1、國有土地使用權取得程序國有土地使用權出讓土地使用權：法律依據土地管理法第九條：國有土地和農民集體所有的土地，可以城市房地產管理法第二章第二節；城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第二章；最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055 號）。出讓方式招標拍賣掛牌交易： 城市房地產管理法第十二條， “土地使用權出讓，可以采取拍賣、 招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、 招標方式。”協議出讓：城市房地產管理法第十二條， “沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可 以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓

2、金不得低于按國家規 定所確定的最低價。 ”目前商業住宅開發已經基本上采取了招標拍賣或掛牌交易的方式來確定土地使用權之出讓， 工業用地目前沒有，但是部分地區已經開始嘗試實行。iii 常見問題出讓土地根據土地用途通常有不同的期限限制。 關丁期限屆滿后的問題處理， 目前欠缺法 律規定。 出讓土地根據土地用途需要經過招標拍賣或掛牌交易的，應當通過招標拍賣或掛牌交易程序； 簽署出讓合同的主體應當為縣級以上人民政府時，開發區管委員會不得作為合同主體， 否則出讓合同無效： 協議出讓中的價款應當按照法定程序進行評估， 并不得低于市場平均價， 否則出讓金約 定條款無效； 擅自改變土地用途， 出讓合同無效。 但是

3、經過出讓部門和規劃部門同意調整用途， 并相 應調整土地用途的，可以繼續執行出讓合同。c） 國有土地租賃使用權；i.法律依據 土地管理法實施條例第二十九條， “國有土地有償使用的方式包括：（一）國有土地使用權出讓； （二）國有土地租 賃； （三）國有土地使用權作價出資或者入股。 ” 規范國有土地租賃若干意見 ，其中第一條規定： “國有土地租賃是指國家將國有 土地出租給使用者使用， 由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政土管部門簽訂一定年期 的土地租賃合同， 并支付租金的行為。 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式， 是出 讓方式的補充。 ”第八條規定： “國有土地租賃，承租人取得承租土地使用

4、權。 ”ii 取得方式招標拍賣： 規范國有土地租賃若干意見:“一、國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。 ” 協議： 同上。“采用雙方協議方式出租國有土地的租金， 不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準， 協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案， 并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。 ”iii 常見問題 區分國有土地租賃取得租賃使用權與土地使用權本身的租賃； 租金標準確定程序應當合法； 轉租時，轉讓的是租賃使用權，而非所有權，實質上屬于合同權利義務的轉讓； 租賃方式上有長期租賃和短期租賃。其中短期租賃不超過

5、5 年； 簽定租賃合同的主體為國有土地管理部門，而非某工業或企業： 承租土地使用權轉租、 轉讓或抵押， 尤其是抵押， 這是區分于土地使用權轉讓的主要問 題，實質上是賦予了承租使用權利物權的效力； 地上物抵押，承租土地使用權同時抵押。國有土地使用權招拍掛程序國有土地使用權招標程序一、招標前期工作 擬定招標年度供地計劃，選擇、清理招標地塊，評估、確定招標底價，編制、報批招標工作 方案等。二、成立招標評標小組 其職責是：審查投標人資格，主持開標、定標工作，確認中標人。三、發布招標公告招標公告一般應在招標截止日前三十日刊登在當地的主要報刊并同時在省級報刊登載；招標公告應包括以下主要內容： （1）土地的

6、位置：地塊現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計 要求； （ 2）投標人的資格要求； （3）投標人索取標書時間、地點及標書的工本費；（4）投標地點和截止時間； （5）給付中標價的方式和保證金數額； （6）評標方法； （7）開標時間和地 點； （8）招標人認為需要公告的其他事項。四、投標人登記，索取標書和有關文件五、投標投標人在投標截止日期前將標書投入標箱， 標書應包括下列附件和履約保證金： （1）營業執 照副本、法人代表證明書、法人代表身份證復印件；（2）不低于公告數額的履約保證金。六、開標招標評標小組對標書和標書附件進行審查，對不符合規定的標書宣布無效。七、評標、定標一般情況下，評定中標人可按

7、以下標準之一確定：（1）出價最高者； （ 2）綜合評分最高者；（3）最先付清規定的標價款者； （4）實際交付地價款最多者。八、向中標人發出中標通知書九、中標人接到中標通知書后應在規定期限內與作為招標人的市、縣國土部門簽定國 有土使用權出讓（租賃）合同按規定交納土地出讓金或租金； 土地行政主管部門應及時將招標、 中標情況和中標地塊向社 會公開，并報上級行政主管部門備案。十、作為招標人的市縣土地行政主管應按國有土地使用權出讓（租賃）合同的約定，及 時向中標方提供中標地塊， 頒發建設用地批準書 并督促土地受讓人按合同約定的期限和 方式繳納剩余地價款十一、土地行政主管部門協助中標人辦理有關土地開發建設

8、的證照 由中標人持中標通知書和國有土地使用權出（租賃）合同向有關部門申辦基建項目 立項（或直接領取投資許可證 ）、建設工程施工證和其他有關證照，土地行政主管部 門應為中標人提供各種便利條件， 并具體協調有關部門積極辦理。 土地受讓人尚未取得房地 產開發資質的，可憑中標通知書和國有土地使用權出讓（租賃） 合同向有關部門申 領房地產開發資質證書 。十二、中標人繳清全部地價款后，應及時申請土地登記，領取國有土地使用證 市、縣土地行政主管部門監督受讓人按出讓合同的約定投資開發利用土地， 發現問題及時糾 正和處理。國有土地使用權拍賣程序一、拍賣前期工作 擬定拍賣供地年度計劃，選擇、清理拍賣地塊，評估、確

9、定拍賣底價，編制、報批拍賣工作 方案等。二、成立拍賣委員會 其職責主要是：審查競買人資格，組織拍賣活動，確定拍賣主持人。三、拍賣公告于拍賣前三十日在當地主要報刊刊登， 同時在省級報刊登載。 拍賣公告應包括 下列主要內容：（1）土地的位置、地塊現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；（2）競買人資格要求；（3）拍賣的時間、地點；（4）給付成交價的方式和保證金數額；（5）競買人索取競買申請書的時間、地點和工本費；（6）參加競買的申請方法和申請截止時間；（7）查詢競買資格的時間和地點；（8）拍賣人認為需要公告的其他事項。四、競買人提出競買申請競買人在競買申請截止時間前提出競買申請并提交下列文件和履

10、約保證金：（1）競買申請書；（2）營業執照副本、法人代表證明書、法人代表身份證復印件；（3）不低于公告數額的履約保證金。五、檢查競買申請的有效性 由拍賣委員會對競買申請的有效性進行審查，對符合條件的申請人發給編號的競買標志牌 （手持號牌） 。六、公開拍賣拍賣應在公告的時間、 地點進行， 拍賣應由政府拍賣官主持， 根據需要， 也可以委托有資格 的拍賣師主持。拍賣全過程應由記錄員作筆錄。（1）競買人顯示標志牌、主持人點算競買人；（2）主持人介紹土地位置、面積、用途、使用年期、規劃設計要求和其他有關事項；（3）主持人宣布起叫價和第一次應價后叫價遞增的幅度；（4）主持人提出起叫價；（5）競買人應價；（

11、6）主持人連續三次宣布最后應價而沒有應價的，主持人落槌；（7）主持人宣布最后應價者為競得人；（8）拍賣人與競得人簽署拍賣成交確認書 。拍賣成交確認書包括以下主要內容： 拍賣人、競得人的名稱、地赴； 拍賣標的； 拍賣成交的時間、地點； 競得人對銀行支票、匯票即時支付的承諾； 明確簽定國有土地使用權出讓（租賃）合同的時間、地點； 違約責任及爭議解決的方式； 其他需要約定的事項。七、市、縣土地行政主管部門與競得人在規定期限內簽定國有土地使用權出讓（租賃）合 同；在招標、拍賣活動完畢后十五天內應將拍賣結果向社會公告，并報上級土地行政主管 部門備案八、市、縣土地行政主管部門按國有土地使用權出讓（租賃）合

12、同的約定，及時向競得 方提供拍賣地塊，頒發建設用地批準書 ，為競得人進入地塊提供便利條件，并督促土地 受讓人按出讓合同約定的期限和方式繳交地價款九、土地行政主管部門協助競得人辦理有關土地開發建設的證照 由競得人持拍賣成交確認書和國有土地使用權出讓（租賃）合同向有關部門申辦基 建項目立項（或直接領取投資許可證 ）、建設工程施工證和其他有關證照；土地受讓 人尚未取得房地產開發資質的，憑拍賣成交確認書和國有土地使用權出讓（租賃）合 同申領房地產開發資質證書 。十、土地受讓人繳清全部地價款或按約定繳納完第一期地價款后按規定向市、縣土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取國有土地使用證 在競得人辦理各種土

13、地建設證照的過程中， 土地行政主管部門應提供各種便利條件， 并具體 協調相關部門積極辦理。 市、縣土地行政主管部門監督受讓人按出讓合同的約定投資開發利 用土地，發現問題及時糾正和處理。掛 牌 程 序一、在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規 劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公告；二、符合條件的競買人填寫報價單報價；三、出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；四、出讓人繼續接受新的報價；五、出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。土地使用權之取得方式一. 土地使用權之原始取得土地使用權的原始取得， 區分國有土地或集體

14、所有土地上設定土地使用權兩種情形， 根據現 行法律環境，其相應法律依據和存在的問題為：1. 國有土地上設定土地使用權：a）劃撥土地使用權:I .法律依據： 土地管理法第九條：“國有土地利和農民集休所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。” 城市房地產管理法第二十二條， “土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準， 在土地使用者繳納補償、 安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權無 償交付給土地使用者使用的行為。 依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的， 除法律、 行 政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。”第二十三條，

15、“下列建設用地的的土地使用權， 確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。（一）國家機關用地和軍事用地； （二）城市基礎設施用地和公共事業用地； （三）國家重點扶持的能源、 交通、水利等項目用地； （四） 法律、行政法規規定的其他用地。 ” 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 第四十二條， “劃撥土地使用權是指土地 使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。 前款土地使用者應當依照 中華人民共和 國城鎮土地使用稅暫行條例的規定繳納土地使用稅。 ” 原國家土地管理局劃撥土地使用權管理暫行辦法 ： 國土資源部劃撥用地目錄 ； 各地關于土地使用權劃撥的程序和具體規定性文件。ii 需注意問題

16、 劃撥土地使用權通常需縣級以上人民政府批準同意； 需要經過土地管理部門確權登記，并頒發證書； 劃撥通常沒有期限之限制，但是政府通帶可以無償收回而終止劃撥： 劃撥土地使用權的用途通常有特別限制； 經濟適用房和危舊房改造可以通過劃撥方式取得國有土地使用權。b）出讓土地使用權：法律依據土地管理法第九條；城市房地產管理法第二章第二節； 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第二章；最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055 號）。出讓方式招標拍賣掛牌交易： 城市房地產管理法第十二條， “土地使用權出讓，可以采取拍賣、 招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪

17、華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、 招標方式。 ”協議出讓：城市房地產管理法第十二條， “沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可 以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規 定所確定的最低價。 ”目前商業住宅開發已經基本上采取了招標拍賣或掛牌交易的方式來確定土地使用權之出讓， 工業用地目前沒有，但是部分地區已經開始嘗試實行。iii 常見問題出讓土地根據土地用途通常有不同的期限限制。 關丁期限屆滿后的問題處理， 目前欠缺法 律規定。 出讓土地根據土地用途需要經過招標拍賣或掛牌交易的，應當通過招標拍賣或掛牌交易程序； 簽署出讓合同的主體應當為縣級以上人民政府時，

18、開發區管委員會不得作為合同主體，否則出讓合同無效：協議出讓中的價款應當按照法定程序進行評估，并不得低于市場平均價，否則出讓金約定條款無效； 擅自改變土地用途， 出讓合同無效。 但是經過出讓部門和規劃部門同意調整用途， 并相 應調整土地用途的，可以繼續執行出讓合同。c）國有土地租賃使用權；i. 法律依據 土地管理法實施條例第二十九條， “國有土地有償使用的方式包括：（一）國有土地使用權出讓； （二）國有土地租 賃； （三）國有土地使用權作價出資或者入股。 ” 規范國有土地租賃若干意見 ，其中第一條規定： “國有土地租賃是指國家將國有 土地出租給使用者使用， 由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政

19、土管部門簽訂一定年期 的土地租賃合同， 并支付租金的行為。 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式， 是出 讓方式的補充。 ”第八條規定： “國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。 ”ii 取得方式招標拍賣： 規范國有土地租賃若干意見 : “一、國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或 者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。 ” 協議： 同上。“采用雙方協議方式出租國有土地的租金， 不得低于出租底價和按國家規 定的最低地價折算的最低租金標準， 協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案， 并向社 會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。 ”iii 常見問題 區分國有土地租賃取

20、得租賃使用權與土地使用權本身的租賃； 租金標準確定程序應當合法； 轉租時，轉讓的是租賃使用權，而非所有權，實質上屬于合同權利義務的轉讓； 租賃方式上有長期租賃和短期租賃。其中短期租賃不超過5 年； 簽定租賃合同的主體為國有土地管理部門，而非某工業或企業： 承租土地使用權轉租、 轉讓或抵押， 尤其是抵押， 這是區分于土地使用權轉讓的主要問 題，實質上是賦予了承租使用權利物權的效力； 地上物抵押，承租土地使用權同時抵押。d）國有土地使用權作價出資或者入股i 法律依據：土地管理法實施條例第二十九條， “國有土地有償使用的方式包括： （一）國有土地使用權出讓； （二）國有土地租賃； （三 ）國有土地使

21、用權作價出資或者入股。 ” ii.常見問題： 土地使用權應當經過合法程序進行評估； 合作企業與合資企業中， 中方以土地使用權 （場地使用權 ）作為投資或合作條件作價入股。2. 集體土地上設定土地使用權：a）公共設施與公益事業建設用地i法律依據： 土地管理法第六十一條規定，“鄉 （鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉 （鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按 照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農 用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 ”ii. 常見問題 縣級以上人民政府批準，涉及農剛地轉非的，應當辦

22、理用途轉變審批； 不得出租、轉讓或抵押； 實踐中常見的出租比較多，司法實踐與行政管理實踐對此持默認的態度。b）鄉鎮企業建設用地i 法律依據 土地管理法第六十條規定， “農村集體經濟組織使用鄉 （鎮 ）土地利用總體規劃確定的建設州地興辦企業或者與其他單位、 個人以土地使用權入股、 聯營等形式共同舉辦企 業的，應當持有關批準文件， 向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請， 按照省、 自治區、直轄市規定的批準權限， 由縣級以上地方人民政府批準； 其中，涉及占用農用地的， 依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 按照前款規定興辦企業的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的

23、不同行業和經營規模， 分別規定用 地標準。”確認土地所有權和使用權的若干規定 第二十五條規定， “農民集體經依法批準以土地使 用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的， 或者農民集體經依法批準以集體所有 的土地的使用權作價入股，舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的，集體土地所有權不變。”確認土地所有權和使用權的若干規定第四十四條規定， “依照本規定第二十五條規定的農業集體土地，集體土地建設用地使用權確定給聯營或股 份企業。”I 常見問題 在破產兼并的情形下，如不改變土地用途，土地使用權可以轉讓； 可作價入股， 但是程序應當合法， 通常是應當經過村委會或集體經濟組織經過合法 程序進行表決，如經

24、村民代表大會進行表決，三分之二以上通過； 抵押時應當與地上物一同抵押。c）宅基地使用權i 法律依據 土地管理法第六十二條規定， “農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、白治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮 ）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準； 其中，涉及占用農用地的， 依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”ii 常見問題 一般情況下不得轉讓，抵押。 存在著繼承的問題，本村村民有權繼承房屋，但有爭議的是，非本村居民是否有權

25、繼承房屋 ?二、土地使用權之繼受取得1. 買賣（轉讓 ）a） 可以滅賣 （ 轉讓 ）的土地使用權類型i. 劃撥土地使用權。其性質屬于受讓人對于原土地使用權人的補償，而非土地使用權的轉讓。 符合特定條件的國有土地劃撥土地權經縣級以上人民政府批準可以轉讓，該條件依據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 45 條之規定包括： （一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人； （二）領有國有土地使用 證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明； （四）依照條例和本辦法規定 簽訂土地使用權出讓合同， 向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、 出租、 抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金

26、。ii. 出讓土地使用權 城鎮國有土地使用權出讓和轉暫行條例第十九條規定， “土地使用權轉讓是指 土地使用者將土地使用權再轉讓的行為， 包括出售、 交換和贈與。 未按土地使用權出讓合同 規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。 ”城市房地產管理法38條之規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產 時，應當符合下列條件： 以出讓方式取得土地使用權的， 轉讓房地產時， 應當符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發， 屬于房屋建設工程的， 完成開發投資總額的百 分之二十五以上，屬于成片開發土地的

27、，形成工業用地或者其他建設用地條件。iii. 承租土地使用權。iv 鄉鎮企業建設用地在鄉鎮企業破產兼并的情形下發生轉讓。v.從國家現有政策發展前景看，集體土地的建設用地使用權流轉合法化是一個大趨勢。包括轉讓、租賃與抵押在內，預計在未來都可合法化。目前廣東省、安徽省、海南省等地己 經進行集體土地 建設用地使用權流轉讓合法化的試驗。b） 土地使用權轉讓中常見的問題i 辦理必要的審批手續；ii 認定合同的性質， 如劃撥土地使用權的轉讓實質上是屬于對原劃撥土地使用權人的補償；iii 土地使用權多方轉讓的處理原則：最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055 號）

28、第十條規定了幾種情形，確定的原則： 轉讓登記優先確認原則； 投資優先確認原則； 先付款優先確認原則； 簽署在先優先確認原則。iv. 搞清簽署合同的主體；v. 對于有使用期限的，尤其是租賃使用權和山讓使用權，不得將使用期限隨意擴大。vi. 實踐中經常存在通過轉讓房屋所有權而導致土地使用權轉讓的問題。通常因此引起 的問題有： 劃撥土地使用權補交土地出讓金，土地使用權轉變為出讓土地使用權； 劃撥土地使用權不補交土地出讓金，直接重新確認為受讓人劃撥使用； 在建工程被拍賣、轉讓、抵債后發生土地使用權轉讓； 上述三種情形都應當注意必要的審批程序。2. 租賃a）可以租賃的土地使用權類型i. 原則上，除宅基地

29、使用權和公共設施與公用事業建設用地外，都可以出租。但是司 法實踐和行政實踐一般也確認宅基地和公共設施與公益事業建設用地的合法出租使用。b）土地使用權租賃中常見的問題i 辦理必要的審批手續；ii 搞清簽署合同主體；iii. 不能隨意擴大租賃期限和租賃權限。3. 抵押a） 可以抵押的土地使用權類型 可以抵押的土地使用權同土地使用權轉讓的情形一樣。常見的是：i. 直接抵押土地使用權：ii. 抵押地上物同時抵押土地使用權；iii. 抵押地上物不抵押土地使用權；iv. 抵押土地使用權，從而導致同時抵押地上建筑物。b) 土地使用權抵押中常見的問題i. 應當當辦理登記手續，在現行法律環境中，抵押合同自登記之日起生效；ii. 土地使用權抵押，地上建筑物同時抵押；iii. 抵押房屋，土地使用權未必同時抵押， 但是行