1、房地產開發企業應該繳納哪些稅（費）一、 營業稅 （一）、應稅范圍： 根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面： 1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。 不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。 （1）銷售建筑物或構筑物 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行

2、為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。 不動產租賃，不按本稅目征稅。 （二） 涉及稅種 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動產的營業稅計稅依據

3、根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定： （1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 （2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。 （3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定： 納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額： 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業成本或工程成本（1+

4、成本利潤率）（1營業稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。 2、其他具體規定如下： （1） 根據轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知（京地稅營1996592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。 （2）對合作建房行為應如何征收營業稅 根據

5、轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業

6、稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地

7、使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房

8、屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其

9、次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。 對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定： 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。 （3）根據轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，

10、應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。 （4）中外合作開發房地產征收營業稅問題 根據轉發國家稅務總局關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復的通知（京地稅營1994205號）規定： 關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。

11、 同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。 關于中方取得的前期工程開發費征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收

12、入，計算征收營業稅。 轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。 計算公式=營業額5% 二、城市維護建設稅 根據中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例（國發1985第19號）規定： （一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。 計算公式:應納稅額=營業稅稅額稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。 1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%； 2、納稅義務人所在地在郊區各縣

13、城、鎮范圍內的，稅率為5%； 3、納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%； 三、教育費附加 根據北京市稅務局轉發北京市人民政府轉發國務院關于教育費附加征收問題文件的通知的通知（京稅三1994217號）的規定： （一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。 計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額費率。 四、土地增值稅 根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國發 1993 138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取

14、得的收入減除條例規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講： （一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據中華人民共和國土地管理法的規定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 （二）轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。 （四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 （五）土地增值稅的計稅依據 計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產

15、取得的收入減除條例和細則規定的扣除項目金額后的余額。 房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： 1、取得土地使用權所支付的金額； 2、開發土地的成本、費用； 3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； 4、與轉讓房地產有關的稅金； 財政部規定的其他扣除項目。 根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為： （1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。 （2）開發土地和

16、新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。 （3）開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發（1996）7號北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發

17、費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。 （4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。 （5）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與

18、房地產開發成本之和加計20的扣除。 （六）稅率： 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率30。增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。 根據關于土地增值稅若干征收管理問題的通知（京地稅二 1996 240 號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少

19、補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。 五、房產稅 如果企業擁有房產產權的需繳納房產稅。 根據中華人民共和國房產稅暫行條例（國發198690號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)(1-30%)1.2%。 六、城鎮土地使用稅 如果企業擁有土地

20、使用權的需繳納城鎮土地使用稅 根據中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=(各級土地面積相應稅額)。 北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費 如果單位屬于外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、

21、外商投資企業土地使用費。 （一）根據中華人民共和國城市房地產稅暫行條例（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值稅率(1-30%)。 （二）根據北京市人民政府發布北京市征收中外合營企業土地使用費暫行規定的通知（京政發198581號）的規定，外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。

22、依外商投資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。 八、印花稅 根據中華人民共和國印花稅暫行條例（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額稅率應納稅額=憑證數量單位稅額。 土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所

23、載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。 在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。 九、契稅 根據中華人民共和國契稅暫行條例（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。 征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權

24、的轉移。 （一）下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： 1、以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的； 2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的； 3、建設工程轉讓時發生土地使用權轉移的； 4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。 （二） 契稅的計稅依據如下： 1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格； 即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都

25、屬于計稅依據范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使 用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定； 3、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換 ，為交換價格的差額； 4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，除承受方按規 定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益。 5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分 權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應 予扣除。 前款成交價格明顯低于市場價格的

26、差額明顯不合理，并且無正當理由的 ，由契稅征收機關參照市場價格核定。 根據中華人民共和國契稅暫行條例（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據稅率。房地產公司銷售房產后應繳哪些稅廣東興旺房地產開發公司幾年前以300萬元取得一塊土地的開發使用權，開發建成商品住宅房一處，最近以3000萬元的價格整體出讓給興隆集團公司，并書立700萬元的土地使用權轉讓合同和2300萬元的房屋買賣合同，辦理了土地使用權、房屋產權變更手續。公司老板鄭興旺粗略一算，大約有1000

27、多萬元進賬，興奮不已，準備為部下發個大紅包，以示獎勵。他的想法還未實施，公司財務李經理就提醒老板：還未繳稅呢。鄭老板問財務李經理：要繳些什么稅，繳多少？李經理也一下說不明白，于是他們一道來稅務部門咨詢。根據稅法，該公司銷售房地產第一要繳納營業稅。首先該公司銷售商品房屬于銷售不動產稅目，適用稅率為5。對其連同商品房一并轉讓的土地使用權，按照規定亦比照銷售不動產計稅。其次是自建行為要繳納營業稅。根據第四條單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務的規定，該公司自建商品房銷售的行為，還應按照建筑業稅目繳納3的營業稅，計稅營業額按照第十五條的規定組成計稅價格。成本利潤率由省級人民政府確

28、定，廣東省規定的成本利潤率是10。第二要繳納城市建設維護稅和教育費附加。第三要繳納土地增值稅。按照規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物應繳納土地增值稅。第四要繳納固定資產投資方向調節稅。固定資產投資方向調節稅是對行為征收的一種稅，稅率為5。第五要繳納印花稅。公司出售商品房而簽訂的房屋買賣合同屬于購銷合同稅目，應按萬分之三貼花，土地使用權轉讓合同按規定暫不屬于印花稅列舉的征稅憑證，不貼花。第六要繳納企業所得稅。以上六項相加，即是該公司的應納稅額。房地產開發企業設立銷售公司以減輕稅負一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提

29、下，如果開發商采用的價格有兩種： 1.可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96的萬元，增值率為19.97，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。 2.若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97，小于20免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅

30、、教育費附加合計：15005（173）82.5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.25萬元。銷售不動產營業稅自查（一）轉讓不動產的具體征稅規定 1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題 借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者按：銷售不動產稅目征收營業稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按銷售不動產稅目征收營業稅。 2、合作建房的征稅問題 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： （1）第一種方式是純粹的以物易物： 即雙方以各自

31、擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按轉讓無形資產稅目中的轉讓土地使用權子目征稅；對乙方應按銷售不動產稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出

32、去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按銷售不動產稅目征收營業稅。 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如：甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按服務業-租賃業征營業稅；乙方發生了銷售不動產行為，對其按銷售不動產稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。 第二種方式是合作建房 即甲方以土地使用權、乙方以

33、貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。 對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按

34、轉讓無形資產征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依銷售不動產稅目征收營業稅。 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按轉讓無形資產征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按銷售不動產征稅。 3、房地產開發企業與包銷商簽訂合同售房的征稅問題 房地產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發企業向購房戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，在合同期滿后未售出的房產

35、由包銷商進行收購。此種情況，在合同期內包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按服務業-代理業征收營業稅，同時應對房地產開發企業取得的收入按銷售不動產全額征收營業稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按銷售不動產征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按銷售不動產征收營業稅。 4、兼并、破產過程中的不動產的征稅問題 對企業兼并過程中發生的不動產轉移行為，暫不征營業稅。對因破產而發生的企業拍賣，暫不征營業稅；但專項拍賣企業不動產取得的收入，應照章征收營業稅。 5、舊房補償費的征稅問題 對舊城改造過程中，拆

36、遷戶取得的舊房補償費，不作銷售不動產，不征收營業稅。 對舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款，應按銷售不動產稅目征收營業稅。 6、個人代辦建房征稅問題 個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人簽訂聯合建房協議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給購房戶，此種情況對個人應按銷售不動產稅目征收營業稅，其營業額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。 7、個人無償贈送不動產的征稅問題 個人無償贈送不動產的行為，不征收營業稅。 8、企業以不動產作為股利分配的征稅問題 企業將不動產作價作為股利分配給

37、中外雙方的股東，所有權發生了轉移，符合現行營業稅關于銷售不動產的規定，應對分配的不動產按銷售不動產征收營業稅。 （二）銷售不動產自查應注意的方面 1、銷售不動產時，向對方收取購房款、價外費用，包括各種基金、集資費、代收代墊款項（例如代地方政府有關部門收取的基金、人防費；代煤氣公司收取的煤氣安裝費；代有關部門收取的白蟻防治費等），收取的這些價外費是否并入銷售收入繳納營業稅。 2、單位將房屋無償贈與他人的，是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產繳納營業稅。 3、銷售不動產時，采取預收款、預收定金方法的，在取得預收款、預收定金時，是否按規定繳納營業稅。 4、不動產投資入股后，又發后轉讓不動產股權

38、的，是否按規定繳納營業稅。 5、單位或個人合作建房，一方提供土地使用權，另一方提供房屋所有權，雙方都取得了部份房屋所有權，提供房屋所有權的納稅人，是否按銷售不動產的稅目繳納營業稅。 6、單位或個人將土地使用權出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。 7、房地產開發公司，受建設方的委托，在已購的土地上建造房屋，并按工程造價收取一定比例的管理費，房地產開發公司是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。其計稅營業額是否包括轉讓土地使用權的部分。 8、納稅人向銀行借款，到期無力歸還，以房屋抵押所貸款項

39、，是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。 9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售，是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。 房地產企業土地增值稅的稅收籌劃地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它是一個專門針對房地產市場的特殊稅種，因此對土地增值稅進行稅收籌劃對房地產企業來說尤為重要。 一、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃 準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三

40、是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。 1.房地產的代建房行為 稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增

41、值稅。 2.合作建房 稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。假如某房地產開發公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產成本，增強了市場競爭力。將來再做處置時，可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。 二、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃 計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越

42、高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。 稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，土地增值稅暫行條例實施細則中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同

43、類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。下面舉例說明。 假設某房地產開發企業進行一個房地產項目

44、開發，取得土地使用權支付金額300萬元，房地產開發成本為500萬元。那么： 如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供了金融機構證明，則：房地產開發費用=利息費用+(300+500)5% =利息費用+40萬元 如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則：房地產開發費用=(300+500)10%=80萬元 對于該企業來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；反之，如果企業預計利息費用低于40萬元的話，那么就不必按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也

45、不必提供有關金融機構證明，以便多扣除房地產開發費用，達到增加扣除項目金額的目的。 三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃 根據我國土地增值稅暫行條例規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。 房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將 普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲

46、得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。下面通過舉例說明。 假設某市房地產企業出售商品房取得銷售收入 5000萬元，其中普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元。扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。 該企業應納的土地增值稅為：J銷售普通標準住宅：銷售稅金及附加=30005%(1+7%+3%) =165萬元ZJ除項目金額合計=2200+165=2365萬元增值額=3000-2365=635萬元增值率=6352365100%=27%適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 63530%=190.

47、5萬元 銷售豪華住宅： 銷售稅金及附加=20005%(1+7%+3%)= 110萬元扣除項目金額合計=1000+110=1110萬元增值額=2000-1110=890萬元增值率=8901110100%=80%適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 89040%-11105%=300.5萬元共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬元通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有兩種：一是增加普通標準住宅的扣除項目金額；二是降低普通標準住宅的銷售價格。1.增加扣除項目金額假定

48、上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化，假設其為X，那么應納土地增值稅為：扣除項目金額合計=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X增值率=(2835-X)(X+165)100%由等式(2835-X)(X+165)100%=20%，解得 X=2335萬元此時普通標準住宅可以免稅，繳納的土地增值稅僅為銷售豪華住宅的部分，應納稅額為300.5萬元。增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等(見上)。2.降低銷售價格降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金

49、做出決定。仍假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，假設其為Y。那么應納土地增值稅為：銷售稅金及附加=Y5%(1+7%+3%)=5.5%Y扣除項目金額合計=2200+5.5%Y增值額=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200增值率=(Y-5.5%Y-2200)(2200+5.5%Y)100%由等式(Y-5.5%Y-2200)(2200+5.5%Y)100%=20%，解得Y=2827萬元F同上普通標準住宅免稅，此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分300.5萬元。銷售收入比原來的3000萬元減少了173萬元，少納稅190.5萬元，與減少的收入相比節省了17.5萬元。以上介

50、紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產企業可根據實際情況靈活運用。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值的最大化。房地產出租與聯營的稅負比較 企業利用閑置的房地產進行投資，現在已經成為一種普遍的投資形式。房地產投資，采取不同的投資方式，所涉及的稅種小.所承擔的稅負也必然不同。企業以房地產投資最常見的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。現舉例分析如下：假設位于市區的A企業有一處空置房產，其原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中A企業所占份額為X2，出租和

51、聯營的稅負分別為Y1、Y2。1.采取出租方式應承擔的稅負：（1）營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；（2）房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為 12% X1； （3）城建稅：A企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為 7% 5% X10.35%XI（4）教育費附加：3%5%X10.15%X1；（5）印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅暫行條例第 3條規定：“按租賃金額1/1000貼花”，因此印花稅稅負為 0.1%X1；（6）所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，

52、因此，所得稅稅負為33%（X15%X10.5%X1）31%X1。總體稅負Y1營業稅稅負房產稅稅負城建稅稅負印花稅稅負所得稅稅負于教育費附加5%X112%X10.5%X10.1%X131%X148.6%X1。 2.采取聯營方式應承擔的稅負：（1）房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%30%的余值計稅，稅率為1.2%。以江蘇省為例，減除30%，則房產稅稅負1.2%（130%）K；（2）土地使用稅（此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元平方米），假設該房產使用面積為1平方米，土地使用稅稅負 0.71 0.71；（3）所得稅，聯營利潤所得應繳所得稅所得稅稅負X233

53、%33%X2總體稅負Y2房產稅稅負土地使用稅稅負所得稅稅負1.2%（130%）K0.7133%X20.0084K0.71+33%X2。3.假設企業以房地產出租和聯營所承擔的稅負相等，那么 Y1 Y2；48.6%X10.0084K十0.71十33%X2。由于房產原值K和使用面積1均可測出即屬于常量，則可以以房地產投資取得收入為橫坐標，相應稅負為縱坐標，當預期的投資收入等于Z時租賃和聯營的稅負相等，當預期收入大于Z時聯營的稅負較輕。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前往往可以商議確定，而聯營的收入則因影響因素多，不可確定性要更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：48.6%X1

54、0.0084K0.7133%X2； 33%X2-0.0084K0.7148.6%X1；X248.633 X10.8433K70331。在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，如果預期聯營的收入X248.633租金收入（0.8433）房產原值7033實際使用面積時，該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式，反之，則應采取租賃方式。 房地產開發企業營業稅計稅依據的納稅籌劃營業稅的計稅依據是納稅人提供應稅的營業額，轉讓無形資產的轉讓額或者銷售不動產的銷售額，統稱為營業額。它是納稅人向對方收取的全部價款和價款之外取得的一切費用，如手續費、服務費、基金等等。（一）建筑業1.建筑業營業額建筑業的營業額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業取得的營業收入額，即建筑安裝企業向建設單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費用。其中，工程價款由下列四項內容組成：根據實際完成的工作量和預算單價計算的直接費；根據直接費數額和管理費收費標準計算的間接費；根據直接費、間接費和規定標準計算的計劃利潤；根據直接費、