1、第一章 總論一、項目名稱XX （ 20XX ） 01 號地塊土地使用權競買可行性研究報告。二、報告編制單位XX 市房地產業協會、XX 市 XX 工程造價咨詢事務所、XXXX 軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環境1 地塊坐落本地塊坐落在XX 工業園區首期開發8 平方公里內的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87 米，寬 144.75 至 176.5 米。東臨湖畔，湖邊本地塊界址外，由園區政府修建湖濱大道及其景觀；北面與瀾韻園別墅區隔河相望，河道已修好，寬度45 米；西面隔河為星港街，河道尚未修建。南面為規劃道路及用地性質與本地塊基本相同的空地。本地塊土地面積52414.56 平方米。湖濱大

2、道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實施的工程將與地塊開發同步，政府答應不會影響本項目。2環境規劃XX 工業園區開發建設7 年多來，取得了令人矚目的成績。園區的房地產開發也取得了輝煌的成就，園區房地產不僅發展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。園區總體規劃：XX 工業園區是引進國外資金和管理經驗開發的舉世聞名的開發區，以金雞湖為中心，總體規劃70 平方公里，規劃人口60 萬人。首期開發8 平方公里，緊靠XX 古城，將建成一個以工商業為主體、包括金融業和旅游業的中心區；第二期環繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區和高新技術產業區；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的

3、制造業和加工業基地。XX 湖景觀規劃：金雞湖位于園區70 平方公里規劃區的中心地帶，占地 7.4平方公里。根據園區總體規劃，周邊8 平方公里將建成公共綠地和現代化商住文化娛樂區。1998 年初，園區管委會委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW ） 公司編制景觀總體規劃，圍繞金雞湖規劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8 個特色景區。金雞湖的總體規劃已經中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發展計劃委員會批準。最新進展情況，湖濱大道、城市廣場已投入使用，其余六大景觀20XX 年之前全部開工興建。該項工程總投資為 11 億元，施工期4 至 5 年。環

4、境：中新雙方專家從XX 工業園區開發伊始，就堅持國際化標準，注重融合現代國際城市規劃和開發建設的經驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規劃體系。同時，本著“先規劃、后建設”和“先地下、后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發，不僅形成了與高科技產業發展相適應的投資環境，而且也創造了舒適怡人的高品質生活環境。配套設施：XX 工業園區借鑒新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70 平方公里規劃區內規劃19 個鄰里中心，園區的住宅圍繞集商業、文化、社區服務于一體的鄰里中心布置，這種社區服務設施設計新理念的設施為社區居民提供了綜合性、全方

5、位、多功能的服務；同時，園區還新建了職業技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環境。工業園區社區服務設施的設計新理念的實施，是園區住宅開發建設成功的重要因素。本地塊環境綜述：本地塊位置極佳，沿湖風景優美，地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發，45 幢獨立別墅尚在施工， 已基本售完，而且， 價格由一年前一期工程的每平方米4200 元上漲到二期工程的7500-8000元。此外，開發區政府工作效率高。由此得出結論：該地塊投資環境很好。四、報告編制依據和用途根據 XX 土拍（ 20

6、XX ）第 1 號 XX 工業園區國有土地使用權拍賣公告， XX 市房地產業協會、XX市XX工程造價咨詢事務所、 XXXX軟件科技有限公司充分發揮其技術優勢和人才優勢，組 織市場營銷、規劃設計、工程造價及經濟評價等專業的知名專家，利用XXXX軟件科技有限公司開發的房地產開發項目經濟評價軟件，在深入研究拍賣文件和現場調查的基礎上，通過營銷策劃、初步規劃、投資估算和經濟分析，以及多方案分析論證，提出了 XX （20XX） 01號地塊競買 的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產企業和提供貸款的金融機構參考。五、評價指標與決策方法1 .評價指標土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業可以接受的

7、土地最高限價，以及接受該限價獲得成 功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內部收益 率期望值（加權平均值），財務內部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性），財務內部收益率低于0的累計概率（導致損失的可能性）。土地最高限價定得越高， 獲得土地的機會就越大， 企業獲利能力越差， 所冒的風險就越大； 反之, 較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智 慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務內部收益率期望值，財務內部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內部收益率低于0的累

8、計概率等四個決策指標。（見表1）2 .決策方法決策可以按以下步驟進行：企業先確定目標收益率 -基準收益率，每個企業對獲得土地的迫切程度是不同的，企業隨著土地 存量的減少，其迫切程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業的現狀不一 樣，基準收益率是不同的。從表1中選擇內部收益率期望值基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內部收益率達到基準收益率白累計概率”和“財務內部收益率低于0的累計概率”作出決策。 排除風險大的方案，當“財務內部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內部收益率低于0的累計概率”都

9、很小時，各方案的風險幾乎是相同的，應該根據“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”來最后定奪?！柏攧諆炔渴找媛蔬_到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越 小。到底多大才合適，由決策者依據對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價風險決策指標表1力殺土地最Wj 限價（萬 元）基本分 析內部 收益率 （%）內部收 率期望 值（）內部收益 率 10% 的累計概 率（）內部收益 率 8%的 累計概率（%）內部收益 率 6%的 累計概率（%）內部收 益率小 于1的概 率（）力某一146009.9411.13659.9070.0083.100力某一148009.4010.5

10、8759.9070.0082.000.70力殺二150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20力殺五158006.688.148739.1049.4064.007.40萬條八162006.047.139329.6043.1059.9013.60力殺七165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90第二章市場營銷策劃一、市場需求預測1 .用地要求及產品定位本地塊規劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地

11、，別墅價位較高，市場如何？其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關鍵是價位如何？別墅容積率小，只有在土地價格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價格昂貴的情況下，如本項目每套獨立別墅成本不會低于200萬元，只能針對境外和國內極少數客戶。別墅有獨立別墅和聯體別墅等形式，獨立別墅建三層每套面積太大，因此多為兩層。聯體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內客戶能承受的很少，國外客戶又不一定能看中聯體別墅。因此，理論 上分析，建聯體別墅可能比獨立別墅更難銷。因此，本項目評價未考慮聯體別墅方案。多層或中高層住宅價位應該能夠比其它地段的同類住宅高一些。2、目前市場行情據有關資料，購買園區住房的人員

12、中，園區公積金會員占43.6%,城區人占43.3%,外地人占13.1%。區內公積金會員購房人數絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，20XX 年1713人，20XX 年1-8月1780人，累計 5231人。園區現有公積金會員 30900 人，還有很大的潛力。3、市場需求預測根據規劃，XX工業園區以金雞湖為中心，總體規劃70平方公里，規劃人口 60萬人。首期開發8平方公里，緊靠 XX古城，將建成一個以工商業為主體包括金融業和旅游業的中心區；第 二期環繞秀美的金雞湖， 將建成一個富有水城特色的居住區和高新技術產業區；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集

13、的制造業和加工業基地。60萬人口，按三口之家計算為 20萬戶，每戶平均面積 140平方米，則需要2800萬平方米，預測 園區住宅每年的需求量見表 2。在20XX年累計可達到 2769萬平方米。XX工業園區自1994年開 始開發，至U 20XX年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發展已有先例，XX照目前的速度發展，預測是完全可能實現的，甚至可能提前。今年開工面積 50萬平方米左右，園區政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。開發量1997年至20XX年平均增幅31.6%,由于銷售量等于開發量，預計 20XX至20XX年的需求量仍將以 1420%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價格

14、漲幅1997年至20XX年，平均漲幅 9.5%, 1997年至20XX年，平均漲幅13.2% 。需求量統計和預測表2單位：萬平方米年份199619971998199920XX20XX20XX20XX20XX20XX增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128W14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價格15561694189920452555年份20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX增幅12%10%10%10%

15、10%8%8%8%8%8%數量14315717319020922624426428530871387010431233144216681912217624612769二、產品策劃1 . 土地規劃用途土地規劃用途：居住用地。擬建產品類型及要求：1）獨立別墅、半獨立別墅，建筑層數不超過3層，建筑檐口高度不超過 12米。2）多層住宅，建筑層數不低于4層。3）中高層住宅，建筑層數不超過14層地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2,臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。2 .套型分析獨立別墅基地面積 576平方米，建筑面積 350平方米。多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。3

16、.擬建規模擬建規模主要受到地塊大小和城市規劃的約束。根據規劃要求，建筑容積率小于1.2 ;建筑密度不超過30%;建筑層數14層以下；綠地率大于 40%。擬定三個產品方案：全部為獨立別墅方案；獨立別墅+多層住宅方案；獨立別墅 +多層住宅+中高層方案。詳見規劃設計中的方案比較?！蔼毩e墅+多層住宅+中高層”方案為推薦方案。初步規劃確定的產品規模：獨立別墅12250m2 ,35套；多層住宅29900m2, 230套；中高層住宅（12層）19140m2 , 132套；商業店面房 500m2 ;汽車庫 8000m2, 362個車位。三、銷售價格獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只

17、剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣的XX （20XX） 01#地塊，雖然尚未開盤，據傳別墅價格將定位在 10000元左右，我們認為價位在 800010000元之間很有可能。 因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。關于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當每平方米土地價格超過 1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過20XX元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業管理費用稍高，因此，二者售價

18、應該相近。故本報 告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風景優美，擁有一套湖邊住宅已成為園區住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢 的專家一致認為應該比其他地段同類產品售價高1020%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為 4000元。若干專家預測的平均值，產品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表表3產品項目加權 平均售價及概率獨立 別墅售價910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層 住宅售價39433500360038004000420044004600概率0.0750.150.250.

19、250.150.0750.05高層 住宅售價40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075銷售額（力兀）3073726964279442941530641318663333734808銷售額概率0. 070. 110. 200. 210. 180. 140. 08商業配套按每平方米 3000元計算，汽車車位每個約 7.7萬元。四、銷售計劃獨立別墅，開盤銷售當期預售20%,竣工前預售達到 70%,竣工后一年內銷售余下的30%。多層或中高層，開盤銷售當期預售40%,竣工前預售達到90%,竣工后一年內銷售余下的 10%

20、。五、回款計劃簽定協議預付定金1 萬元，一個月內簽定合同，首付30%。中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結束再付20%交房再付10%六、競爭能力分析與對策剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格 “雙軌制”， 通過土地拍賣取得的土地與過去通過協議取得的土地兩者并存，目前協議獲得土地占多數，而且競買土地的價格遠遠高于協議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。因此，土地最高限價的確

21、定應充分考慮產品售價風險。本地塊規劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣的XX （ 20XX） 01#地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，容積率由全部建別墅的0.5左右提高到接近1.2，經分析表明，每平方米土地的土地費用承載能力比單純建別墅可提高500 元以上，若以同等價格獲得土地和開發商獲得的經濟效益相同，則每平方米別墅的價格盈虧平衡點可降低1000 元左右。第三章 項目初步規劃與方案優化一、 XX （ 20XX ） 01 地塊規劃技術條件該地塊為居住用地，地塊面積5.24 公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。1建筑退線1）建筑退后小區地界建筑須

22、退所有地界5 米，其中沿界至少3 米為綠化帶，至少2 米為間距緩沖帶，綠化帶內不能用做停車場。高層住宅退各邊界線不小于8 米。如界外是已建或規劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2）低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米；側面：2 米；后面：3 米。停車房正面：0 米；側面：2 米；后面：0 米。2日照間距日照間距系數低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應滿足XX 工業園區規劃管理技術規定的要求。中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。3小區建筑密度和每戶基地參數1）小區建筑密度不超過3 0%,獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2）低層住宅每戶基地參數獨立式住宅不

23、得小于400 平方米。半獨立式住宅不得小于300 平方米。排屋式住宅不得小于150 平方米（中間戶）和200 平方米（轉角戶）。3）每戶基地面寬：獨立式住宅不得小于10 米。半獨立式住宅不得小于8 米。排屋式住宅不得小于6 米（中間戶）和8 米（轉角戶）。4 .場地地坪標高和住宅建筑高度1） 沿主干道場地地坪標高設計不低于3.12 米， 場地其它地坪標高不低于2.82 米 （黃海高程）。2）低層建筑不超過3 層，建筑檐口高度不超過12 米。3）多層、中高層層數不超過14層。5 .綠地綠地率不少于40。6 .道路與停車位1）通車道路：路面不小于6米，路面兩側至每戶基地/地界不得少于3米作為綠化種

24、植帶。2）非通車道路：兩側設不小于2米的綠化種植帶。3）停車位：每戶1個小汽車位。7 .出入口小區出入口設于地塊南部，出入口寬度4-8 米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于5。米。8 .圍墻圍墻高度一般不得超過1.8米， 宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于0.3 米。 圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。9 .其他1）規劃設計、人防、消防、環保、抗震等方面應符合國家規范及有關管理部門的意見。2）服務于本區內的商業面積不超過總建筑面積的1% （具體功能設置詳見XX工業園區完善住宅公益和商業

25、配套設施的意見）。3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的3 0%, 且 不能用作停車等其它用途。4）閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。5）在單體設計前可先報若干總平面構思草圖方案，確定后再做深化設計。6）正式報批設計方案時還應提供“新建項目規劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。二、XX （20XX） 01地塊界址點報表01#地塊界址點報表表4地塊面積：30000平方米界址點數：12序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號00144265.9459528.1

26、6176.50J045100244154.0659883.85372.87J045200344016.6659838.32144.75J045300444079.3959656.97191.89J045400544083.5959643.3614.24J045500644086.8659629.5014.24J045600744089.1859615.4514.24J045700844090.5659601.2814.24J045800944090.9759587.0414.25J045901044090.5859508.1278.92J0560、套型獨立別墅基地面積 576平方米，建筑面積

27、350平方米。多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶 145平方米。四、規劃方案本項目的規劃原則如下：1 .拍賣文件規定的設計條件2 .產品方案按照拍賣文件規定別墅用地不低于50% ,根據產品開發成本和銷售的難易程度，產品優先考慮順序是多層、小高層。3 .車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。4 .容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經濟效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規定的1.2是規劃設計的優化方向。

28、全部建別墅一方面銷售壓力較大，別墅與多層住宅組合，容積率很難接近1.2,別墅+多層+小高層（北面沿河布置）可以滿足要求，為此，本項目初步規劃擬訂了三個方案。規劃指標見下表。 規劃方案指標表表5指標名稱單位層數力某一力某一力殺二1、方案特征全部獨立別墅獨立別墅+多層獨立別墅+多層+ 中茴層2、用地面積M25241552415524153、建筑面積獨立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層191404、架空層面積M2264026405、自行車庫面積M2524051726、道路面積M28000900090007、總戶數尸6936+30035

29、+230+1328、商業配套面積M22505005009、公建面積M215030030010、地下汽車位面積M270008000/36211、綠化面積M230000330003300012、總建筑面積M224550530006209013、容積率%0. 471 . 011 . 18備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積五、方案比較方 案 比較 表表6序號指標名稱單 位數量力殺一力某一力殺二1開發項目總投資萬元19358.8923834.7226212.272自有資金萬元6000.006000.006000.003長期借款萬元8600.008750.008800.004經營收入萬元21327.0

30、029528.0032786.005總成本費用萬元19358.8523834.7226212.33其中：土地費用萬元13000.0013000.0013000.006經營稅金及附加萬元1183.661638.791819.667土地增值稅萬元0.00998.13229.678利潤總額萬元784.493056.384524.339所得稅萬元258.881008.591493.0310稅后利潤萬元525.612047.793031.3011全部投資內部收益率%5.1711.6614.6512自有資金內部收益率%4.2217.2223.48方案比較表中各方案經濟分析均設定土地價格為13000萬元，可

31、見，由于容積率低，全部建別墅方案效益最差，應以否定?！皠e墅+多層+中高層”既可滿足規劃條件，又能滿足消費者對多層住宅的需要（多層最熱銷） 同時又能提高容積率使之接近于規定的上限，可提高經濟效益。故為推薦方案。第四章 項目實施進度計劃根據土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：20XX.320XX.12，共22個月。最遲不得超過20XX.620XX.12 ,共31個月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規定時間內一次性地完成開發，不存在分期滾動開發的條件。合同規定的土地付款和工程進度要求詳見表2。土地付款和工程進度要求表7日歷時間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年

32、1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項目/計劃時間123456789101112項目評價分期1234土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期一一一一限期開竣工日期一完成50%工程量時間土地付款和工程進度要求 續表7日歷時間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項目/計劃時間131415161718192021222324項目評價分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時間土地付款和工程進度要求續表7日歷時間04年7月04年8月04年9月04

33、年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項目/計劃時間252627282930313233343536項目評價分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時間土地付款和工程進度要求續表7日歷時間05年7月05年8月05年9月05 年10 月05 年11 月05 年12 月項目/計劃時間373839404142項目評價分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時間第五章投資估算與成本估算一、項目總投資與成本估算結果拍賣文件規定的起拍價 120XX萬元，設

34、定基準收益率 10%,以10%的內部收益率推算的土地價 格臨界點為14600萬元，以此為基本方案。土地費用由 14000萬元至16800萬元，測算了多個方 案（各方案的投資只有土地費用和財務費用不同）?；痉桨傅捻椖靠偼顿Y構成情況詳見表 8。項目總投資估算表表8單位：萬元序號項目名稱總投資備注1開發建設投資27795.721.1土地費用14600.001.2前期工程費593.64可研及勘察設計費按建安工程費5%,場地平整費35元/m21.3基礎設施建設費1620.301.4建筑安裝工程費8108.301.4.1獨立別墅1470.00單方造價1200兀1.4.2多層住宅2541.50單方造價85

35、0兀1.4.3中高層住宅2296.80單方造價1200兀1.4.4車庫1760.00地卜車庫兼作人防，單方造價 2200兀1.4.5商業配套40.00單方造價800兀1.5公共配套設施費32.00按規定面枳計算1.6間接開發費101.7財務費用778.19貸款利率5.49%1.8管理費用180.001.9銷售費用784.201.10開發期稅費313.68房修基金1%1.11其它費用185.411.12不PJ預見費600.002經營資金0.003項目總投資27795.72二、開發成本估算開發產品竣工后，項目投資轉開發產品成本，每種開發產品的單項工程費用直接結轉，土地 費用按照每種住宅產品和商業配

36、套產品占用土地面積分攤，其它費用則根據每種開發產品的建筑 安裝工程費用分攤。每種產品分攤的費用和單位產品開發成本詳見表8。開發產品成本估算表表8.1單位：萬元序號項目合計獨立 別墅多層 住宅中高層住 宅汽車 車位商業 配套1數量69790.0012250.0029900.0019140.008000.00500.002開發產品成本2.1土地費用14600.007272.255454.191818.0655.502.2前期工程費593.65107.64186.09168.12128.872.932.3基礎設施建設費1620.29293.78507.92458.86351.747.992.4建筑安

37、裝工程費8108.31470.002541.502296.801760.0040.002.5公共配套設施費32.005.8010.039.066.950.162.6間接開發費2.7財務費用778.19141.10243.94220.38168.933.842.8管理費用180.132.6456.4350.9839.070.892.9銷售費用784.21142.19245.83222.08170.243.872.10開發期稅費313.6756.87980.3388.8368.091.552.11其它費用185.4133.6258.1252.5140.250.912.12不可預見費600.0110

38、8.79188.09169.92130.252.96開發成本合計27795.749664.689590.475555.602864.39120.603單位成本（元）3982.777889.533207.522902.613580.492412.00第六章經濟評價一、投資計劃與資金籌措項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發產品最后一筆收 入到帳為止，計算期 3年（12期）。1 .投資使用計劃根據拍賣文件中“XX工業園區國有土地使用權出讓合同”規定，土地費用可在簽定合同之日起7日內一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%,第一次和第二次在簽定合同一個季度內付款， 第三

39、次付款在第二季度（期）完成，詳見表 7 "土地付款和工程進度要求”，第1期、付款60%和 第2期付40%。建筑安裝工程費用，在建設期內均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業務開展 期間均勻使用。財務費用根據每期借款余額計算實際發生額。2 .資金籌措計劃3 ）資金結構資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%,其余由資本金和預售收入解決。4 ）資金使用的順序一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。），在產品預售之前使用銀行貸款，產品開始預售之后，應盡量使用預售收入，不足部分使用貸款。5 ）本項目資金籌措計劃企業計劃投入自有資金 8075.00萬元，同時由銀行開始提供貸款 9000萬元，用作投資的預售收入 1072