1、常德市場水產市場定位報告常德農副產品電商綜合體項目定位建議方案（包括水產市場二期及一期一部分）第一部分 項目定位背景農副產品/電商園一一國家重點扶持產業常德魚米之鄉第二部分 常德市區商業（專業市場）情況分析 商圈分布情況分析1.下南門商圈2.橋南商圈3.火車站商圈二、專業市場情況分析1.火車站市場（瓜果、副食品、干貨、建材）2.甘露寺市場（蔬菜批發市場）3.橋南市場（小商品市場、副食品市場）4.財富廣場（建材市場、茶葉批發市場）第三部分 項目定位建議一、 項目特性分析二、 項目定位建議1、規劃條件2、項目主旨3、業態定位建議4、建筑形態建議三、 社會效益分析四、 經濟效益分析第一部分 項目定位

2、背景農副產品/電商園一一國家重點扶持產業1、2014 年發布的中央一號文件明確指出，健全 “三農”投入穩定增長機制。 完善財政支農政策，增加“三農”支出。公共財政要堅持把“三農” 作為支出重點，中央基建投資繼續向“三農”傾 斜，優先保證“三農”投入穩定增長。拓寬三 農”投入資金渠道，充分發揮財政資金引導作用，通過貼息、獎勵、風險補償、稅費減免等措施， 帶動金融和社會資金更多投入農業農村。今年中央財政用于三農的投入擬安排 1.5 萬億 元，為落實中央要求，國家發改委、財政部、農 業部、科技部、商務部、工信部等相關部委在連 續十年重點支持農業的基礎上，繼續加大了支農 扶持力度。這為涉農企業、農業部

3、門和農業經濟 提供了前所未有的發展機遇。申請并獲得國家支 農專項資金，企業不僅獲得了資金支持，申請過 程本身也是對企業生產管理、公共關系的整頓和 提高，同時對企業也是一種榮譽，表明政府對企 業的認可，意味著企業品牌的提升。2、近年來，我國電子商務飛速發展，為中小企 業贏得了商機據了解， 2012 年， 中國電子商務市場規模 （交易 額）超過 5 萬億元，但從中國網購市場整體規模 看，目前其僅占全社會消費品零售總額的 1%-2% 在韓國比例為 10%全球最大的分析公司 IDC 發 布電子商務服務業的社會經濟影響的報告顯 示，53.84%的中小企業在電子商務方面每投入 1 元錢， 就會帶來 163

4、元的回報。 IDC 報告還指出，以阿里巴巴為代表的第三方電子商務平臺有力 地帶動了中小企業電子商務的發展。有25.04%的中小企業表示，在阿里巴巴這樣的電子商務平 臺上每投入 1 元錢， 可帶來平均 234 元的交易額 回報。3、電子商務發展成果原住人口只有 1000 多人的義烏市青巖劉村，村 民們如今經營著大約 2000 家網店。據統計，淘 寶網上交易超過 50 萬筆的“金冠店鋪，近十 分之一都在這里。2011 年義烏全市網商營業額超過 500 億元，其 增長勢頭直追有形市場。這 500 億的數字，是從 支付寶的流量中統計出來的，其中不僅包括 網商的營業額，還有部分是實體市場經營戶通過 網絡

5、支付的成交額。隨著中國中小企業加入電子商務，中國網商數量 在2012 年上半年超過 8300 萬家，網絡購物用戶 已經超過 2.14 億人，占網絡用戶總數的比例超 過了42%。其中北京、上海、廣州、杭州等地 是網商最為集中的地區。在當前經濟形勢下，一二線城市電子商務成交額 增長的速度有所放緩，但增幅仍達到了 40%而 中國國內更多的三四線城市是以及以下城市網 上成交額的增速更快，達到了 60%4、湖南是網購大省。2012 年底全省網民總數達 2200 萬，網民規 模在全國排第 11 位， 普及率達 33.3 %;湖南人 喜歡網購，2011 年在全國各省市網絡購物訂單 總量中， 湖南以1.7 億

6、單排名第四，僅次于廣東、浙江、江蘇；2012年湖南訂單總量為 1.8 億單, 排名第十。此外，湖南三、四線城市網購訂單正 在逐步上升，未來增長空間巨大。常德魚米之鄉常德市位于湖南省西北部，西枕武陵山脈，北鄰 鄂西南，東臨洞庭湖，南倚益陽市，歷來是商賈 云集之地。近年來，常德經濟建設迅猛發展，交 通狀況大為改善，形成公路、鐵路、空運、水運 四通八達的交通網絡。從全國來看，常德地處中 西部交匯處，是中、西部地區人流、物流、資金 流、信息流的主通道之一，具有良好的經濟發展 與市場開發區位優勢。常德享有“天下糧倉”、“魚米之鄉”的美譽，素 有煙城、酒鄉、茶都之稱。近幾年來，常德市堅 持做強做大食品產業

7、集群，以新型食品工業化帶 動農業產業化發展，新型食品產業逐步成長壯 大，步入加速發展的“快車道”。發展大基地。常德市將食品工業作為十二大 工業支柱產業來抓，堅持發展糧油、畜禽、茶葉、 果蔬、淡水魚類等農產品資源，逐步形成規模化 生產基地。目前，全市水稻種植面積 860 多萬畝； 煙葉種植面積 4.8 萬畝；茶葉種植面積 16.53 萬 畝；高效水面養殖 100 多萬畝； 蔬菜種植面積 100 多萬畝；水果種植面積 120 萬畝；牲豬年出 欄量 627 萬頭、家禽年產 1.3 億羽。各地以 “公 司+基地+農戶”的模式進行市場運作，先后形成 了金健米業的優質稻基地、洞庭水殖的水產品養 殖基地、陽

8、光乳業的奶源基地、常德醬板鴨企業 的鴨子養殖基地等一批專業生產基地。今年，常 德市委、市政府又做出了以工業園區為載體， 竭 力打造食品工業強市的決策，特別是以西洞庭現 有的糧油、制糖、生豬加工等優勢產業為基礎， 圍繞農副產品精深加工，加大投資力度，著力打 造特色鮮明、優勢明顯的食品產業高端基地。培植大企業。堅持以工業化帶動食品產業 化，大力培植發展加工企業，目前全市共有食品 企業1600 多家，其中規模以上企業 126 家，完 成總產值 320.5 億元，同比增長 28.4%，創造了 三年翻番的神話。先后打造出武陵放心食品等 13 個國家級和5 個省級標準化示范區，發展了 金健米業、洞庭水殖、

9、國人重啤、盈成油脂、中 意糖果、惠生肉類、洞庭春米業、華泰肉類、洞 庭牧業、金果果蔬、湘魯萬福、廣積米業、富民 橋食品、天澤農業等 13 家核心企業。金健米業 在全國糧食行業中第一家上市，其資產總額達 16.5 億元， 成為國家級重點龍頭企業。創建大品牌。面對市場經濟的激烈競爭，常 德市注重發揮基礎優勢，引導企業增強品牌意 識，將具有常德特色的優質食品打造成全國、 全 省知名品牌。通過近些年努力，金健牌大米、金 健牌面條、中意糖果 3 個產品成為中國名牌產 品；金健牌食用植物油和面粉、德山牌德山大曲 酒、八百里牌系列白酒、重慶牌國人啤酒、國人 牌啤酒、陬福牌高麥芽糖漿、 金果牌水桔片罐頭 等

10、23 個產品成為省名牌產品；金健米取得了 “綠 色食品證書，金健商標被認定為中國馳 名商標”；一品江南調味品、騰瓊保健茶、鴻鷹 祥“梅花牌”糖化酶等 9 個產品獲省著名商標； 石門白云銀毫、桃源野茶王等通過有機茶認證。惠生冷鮮分割肉被中國食品工業協會授予 “中國 營養十佳倡導品牌”。 常德地方食品日益展現出 蓬勃生機，像中意糖果、張老頭牛肉干、木子豆 乳、惠生“歪脖脖”熏臘制品、綠康食品等一批 地方特色食品多次獲得了農博會金獎。開拓大市場。 常德市充分發揮在資源、 品牌、基地等方面的優勢，堅持以安全為首，以誠信為 本，大力拓展市場。巖下榮祺、金健米業、洞庭 牧業、金果果蔬等企業嚴格執行安全質量

11、標準， 其產品不僅通過了 IS09000 質量保證體系認證， 有的還通過了國際通行的 HACC 認證。常德金健 米、德山酒、醬板鴨、牛肉干、豆腐乳等地方特 色風味食品，更是在省內外形成了一定市場影響 力。鴻鷹祥、巖下榮祺、加州食品、匯美食品、 金果果蔬等企業積極開拓國外市場，在歐美市場 贏得一席之地。泰順食品公司已取得對亞韓地 區、歐盟和美國的注冊認證，成為全省第三家取 得對歐盟出口權的水產品加工企業。形成大體系。常德市大力發展品類繁多、體 系完備的新型食品工業體系，以糧食加工業、食 用油脂加工業、蔬菜加工業、肉類制品加工業、 水產類制品加工業、酒類制品加工業、茶葉制品 加工業和糖類制品加工業

12、八大類型為重點，形成 了米面油加工、水果加工、水產加工、禽蛋加工、 蔬菜加工、煙、酒、茶、肉制品、豆制品、乳制 品、調味品等門類眾多，新型食品、方便食品、 保健食品、休閑食品、綠色食品、嬰幼食品、烘 焙食品及地方特產等體系健全的食品產業格局。 統計顯示，常德市食品工業經濟總量已占工業增 加值的 18.6%,占全市GDP 勺 7.8%。同時，注意 建立食品產業的安全監管體系，從 2002 年開始 實施食品放心工程，2004 年成為全國首批食品 安全信用體系建設試點市之一，市政府連續 5 年將食品安全工作列入全市10 件為民辦實事之O第二部分 常德市區商業（專業市場）情況分析 商圈分布情況分析 武

13、陵區下南門商圈上千年的人文沉淀，武陵區下南門商圈是常德的 政治、經濟、文化交流中心。武陵區下南門商圈， 為常德傳統商業區，以中高端商品為主，是品牌 店匯聚的地方。街鋪、專賣店、批發市場、超 市常德的商業業態蔚為壯觀，既不乏大型百 貨，城市綜合體也已在規劃，商業氛圍濃郁。沿 街店面租金為 80元/m2150 元/ m2.月。如：武 陵大道，50 平米年租金為 10 萬元。建設路，30 平米沿街店面年租金為 4 萬元。洋池路，25 平 米年租金為 1.5 萬元。武陵區火車站商圈火車站商圈主要以專業市場為主，如建材家居、 副食城、五金農機、水果市場、干貨市場等。因 為其靠近常德火車站、汽車總站物流便

14、利，成為 常德主要市場的集聚區域。沿街建材家居租金為 70 元/m2 80 元/ m2.月左右。鼎城區橋南商圈鼎城區橋南商圈主要以橋南市場為核心，如小商 品、副食城、小五金、建材、家居等。因為其靠 近鼎城區的居民集聚區域，市場規模大，成為鼎 城區主要市場的集聚區域。沿街店面租金為50元/m2100 元/ m2.月左右。解析：常德商業發展空間較大。常德的老牌商圈，下南 門、火車站、橋南這三大地標，歷來是商家搶灘 之所在。從總體來看，目前商貿的業態老化，物 業陳舊，配套匱乏，是常德商業發展的主要掣肘。 中端的市場是目前各投資商、開發商主要追求的 方向，競爭力強；高端的商業地產市場，是政府 和開發者

15、研討的方向，如何打造鼎城區的亮點商 業、迎合商業發展潮流的電商園，為常德的發展 起到領頭羊作用？尋找空白、嫁接全世界流行的 前衛創意性綜合性商業體，應該是合適的出路。 二、專業市場情況分析1.火車站大市場（瓜果、副食品、干貨、建材） 常德火車站大市場是經湖南省政府批準立項，由武陵區政府獨立興辦的省、市重點工程。市場 規劃占地 70 公頃，前期已開發建設 20 公頃，完成總建筑面積 20 萬平方米， 建成的主要項目有 糖酒副食城、家電日化城、百貨服裝城。電子電 腦城已開工興建。大市場投資總額達3 億元。2000 年 9 月， 國家內貿部在常德火車站大市場 成功舉辦了中國首屆中西部地區糖酒副食展銷

16、 會。其中常德農產品大市場選址臨 207 國道，位于常 德火車站以西 800 米處，總規劃面積為 500 畝，一期工程占地 158 畝，總建筑面積為 109520 平 方米，包括綜合服務樓、干貨市場、糧油市場、水果市場、水產市場和 5000T 凍庫。干貨市場位 于水果市場以北，該市場為沿街市場近幾年集體 搬遷的新址，為大棚結構，共六幢房，共 96 間, 每間的經營面積為50 平米/間，年租金為 1.3 萬 元/間。目前開門率為50%經營狀況較差。水果大市場位于市城郊南坪鄉，于2003 年與開發商合作新建的。市場占地面積 24 畝，建筑面 積2100 平方米， 總投資 1700 萬元， 建有門面

17、 110 個、輕鋼大棚 6000 平方米，是目前省內一 流的水果批發市場，買賣全國市場。市場年交易 額 2 億元左右。目前經營狀況良好，每間鋪面的 面積為 45 平米為主，年租金在 2 萬元-4 萬元。免收管理費，其衛生費為 10 元/月.間。 副食品大市場，1999 年開業。目前經營狀況較 差,市場開門率為 30%左右，經營的范圍比較雜。 經營面積為一拖二，總面積 120 平方左右。2007 年的售價為18 萬/間。目前租金 9000 元 1.3 萬元/間，市場沒有統一管理。而且結構老舊， 樓梯結構很浪費。二層本計劃整體做市場，但市 場開業至今從沒招商經營過。2.常德甘露寺蔬菜批發大市場常德

18、甘露寺蔬菜批發大市場位于湖南省常 德市人民東路 118 號，是農業部定點的鮮活農副 產品批發中心。湖南省的重點市場，市政府的“菜 籃子”工程。是武陵區委，區人民政府建設管理 的以蔬菜批發交易為主體，兼營水果、水產品、 糧油、畜禽、種于等農副產品的綜合性、多功能、 跨地域、跨行業的全方位批發大市場。開發商為 常德市華廈房地產開發有限責任公司。來自市場占地 10 萬平方米，總投資 5100 萬元, 建筑面積 50000 平方米，共設經營門面和攤位 1118個，并擁有與全國各大中城市蔬菜批發市 場相互交匯的信息網絡體系，業務輻射20 多個省、市、自治區，年交易量 4.8 億公斤，年交易額 6.6 億

19、元。市場配套設施齊全，郵電、電力、 供水、排水系統完善，公安、工商、銀行等管理 服務機構齊全，另外還建有大型冷庫和倉庫供客 商使用。以蔬菜批發交易為主體，兼營水果、水 產品、糧油、畜禽、種于等農副產品的綜合性、多功能、跨地域、跨行業的全方位批發大市場。 該市場經營戶大多數是當地人。貨源直接由產地 如內蒙、云南、山東等出產地直接運過來。消費 市場為下轄周邊各縣市及鄉鎮。批發區一共60多個攤位。每個鋪位為年租金為 5 萬一 8 萬。通 過競標的形式獲得租賃權，一年一租。進場費為 0.01元/斤，搬運費為 0.02 元/斤。市場經營商 戶對市場管理和目前市場交通都很不滿意， 希望 有新市場代替。橋南

20、大市場（小商品市場、副食城）湖南常德橋南大市場位于湖南省常德市橋 南區,橋南新市場投資6億元，在橋南工貿市場 原址上發展性重建，總規劃占地120多畝，分 兩期實施。一期建成設計門面4 3 0 0多個， 建 筑面積為11.6萬平方米的經營區；二期為物流、倉儲、停車場等配套設施區。橋南新市場在 規劃設計方面采取人性化設計，科學考慮了人流 和物流疏導要求，并配備了中央空調、扶手電梯、 觀光電梯和高標準消防設施。對橋南商圈的發展方向，橋南市場輻射面已 達10省200多個縣市， 整個橋南商圈已形成 包括家電、輕紡、副食、建材、水產、蔬菜等十 二大專業市場集群。橋南新市場作為整個橋南商 圈的龍頭，包括服裝

21、、鞋類、百貨、床上用品、 文體用品、出版物、電子通訊、日化等十二大強 勢專業。橋南大市場目前經營狀況良好。老市場開業 時間為 1986 年。新市場開業時間為 2006 年。小 商品鞋類一樓租金面積約為 1020 平方，年租 金為800010000 元。 合同一年一簽。 市場管理 費為 100元/月。整個市場開業率 100%轉讓的 攤位很少。副食城占地面積約 30 畝，位于常德武陵大道 北段，由村里籌建集資成立，開業時間為1998年，上下兩層共計 70 平米一一 100 平米，根據 位置好差，年租金在 2 萬一 6 萬/間。市場經營 狀況良好。商家反映該市場停車場等配套不夠， 市場整體規劃布局不

22、夠科學合理。4.常德橋南財富廣場（建材市場、茶葉批發市場）常德橋南財富廣場，位于鼎城區玉霞大道與 金霞大道交匯處。總面積約為 11000 平方米；由 常南汽車客運總站、財富廣場、銀通商城三大板 塊構成。由茶葉茶具批發市場、土特產產品批發 市場、防水保溫建材批發市場、摩托摩配電動車 大市場、五金機電水暖批發市場五大批發市場組 成。開發商為常德市銀通房地產有限公司。 常德橋南財富廣場采用科學先進的商業管理模 式，實行“五個統一”，即：統一形象、統一規 劃、統一管理、統一推廣、統一服務。為人民帶 來體貼、周到、優質、高效的服務。2006 年，常德橋南財富廣場開始施工建設。2009 年初，常德橋南財富

23、廣場正式竣工。2010 年，常德橋 南財富廣場入駐商鋪已經達到 2000 家。 常德橋南財富廣場整個市場經營四年，開門率為 90%以上，經營狀況良好。目前主要以建材和茶 葉為主，銷售率在 80%上。08 年開盤銷售，其 當時商鋪價格為 3000 元一4000 元/平方，商鋪 為一拖二。商鋪面積在 50 平米左右，目前單價 6000 元每平方。二、三層的住宅面積約在120平方。一拖二，總面積為 仃 0 多平方，總價為 100萬左右。 目前租金為每年 23 萬/間。 沿街 店面為開發自己持有。茶葉市場經營戶約 76 家, 大多數茶葉市場商戶為福建人，據悉，主要原因 是開發商為福建老板。解析：常德專

24、業市場經營氛圍較好。市區的專業市場基 本存在市場比較陳舊，市場結構老化，交通不便， 管理不完善、火災隱患大等情況。除了橋南財富 廣場，近年開發的大型市場項目基本是空白， 據 實地市調財富廣場的經營狀況良好。因此，常德 做專業市場的發展空間很大，尤其是農特產、農 副產品等，急需一個全新的市場來改善升級。第三部分 項目定位建議一、項目特性分析根據市場調研分析，該項目具備以下獨特優勢： 一是地理位置好、交通便利，是鼎城區和德山開 發新區交匯的核心的位置。項目位于常德市鼎城區武陵鎮三滴水村。 東臨善 卷路（319 國道），南臨三滴水路，西臨大湖路， 北靠楊家港路。二是該項目建設有市、區兩級政府強有力的

25、支持 和政策傾斜。常德水產大市場是湖南拓宇置業在湖南常德投 資修建的專業市場，是國家農業部和省發改委批 準的市場建設重點工程和國家商務部設立的水 產價格監測市場。是常德市鼎城區委、區政府 2008 年上海招商會上招商引進的重點項目。三是一期的專業性市場人氣和氛圍作為強有力 的經濟基礎保證。目前，市場一期工程已全面竣工，已于 2011 年 12月 18 日正式開業。市場一期擁有鮮活魚交易 門面104 個，魚需漁具門面 60 個，綜合服務樓 一棟。建筑面積 4 萬多平方米，完成投資額 1.6 億元。市場現有水產品經營戶 100 余家 因而，該項目具有良好的市場前景，可行性非常 強。項目定位建議把握常德商貿現狀機遇并跟隨國家政策導 向，弓 I 入互聯網經濟