1、溫故而知新，下筆如有神房地產估價師房地產開發經營與管理考試練習題及答案一、單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1 以下哪種因素不是導致商品住宅供給變化的主要因素( )。（A）開發成本的變化（B）收入的變化（C）價格的變化（D）開發商對未來的預期2 某租客5年支付的物業租金的現值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果貼現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為( )萬元。（A）8.0（B）8.4（C）9.0（D）10.03 根據( )的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。（A）房地產交易方式 B.房地產交易順序（B）購買房地產目的（C）房地產類型4 已

2、知某筆貸款的名義利率為12%，若年實際利率為12.68%，則該筆貸款每年計息 ( )次。（A）2（B）4（C）6（D）125 房地產開發項目的建設過程是指( )的持續時間。（A）房地產開發全過程（B）獲得土地后到全部工程竣工（C）從工程開工到全部工程竣工（D）從工程開工到項目租售完畢6 對于價格彈性的以下描述中，( )是正確的。（A）需求價格彈性系數越大，需求數量對價格的變化越不敏感（B）在不同的價格水平上，需求價格彈性系數都一樣（C）供給彈性系數PES=需求數量變化的百分比/價格變化的百分比（D）短期內房地產市場租金由需求決定，供給缺乏彈性7 自有資金現金流量表是從投資者的角度出發，以投資者

3、的出資額作為計算基礎，把( )作為現金流出，用以計算項目自有資金的財務評價指標，考查項目自有資金的盈利能力。（A）借款本金償還和利息支出（B）開發建設投資（C）投資方向調節稅（D）項目投資總額8 對承包商而言，在( )的情況下，采用固定總價合同是比較合適的。（A）開工前對工程內容尚不十分清楚（B）沒有施工圖就開工（C）設計圖紙和技術說明書相當詳細（D）有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚9 為確保承包商很好地履約，開發商通常從每次工程進度款中扣留一部分金額，作為承包商的缺陷責任期的( )。（A）最終付款（B）預付款（C）保留金（D）工程款10 假設某項目年凈經營收益為60萬元，年經營成本為20萬

4、元，該項目投資的資本價值為 750萬元，則該項目的年投資收益率為( )。（A）10.7%（B）8.0%（C）5.3%（D）2.7%11 房地產開發商進行項目融資的目的是提高( )。（A）全投資收益率（B）抵御金融風險的能力（C）自有資金收益率（D）資信等級12 銀行對某房地產項目進行長期融資時，在項目已建成出租、已預租完畢和尚未預租三種情況下，要求的折現率之合理順序為( )。（A）10%/8%/12%（B）12%/10%/8%（C）8%/2%/10%（D）8%/10%/12%13 某剛建成的寫字樓售價為8000元/m2，月租金水平為60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，則業主要求

5、租客一次支付的優惠租金為( )元/m2。（A）3600（B）800（C）2900（D）270014 按( )的不同，可將物業劃分為自用物業和出租物業。（A）所有權性質（B）存在形式（C）占有形式（D）使用性質15 物業代理公司通過詳細的市場調查、分析和預測，可以協助開發商或業主進行( )。（A）項目融資（B）工程招標（C）市場定位（D）物業管理16 對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目，開發商租售物業時通常會選擇( )。（A）買方代理（B）賣方代理（C）聯合代理（D）雙重代理17 施工圖中的總平面圖是( )的一部分。（A）建筑施工圖（B）專業施工圖（C）結構施工圖（D）給排水施工圖18 將空

6、調系統分為全空氣系統、全水系統、空氣一水系統和冷劑系統，是按( )分類的。（A）安裝組合情況（B）冷凝器冷卻方式（C）設備設置情況（D）所用介質19 某墻身詳圖中所標明的尺寸為660，表明其所對應的實際尺寸是( )。（A）660mm（B）1320mm（C）5500mm（D）13200mm20 某4層商場建筑內大廳的凈空高度從首層地面直達屋頂，如大廳于首層的建筑面積為 260m2，則該大廳的建筑面積為( )m2。（A）780（B）520（C）1040（D）260二、多項選擇題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

7、21 關于房地產投資的風險，( )的說法是正確的。（A）風險意味著對于可能的情況無法估計其可能性大?。˙）風險為投資的實際收益與預期收益的偏差（C）實際收益低于預期收益時，投資面臨風險損失（D）風險可以用各種可能收益與均值偏離的程度來描述22 進行物業投資時，物業資本價值估計不準確的原因包括( )等。（A）政策因素（B）市場因素（C）通貨膨脹（D）持有期23 分析房地產價格與供求數量的關系時，常做出的假設條件包括( )等。（A）在一定的時間周期內（B）僅限于開發投資（C）除價格外的其他影響因素不發生變化（D）將供求曲線簡化成直線24 下列因素的變動中，能提高項目技術經濟效果的影響因素包括( )

8、。（A）空置率下降（B）開發周期延長（C）租金水平下降（D）建造成本上升25 房地產開發項目財務評價中所使用的營業利潤測算表，主要反映開發項目計算期內的利潤總額和各年的( )。（A）所得稅（B）貸款利息（C）項目投資（D）稅后利潤26 按照合同所包括的工程范圍以及承包關系不同，合同形式可分為( )。（A）總包合同（B）分包合同（C）成本加酬金合同（D）獨立承包合同27 工程項目管理的基本職能是計劃、組織、( )。（A）決策（B）控制（C）協調（D）反饋28 建筑工程質量管理工作的內容包括( )等。（A）對原材料進行檢驗（B）對工程配套設備進行檢驗（C）工程進度管理與工期控制（D）制定并執行控制

9、工程質量的具體措施29 開發企業向銀行申請開發建設貸款時，銀行要審核( )等內容。（A）項目評估報告（B）貸款數量和期限（C）抵押或擔保條件（D）企業資信等級30 當前普通商品住宅開發項目的資金來源主要有( )等幾種途徑。（A）企業自有資金（B）銀行貸款（C）預售收入（D）承包商墊資31 對收益性物業來說，空置率提高將導致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。（A）租金收入減少（B）附加支出增加（C）運營成本下降（D）物業資本價值下降32 除宏觀因素和供求關系外，影響物業收益的因素包括物業區位、( )等。（A）通貨膨脹（B）物業類型（C）供給總量（D）臨街狀況33 地籍圖是表示土地產權、地

10、界和分區的平面圖，其所記載的地籍要素包括( )等內容。（A）有關的房屋、道路和水系（B）地物和地理名稱（C）權屬界限（D）土地編號34 房產圖是房屋產權產籍管理的重要基礎資料，分為( )。（A）房產分幅圖（B）房產分丘圖（C）房產分戶圖（D）房產平面圖35 建筑工程概算書的內容主要由封面、編制說明、( )和其他工程概算表組成。（A）工程概算造價匯總表（B）單項工程綜合概算表（C）安裝工程概算表（D）建筑工程概算表三、判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。36 如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們變換到任何時點，變換成任何支付形式都還是等值的。 ( )（

11、A）正確（B）錯誤37 房地產開發成本、價格方面的信息，均屬于房地產市場供給方面的信息。 ( )（A）正確（B）錯誤38 房地產價格主要受地價、建造成本、利率、利潤水平和稅金等因素的影響。如短期內建造成本、利率、稅金變動不大時，降低房價主要途徑是降低地價和利潤率。 ( )（A）正確（B）錯誤39 新開發居住區，市政基礎設施和配套設施投資不能全部計入商品住宅的開發成本。 ( )（A）正確（B）錯誤40 某房地產開發項目的成本利潤率為30%，若開發周期為3年，則該項目的年成本利潤率可能為10%。 ( )（A）正確（B）錯誤41 在房地產開發項目可行性研究中，提高目標收益率，則項目的收益能力也相應提

12、高。 ( )（A）正確（B）錯誤42 房地產開發項目的項目管理隊伍，應該由投資管理人員、工程管理人員、營銷策劃人員等共同組成。 ( )（A）正確（B）錯誤43 房地產開發項目可行性研究中的盈虧平衡分析，主要是求取項目的盈虧平衡點，以考察項目的安全程度。 ( )（A）正確（B）錯誤44 金融機構向房地產開發項目貸款時，其貸款利息不能用分紅的方式體現。 ( )（A）正確（B）錯誤45 市場推廣費用投入越多，促銷工作經濟效益就越顯著。 ( )（A）正確（B）錯誤46 提供好的物業管理是房地產營銷的有效手段，所以選擇物業管理公司，是開發商工作內容的一部分。 ( )（A）正確（B）錯誤47 電梯井、提物

13、井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然層計算建筑面積。 ( )（A）正確（B）錯誤48 平屋頂是指屋面坡度為2%5%的屋頂。 ( )（A）正確（B）錯誤49 表明建筑物的朝向、平面形狀、內部布置以及入口、走道和樓梯位置的圖紙是建筑施工圖中的平面圖。 ( )（A）正確（B）錯誤50 建筑物給水系統分生產、生活、消防三種系統，排水系統分為生活污水、生產廢水、雨水三類系統。( )（A）正確（B）錯誤四、計算題要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結果保留小數點后二位。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。51 某家庭欲購買一套面積為80m2的經濟適用住房，單價為3500元/m2，首付款

14、為房價的25%，其余申請公積金和商業組合抵押貸款。已知公積金和商業貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?52 某開發商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權。該宗地的規劃建設用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65%，建筑層數共20層，從-2層至+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個車位，-2層為人防和技術設備用房(不可出售)；地上3層裙房為用于出租的商業用房，地上418層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發周期為3.5年(其中準備期為12個月，建設周

15、期為24個月，銷售周期為6個月)；平均建造成本為3500元/m2，專業人員費用和管理費用分別為建造成本的 8%和5%；地價款在項目開發初期一次投入，建造成本、專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入；該項目建成后，住宅的市場售價為8000元/m2，商業用房年凈租金收入為 2000元/m2，停車位售價為12萬元/個；銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和 6.0%。開發建設貸款利率為7.5%，同檔次商業用房的凈租金收入乘數(即年凈租金收入與物業資本價值之比)為5.5。試計算該項目的開發商成本利潤率。53 某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業20年的經營收益權，第一年投入裝

16、修費用200萬元(按年末一次投入計算)并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產市場上寫字樓物業投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目是否可行(各年凈租金收入均發生在年末)。若經營期內年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。 參考答案：一、單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1 【正確答案】 B2 【正確答案】 B3 【正確答案】 A4 【正確答案】 D5 【正確答案】 B6 【正確答案】 D7 【正確答案】 A8 【正確答案】 C9 【正確答案】 C10 【正確答案】 B11 【正確答

17、案】 C12 【正確答案】 A13 【正確答案】 D14 【正確答案】 C15 【正確答案】 C16 【正確答案】 C17 【正確答案】 A18 【正確答案】 D19 【正確答案】 A20 【正確答案】 D二、多項選擇題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。21 【正確答案】 B,C,D22 【正確答案】 A,B,C23 【正確答案】 A,C,D24 【正確答案】 A,C25 【正確答案】 A,D26 【正確答案】 A,B,D27 【正確答案】 B,C28 【正確答案】 A,B,D29 【正確答案】 A,B,C

18、,D30 【正確答案】 A,B,C31 【正確答案】 A,B,D32 【正確答案】 B,D33 【正確答案】 C,D34 【正確答案】 A,B,C35 【正確答案】 A,B,D三、判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。36 【正確答案】 A37 【正確答案】 B38 【正確答案】 B39 【正確答案】 A40 【正確答案】 A41 【正確答案】 B42 【正確答案】 A43 【正確答案】 A44 【正確答案】 B45 【正確答案】 B46 【正確答案】 A47 【正確答案】 A48 【正確答案】 A49 【正確答案】 A50 【正確答案】 A四、計算題

19、要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結果保留小數點后二位。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。51 【正確答案】 第1題已知：P=3500×80×(1-25%)=21(萬元)n=15×12=180(月)i1=4.2%÷12=0.35%i2=6.6%÷12=0.55%p1=10萬元 P2=11萬元求解A：A1=P1×i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000×0.35%×(1+0.35%)180÷(1+ 0.35%)180-1=749.75(元)A2=P2×i2×(1+i2)n/(1+i2)n-1=110000×0.55%×(1+0.55%)180÷(1+0.55%)180-1=964.28(元)則A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)52 【正確答案】 解：A計算項目總開發價值： 項目總建筑面積：4500×7.5=33750(m2) 基底面積：4500×65%=2925(m2) 住宅出售面積：33750-2925×5=19125(m2) 商業用房建筑面積：2925×3=8775(m2) 項目開發價值(分項)A住宅：8000×1912