小飾品書刊音像制品店中店1F1352F100元中偏低周邊普通打工者天天惠商場1000各式男女服裝 整租 60元偏檔周邊普通打工者蛇 口 南 水 街 和 太 子 路商場名稱商場規模主要商業業態租金狀況經營檔次主要消費群萬家樂百貨70001F超市2F日用品3F服裝25扣點租金120200元中低檔本地居民蛇口工業區打工者常青百貨80001F日用品2F超市3F服裝扣點20左右中低檔本地居民蛇口工業區打工者

11、白佳超市800普通生活日用超市自有物業中檔本地居民蛇口工業區打工者華潤超級市場1000綜合日用新鮮果蔬小五金整租50元中高檔本地居民及工業區打工白領區域繁華道路商業狀況對比分析如下表所示街道主要商業情況街鋪月平均租金主消費群及成因南新路商業繁榮低檔為主業態多樣約120-200元南山老城區人流量大以本地居民公務員及較早來深成功人士為主常興路商業繁榮業態多樣餐飲業最發達有家樂福商場約150-220元深南大道以大型專業市場超市百貨為主商業前景可期但目前顯得業態相對單一120-160元商業沿大道分布較散車流和人流量較大加上沿路居民消費能力較高商業物業體量規模較大輻射影響力知名度相對而言較高南山大道以家

12、居服裝電器等主題商場經營為主但分布分散難以形成整體規模效應有百安居蘇寧電器女兒國等約120-250元人流量大主要服務于周邊居民區南油大道商業前景好以檔次較高的大型商場為主有海雅百貨沃爾瑪等但分布較散她是貫通南山區的區級主干道具有較大發展前景但目前交通干線不聚人氣約150元-200元消費群體構成復雜但因交通的便利性具備較大輻射影響力登良路業態以裝飾材料為主五金配件也較發達但物業規模普遍較小難以體現聚合效應80-120元以滿足周圍居民及打工者低檔次日常方便為主內環路基本無商業目前大型商場僅有東方巴黎服裝市場約80元因為南靠大南山北面也只是一些不具規模的工業區無法形成有效商業氛圍東濱路商業繁榮業態多

13、樣有人人樂順電等及大型餐飲四食肆隨著后海大批住宅興起被眾商家看好約120-160-元位處招商街道辦事處因這里高素質住宅的相繼上市而聚集了大批高素質人群創業路商業主要以餐飲五金和建筑為主商業繁榮檔次較高約100元直接貫通南山路南油大道后海大道是目前南山區開發的重點有大批高素質白領蛇口南水街和太子路商業業種主要以滿足日常生活便利的中低商品為主高檔耐用和珍貴的產品決大部分只能靠異地采購解決約80100元因地處蛇口工業區附近異地打工者占該地人口結構的相當大比例方便簡潔是他們目前的生活方式小結南山大道常興路南新路圍合成的區域是南山政治經濟文化的中心發展較早是本地居民及早期來深圳的成功人士聚居地具備良好的

14、市政配套設施商業業態豐富商業繁榮整體租金也高出許多但明顯發展后勁不足諸如交通阻塞圈內商家定位雷同商業扎堆現象明顯商業規模不夠等發展瓶頸已逐步制約其形象和運作力度3區域次級商圈狀況由于南山區位交通產業經濟的的發展特點已自然明顯地形成各成特色的4大次級商圈跨圈消費的現象不明顯次級商圈之間要吸引更多人流就需要特色經營進一步突顯完善以彌補時空限制而導致的不足方便起見以ABCD四字母代表4大次級商圈由于D商圈所在區域為華僑城與其他三個商圈相距甚遠加上其特有的地域性以及與本分析報告可比程度不高故在此略為帶過市場調查資料匯總分項列表如下A商圈代表性商場狀況具體區域深南大道南頭段及以南南新路沿線項目名稱鴻洲沃

15、爾瑪曼哈商場姊妹城百貨家樂福一本電器位置深南路與南新路交匯處常興路與桃園路交匯處南新路與桃源路交匯處常興路南新路鳳凰賓館對面商業類別超市主題商場服裝百貨超市超市主題商場電器規模800010000100001200010000樓層及主要業態1F食品果蔬冷凍食品2F日用品兒童用品小家電1F箱包鞋類2F時尚女裝3F內衣女裝4F休閑裝男裝1F通訊器材音像數碼首飾2F服裝鞋類3F超市1F金銀首飾化妝品音像2F日雜百貨冷凍食品1F手機小家電櫥具小五金2F空調冰箱冷柜3F家庭影院影音配件經營檔次中檔高檔中檔中低檔中檔日均人流量平時21600平時1900平時10000平時12500平時5400節假日46000

16、節假日4000節假日23000節假日25000節假日8500租金或扣點扣點1826扣點18221F220元2F130元扣點25七折扣點16261F125元經營模式開放式半開放式統一管理敞開式統一經營管理開放式獨立式停車位約200個地下300個地上約40個地下250個地下120個經營狀況好一般一般好一般周邊環境商業住宅商業住宅商業住宅住宅商業住宅工廠備注主要針對該區社區居民購物環境寬敞商場布局差但位置好主要消費群為附近打工族周邊主要是居民小區但相對來講交通不便因附近工廠較多相對而言櫥具小家電小五金市場需求較大B商圈代表性商場狀況具體區位東濱路以南大南山以西蛇口工業區及以北后海大道沿線及以西區域項

17、目名稱萬家樂百貨蛇口沃爾瑪長青百貨百佳超市金匯城百貨位置蛇口南水步行街南油大道與東濱路交匯處蛇口南水步行街蛇口太子路招商東路與后海路交匯處商業類別百貨超市百貨超市百貨規模700020000800080012000樓層及主要業態1F超市2F日用化妝品3F服裝皮具1F生鮮食品2F日用品兒童用品小電器1F 日用品2F超市3F服裝小規模綜合超市1F百貨果蔬化妝品2F廚房用品服裝皮具箱包床上用品經營檔次中檔中高檔中低檔中檔中低日均人流量平時7200平時20000平時8500平時720平時12000節假日10000節假日36000節假日15000節假日1000節假日20000租金或扣點25扣點租金1001

18、50元扣點1826扣點20租金110元扣點1626經營模式開放式開放式開放式開放式開放式停車位約80個約300個40個左右約50個經營狀況一般好一般一般較好周邊環境蛇口工業區商業住宅字樓住宅工業寫字樓娛樂酒吧等農民房住宅商業備注2003年4月8日開業受非典影響生意不好近一二個月才恢復一些主要面對的消費群50居民50打工者亞洲最大規模的沃爾瑪與萬家樂距離較近雙方競爭激烈單因周圍工廠多日常用品需求量較大規模太小產品不豐富其他超市的開業分流了消費群輻射的范圍小周圍有大片的農民房此地聚集了周邊大量租客C商圈代表性商場狀況具體區域南山商業文化中心區域及附近項目名稱海雅百貨友誼城百貨創景名店樂安居國美電器

19、位置南油大道與濱海大道交匯處附近南油大道海雅百貨附近南油大道海雅百貨旁后海大道與創業路交匯處后海大道與創業交匯處商業類別百貨百貨百貨主題建材市場專業電器連鎖規模250001500015000150008000樓層及主要業態1F化妝品皮鞋珠寶金銀首飾2F少女服飾淑女服飾飾品3F精品男裝休閑服運動服4F流行女裝職業裝內衣5F童裝家居精品攝影器材6F美食街1F男裝及內衣金銀首飾2F箱包皮具手表皮鞋3F女裝及內衣飾品1F男裝化妝品鞋珠寶皮具2F精品女妝飾品美容中心3F休閑服飾運動系列泰式家具用品1F衛浴石材瓷磚玻璃燈飾2F櫥具墻紙油漆裝飾建材廚房電器1F手機數碼產品五金超市小家店2F空調冰箱洗衣機家庭

20、影院影音配件經營檔次高檔高檔中高檔中檔中檔日均人流量平時18000平時5000平時4500平時3000平時3200節假日30000節假日12000節假日10000節假日5000節假日6500租金或扣點扣點1626保底扣點1F300元2F220元3F150元整租50元1F128元2F85元整租45元經營模式開放式開放式開放式開放式經營統一管理開放式停車位約300個約150個約200個約200個約120個經營狀況較好不太好已停業一般一般周邊環境商業高尚濱海住宅區同左同左同左同左備注周邊商業和高尚住宅迅速崛起檔次較高開業不久還不能有效聚集人氣由于受到總店租金問題拖累現已停業20034開業靠近后海目前

21、人流量不太大但實力買家占比較高目前人流量不太大但實力買家占比較高 次級商圈綜合對比分析如下表所示商圈包括位置主要商業類別經營檔次物業規模周邊環境主要特色A商圈以深南大道南新路桃源路南山大道所圍成的區域百貨超市餐飲娛樂美容美發等配套服務綜合性較強大部分中等偏小南山政治經濟文化中心業態多樣商業層次豐富B商圈蛇口區東濱路以南的區域百貨超市中等偏低較小工業中心物流基地消費者較單一業態單一不具備跨區吸引消費的可能C商圈以商業文化中心區為中心主要是以濱海大道南油大道東濱路所圍合成的區域主題商場專賣店中偏高檔普遍較大南山商業規劃新版快配套完善規劃現代靠后海附近是高品質住宅區目前正規劃建設中的南山商業文化中心

22、占地243萬平米規模宏大業態多樣商場功能定位明確規模化特色化經營較具發展潛力D商圈華僑城住宅區主主題商場專賣店娛樂中高檔大型全國知名景點高爾夫球場業態豐富應有盡有交通極為便利4區域商鋪調研有關數據統計分析南山商場鋪位面積情況 鋪位面積以1030所占市場份額最高主要以經營小吃小商品小家電等為主經營方式靈活投資風險較易規避3050的鋪位主要以經營服裝皮具箱包金銀首飾為主布局合理檔次較高50以上的鋪位主要以經營家具大型電器床上用品及大型娛樂食肆為主B南山商場經營類型情況隨著南山經濟增長速度的加快外來人口日漸增多人口文化綜合素質也相應逐步提升消費群體不斷細化消費者的需求日趨個性化為滿足某一特定消費群體

23、的需求一些能提供安全系統精致服務的主題商場便應運而生他們以拓展產品線深化服務內容提供專業化服務贏得顧客南山近幾年的主題商場發展迅速C 區域物業規模情況商場規模受到消費者購物疲勞度市場定位及自身有效輻射影響力等的限制近幾年建設的商場大部分集中于10000-15000之間超過20000的商場目前在南山區較少僅有在經營的海雅百貨35000及南山常興·時代商城D電子商城在南山陸續開張興起社區數碼消費碼賣場的面積將達到萬四南山區域消費者的分類及其購物行為方式消費習慣狀況2002年全區常住人口為57萬后海前海蛇口片區更成為高薪高素質人才的生活基地居住人口多為羅湖福田上班一族文化水準普遍在大專以上

24、年齡主要集中在5-40之間居住人口素質居深圳各片區之首蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士超過3000名社區國際化氛圍濃烈具有較高的消費能力南山的人口結構相對其他區比較單純以充滿活力的年輕人居多而且其中大部分是高學歷高智商的白領一族30分鐘家庭耐用消費品家具電視洗衣機等比較高不頻繁單一目的購買車程30分鐘日用品低檔商品日用品雜品藥品廚具調味中低檔經常一年幾次至頻繁多種目的反復購買步行515分鐘個人服務美容洗滌品保健品低檔頻繁每天到每月多種目的反復購買步行515分鐘修理服務家電修理家具維修低檔頻繁至經常多種目的反復購買步行515分鐘個人理財服務儲蓄保險和房產服務不定經常單一或多種目的購買重復或比較購買

25、適中多種屬性或混合類商品餐飲快餐正餐服務等低檔經常單一或多種目的購買重復或比較購買適中娛樂劇院舞廳酒吧等低檔經常單一目的重復購買適中自動服務和配套服務加油洗車等低檔高檔經常到頻繁單一或多種目的重復或比較購買適中五南山區商業狀況的發展趨勢南山區部分商業裙樓狀況項目名稱項目地址商業規模業態定位目前現狀付款方式價格租金水平新街口南油大道與內環路交匯處12000潮流百貨招商階段不售1F250元2F扣點263F55元金暉家居廣場南油大道南油大廈對面15000建材家具營業中首付08成買鋪即收四年32的租金1F28萬元2F21萬元3F168萬1F168元2F120元3F90元保利商城南油大道與創業路交匯處1

26、5000友誼城進駐以百貨為主營業中不售保底扣點1F300元2F220元3F150元常興時代廣 場桃園路與常興路交匯處40000天虹商場進駐營業中首期4成一次性返還二年20租金1F不售2F28萬元3F22萬元4F15萬元5F098萬元1F300元25層由天虹待定南頭商業步行街中山路與深南大道交匯處16000特色小商品批發市場試業中首期4成一次性返還二年租金16均價29萬未定港灣麗都桃園路與前海路交匯處200001F品牌店2F人人樂超市招商階段6成10年按揭1F28萬元1F120-180元2F扣點1626小小家南油大道45001F 店中店2F餐飲營業中-海岸明珠創業路與后海路交匯處73501F街鋪2F主題商城已售完6成10年1F均價3萬元二層70元依引進商家勢力而定現代城華庭位于南山創業路地