1、企業(yè)投資作業(yè)-酒店籌資策略-作者:日期:2企業(yè)投資管理作業(yè)授課老師：華堅 姓名：高余勝 班級：09秋周末一班學號：0930850123第15頁共13頁A 酒店籌資策略2005年 10月9日中午，B酉店有限公司的總裁王女士剛同公司的其他董事們開完 一個會議。這次會議討論了三個可為 A酒店籌集17500萬元資金的融資計劃。王女士 不清楚這三個計劃對A 酒店的財務狀況、融資風險和對她與其他投資者回報的影響有 多大。會議結束時，董事們的討論雖然結束了，但是到底采取哪種籌資方案，董事 們仍然爭執(zhí)不下，于是其他董事決定將籌資決策權授予王女士。1 A酒店簡介王女士今年40歲，國外某名牌大學MBA畢業(yè)。王女士

2、在美國的一家大型連鎖酒 店當了幾年業(yè)務經理之后，返回祖國，在北方的海濱市投資酒店旅游設施。王女士 之所以選擇海濱市，是因為這里春夏兩季氣候宜人，而且城市非常漂亮，是國內外 旅游熱點。2000年她創(chuàng)立了 B酒店有限公司，擁有90%的股份，該公司建造了一座漂 亮的、現(xiàn)代化的5星級豪華酒店。這間酒店可以提供完備的旅游住宿、餐飲、購物服 務，以及娛樂服務。這些年來，B酒店為王女士帶來了很大的利潤。由于當地購物、旅游的優(yōu)惠條件，吸引了大量國內外旅游者，而且每年的春夏 旅游旺季，當地酒店爆滿。許多游客都希望住進氣派、尊貴、舒適的、而且位于城 市繁華地界的B酒店，但是由于該酒店面積和客房數量有限，無法滿足眾

3、多游客的愿望。2B酒店的建設規(guī)劃最近幾年，海濱市的快速發(fā)展為當地的旅游業(yè)帶來了勃勃生機，王女士也時刻 注意這些變化，而且在當地的許多跨國公司朋友經常建議她應該擴大酒店規(guī)模，以 應付不斷增加的客流量，同時解決這些跨國公司商務人員住宿的需要。于是王女士產生了在B酒店毗鄰之地立即再建一座現(xiàn)代化的旅店的想法，并將該 酒店取名為A酒店。王女士希望這一戰(zhàn)略投資計劃一方面可以通過為當地跨國公司的 商務人員提供膳宿，保證每年穩(wěn)定的業(yè)務；另一方面還可以通過在旅游季節(jié)接納B酒店剩余的游客來獲得業(yè)務。接下來，王女士開始考慮這座現(xiàn)代化酒店的類型和規(guī)模，并詳細估算完成這樣 一項工程的成本。這塊與B酒店毗鄰的土地，寬80

4、米，長200米，估價為4000萬元。 在向當地一位建筑師咨詢后，王女士起草了一份能滿足各種先決條件的工程計劃。 這一計劃要建一座十六層建筑，包括40套各含兩間屋子的套房、100間帶兩張單人床的雙人間、120間帶雙人床的雙人間、七家小商店和一些其他設施，這些設施包括： 理發(fā)、美容及醫(yī)療等。然后試著估計了新酒店的收入。根據自己以往的經驗，她認為40套套房和那些臥房每天可創(chuàng)收大約400,000元，但前提是所有客房都住滿。在入住率100%的情況下， 她估計出租酒店其他部分每月可收入1,000,000元。租金將根據營業(yè)額的某個百分比來收取，預計會隨入住率的變化而變化，其他收入最終將從禮品柜臺、展廳及底層

5、 的100米長、20米寬的中央區(qū)域而來，而這個大區(qū)域尚未計劃好作何用途。除去預計的500萬元公司日常開支外，王估算了其他營業(yè)開支，她是基于100%入住率計算的（見下表）。王女士認為在估算利潤時，年均 75%的入住率是現(xiàn)實可行的，而50%的入住率是最壞的可能。所有商店與辦公室都按年度來出租。所得稅率估計為33%。該酒店為鋼筋混凝土結構，建筑成本為 13000萬元。在經過可行性調查之后，王女士將裝修酒店的成本估為3000萬元。酒店的營運成本1年為4500萬元，具體費用開支見表1。另外，她估計新酒店盈利的潛能會吸引 投資進入這個不斷發(fā)展的行業(yè)，因此，該項目最低資本投資額度可能會提高。于是王女士會晤了

6、 B酉店幾個合伙人，共同討論新酒店的建設項目。考慮到這類酒店 投資的風險程度和當地酒店業(yè)的發(fā)展趨勢，他們認為新的酒店應該是獨立的法人實 體。新的酒店被命名為A 酒店有限公司。表1100%入住率時的年度營業(yè)收支表單位：萬元經營項目總可變成本固疋成本總成本廣告費100100客戶用品費300300水、電、空調300300600員工工資14001400維修費200100300管理人員工資400400辦公費100100折舊費500500公司日常開支500500其他費用300300合計270018004500新成立的A酒店建在B酒店的原有地產上。王女士出任新酒店董事會的總裁兼 主席。原先的B酒店以無形資產

7、出資，無形資產折合 200萬股優(yōu)先股（利率為 8% 的每股面值為25元），加上600萬股5元面值的普通股。3 A酒店的融資渠道王女士希望盡快開工，以便冬季進行室內施工。為使新建筑趕在2007年旅游旺季來臨前完工，又出于籌集必要的資金需相當的時間，王女士決定從其私人積蓄中 提取資金墊付到工程中，以保證酒店建設項目盡快開工，這筆資金在酒店建成后給 予補償。必要的安排結束后，新酒店土建工程也于2005年 6月開工了。在8月份，規(guī)劃操作階段已取得相當的進展，王女士感到現(xiàn)在注意力必須轉移到提供長期資本上，該項資本原來估算為24500萬元，其中營運資金4500萬元，地價4000 萬元，建筑費13000萬元

8、，裝修費用3000萬元。作為融資計劃的第一步，A酒店同王女士達成一項購買協(xié)議，A酒店將斥資4000 萬元，從B酒店這里購買修建酒店所需的地皮。根據該協(xié)議，支付給 B酒店800萬股 普通股。融資計劃的第二步是融資資助裝修工程。A 酒店們貸款者商討了貸款利率暫定為 10%的3000萬元的五年期貸款一事。從第一個會計年度末開始，每年本息合計償付 750萬元。由于尚缺17500萬元，王女士與合伙人的討論會決定籌措資本的最可行方案。 王 女士有意通過公司的地產和房產抵押貸款來解決。此貸款額為17500萬元。年利率12%，期限10年，每年末還本付息。王女士擔心采取固定利率是一個巨大風險，何況A酒店經營前景

9、未知。王女士的合伙人劉提出了第二個方案， 將普通股以10萬股為單元，每股5元的價 格出售，這樣每單元總價值為50萬元，合法的發(fā)行固定費用預計需500萬元。股票的 承銷商的承銷費用為發(fā)行總額的10%。出售的股份數量限在400個單元以內，以避免 證券管理者對發(fā)行新股的眾多要求。王女士擔心這樣做她的利潤份額就會大大降低。第三種方案也提出來了，把利率為 8%的優(yōu)先股，以20000股為一單元，每股25 元的價格出售。優(yōu)先股可以每股 26元的價值贖回，股息可以進行累積。若連續(xù)兩年 未分配股息，優(yōu)先股股東對董事會大部分董事均有選舉權。合法的發(fā)行固定費用預 計需500萬元。股票承銷商的承銷費用為發(fā)行總額的 1

10、0%。另外，購買者還有權在每 購一優(yōu)先股時，免費認購一股普通股。在研究了最后一個建議后，討論擱淺了。董事們表示，最后的主意還得由王女 士來拿。注：優(yōu)先股的面值為25元，普通股面值為5元。假設各方案中，實現(xiàn)的利潤全部 對外分配。案例提問：1. 如果僅考慮王女士的分紅，哪種融資方案最優(yōu)？2. 如果僅考慮控股權不流失，哪種融資方案最優(yōu)？3. 如果僅考慮資本成本，哪種融資方案最優(yōu)？4. 如果僅考慮現(xiàn)金償債能力，哪種融資方案最優(yōu)？5. 綜合上面分析，幫助王女士進行融資決策。首先根據以上的投資方案，進行數據分析如下：表2 A酒店固定資產投資表項目（單位:萬元）固定投資土地成本4,000建筑成本13,000

11、裝修成本3,000總成本2,000,000表3 A酒店融資方案比價表第一步:A酒店將斥資4000萬元，購買B酒店地皮。協(xié)議支付給 B酒店800萬 股普通股（5元/股）。發(fā)行股份:800萬股普通股融資額度:4000萬元10%的3000萬元的五年期貸款750萬元。萬元第二步:A酒店與貸款者商討了貸款利率暫定為 事。從第一個會計年度末開始，每年本息合計償付融資額度:3000萬元融資費用:利息費用:750 x 5 -3000 =750第三步融資方案一融資方案二融資方案三通過公司的地產和房產抵押貸款，此貸款額為17500 萬元。年利率12%期限10年， 每年末還本付息。（融資額度：17,500萬 元）發(fā)

12、股方案:將普通股以10萬 股為單元，每股5元的價格岀 售，這樣每單元總價值為 元，岀售的股份數量限在 個單元以內.50萬400（發(fā)行股份：4,000萬普通股 股；融資額度：20,000萬元）發(fā)股方案:1.禾悴為8%的優(yōu) 先股，以20,000股為一單元， 每股25元的價格岀售。（每單 元融資50萬元，如需融資 20,000萬元，岀售的股份數量400個單元.）2.購買者還有權在每購一優(yōu)先股時，免費認購一股 普通股。3.優(yōu)先股可以每股 26 元的價值贖回，股息可以進行累積。（發(fā)行股份:800萬優(yōu)先股,800 萬普通股股；融資額度：20,000萬元）融資費用:每年的利息費用如表4.融資費用:發(fā)行固定費

13、500 萬元；承銷費用為發(fā)行總額的10%（總計：500萬元+2000萬元= 2500萬元）融資費用:發(fā)行固定費500 萬元；承銷費用為發(fā)行總額 的 10%.（總計：500萬元+2000萬元= 2500萬元）固定費用:1600力/年優(yōu)先 股利表4貸款利息費用計算借款年次每年本金余額（萬元）利率每年應還本金（萬元）利息（萬元）每年還款本息總額（萬元）11750012%17502100385021575012%17501890364031400012%17501680343041225012%17501470322051050012%1750126030106875012%1750105028007

14、700012%175084025908525012%175063023809350012%1750420217010175012計11550290501. 如果僅考慮王女士的分紅，哪種融資方案最優(yōu)?答：根據以上數據分析，如僅考慮王女士的分紅應采用“第一種融資方案”. 原因如下：1）第一種方案是“通過公司的地產和房產抵押貸款，此貸款額為17500萬元。 年利率12%期限10年，每年末還本付息”。此方案沒有擴充股本，使單位股份分紅數量最多；2）貸款利息可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，可以增加企業(yè)可分配利潤；3）貸款利息隨每年本金減少而減少（如表4），在相同贏利狀況下，企業(yè)可分

15、配利潤增多。4） 貸款可以避免新的股東加入，減少非系統(tǒng)風險。2. 如果僅考慮控股權不流失，哪種融資方案最優(yōu)？答：根據以上數據分析，如僅考慮僅考慮控股權不流失應采用“第一種融資方案”。因為采用貸款融資的方案沒有股份的擴充，所以不存在控股權流 失的問題.3.如果僅考慮資本成本，哪種融資方案最優(yōu)？答：如果僅考慮資本成本，采用“第二種融資方案”，具體分析如下：第一種融資方案資本成本通過表四可知，第一年利息費用2,100萬元，以后逐年遞減。10年總共利息成本11,550萬元.第二種融資方案資本成本如下：A. 一次性融資費用:500萬元+2000萬元=2500萬元B. 每年另有3,200萬普通股股參與分紅

16、。第三種融資方案資本成本如下：A. 次性融資費用:500萬元+2000萬元=2500萬元B. 優(yōu)先股股利：假設10年費用：C. 每年有800萬普通股股參與分紅。所以綜合以上數據，僅考慮資本成本，采用“第二種融資方案”1)2)3)1600萬/年1600 x 10 =16,000 萬4.如果僅考慮現(xiàn)金償債能力，哪種融資方案最優(yōu)？答：如果僅考慮現(xiàn)金償債能力，則采用“第二種融資方案”，具體分析如下：1）第一種融資方案每年需要償還本金 1750萬元和相應的利息（具體見表 四）。2） 第二種融資方案只發(fā)行普通股，每年分紅的現(xiàn)金需求根據業(yè)績和公司 現(xiàn)金狀況，可以靈活掌控。給企業(yè)和經營者較大的自主權。3） 第

17、三種融資方案每年需要支付固定的優(yōu)先股股利1600萬元。使企業(yè)有一 定的現(xiàn)金壓力。如果“連續(xù)兩年未分配股息，優(yōu)先股股東對董事會大部 分董事均有選舉權”。這將同時使經營者有較大的經營壓力。5.對酒店運營情況進行分析: (1) 100%的入住率時：年度收入組成：B所以綜合以上分析，僅考慮現(xiàn)金償債能力，則采用“第二種融資方案”。C 、預計年度收入15， 年度固定支出組成：B、年度固定支出總額：40套套房的收入：40X 365=14，600萬元 其他部分收入：100X 12=1，200萬元 中央區(qū)域收入待定800萬 元A運營管理費用：4, 500萬元所得稅：(15800-4500)X 33%=3 729

18、萬元 9714萬 元。在第一種融資方案下：年度凈收益(假定市場條件不變)=營業(yè)收入-營業(yè) 支出-所得稅-還本金額+利息(用以抵沖所得稅)單位：萬元年度營業(yè)收入營業(yè)支出所得稅還本金額利息凈收益1158004500372917502100792121580045003729175018907711315800450037291750168075014158004500372917501470729151580045003729175012607081615800450037291750105068717158004500372917508406661815800450037291750630645

19、191580045003729175042062411015800450037291750210603111年后158004500372907571由于是貸款建設，沒有股權流失，每年的凈收益理論上應為王女士全額所有。 同時，第11年后，王女士還將得到她先期投入的3000萬元的相應回報。在第二種融資方案下：年度凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)支出王女士的凈收益：200X 25 X 8%年度凈收益X( 800/4000)第一年凈收益：15800-4500-3729-2500=5071 萬元王女士的凈收益：400+1014.2= 1414.2萬元第二年以后的凈收益：15800-4500-3729=7571萬元

20、王女士的凈收益：400+1514.2= 1914.2萬元第11年后，王女士還將得到其先期投入的 3000萬元的相應回報。 在第三種融資方案下：年度凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)支出王女士的凈收益：200X 25X 8%年度凈收益X( 800/8000)第一年凈收益：15800-4500-3729-2500=5071 萬元王女士的凈收益：400+507.1=907.1萬元第二年以后的凈收益：15800-4500-3729=7571萬元王女士的凈收益:400+757.1= 1157.1萬元第11年后，王女士還將得到其先期投入的 3000萬元的相應回報。40套套房的收入：40X 365X 75%=10 95

21、0萬元 其他部分收入：100X 12X 75%=90萬元中央區(qū)域收入待定850萬 元A運營管理費用：4, 500萬元所得稅：(11850-4500)X 33%=2 425.5 萬元6925.5 萬元。(2)在75%的入住率時：年度收入組成：BC、預計年度收入11， 年度固定支出組成：B、年度固定支出總額：在第一種融資方案下：年度凈收益(假定市場條件不變)=營業(yè)收入-營業(yè) 支出-所得稅-還本金額+利息(用以抵沖所得稅)單位：萬元年度營業(yè)收入營業(yè)支出所得稅還本金額利息凈收益11185045002425.5175021005274.521185045002425.5175018905064.5311

22、85045002425.5175016804854.541185045002425.5175014704644.551185045002425.5175012604434.561185045002425.5175010504224.571185045002425.517508404014.581185045002425.517506303804.591185045002425.517504203594.5101185045002425.517502103384.511年后1185045002425.5004924.5由于是貸款建設，沒有股權流失，每年的凈收益理論上應為王女士全額所有。同時，第1

23、1年后，王女士還將得到她先期投入的3000萬元的相應回報。 在第二種融資方案下：年度凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)支出王女士的凈收益：200X 25X 8%年度凈收益X( 800/4000)第一年凈收益：11850-4500-2425.5-2500=2424.5 萬元王女士的凈收益：400+484.9=884.9萬元第二年以后的凈收益：11850-4500-2425.5=4924.5萬元王女士的凈收益:400+984.9= 1384.9萬元第11年后，王女士還將得到其先期投入的3000萬元的相應回報。 在第三種融資方案下：年度凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)支出王女士的凈收益：200X 25X 8%+年度凈收益

24、X( 800/8000)第一年凈收益：11850-4500-2425.5-2500=2424.5 萬元王女士的凈收益：400+242.45=642.45萬元第二年以后的凈收益：11850-4500-2425.5=4924.5萬元王女士的凈收益:400+492.45= 892.45萬元第11年后，王女士還將得到其先期投入的3000萬元的相應回報。A、40套套房的收入：40X 365X 50%=730萬元、其他部分收入：100X 12X 50%=60萬元、中央區(qū)域收入待定(3)在50%的入住率時：年度收入組成：B預計年度收入7900萬元年度固定支出組成：A運營管理費用：4, 500萬元B、所得稅：(7900-4500 )X 33%=112萬元年度固定支出總額：5622萬元。在第一種融資方案下：年度凈收益(假定市場條件不變)=營業(yè)收入-營業(yè) 支出-所得稅-還本金額+利息(用以抵沖所得稅)單位：萬元年度營業(yè)收入營業(yè)支出所得稅還本金額利息凈收益17900450011221750210067227900450011221750189088237900450011221750168010924790045001122175014701302579004500112217501260151267900450011221750105015787790045001122175084