1、城鎮土地定級技術方法第一章 土地定級概述一、土地定級的目的 土地定級是根據城鎮土地的自然、社會經濟屬性，對土地質量和使用效益在土地空間上分布差異狀況進行綜合分析，揭示城鎮內部土地質量的地域差異，并用等級序列表示其優劣程度的過程。城鎮土地定級的目的是為了全面掌握城鎮土地質量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮土地，提高土地使用效率，為政府制定各項土地政策和調控措施，為土地估價、土地稅費征收和城鎮土地利用規劃、計劃制定提供科學依據。二、土地定級的任務根據城鎮土地分等定級規程，結合南昌縣城區實際情況，在對南昌縣城區進行分類土地定級，對南昌縣城區的土地質量和土地利用效益進行綜合評估，為基準地價更新提供科

2、學依據。具體任務為：（1）完成南昌縣城區分類土地定級，揭示南昌縣城區綜合、商業、住宅、工業土地質量總體空間分布規律和城鎮內部不同區域間土地質量的差異。（2）在分類土地定級基礎上，編制南昌縣城區綜合用地土地級別圖、商業用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖和工業用地土地級別圖，為基準地價圖的編制提供科學依據。（3）以城市土地利用現狀為主，適當考慮城市規劃對城市土地質量的影響，為成果的利用和更新創造條件。三、土地定級的原則土地定級原則是從事城鎮土地定級技術工作的依據和準則，遵循城鎮土地定級原則是完成南昌縣城區土地定級技術工作的前提和基礎，同時也是正確擬定技術路線和工作方法的依據。根據規程的要求，南昌縣

3、城區土地定級遵循了以下原則：1.綜合分析原則城鎮土地單元的質量是自然、社會和經濟等諸多因素相互作用，共同形成的。土地定級的目的在于揭示土地單元之間客觀存在的質量差異。因此，應該對各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，按差異劃分土地級別。土地級別既要反映土地在經濟效益上差異，也要反映經濟、社會、生態等綜合效益的差異。綜合分析的原則在定級因素的選擇上可避免片面性，在定級目標確定、范圍確定及對級別進行動態預測等方面都必須遵循這一原則。2.主導因素原則 主導因素原則與綜合分析原則并不矛盾，二者相輔相成。影響城鎮土地級別的因素很多，但在定級中應該重點分析對土地定級起控制和主導的因素，突出主導因素的影響，

4、抓住主要矛盾。評定土地級別時，應適當提高主導因素的權重，而不應當將各個定級因素相提并論，等量齊觀。根據規程規定，商服繁華影響度在綜合定級和商業用地定級中都是必選的因素，對這兩類用地級別的影響最大。3.地域分異原則 土地定級應掌握土地區位條件和特性的分布與組合規律，并分析由于區位條件不同形成的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級別。 4.土地收益差異原則 土地定級應在初步劃分的土地級別上對土地收益差異明顯的有關行業進行土地收益和土地價格測算, 測算值作為確定土地級別數目和了解行業收益差異的重要參考依據，土地級別高低應與土地收益或土地價格高低相對應； 5.定量與定性結合原則 人類為了認識客觀世界

5、，揭示客觀規律，總要運用一定的研究方法。從方法論的角度來看，城鎮土地定級方法可歸納為三類：科學描述法、數學分析法和介于兩者之間的定性定量分析法。為了盡可能避免城鎮土地定級出現主觀性、隨意性和盲目性，深刻揭示各土地單元之間的差別和內在聯系，使南昌縣城區的土地定級建立在科學的基礎之上，在土地定級過程中采用了定性描述和定量分析相結合的方法進行。6.綜合定級與分類定級相結合的原則 在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮,可以采用綜合定級；而在土地利用類型分異較明顯的城鎮或各種不同類型用地質量優劣區域較分散的城鎮，一般要進行分類定級7.連續性原則 為了與原有土地定級成果保持銜接，在土地定級更新時，應延續成果

6、未發生變化或變化不大的內容，為新一輪的土地定級更新提供利用或參考依據，使新老成果具有較強的連續性。8.實用性原則 為了保證土地定級方案的科學性，在嚴格按照規程的前提下，把實用性原則貫穿在南昌縣土地定級的始末。例如我們自始自終運用計算機系統進行土地定級工作，極大地簡化了工作程序，也保證了土地定級的科學性。為便于操作，采用了固定網格法，在計算機系統中直接生成單元，將城鎮規劃區劃分為若干面積相同的網格。實用性強調，在保證定級工作科學性的前提下，要從本地實際情況出發，既要考慮定級方案操作方便性，又要考慮有利于定級成果的推廣應用。四、土地定級范圍 根據城鎮土地分等定級規程的要求，土地定級估價的對象是“土

7、地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的所有土地，城鎮以外的獨立工礦區、開發區、旅游區等用地可一同參與評定。結合規程的精神，本次南昌縣城區土地定級及基準地價更新范圍為南昌縣城市總體規劃（2008-2030年）和南昌縣土地利用總體規劃(2006-2020年)所確定的范圍，具體包括：東至京九鐵路，南至向蒲鐵路，西至贛江，北與南昌市接壤，評價范圍總面積8623.96公頃（其中水體515.43公頃）。第二章 土地定級的技術方案一、土地定級的技術依據1.國土資源大調查若干規定（暫行）2.新一輪國土資源大調查綱要3.新一輪國土資源大調查實施方案4.城市土地價格調查與集約利用潛力評價實施方案5.城鎮土地分等

8、定級規程（GB/T 185072001）6.城鎮地籍調查規程7.南昌縣土地利用總體規劃（2006-2020年）8.南昌縣城市總體規劃（2008-2030年）9.南昌縣統計年鑒（2004-2009年）10.城鎮土地定級理論與方法相關文獻資料11.實地調查資料二、土地定級的方法 本次南昌縣城區土地定級更新是采用多因素綜合評定法對定級對象進行全局更新。三、土地定級的技術手段 根據規程的要求，本次南昌縣城區土地定級采用分類定級方法對城區土地質量進行評價。在土地定級時，利用地理信息系統（GIS）、全球定位系統（GPS）技術及城鎮土地質量評價的技術方法和其它應用軟件，共同完成南昌縣城區土地定級的技術工作。

9、四、土地定級工作底圖編制 在土地定級范圍內，建成區采用城鎮地籍圖，城市規劃區內未建成的區域采用城市規劃圖、土地利用現狀圖和遙感影像。通過對多種不同類型圖件進行相同尺度的拼接，并最終制作成比例尺為1：10000的南昌縣城區土地定級工作底圖。五、南昌縣城區土地定級的技術路線設計 土地定級技術路線是完成城區土地定級工作的技術指南，科學合理的技術路線是完成城區土地定級工作的保障。在對南昌縣城區影響土地質量的社會經濟、自然屬性進行深入調查的基礎上，根據規程的要求，制定南昌縣城區土地定級技術路線（見圖1）。 44 / 44第三章 土地定級因素選擇及權重測算第一節 土地定級因素選擇一、土地定級因素選擇的原則

10、如何結合城鎮實際情況選擇定級因素，是土地定級工作的關鍵環節。規程明確指出：定級因素可分為主導因素和非主導因素，前者為必選因素，帶有普遍性，適用于各城鎮；后者為備選因素各地可視具體情況增減。同時，規程規定，確定定級因素時應同時滿足以下原則：（1）因素指標變化對城鎮土地定級有較顯著的影響；因素指標值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區位的影響有較大的差異。（2）不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素。（3）根據城鎮及土地定級工作的具體情況選定其它方面的因素。二、建立土地定級因素體系1、土地定級因素調查 城鎮土地質量受自然、社會、經濟等多種屬性的綜合影響，根據特定的城鎮土地定級對象的實際情況，依

11、據城鎮土地定級因素的選擇原則，科學合理地選擇和建立城鎮土地定級因素體系，是城鎮土地定級關鍵性的技術環節之一。因此，做好城鎮土地定級因素調查和選擇的技術工作，對城鎮土地定級必經的技術過程，因素調查的全面性和選擇的合理性，對城鎮土地定級結果具有重要影響。在南昌縣城鎮土地定級因素體系建立之前，先按照規程要求制定了土地定級因素選擇方案，該方案包含了影響城鎮土地質量較為普遍性的因素。依據土地定級因素選擇方案，在南昌縣城區土地定級范圍內對影響土地質量的因素進行全面的、深入調查和分析2、土地定級因素體系建立在土地定級因素普遍調查的基礎上，根據規程的規定，結合南昌縣城區的實際情況，并運用特爾斐法征詢專家意見，

12、最終建立了南昌縣城區綜合定級、商業用地定級、住宅用地定級和工業定級因素體系（見圖2-2圖2-5）。第二節 確定土地定級因素權重一、土地定級因素權重確定的基本要求（1）權重值大小與因素對土地質量的影響成正比。權重值越大，因素對土地質量的影響越大。（2）各因素權重值在0100或01之間賦值，各選定因素的權重值之和必須分別等于100或1。二、土地定級因素權重確定的方法 確定各影響因素權重是城鎮土地定級中重要的技術內容之一。定級因素權重的選擇方法有特爾菲法、層次分析法和因素成對比較法。采用特爾菲法確定南昌縣城區土地定級因素權重。三、確定土地定級因素重要性順序規程規定：無特殊需要，不得隨意打亂城鎮土地定

13、級因素表中前兩位因素原有的重要性順序和突破表中規定的權重值范圍。根據上述要求，對不同類型用地設計了相應的調查表格，采用特爾菲法，經專家多輪打分，確立了南昌縣城區各類用地定級因素的重要性順序（見表2-1）。四、土地定級因素權重測算 根據城鎮土地分等定級規程要求，并結合南昌縣土地定級因素體系結構特點，編制了“專家評估意見征詢表”，邀請了相關部門的專家組成了權重測評專家組，認真征詢他們的賦權意見，填寫有關表格。每輪賦權后，都利用均值和方差公式進行檢驗。計算均值和方差的公式如下：式中： E均 均值； m 專家總人數； 第i位專家的評分值； 均方差。經過多輪專家打分，確立了定級因素權重。經檢驗，權重值的

14、大小基本反映了影響因素對土地區位和土地利用效益影響強度的大小順序，符合規程要求和南昌縣城區的實際情況（見表2-2、表2-3、表2-4、表2-5）。表2-2 南昌縣城區綜合定級影響因素權重匯總表表2-3 南昌縣城區商業用地定級影響因素權重匯總表表2-4 南昌縣城區住宅用地定級影響因素權重匯總表表2-5 南昌縣城區工業土地定級影響因素權重匯總表第四章 土地定級單元劃分一、單元劃分的重要性 定級單元是評定土地級別的基本空間單位，是各定級因素分值計算的基礎。單元劃分與指標取樣正確與否直接影響到土地級別界線的位置精確性。二、單元劃分的原則根據規程要求，劃分土地單元時應遵循以下基本原則或滿足一下基本要求：

15、（1）單元內主要定級因素的影響大體一致，同一單元內的同一主要因素作用值差異小于100/（n+1）（n為擬劃分的土地級別數）。（2）單元面積確定在5hm225hm2之間，當采用計算機系統進行定級并按網格法直接劃分單元時，劃分的單元面積應不大于0.25hm2。（3）商服中心、公用設施、交通樞紐等整體起作用的區域不能分割為不同的單元。三、單元劃分的方法 土地單元劃分方法：利用計算機系統輔助定級，直接采用網格法將南昌縣城區劃分成若干面積相同的網格。土地單元劃分方案：依據規程要求和上述原則，將南昌縣土地定級范圍劃分實際面積為0.04hm2的方格，符合規程規定的“劃分的單元面積應不大于0.25hm2”的要

16、求，也保證了單元內土地質量相對均一性，為土地定級結果的科學性、精確性和可操作性奠定了基礎。第五章 土地定級因素評價一、土地定級因素分類 定級因素指對土地級別有重大影響，并能體現土地區位差異的經濟、社會、自然條件。根據規程要求，結合影響因素的空間影響的實際情況，將土地定級影響因素分為三大類，即點狀影響因素、面狀影響因素和線狀影響因素。根據不同類型的影響因素，分別采用不同的技術方法進行分析處理。二、土地定級因素評價需要的指標參數 根據規程要求，土地定級因素所需要的指標參數有：因素的功能分或作用分、因素的影響半徑等。三、選擇土地定級因素評價模型 根據規程規定，不同類型的定級因素應選擇不同的衰減公式，

17、若因素對土地的影響既與因素涉及的設施規模有關，又與距設施的相對距離有關，稱之為點、線狀因素。點線狀因素應計算設施本身的功能分，進而計算設施對空間上各點產生的作用分。采用計算機系統為手段進行土地定級時，呈點、線狀分布的定級因素分值由相應因素對單元中心點的作用分值按相應衰減公式直接計算。當因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（如鐵路、河流等）時，則在微機中通過“設置障礙物”技術處理，使作用分衰減以通行處為結點，按結點處的作用分及剩余的影響半徑，在進行衰減；當不可跨越的障礙有較多的通行處時，可以不考慮其存在。若因素對土地的影響僅僅與因素指標值有關，稱之為面狀因素。面狀因素直接計算其對空間上各點的作用

18、分。計算機采用純多邊形計算模型進行計算，即直接讀取單元中心點所在指標區域的作用分值。按規程要求設定了各因子的算法模型和衰減模型（見表2-9）。表2-6 南昌縣城區綜合定級因素因子計算模型和衰減模型表表2-7 南昌縣城區商業用地定級因素因子計算模型和衰減模型表表2-8 南昌縣城區住宅用地定級因素因子計算模型和衰減模型表表2-9 南昌縣城區工業定級因素因子計算模型和衰減模型表四、土地定級因素影響分析（一）商服繁華程度影響分析1、確定商服中心位置、范圍及等級 商服中心實際上是商業、服務業比較集中的區域，包括商業、金融保險業、餐飲業、賓館酒店等服務行業所在區域。在通常情況下，商業服務業集中連片區即構成

19、一個完整的商服中心。商服中心定級體系的劃分，有助于明確各商服中心的地位及相互間的關系，從而為商服中心規模指數的計算、功能分的分割、吸引范圍的確定奠定了基礎。根據規程，結合南昌縣商服中心的類型、規模和年均銷售總額，南昌縣的商服中心可劃分為三個級別，即一級商服中心1個，二級商服中心4個，三級商服中心5個。2、商服中心規模指數計算根據城鎮土地分等定級規程，商服的規模指數按商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值以及其他經濟指標確定。主要以商服中心的年均銷售總額來計算商服中心的規模指數。計算公式：式中： Mi i級商服中心規模指數； 第i個商服中心經濟指標或該級中心的指標均值； 最高級商服中

20、心的經濟指標或該級中心的指標均值3、商服中心內各級功能分的分割 商服中心的職能有等級區別，它總是與其自身級別相應的和低于其相應級別的各級職能共同組成（最低級中心只有最低級職能）。職能性質不同，其影響范圍必然有差異。即不能把商服中心的各級職能混在一起，也不能用與商服中心自身級別相應的職能代替整個商服中心的所有職能。因此，有必要對商服中心的各級繁華作用分進行分割。 式中： ：某商服中心i級功能的功能分； ：i級商服中心的規模指數；該商服中心本身為i級時，取自身的規模指數； ：次一級商服中心的規模指數； ：最低級商服中心的功能分； ：最低級商服中心的規模指數。分割后的一、二、三級商服中心的功能分分別

21、為41、34、25（見表2-10）。4、商服中心繁華影響度分值計算（1）服務半徑和相對距離確定 經過理論測算和實地調查，一級、二級和三級商服中心的服務半徑分別確定為5000米、3000米、2000米。（2）商服功能影響作用分衰減規律 根據規程精神，各地商服中心繁華影響度分值的取得并非取決于該地的實際繁華程度，而是來自于商服中心的功能擴散，即決定于該地距離各級商服中心的代數和。因此，商服中心的規模及功能擴散規律對各地的繁華作用分值影響甚大。商服中心的功能擴散因其所處介質土地利用類型的不同而呈現出不同的規律，根據規程要求，綜合定級時呈指數衰減，計算公式為：式中： j點受i級商服中心影響的作用分；

22、i級商服中心的功能分； r j點具有i級功能的商服中心的相對距離。（3）商服繁華影響度作用分計算 商服繁華影響度作用分反映空間上各點受不同級別功能中心共同作用的情況。各級商服功能作用分取值方法遵循：同時受多個同級功能影響時，取其中最高的商服功能影響作用分。同時存在多級功能影響時，對各級商服功能影響作用分僅取值一次，并進行加權求和。公式如下：式中； j點商服繁華作用分，即商服中心各級功能對j點的作用分總和； i級商服中心功能對j點的作用分，i=1,2,3, n ;n 商業服務中心級別數目。在選擇好計算模型后，計算機直接采用上述公式進行計算，根據表2-11有關參數，并輸入定級信息系統，系統自動生成

23、商服繁華程度作用分值圖（見圖2-8）表2-11 南昌縣城區商服中心規模指數及影響半徑計算結果表圖2-6 南昌縣城區一級商服中心作用分值圖圖2-7南昌縣城區二級商服中心作用分值圖圖2-8南昌縣城區三級商服中心作用分值圖（二）道路通達度影響評價1、道路等級劃分根據規程規定，道路等級劃分的依據是：（1）按道路寬度：道路類型 紅線寬度 車行道寬度主干道 40m 14m18m次干道 30m 11m14m支 路 15m 7m9m（2）按道路上的車道數；（3）按道路在城鎮交通中的地位和作用根據規程要求和南昌縣城區道路分布情況，按各條道路的綜合指數值大小，將城鎮規劃區道路劃分為七個類型，即混合型主干道、生活型

24、主干道、交通型主干道、混合型次干道、生活型次干道、交通型次干道和支路。2、道路作用指數和通達度作用分值測算（1）道路作用指數根據規程要求，道路作用指數的數值在01之間，最佳道路的作用指數值為1、其它級別道路依次按比例遞減，求得道路的作用指數，道路通達度作用分。根據規程要求，道路通達度作用分可運用下式直接求取：式中： ：i類道路功能分值； ：i類道路的作用指數。依據上式，計算出道路通達度作用分。3、計算道路的影響半徑和相對距離按照規程規定，道路的影響半徑計算公式：式中： d 道路影響半徑； s 城鎮規劃區面積； L 主干道、次干道、支路總長度。4、道路通達度作用分衰減模型根據規程要求，綜合定級和

25、商業用地定級時呈指數衰減，計算公式為：住宅用地定級和工業定級呈線性衰減，計算公式為： i道路對j點的通達作用分； i道路或同類道路的功能分； r j點到i道路的相對距離。根據不同用地類型定級的道路通達度作用分值和影響半徑（見表2-13），選用道路通達度不同計算模型和指數衰減模式，利用計算機生成道路通達度單元分值頻率直方圖（見圖2-9）。圖2-9 南昌縣城區道路通達度作用分值圖表2-12 南昌縣城區道路綜合定級通達度作用分計算結果表表2-13 南昌縣城區分類定級道路通達度作用分、影星半徑確定結果表道路通達度方向系數表（三）對外交通便利度影響評價對外交通便利度主要由對外交通設施的規模大小以及城鎮內

26、不同地段距對外交通設施距離的遠近來表現。因此，對外交通便利度分值的計算過程為：確定對外交通設施的等級，確定對外交通設施便利度作用分和服務半徑，計算對外交通便利度單元分值。1、對外交通設施類型、數目的選定及等級確定對外交通設施指火車站、港口、長途汽車站、機場等城鎮中對外聯通的客運站、貨運站和重點對外交通結點。從南昌縣城區目前狀況看，對外運輸主要以公路和鐵路運輸為主。2、對外交通作用指數和功能分的計算根據規程規定，對外交通設施功能分的計算公式為：式中： ： i對外交通設施的功能分；： : i對外交通設施的作用指數。式中： ：i對外交通設施的作用指數； :i設施所屬的某類對外交通設施規模及影響最大者

27、的作用指數，可參照因素權重的方法進行計算； ：i對外交通設施相對于規模及影響最大的同類設施的作用折算系數，可參照確定因素權重的方法進行計算或選擇規模、運量指標比較確定。根據南昌縣城區對外交通設施的地位和作用，確定了其作用指數，并得到對外交通設施的作用分。根據規程要求，對外交通設施的作用半徑范圍在2km20km間確定，結合南昌縣具體情況，確定了各設施服務半徑（見表2-14）。表2-14 南昌縣城區對外交通設施功能分、影響半徑計算表3、確定對外交通便利度作用分衰減公式綜合用地和住宅用地定級時，對外交通便捷度作用分衰減公式：商業用地定級和工業用地定級時，對外交通便捷度作用分衰減公式：式中： i對外交

28、通設施對j點的便捷度作用分； i對外交通設施的功能分； rj點到i對外交通設施的相對距離。根據道路的對外交通作用分值和影響半徑，選用點、線、面擴散計算模型和線性衰減模型，利用計算機生成對外交通便利度作用分值圖（見圖2-10）。（四）基礎生活設施完善度影響評價基礎生活設施包括供水、排水、供電、供氣。基礎設施完善度是對城鎮土地經濟區位和物化勞動投入量的量度，是反映社區活動、人民生產、生活保障程度的指標。衡量基礎設施完善度主要從三方面著手。第一，設施類型的齊備度；第二，設施水平，主要設施裝備質量及服務方式；第三，設施使用的保證率。根據規程要求及南昌縣的實際情況，在此次定級中采用了供水、排水兩個因素對

29、南昌縣的基礎設施完善度進行評價。1、供水設施影響評價（1）供水設施等級劃分根據規程要求，結合南昌縣城區供水設施的分布保證情況，將其分為三個等級。（2）供水設施作用分值計算供水設施作用分值計算公式如下：式中： 供水設施在j區域的完善度作用分； 供水設施在j區域的水平系數； 供水設施在j區域的使用保證率。將各級供水區在工作低圖上繪出，選擇純多邊行計算模式，設定區域級別參數（見表2-15），計算出各單元分值，生成作用分值圖。2、排水設施影響評價（1）排水設施等級劃分根據規程要求，結合南昌縣排水設施的分布保證情況，將其分為三個等級。（2）排水設施作用分值計算排水設施作用分值計算公式如下：式中： 排水設

30、施在j區域的完善度作用分； 排水設施在j區域的水平系數； 排水設施在j區域的使用保證率。將各級排水區在工作低圖上繪出，選擇純多邊行計算模式，用計算機計算出各單元分值（見表2-16）表 2-16 南昌縣城區排水設施區域作用分及等級表（五）基礎公用設施完備度影響分析 在對公用設施進行影響分析時，根據南昌縣城區公用設施對城區土地質量的實際影響程度，通過實際調查，并征求有關專家意見，最后選取了中學、小學、幼兒園、醫療機構、文化設施、體育設施、公園、集貿市場、郵政設施等作為公用設施完備度影響評價因素。 依據各設施規模及影響的大小計算出其功能分。計算公式如下：式中： i公用設施的功能分； i公用設施的作用

31、指數。式中： i公用設施的作用指數； i設施所屬的某類公用設施規模及影響最大的作用指數，可參照確定因素權重的方法進行計算； i公用設施相對于規模及最大的同類設施的作用折算系數，可參照確定影響因素權重的方法進行計算或選擇規模等指標比較確定。設施影響半徑確定公式：d某類公用設施中i設施影響半徑 n某類公用設施中具有相同作用效果的i設施數量。公用設施作用分衰減公式如下：式中： i設施對j點的作用分； i公用設施的功能分； r j點到i公用設施的相對距離。根據公式，可采用計算機直接計算出不同相對距離上各類公用設施的作用分。公用設施的算法是利用點、線、面擴散模型進行計算，直線衰減。計算機自動生成公用設施

32、完備度作用分值圖。1、中學設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內，根據中學的在校師生人數和地理位置，選取了17所中學，并將其分為五個等級，其作用半徑分別為2500米、1800米、1500米、1250米、920米。（2）設施功能分計算依據上面的公式計算得到，南昌縣城區17所中學五個級別的功能分分別為100、58、40、20、8（見表2-17）。（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的中學作用分值，生成中學作用分值圖（見圖2-11）。3、幼兒園設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內，在幼兒園設施中，選取了

33、39所幼兒園。根據幼兒園在城區幼兒教育中的實際地位和作用，將其分為七個等級，其作用半徑（見表2-19）。（2）設施功能分計算依據上面的公式計算得到，南昌縣幼兒園7個級別的功能分（見表2-19）。（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的幼兒園作用分值，生成幼兒園作用分值圖（見圖2-13）。4、醫療機構設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內，根據醫療機構對土地利用的影響，共選取了9所醫療機構，并將其分為三個等級，其作用半徑分別為2800米、2450米、1980米。（2）設施功能分計算依據上面的公式計算得到，南昌縣城區醫療機構三個

34、級別的功能分分別為100、21、8（見表2-20）。（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的醫療機構作用分值，生成醫療機構作用分值圖（見圖2-14）。5、集貿市場設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內，根據集貿市場的攤位數和地理位置，選取了4個集貿市場，并將其分為四個等級，其作用半徑分別為2600米、2350米、1860米和1230米。（2）設施功能分計算依據有關公式，對所選擇集貿市場的指標數據進行計算，最終確定南昌縣城區集貿市場的四個等級的功能分分別為100、63、29、9（見表2-21）。表2-21 南昌縣城區集貿市場功

35、能分、影響半徑計算結果表（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的農貿市場作用分值，生成農貿市場作用分值圖（見圖2-15）。6、公園影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內，選取了三個公園作為評價實體，并將其分為二個等級，其作用半徑分別為2200米、1500米。（2）設施功能分計算依據有關公式，對所選擇公園的指標數據進行計算，最終確定南昌縣城區公園二個等級的功能分分別為100、5（見表2-22）。表2-22 南昌縣城區公園、廣場功能分、影響半徑計算結果表（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各

36、單元的公園作用分值，生成公園作用分值圖（見圖2-16）。8、文化設施影響評價 (1)設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內，選取文化宮、圖書館作為評價實體，并確定其影響半徑2500米。 (2)設施作用分值計算依據有關公式，對所選擇文化設施的指標數據進行計算，最終確定南昌縣城區圖書館、文化館的功能分為100（見表2-23）。表2-23 南昌縣城區文化設施功能分、影響半徑計算結果表（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的文化設施作用分值，生成其作用分值圖（見圖2-17）。9、體育設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內的體育

37、設施中，選取了縣體育館作為評價實體，并確定其影響半徑為2300米。（2）設施功能分計算依據有關公式，對所選擇體育設施的指標數據進行計算，最終確定縣體育館的功能分為100（見表2-24）。表2-24 南昌縣城區體育設施功能分、影響半徑計算結果表（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的體育設施作用分值，生成其作用分值圖（見圖2-19）。10、郵政設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內的郵政設施中，選取了蓮塘郵政局和中心郵政局作為評價實體，并劃分為二個級別，確定其影響半徑為2300米和1900米。（2）設施功能分計算依據有關公式，

38、對所選擇郵政設施的指標數據進行計算，最終確定城區郵政設施的功能分為100和80（見表2-25）。表2-25 南昌縣城區郵政設施功能分、影響半徑計算結果表（3）設施作用分值計算把各實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的郵政設施作用分值，生成其作用分值圖（見圖2-19）。11、娛樂設施影響評價（1）設施等級、影響半徑確定在南昌縣城區定級范圍內的娛樂設施中，選取了永樂影城作為評價實體，確定其影響半徑為2000米。（2）設施功能分計算依據上面的公式計算得到，娛樂設施的功能分為100（見表2-26）。表2-26 南昌縣城區娛樂設施功能分、影響半徑計算結果表（3）設施作用分值計算把各

39、實體等級信息輸入定級信息系統，選擇有關評價模型，計算各單元的娛樂設施作用分值，生成其作用分值圖（見圖2-20）。（六）環境條件影響評價環境條件是直接影響城鎮土地質量的重要因素。在對城區綜合用地和住宅用地的土地質量進行評價時，環境條件顯得較為重要。在對城區環境狀況進行評價時，結合南昌縣城區環境條件構成特點和土地定級工作實踐要求，選擇了環境質量優劣度進行環境條件影響評價。并用計算機繪出影響因素作用分值圖。1、大氣污染狀況影響評價南昌縣城區大氣污染屬于輕度污染區，污染并不嚴重。根據南昌縣城區的具體情況，將大氣分為三個等級對其進行影響評價，確定其作用指數分別為1.00、0.85、0.75（見表2-27

40、）。表2-27 南昌縣城區大氣質量狀況作用分及等級表大氣等級作用分計算公式如下：式中： i級大氣作用分； i級大氣作用指數。利用上述公式，根據確定的各區域作用指數，大氣污染狀況區域作用分為100、85和75。2、噪聲污染狀況影響評價南昌縣城區噪聲污染主要來自工業生產和交通運輸。工業噪聲呈點源分布，交通噪聲污染呈線狀分布。點狀分布的噪聲污染的量化參照點狀分布因素量化方法進行計算，呈線性分布的噪聲污染的量化參照線狀分布因素的量化方法進行計算。將噪聲狀況分為了三個等級，確定其作用指數分別為1.00、0.80、0.70（見表2-28）。表2-28 南昌縣城區噪聲狀況作用分及等級表噪聲等級作用分計算公式

41、如下：式中： i級噪聲作用分； i級噪聲作用指數。利用上述公式，根據確定的各區域作用指數，噪聲狀況區域作用分為100、80和70。、3、水污染狀況影響評價水污染對環境質量的影響分為點源污染、線源污染和面狀污染等三種情況。南昌縣城區水污染程度總體上符合要求，但考慮到區域人口密度、產業布局和水體污染等情況，但仍存在局部差異。根據南昌縣水污染分析的實際情況，把南昌縣城區水污染程度劃分為三個等級，確定其作用指數分別為1.00、0.80、0.70（見表2-29）。表2-29 南昌縣城區水污染狀況作用分及等級表（七）城市規劃影響度評價城市規劃是反映城市未來發展規模和態勢的技術措施。通過對城市發展進行近期和

42、遠期規劃，能有效地控制或拉動城市的發展速度，同時也能夠實現城市土地利用結構的優化與布局，促使城市土地利用現狀和待建設城市土地利用向更為集約、更為高效的方向發展。因此，城市規劃不僅是確定城市發展規模，而且也是確定城市基礎設施建設和產業布局的過程。這些都會對城市土地質量產生較為顯著的影響。把城市規劃影響度作為評價因素，符合南昌縣城區未來發展的需要，也是保證土地定級成果具有一定時效性的需要。根據南昌縣城市總體規劃（20082030年）和城區的實際情況，通過對城市規劃影響度進行評價，把其對城市影響分為三個等級，確定其作用指數分別為1.00、0.85、0.70（見表2-30）。表2-30 南昌縣城區城市

43、規劃影響度作用分及等級表城市規劃等級作用分計算公式如下：式中： i級城市規劃作用分 i級城市規劃作用指數。利用上述公式，根據確定的各區域作用指數，城市規劃影響度各區域作用分為100、85、70（八）產業積聚度影響度評價產業聚集度反映產業在一定范圍的集中程度，是工業用地定級的重要指標。產業集聚分為同類產業及配套產業的集聚和不同的集聚，按區域分為一般產業集聚區和高新產業集聚區。1、計算產業集聚規模指數根據南昌縣城區產業聚集區域的具體情況，并根據產業聯系將工業區劃分為產業聯系緊密區、產業聯系一般區和產業聯系松散區，根據工業片區的技術水平分為一般產業集聚區和高新產業集聚區。采用單位面積企業的數量、年產

44、值、年利潤、職工人數等指標值，計算產業集聚區規模指數，計算公式為：式中； 產業集聚區域的產業規模指數；產業集聚區域的產業集聚指標值； 產業集聚指標的最大值。2、產業集聚度修正不同類型的產業集聚區域，其產業采用的技術手段不同，產業關聯度不同，則對工業的區位影響不同。依據規程規定和南昌縣城區具體情況編制了產業集聚修正系數表（見表2-31）。表2-31 南昌縣城區各類產業聚集區產業集聚修正系數表3、產業集聚影響度作用分計算產業集聚影響度作用分計算公式：式中： 產業集聚區域的產業集聚影響度作用分； 產業集聚區域的產業規模指數 產業集聚區域的產業集聚修正系數依據上述公式計算得到南昌縣城區各類產業集聚區作用分值（見表2-32）。