1、關(guān)于上海市商品住宅維修基金管理辦法的應(yīng)用解釋（試行）根據(jù)上海市商品住宅維修基金管理辦法 （以下簡(jiǎn)稱辦法 ）第二十八條規(guī)定，現(xiàn)就辦法有關(guān)條文的應(yīng)用問(wèn)題解釋如下：壹、第三條管理部門市房地資源局下設(shè)市物業(yè)維修基金管理中心（以下簡(jiǎn)稱市中心） ，負(fù)責(zé)全市維修基金籌集、使用的監(jiān)管和信息管理工作；負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)。縣物業(yè)維修基金管理中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督和培訓(xùn)。各區(qū)、 縣房地局應(yīng)當(dāng)設(shè)立區(qū)、 縣物業(yè)維修基金管理中心 （以下簡(jiǎn)稱區(qū)、縣中心） ，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域維修基金的設(shè)立。歸集和使用監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)維修基金信息系統(tǒng)操作。業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。二、第四條維修基金的設(shè)立本條第壹款所稱的新建內(nèi)銷商品住宅，是指1999 年 12 月 1

2、 日之前銷售的普通內(nèi)銷商品住宅， 以及 1999 年 12 月 l 日起納人內(nèi)銷商品住 宅范圍銷售的普通內(nèi)銷商品住宅、僑匯商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷 房等。三、第五條維修基金專戶的開(kāi)立 本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。 區(qū)、縣房地局和專戶銀行簽訂的委托協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用由市房地資源局印 制的示范文本。 區(qū)、縣房地局開(kāi)立維修基金專戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)按人民銀行規(guī)定提交有關(guān)文 件和資料。開(kāi)立的維修基金專戶，應(yīng)按市房地資源局規(guī)定，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话创本幹飘a(chǎn)業(yè)代碼及分戶清冊(cè)。區(qū)、縣中心應(yīng)將維修基金專戶帳號(hào)書(shū)面告知市中心。四、第六條首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)本條所稱的每rn2建筑面積成本價(jià)，由市房地資

3、源局和物價(jià)部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每itf建筑面積成本價(jià)以 1198 元計(jì)價(jià)； 2001 年 1 月 1 日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)年的每itf建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)年的每m2建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)；簽訂合同的時(shí)間于1996年以前的，每itf建筑面積成本價(jià)按1198元計(jì)價(jià)。根據(jù)本條第三款規(guī)定由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)于通過(guò)的業(yè)主公約中予以約定。五、第七條維修基金的交納時(shí)限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)持土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)實(shí)測(cè)方案及應(yīng)交維修基金

4、的分戶清冊(cè)，向區(qū)、縣中心辦理維修基金交款確認(rèn)手續(xù)。區(qū)、縣中心確認(rèn)后，開(kāi)具商品住宅維修基金交款通知（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專用） 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具專戶銀行蓋章的上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅維修基金交款憑證 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人訂立預(yù)售合同中的房屋交接書(shū)或出售合同時(shí)，應(yīng)按交接書(shū)或出售合同確定的房屋建筑面積計(jì)算購(gòu)房人應(yīng)交納的 維修基金金額，且按規(guī)定代房地產(chǎn)管理部門向購(gòu)房人開(kāi)具商品住宅 維修基金交款通知（購(gòu)房人專用），購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)?銀行交款。專戶銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具專戶銀行蓋章的上海市購(gòu)房 業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

5、或購(gòu)房人提交經(jīng)專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金 交款憑證后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可受理房地產(chǎn)初始登記或房地產(chǎn)變更 登記。于區(qū)、縣房地局核準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)登記的同時(shí)，區(qū)、縣中心應(yīng)書(shū)面通知 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按本條第壹款第三項(xiàng)規(guī)定，將尚未出售商品住宅中應(yīng) 由購(gòu)房人交納的維修基金劃至業(yè)主委員會(huì)的維修基金帳戶。房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的交款憑證向區(qū)、縣中心和業(yè)主委員會(huì)備案。房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不交納的，由區(qū)、縣房地局依照上海市居住物業(yè)管 理?xiàng)l例的規(guī)定作出行政處罰；業(yè)主委員會(huì)也可依法向人民法院提起 民事訴訟。新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，按新建內(nèi)銷商品住宅交納 維修基金的規(guī)定程序辦理交款和房地產(chǎn)登記手續(xù)。六

6、、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布區(qū)、縣中心每月應(yīng)和專戶銀行核對(duì)維修基金的交存情況，每年以物業(yè) 管理區(qū)域?yàn)閱挝唬季S修基金交存情況。區(qū)、縣中心應(yīng)當(dāng)定期按規(guī)定將維修基金交存情況報(bào)市中心。七、第十條維修基金帳戶的開(kāi)立本條所稱的開(kāi)戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立維修基金帳戶，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市或區(qū)、縣技術(shù)監(jiān)督部門辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記手續(xù)，和物業(yè)所于地的區(qū)、縣開(kāi)戶銀行簽訂委托協(xié)議，且使用由市房地資源局印制的委托協(xié)議示范文本。業(yè)主委員會(huì)維修基金帳戶開(kāi)立后，應(yīng)將開(kāi)戶銀行及帳號(hào)報(bào)區(qū)、縣中心備案。八、第十壹條開(kāi)立維修基金帳戶提交的文件和資料本條所指的開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū)，是指由開(kāi)戶銀行提供的開(kāi)立

7、銀行帳戶申報(bào)表 。本條所指的業(yè)主委員會(huì)成立的批準(zhǔn)文件是指區(qū)。縣房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記的批復(fù)和業(yè)主委員會(huì)證書(shū)。本條所指的業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開(kāi)戶手續(xù)的委托書(shū)，其格式樣本。業(yè)主委員會(huì)成立之日起15 日內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)持未出售房屋分戶清冊(cè)，專戶銀行應(yīng)持交款業(yè)主清冊(cè)，分別報(bào)區(qū)、縣中心核對(duì)；區(qū)、縣中心于核對(duì)后將業(yè)主分戶清冊(cè)提供給業(yè)主委員會(huì)。九、第十二條維修基金的劃轉(zhuǎn)區(qū)、縣中心經(jīng)和專戶銀行對(duì)維修基金交存情況及本息數(shù)額核對(duì)無(wú)誤后，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)訂立維修基金移交協(xié)議，且持支付憑證。維修基金移交協(xié)議和業(yè)主分戶清冊(cè)，通知專戶銀行將維修基金專戶下的相應(yīng)資金本息劃人該業(yè)主委員會(huì)帳戶。業(yè)主委

8、員會(huì)帳戶開(kāi)立后的帳務(wù)管理，由選聘的物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。十、第十三條納人維修基金的收益于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等運(yùn)營(yíng)性設(shè)施收取的費(fèi)用中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此發(fā)生的管理成本能夠于該費(fèi)用中列支，但具體費(fèi)用需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意。十壹、第十五條物業(yè)維修和更新的實(shí)施本條所稱的發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指關(guān)于上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 有關(guān)條文的應(yīng)用解釋第十二條所規(guī)定的房屋急修項(xiàng)目。十二、第十八條維修基金的支取和分?jǐn)偽飿I(yè)管理企業(yè)從維修基金中暫借備用金的，應(yīng)當(dāng)編制資金預(yù)算計(jì)劃，且于物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)戶銀行支取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提交下列資料

9、：1 、支付憑證；2 、加蓋業(yè)主委員會(huì)公章、業(yè)主委員會(huì)主任、副主任簽字蓋章的費(fèi)用分?jǐn)倕R總表；3 、按幢立帳、按戶分?jǐn)偟碾娔X數(shù)據(jù)。其中，業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)戶銀行支取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)備用金的，另需提交加蓋業(yè)主委員會(huì)公章和正、副主任印鑒的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定；業(yè)主委員會(huì)支付住宅大修或者專項(xiàng)維修更新預(yù)付款的，另需提交施工承包合同；業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)戶銀行支取物業(yè)維修、更新費(fèi)用的，另需提交加蓋物業(yè)管理企業(yè)公章的物業(yè)維修、更新費(fèi)用匯總表。本條所稱的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。十三、第十九條維修基金帳目的核對(duì)和公布。業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)戶銀行查詢其帳戶情況的，需提供業(yè)主委員會(huì)的證明和帳號(hào)。業(yè)主向開(kāi)戶銀行柜面查詢其

10、分戶帳情況的，需提供業(yè)主代碼和地址。開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)免費(fèi)提供電話或柜面等形式的帳戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)。開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)定期按規(guī)定將維修基金存取情況報(bào)市和區(qū)、縣中心。十四、第二十條維修基金再次籌集維修基金再次籌集的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)于業(yè)主公約中作出約定。維修基金再次籌集時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或其委托的業(yè)主小組應(yīng)向再次籌集的對(duì)象發(fā)出書(shū)面交款通知。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)交款通知的要求，向開(kāi)戶銀行交款。本條第二款所稱的首期維修基金是指購(gòu)房人所交的維修基金金額。十五、第二十壹條住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修基金的處理住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明， 由住宅受讓人向原業(yè)主支付。 轉(zhuǎn)讓合同另有約定的， 從其約定。十六、第二十二條維

11、修基金帳戶的變更業(yè)主委員會(huì)辦理維修基金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)時(shí)，除按開(kāi)戶銀行規(guī)定提交有關(guān)資料外，有下列情形之壹的，仍須提交下列文件或資料：1 、物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任發(fā)生更換的，須提交區(qū)、縣房地局核準(zhǔn)變更登記的證明文件。其中，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的，仍須提交相應(yīng)的電腦數(shù)據(jù)。2 、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交經(jīng)區(qū)、縣房地局備案的新訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同。十七、第二十三條維修基金帳戶的注銷因拆遷等原因致使住宅滅失的，具注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明是指房屋拆 遷許可證等能夠證明房屋滅失的文件。已建立維修基金的房屋于業(yè)主委員會(huì)成立前滅失的，由售房單位或物 業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主身份證件的復(fù)印件

12、、房屋拆遷許可證的復(fù)印件、商 品住宅滅失退款申請(qǐng)書(shū)向區(qū)、縣中心提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后，持區(qū)、 縣房地局的支付憑證及上述資料向?qū)翥y行提取其維修基金分戶帳 的剩余款額，且辦理分戶帳注銷手續(xù)。已建立維修基金的房屋于業(yè)主委員會(huì)成立后滅失的，由業(yè)主委員會(huì)或 其委托人持業(yè)主委員會(huì)證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向開(kāi)戶銀 行提取其維修基金分戶帳的剩余款額、 辦理分戶帳注銷手續(xù)，且報(bào)區(qū)、 縣中心備案。十八、第二十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金本條所稱的公共建筑設(shè)施接收單位是指公共建筑設(shè)施產(chǎn)權(quán)或使用權(quán) 接收單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于公共建筑設(shè)施移交前已按規(guī)定交納維修基金的，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于和公共建筑設(shè)施接

13、收單位辦理設(shè)施移交手續(xù)時(shí)，可按 規(guī)定和設(shè)施接收單位辦理維修基金結(jié)算手續(xù)。凡單獨(dú)確權(quán)的車庫(kù)等物業(yè)所有人應(yīng)按辦法規(guī)定交納維修基金。十九、第二十九條施行日期和執(zhí)行事項(xiàng)本辦法施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規(guī)定執(zhí)行：1 、 1996 年 6 月 10 日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商壹致的意 見(jiàn)執(zhí)行。2、 1996 年 6 月 10 日至本 辦法 施行之日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按市物價(jià)局、市房地局滬價(jià)房（ 1996 ） 116 號(hào)上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法的規(guī)定籌集維修基金。3、 1999 年 12 月 1 日前出售的僑匯商品住房、 經(jīng)濟(jì)適用房、 動(dòng)遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、 使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修基金籌集， 按當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。4、 、 辦法施行前已成立業(yè)主委員會(huì)而未建立維修基金的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于辦法施行之日起12 個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售商品住宅中購(gòu)房人交納的維修基金和其應(yīng)交納的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業(yè)主委員會(huì)帳