1、作為專業與規范的房地產市場，需要專業的營銷團隊，專業 的營銷隊伍中要有一個專業的營銷經理， 作為一個素質好， 能力強，有朝氣，有活力的營銷經理，要對公司下達的銷售指標擔負直接責任， 匯總上報項目階段性銷售總結報告； 協助管理項目現場日常管理工作； 協調本項目內部及本部與其它部門之間的具體工作； 負責本項目銷售部的相關培訓、 完成上級領導安排的其它工作；客戶的銷售接待、投訴處理與跟蹤服務工作；負責匯總市場調研信息，準備把握項目經營方向，明確項目整體營銷方案；同時還要做到：（ 1 ）忠誠可靠，樂于奉獻，一切以公司利益為出發點。（ 2 ）敢于管理，善于管理，盡心盡力，盡職盡責。（ 3 ）要有一桿公平

2、秤，能夠做到公平公正，一視同仁。（ 4 ）工作積極熱情，充滿活力用自己的熱情去感染銷售員，關心他們的工作和生活。（ 5 ）具有良好的業務能力，培訓銷售員，幫助銷售員開單及解答客戶提出的疑難問題。（ 6 ）具有獨特的個人魅力，讓員工信服。同時，在日常的銷售管理也要做到近善近美，不在任何一個環節留下紕漏，盡職盡責的做好每一件事情。1 ） 樓盤的形象管理，一個樓盤形象的好壞，直接影響到客戶的購買的情緒， 因此在靜態上， 樓盤現場的環境及各項物品應保持整齊，清潔有序，給人以舒適的感覺。在動態上，樓盤銷售人員的言行舉止應保持熱情，禮貌，尊重客戶，給客戶一種賓至如歸的感覺。（ 2 ） 樓盤的銷售人員管理。

3、通過多銷售人員的了解，培養及挖掘他們的自身潛力， 樹立并并增強團隊精神。 了解銷售人員的個性注意發揮他們的優勢，將他們的工作狀態調整到最佳。樹立良好的人際關系， 增強團隊的協作精神。 根據銷售人員自身存在的問題，有針對性的對其驚醒綜合素質的培訓。（ 3 ） 樓盤的銷售管理。銷售管理的好壞，直接影響到銷售的結果， 作為銷售經理應根據公司及樓盤的情況， 實行切實可行的管理制度，保證銷售工作的順利進行。對銷售現場的客戶，嚴格按接客制度執行，嚴格管理，堅持原則，從而調動團隊的積極性。對客戶的管理及跟蹤中，要及時解答可戶的疑難問題，收集客戶的資料作好分析及跟蹤工作。（ 4 ） 現場培訓方面。售前培訓：

4、組織市場跑盤， 項目分析， 周遍可比樓盤的分析，銷售技巧的培訓，模擬銷售過程。售中培訓：針對在銷售過程中出現的問題進行培訓，明確每一階段銷售的目的，及時解決銷售過程中出現的問題。針對性培訓：針對銷售過程中出現的特殊問題，有針對性的進行培訓。（ 5 ） 總結。作為一個銷售經理要善于總結自己的工作，及時的制定銷售計劃， 明確下一階段的銷售任務。 同時匯總銷售情況， 對前一階段的銷售工作從銷售情況， 人員情況， 人員情況，客戶情況，與發展商合作情況，周遍情況，成本控制情況方面認真進行總結與分析。（ 6 ） 樓盤信息管理：銷售現場信息的反饋對公司制定和調整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用， 而收集信息

5、向公司提供第一手資料是銷售經理責無旁貸的任務。 對客戶： 了解客戶對樓盤的各種反映，如對戶型、面積、配套設施、價格、付款方式等方面的意見或建議，也可采用表格問答的方式進行編輯。對售樓員：了解售樓人員的看法及建議，并通過售樓人員對周邊競爭樓盤的調研， 對樓盤銷售現狀進行合理的分析， 做好信息反饋。二級市場項目為什么做產品展示，分期開發？樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒，結合項目的市 場環境因素、建筑特點和項目定位、及周遍規劃做出樓盤模型， 利用有限的空間，使其商業價值最大化，以最醒目的形象吸引客 戶并促成銷售。根據項目的特點給產品提供最具形象價值的設計 方案，選其一套戶型做樣板房，精湛的裝

6、修工藝充分展示了樓盤 的優點。結合現場實際情況，實現品牌形象價值最大化，讓客戶 充分了解項目，對項目提出一些建設性的意見， 為后期開發做鋪 墊。賣出項目的賣點。找出賣點：將樓盤的賣點找出來，但找到賣點時必須注意的 是，賣點一定要是最能代表樓盤品質的特點。理解賣點：找出賣點后，銷售人員要充分理解賣點的真正的 含義突出賣點：將賣點突出在售樓處，樓盤現場等明顯的位置， 讓到訪的客戶一眼就能看見，在樓書，價格表，樓盤模型，樣板 房上充分展示體現出來推銷賣點：有顧客上門，售樓人員要把賣點推薦給客戶（賣 給客戶）。樓盤的展示到不到位，直接影響客戶的購買情緒。如何做團隊溝通?內部溝通是一個團隊提高效率和信息

7、資源共享的重要途徑之 一。通過溝通，團隊內部人員能夠達成合作和協調上的一致，盡 可能快的進行資源在調整； 通過溝通，團隊內部將工作效率完完 全全體現出來。團隊管理者應該理解內部溝通的原則， 應該明確 內部溝通采用的方式及方法，其內部溝通的方法應該有以下幾 種：首先，定期不定期的舉行會議，會議是內部溝通的重要方式， 團隊應該明確舉行該次會議的目的、 范圍、職責、程序、方法等。 其次，匯報，一個銷售團隊運做需要不同人員之間的配合，在團 隊管理者的指揮和協助下，各人員都應該盡自己的最大努力將事 情做好，通過做匯報，建立起匯報程序，目的是在團隊內部形成 一種良好的習慣，這種匯報的結果就可以作為團隊管理

8、改進的重 要數據之一；再次，談話，談話是人一人溝通的重要方法，再好 的會議溝通都無法實現面對面的交流與溝通，談話帶來的更多的是真實的數據，當然也會包括部分不切實際的內容， 這在于團隊 管理者的個人修養和判斷， 這個時候的團隊，不可能出現針對個 人的問題，只有針對事件本身；房地產二級市場與三級市場銷售與銷售管理同與不同的分 析？房地產三級市場在銷售中，主要針對的是區域內所有物業都 可以銷售，所服務的是片區內所有需要的業主， 只要上門的客戶，基本都是有需求的。 但二級市場只針對一個項目的銷售， 所服務的只有一個（業主）發展商，相對來說就要更好的去維護及服務自己的顧主， 對待客戶上更要好好的把握， 把握其來到現場的準確目的，從而達到銷售的目的。而在銷售管理上，房地產三級市場的銷售經理， 相對比較容易， 但房地產二級市場銷售就要做到更好的與其他部門溝通。（ 1 ）與發展商的溝通與維護（ 2 ）與公司策劃人員溝通與互動（ 3 ）與項目經理的溝通與配合（ 4 ）與銷售人員的溝通及管理（ 5 ）與客戶的溝通及維護（ 6 ）與項目其他相關部門的溝通（ 7 ）與提供按揭貸款銀行等相關部門的溝通及維護如何與策劃互動？銷售部門不可能脫離其它相關部門而獨立存在，而協調好各方面關系也