1、實用標準文案精彩文案萬達商管運作模式：組織結構| |薪酬考核| |管理職責萬達集團將所有業務領域統一劃分為項目前期、中期、后期三個階段，分別由相應專 業部門進行管理。一、萬達集團總體架構萬達采用高度集權化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區域公司，其他大 部分職能由集團總部牢牢把控。萬達集團的組織架構按照業務的發展流程，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個 部分。一個總裁負責前期的拿地、規劃設計、招商；一個總裁只管施工，達到快速統一的 工廠化速度；一個總裁負責商業管理、院線、百貨的管理。、萬達商管組織架構征Itr字務匯人力賣自鼻S仝寵財務ttl14X化醉話応總I實用標準文案精彩文案| n

2、竺mw1、萬達招商運營中心架構萬達聲業瞼理有浪公哥招商中心和運骨中心運迪屮心惡轉理四、萬達商管項目經營管理萬達商管之項目經營管理，包括項目經營分析（現金流分析）、項目經營決策文件、項目經營管理責任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6 6 大方面，其中細化內容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內容、流程要求與執行提示等。1 1、時間要求!*毎托t*GBKMKTAuAMA1lHAAVhAMdEMM制*M僧啊 i i人事封r | im而MBMl凰悝韋閒E輕理II士力山Xttfl- it堆7i總tt#rttfltt梆暉PJQW理安仝插ffJ J萬詁廣場總幷理（qnfr|0,KIRMAWa

3、 W*Ha趾豪卷齊w&JMm厚teftrftW實用標準文案精彩文案新項目：項目摘牌后 3030 天內老項目：每季度首月 1010 日前進行修訂，每半年會審一次責任部門股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合；項目公司財務部負責部門、其他部門配合。上報內容：項目現金流分析表、 開發計劃表（包括關鍵節點、面積指標、成本收益）、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。流程要求計劃部（發出指令）一一項目公司（編制計劃表一根據計劃表形成銷售計劃表、工程 成本明細表、現金流表）一一項目公司財務部匯總一一計劃部一一計劃部組織營銷部、財 務部、成本控制部聯合會審一一反饋意見并項目公司對口部

4、門修改一一修改并匯總至項目 公司財務部一一最終定稿一一 0A0A 上報股份公司一一計劃部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總一一形成 各項目開盤前及經營期內資金平衡分析表一一匯報2 2、項目經營決策文件2.12.1 項目經營期2.1.12.1.1 時間要求：簽訂決策文件 2020 天前2.1.22.1.2 審核部門：項目簪理中心計劃部2.1.32.1.3 上報內容：項目總體經營期（用于財務稅費測算）和項目分期經營期（用于項 目獎金測算）項目總體經營期：計劃開始時間：原則上為開工前6 6 個月，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權轉讓完成時間為準，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時

5、間超過6 6 個月,則以開工前 6 6 個月為經營期開始時間。計劃結束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內。（如項目公司經研究銷售 或結算等事宜可能影響計劃結束時點，經計劃部核準并請示股份公司領導后，則結束時點 可進行調整）。實用標準文案精彩文案2.1.42.1.4 流程要求：項目公司財務部牽頭編制一一項目公司領導班子會簽一一計劃部審 核一一項目管理中心總經理一一主管項目副總裁一一計劃部轉發財務部22項目基本獎金測算2.2.12.2.1 時間要求：簽訂決策文件前1010 天2.2.22.2.2 前置條件：1項目經營期已確認；2項目目標成本已確認并已形成投資計劃表；3項目公司成本控制部按經

6、營性物業和銷售性物業（分期）分拆投資計劃表（項目最 終結算時分攤原則應與分拆計劃表的分攤依據一致）；4責任部門：項目管理中心計劃部。2.2.42.2.4 流程要求：目標成本確認并形成投資計劃表（成本控制部）項目公司成本 部分拆投資計劃表一一股份公司成本控制部確認一一計劃部編制基本獎金方案一一 股份公司成本控制部2.32.3 經營決策文件2.3.12.3.1 時間要求：項目首期開盤前1 1 個月2.3.22.3.2 前置條件：項目經營期確認、項目面積指標確認、項目目標成本確認、項目銷 售收入確認、項目基本獎金方案2.3.32.3.3 責任部門：股份公司成本控制部2.3.52.3.5 執行提示：1

7、由項目管理中心計劃部負責確認本期經營期及相關內容并抄送股份公司財務部、 本控制部，便于復核費用與稅金及起草決策文件；2項目管理中心營銷部負責把批準的銷售價格抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完成的目標成本抄送股份公司財務部；3股份公司財務部負責將復核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部；實用標準文案精彩文案4項目公司分別與規劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經濟技術指標、銷 售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經營決策文件的相關附件及風險提示上報股份 公司成本控制部；5在“項目經營決策文件”批準后 2 2 個工作日內，股份公司成本控制部需將相關資料 抄送計劃部并進行

8、交底，計劃部將依據批準的決策文件負責審核項目經營管理責任書。235235 流程要求：項目公司總經理一一股份公司成本控制部組織規劃院、計劃部、營 銷部、財務部、審計部會審一項目管理中心總經理一一分管項目、財務、成本副總裁一一 總裁一一董事長五、萬達商管各部管理職責1 1、萬達商管公司一一管理職能（1 1）負責向集團提供投資興建萬達廣場的支持信息；（2 2）參與萬達廣場主力店、非主力店、公共區域房產技術條件中與后期經營、管理有關的部分的設計，并負責向規劃研究院提供萬達廣場中步行街部分、物業管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設計邊界條件；（3 3）負責系統內所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日

9、常管理工作；（4 4）負責萬達廣場的前期開辦費用、招商推廣費用、日常運營成本（含物業管理費） 的測算和報審；（5 5）負責步行街商鋪租金市場調研；（6 6）負責組建各在建萬達廣場的商管公司；（7 7）負責在建萬達廣場的非主力店招商的組織管理；（8 8）負責入駐商家的物業管理合同的談判和簽訂（主力店和非主力店）；（9 9）負責組織萬達廣場的運營接管；（1010）負責指導和督促各地萬達廣場設備設施移交；（1111）負責萬達廣場開業的策劃和組織實施；（1212）負責指導、考核各地商管公司日常招商、營運、物業管理工作；實用標準文案精彩文案（1313）負責各地萬達廣場各項收入收繳工作監督考核；（1414

10、）負責監管和考核各地萬達廣場的安全工作；（1515）負責集團商業管理品牌的的建設和維護；（1616）負責商業管理系統的財務核算、資金管理；（1717）負責商業管理系統的企業文化建設；（1818）負責商業管理系統的團隊建設和制度建設；（1919）配合接待集團安排的的投資人的參觀接待工作。2 2、萬達商管公司 招商中心職責（1 1）負責制定集團商管公司招商、市場調查、商業規劃等相關管理制度及規范，指 導各地商管公司建立招商管理規范并監督執行；（2 2）負責草擬和提報新建萬達廣場步行街的定位、商業業態規劃、招商政策及租金 收益報告；（3 3）根據集團批準的的商業業態規劃及租金指標，組織制定新項目招商

11、方案、招商計劃及時間進度計劃，對整個招商籌備工作過程進行監督管理，并保障整體招商工作按時、按質完成；（4 4）根據各相關部門提供的步行街商戶經營數據及意見，對商戶經營情況進行分析， 為萬達廣場的商戶調整提供依據；（5 5）負責指導各地商管公司萬達廣場步行街商鋪調整計劃；審核招商指標并考核完 成情況；審核商鋪租賃合同并檢查執行情況；（6 6）負責各萬達廣場廣告位的招商及招投標管理工作；（7 7）責對各地商管公司招商人員進行專業培訓和績效考核；（8 8）負責協助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉正、晉升、 降級等提出意見；（9 9）負責建立商戶信息數據庫，并進行日常補充、完善、更新

12、；實用標準文案精彩文案（1010）負責次主力店和連鎖品牌商戶的戰略合作商務洽談并簽訂聯盟協議，為項目招 商提供商戶資源保障；（1111）跟進相關行業發展變化，定期提交行業發展報告，為集團及集團商管公司決策 提供信息和建議；組織和推動集團商管公司與招商相關的合同、協議的標準化工作。3 3、萬達商管公司一一營運中心職責（1 1）負責制定和完善萬達廣場營運管理的相關管理制度和標準；（2 2）確保各地商管公司建立營運管理規范并對執行情況進行監督；（3 3）營運決策信息系統的建立與管理，負責匯總、分析營運數據，根據經營狀況提 出招商調整、營銷策劃活動、經營環境改善和提升計劃；（4 4）開展市場調查與研究

13、，分析和了解市場的發展和廣場的競爭環境；（5 5）根據內部運營數據的分析和外部環境的調研，明確萬達廣場的定位，制定業態 規劃與品牌組合方案，并實施商鋪和租金調整；（6 6）營銷策劃管理，參與制定年度營銷策劃方案和計劃，組織和實施營銷策劃活動， 進行營銷企劃活動的跟蹤與評估；（7 7）經營規范的管理，統一廣場的經營規范，提升廣場的經營形象；（8 8）經營環境管理，確保廣場內外環境的舒適度，提升廣場的凝聚力；（9 9）客戶關系管理，包括商戶關系和業主關系，建立良好和諧的經營氛圍；（1010）顧客服務管理，建立顧客服務體系并監督執行；（1111）公共關系管理，包括政府、媒體、社區和周圍社團的關系，構

14、建良好的外部經 營環境；（1212）人員管理，負責營運人員和營業員的日常管理，負責營運人員相關專業知識、 技能和能力的培訓和發展；（1313）多種經營的管理，負責多種經營的規劃、預算、招商、日常運營稽核與多種經 營商戶信息實用標準文案精彩文案的維護和管理；（1414）廣告位的經營與管理，負責廣告位的規劃、預算與日常經營，確保廣告經營的 整體形象和安全；（1515）負責集團相關政策的落實，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確合理 使用；（1616）負責新場開業前期營運相關準備，確保新開發廣場正常、順利開業；（1717）協同物管、工程、行政等部門進行資產管理，確保廣場的安全、穩定，實現廣 場的

15、保值與增值；（1818）負責萬達廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業代理費、代收代繳能 源費、（1919）多種經營收入等收費管理制度、工作流程、業務標準的制定；（2020）負責各地萬達廣場房屋租金、各項費用標準的核查、執行標準的核查，以及統 計匯總工作，定期提供數據報表；（2121）負責各地萬達廣場房屋租金、各項費用繳收計劃的制定，及時向集團財務部編 報租金到賬計劃，向集團投資部編報未來年度租金收入預測；（2222）協助已轉讓項目的租金收繳工作，負責與業主及其代理人的溝通協調，督導、 協調各地商管公司配合受租工作；（2323） 負責各地萬達廣場房屋租金、停車場收入、物業管理費指標的制定與

16、考核工作; 組織有關收費減免政策的審核工作；（2424）負責督導、核查各地商管公司多種經營、廣告位經營的收費管理、合同履行、 指標考核工作；（2525）負責各地萬達廣場房屋租金、各項收費的信息收集、整理和綜合分析，評定商 家履約情況，定期進行信譽評估，形成分析報告；（2626）負責評定各地商管公司收租收費工作。4 4、萬達商管公司一一品質管理部職責（1 1）協助各地商管公司逐步完善目前現行三標一體化制度的可行性，監督、檢查各 地商管公司對集團公司制度的落實情況；實用標準文案精彩文案（2 2）負責對各地商管公司開業后的整體管理工作進行定期監督檢查，對各地商管公 司提出的和檢查中發現的管理過程中影

17、響品質的問題記錄并遞交相關部門跟進；（3 3）負責以保障安全和項目品質為出發點，定期對歷次發現的問題跟蹤解決結果， 核實落實情況，提交公司領導后抄送相關部門進行整改并定期復查。對檢查的問題重點跟 進，配合各地商管公司研討整改方案，對重點問題進行復查；（4 4）負責審批，指導各地商管公司品質管理工作報告、計劃，監督各地商管公司品 質管理工作落實。督促各地項目公司的自查和不合格問題的改進，協助各地公司提高資深 檢查力度和水平；（5 5）負責總結各地商管公司品質管理工作經驗，有利于提高各地商管公司的經驗通 過集團商管公司進行推廣；（6 6）負責品質管理主要培訓工作的實施，收集提供相關品質管理提升的培

18、訓案例或 培訓資料提供給各地商管公司； 整理檢查工作中發現的共性問題和好的經驗做法， 編制培 訓資料督促各地商管公司學習；（7 7）負責依據每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點和重點跟進的項目，協調集 團商管公司相關部門進行集中檢查；協助各地商管公司進行定期評估影響品質管理因素， 指導編制整改方案；（8 8）負責對提升各地商管公司管理品質有利的方案或計劃協調集團商管公司各部門 配合工作。5 5、萬達商管公司一一物業管理部職責（1 1）監督、指導、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建立規范 有效的環境管理模式，努力營造清潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環境；（2 2）監督、指導、檢查各地商管公司建立和實施有效的消防管理制度，確保消防管 理組織網絡敏感、靈動、嚴密；確保消防責任、重點防火部位清