1、房地產(chǎn)評估報告住宅轉(zhuǎn)讓課稅市場價值泰安市正源房地產(chǎn)評估估價工程:肥城市新城盛源小區(qū)2號樓2單元6層西戶,自東向西,委托方：趙衍更估價方:泰安市正源房地產(chǎn)評估估價人員：周慶旺、梁新成估價作業(yè)日期:2021年11月3日一2021年11月4日 估價報告編號:泰正源評報字2021第F0686號1泰安市正源房地產(chǎn)評估目錄一、致委托方函3二、估價帥聲明4三、估價的假設(shè)和限制條件 5四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 10六、附件1、房屋所有權(quán)證,復(fù)印件,2、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照,復(fù)印件,3、估價機(jī)構(gòu)?資質(zhì)證書?,復(fù)印件,4、估價帥資格證書,復(fù)印件,泰安市正源房地產(chǎn)評估致委托方趙衍更：受貴方委托我

2、公司評估人員根據(jù)估價目的遵循估價原那么根據(jù)評估工作程序?qū)纼r對象房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察然后選用適宜的評估方法進(jìn)行了評估測算評估工作現(xiàn)已完成現(xiàn)將報告主要內(nèi)容說明如下:估價對象:主房建筑面積85.18?配房面積12.01?.總層6層,在6層該房產(chǎn)建于2001年.估價目的：為委托方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅提供市場價值參考依據(jù).估價時點(diǎn):2021年11月3日房產(chǎn)證編號：肥房字第19419號登記產(chǎn)權(quán)人：趙衍更估價結(jié)果：人民幣小寫:212000.00元整人民幣大寫：貳拾壹萬貳仟元整.受讓人:李國報告的詳細(xì)內(nèi)容見?房地產(chǎn)估價結(jié)果報告?及?房地產(chǎn)估價技術(shù)報告?.此函泰安市正源房地產(chǎn)評估二零一零年十一月四日3泰安市正源房地

3、產(chǎn)評估估價帥聲明我們鄭重聲明：1、估價報告中估價人員陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的,2、本估價報告中的 分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見.4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行分析形成意見和結(jié)論撰寫本估價報告.5、 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察并作了記錄.6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助.7、委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé).8、使用本報告請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明.4泰安市正源房地產(chǎn)評估估價的

4、假設(shè)和限制條件1、估價結(jié)果主要依據(jù)了以下假設(shè)：,1,具有自愿的賣者和買者,2,為使交易完成及到達(dá)合理價格有充分的談判周期,在這個周期內(nèi)市場狀態(tài)、價格水平是不變的,3,4,估價對象能自由地在市場上出售轉(zhuǎn)讓,5,不考慮特殊買家的附加叫價和短期強(qiáng)制處分對價值的影響.2、委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé).3、未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意不得向委托方和報告審核部門之外的單位或個人提供不得將報告的全部或局部內(nèi)容公開于有關(guān)媒體上.4、本次評估只是客觀地反映出估價對象在本次估價目的下的市場價值但不是必須的成交價其結(jié)果僅為委托方在本次估價目的下提供價格參考依據(jù)不得作為其它用途使用.5、評估中沒有考慮將來國家宏

5、觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對價值的影響.6、本估價結(jié)果有效期自估價作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效假設(shè)在此期間由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及估價對象自身狀況發(fā)生重大變動且這些變動會影響評估結(jié)果應(yīng)對結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或重估.、本次評估視估價對象不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、其他的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán) 7等他項(xiàng)權(quán)力及影響為假設(shè)前提.8、估價對象的評估房產(chǎn)面積以委托方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料及相關(guān)部門測繪圖紙為準(zhǔn).5泰安市正源房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：趙衍更二、估價方：泰安市正源房地產(chǎn)評估法人代表:梁新成資格等級：國家三級證書編號:103004三、估價對象：1、估價對象區(qū)位狀況：估價對象坐落于肥

6、城市新城市盛源小區(qū) 2號樓2單元6層西戶,自東向西,周圍距學(xué)校、銀行、醫(yī)院等較近交通便利周邊環(huán)境較好.2、估價對象實(shí)體狀況估價對象主房建筑面積85.18?配房面積12.01?.總層6層,在6層該房產(chǎn) 建于2001年.房產(chǎn)設(shè)計用途為住宅實(shí)際用途為住宅混合結(jié)構(gòu)水、電齊全3、估價對象權(quán)益狀況房產(chǎn)證編號：肥房字第S19419號登記產(chǎn)權(quán)人：趙衍更四、估價目的：為委托方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅 或供市場價值參考依據(jù).五、估價時點(diǎn):2021年11月3日六、價值定義：根據(jù)估價目的本報告所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)為估價對象基于估價時點(diǎn)的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)所謂公開市場價值是指在公開市場上6泰安市正源房地產(chǎn)評估最有可能形成或成立的價格

7、.即交易雙方都 掌握了必要的市場信息有比擬充裕的洽談時間進(jìn)行交易.七、估價依據(jù)：,一,本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、 ?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?,2、?中華人民共和國土地治理法?,二,本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T5029" 1999?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?,三,估價機(jī)構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料.八、估價原那么：1、本次評估以獨(dú)立、客觀、公正為根本原那么,2、 以合法原那么、謹(jǐn)慎原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么、估價時點(diǎn)原那么為 操作技術(shù)性原那么.九、估價方法：估價人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的資料根據(jù)估價對象的實(shí)際情況及本次估價目

8、的選取市場比擬法作為本次評估的根本方法.十、房地產(chǎn)變現(xiàn)水平分析：變現(xiàn)水平是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)評估目的時在沒有過多損失的條件下將 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性.,一,估價對象在房產(chǎn)證所確定的合法用途前提下獨(dú)立使用性較強(qiáng)不宜分割 使用、轉(zhuǎn)讓.,二,假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣估價對象時因存在短期內(nèi)強(qiáng)制7泰安市正源房地產(chǎn)評估處分、潛在購置群體受到限制及心理排斥因 素影響最可能實(shí)現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低.,三,處置房地產(chǎn)時其變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和活償順 序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān).,四,估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃環(huán)境變化以 及房地產(chǎn)市場價格波動、

9、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等不可預(yù)見因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價值產(chǎn)生波 動.十一、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的遵循估價原那么根據(jù)評估工作程序選取適宜的評估 方法最終確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值為：人民幣小寫:212000.00元整人民幣大寫：貳拾壹萬貳仟元整.十二、估價作業(yè)日期:2021年11月3日一2021年11月4日十三、估價報告應(yīng)用有效期：自估價作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效十四、注冊房地產(chǎn)估價帥:泰安市正源房地產(chǎn)評估二零零年十一月四日8泰安市正源房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析：估價對象主房建筑面積85.18?配房面積12.01?.總層6層,在6層該房產(chǎn) 建于2001年.房產(chǎn)設(shè)計用途為住

10、宅實(shí)際用途為住宅混合結(jié)構(gòu)水、電齊全.二、區(qū)域因素分析：估價對象坐落于肥城市新城市盛源小區(qū) 2號樓2單元6層西戶,自東向西,.周 圍距學(xué)校、銀行、醫(yī)院等較近交通便利周邊環(huán)境較好.三、市場背景分析：肥城市位于泰安市西部屆魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)有多條國道、省道高速路通過交 通便利有利于同全省建立密切的經(jīng)濟(jì)科技和文化聯(lián)系.逐步建立起適應(yīng)社會主 義市場經(jīng)濟(jì)開展和國際經(jīng)濟(jì)接軌的運(yùn)行機(jī)制努力培植現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系利用 區(qū)位優(yōu)勢資源優(yōu)勢和國家產(chǎn)業(yè)政策加快城市建設(shè)的進(jìn)程.隨著新一輪城市總體規(guī) 劃的實(shí)施整體經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)估價對象房地產(chǎn)的保值增值潛力得到充分發(fā)揮.四、估價方法選擇：根據(jù)以上情況及估價人員掌握的現(xiàn)有資料結(jié)合估價對

11、象自身特點(diǎn)與評估目的 選用市場比擬法進(jìn)行評估.五、估價測算過程：市場比擬法根本公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格X交易情況X交易日期X區(qū)域因素X個別因素9泰安市正源房地產(chǎn)評估修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)1、選取交易可比實(shí)例構(gòu)、區(qū)根據(jù)現(xiàn)場勘察情況及交易情況選取三宗與估價對象在用途、建筑結(jié)位等方面相同或類似的房地產(chǎn)交易可比實(shí)例列表如下:實(shí)例A B C估價對象工程坐落 盛源小區(qū) 盛源小區(qū) 盛源小區(qū) 盛源小區(qū)用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合所在層數(shù)6 6 6 6 交易情況正常正常正常單價,元/?, 2378 2398 2328交易時間 2021(9 2021(9 2021(92、交易情況修正實(shí)例

12、A、B、C均為正常交易所以無需進(jìn)行交易情況修正.3、交易日期修正實(shí)例A、B、C均為近期交易由于近期以來同類地段同類物業(yè)房產(chǎn)成交價格根本穩(wěn)定故無需進(jìn)行交易日期修正.4、區(qū)域因素修正取估價對象區(qū)域因素為100將影響區(qū)域情況的各因素賦與不同的權(quán)重然后將交易實(shí)例與估價對象分別比擬逐項(xiàng)打分匯總之后確定修正系數(shù).區(qū)域因素/交易實(shí)例A B C估價對象 商服繁華程度20 20 20 2010泰安市正源房地產(chǎn)評估距商服中央距離10 10 10 10 公交狀況1010 10 10交通道路通達(dá)便捷程度10 10 10 10 公共根底設(shè)施配套完善度20 2020 20公害發(fā)生的程度10 10 10 10 城市規(guī)劃限制

13、10 10 10 10 景觀影響10 1010 10合 計 100 100 100 1005、個別因素修正取估價對象個別因素為100將影響個別情況的各因素賦予不同的權(quán)重然后將交易實(shí)例與估價對象分別比擬打分匯總之后確定修正系數(shù).個別因素/交易實(shí)例A B C估價對象 土地使用權(quán)類型及年限20 20 20 20 建筑層次20 20 20 20 平面布局15 15 15 15 建筑結(jié)構(gòu)10 10 10 10 裝修標(biāo)準(zhǔn)16 17 14 15 新舊程度 10 10 10 10 便利利用程度10 10 10 10合計 101 102 99 1006、求算估價對象的價格11泰安市正源房地產(chǎn)評估利用根本公式及以上數(shù)據(jù)計算可得三個交 易實(shí)例的比準(zhǔn)價格分別為：工程A B C 交易價格,元/?, 2378 2398 2328交易情況 100/100 100/100 100/100交易日期 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 100/100 100/100 100/100個別因素 100/101 100/102 100/99 比準(zhǔn)價格,元/?, 2355.00 2351.00 2352.00比準(zhǔn)價格差異不大取其算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的評估結(jié)果單價即:,2355.00+2351.00+2352.00,?3,2353.0