1、 南京理工大學經濟管理學院研究生課程研討課程名稱： 財務報表分析與績效評價 任課教師： 徐光華 研討題目：萬科a、中糧地產、榮安地產三家地產公司基于財務報表的綜合能力分析小 組 名： 張春雷小組 小組成員序號： 4 5 7 8 36 成 績： 萬科a、中糧地產、榮安地產三家地產公司的盈利能力分析前言選擇這三家公司的原因是他們所具有的代表性和相互之間的差異性。萬科作為私企，同時也是國內最大的房地產公司；中糧地產是國企中糧集團的下屬子公司；榮安地產是一家規模中等的私企。三家公司各有特色。本文分為五個模塊：償債能力分析、盈利能力分析、資產運營能力分析、投資報酬能力分析、成長能力分析。同時，每個模塊內

2、會從縱向和橫向兩個角度對萬科a、中糧地產、榮安地產三家地產公司進行全年細致地分析。目的是考察每家企業的綜合能力，以及近幾年的國家宏觀調控對房地產行業的影響程度。本文的結構是：首先，給出一些有關國家政策、市場行情、公司特殊情況說明的文字材料；其次，針對每個模塊對三家公司分別進行縱向比較，以及相互之間的橫向比較；最后，是對三家公司經營情況的一個總結。三個公司2009-2012年的完整財務指標報表因數據太多，放在附件中。本小組有五個人：分別是4號張盈、5號史偉強、7號張文靜、8號張春雷、36號季瀟。每人負責一個模塊的分析工作。4號負責資產運營能力分析；5號負責成長能力分析；7號負責投資報酬能力分析；

3、8號負責盈利能力分析；36號負責償債能力分析。目錄一、 背景材料4二、 償債能力分析5 1、縱向分析5 2、橫向分析6 3、小結9三、 盈利能力分析 10 1、縱向分析10 2、橫向分析12 3、小結15四、 資產運營能力分析 16 1、縱向分析16 2、橫向比較17 3、小結19五、 投資報酬能力分析 20 1、縱向分析20 2、橫向分析21 3、小結23六、 成長能力分析 24 1、縱向分析24 2、橫向分析26 3、小結27七、 總結 29八、 附件 30一、 背景材料文字材料一：2009-2012年國家政策趨向2008年，在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資減少,房價也有所下降

4、。9月以后，國家出臺扶持政策：下調貸款利率、減免稅費、降低房貸首付。2009年，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮。 從5月開始為政策分水嶺，上半年在gdp保八的前提下政策扶持。下半年由于房價快速飆升，房地產宏觀調控再次卷土重來。2010年開始至今，房價調控不斷升級。比如二套房貸款利率提高、提高首付、三套房貸款停止、異地限購、房產稅試點、非主營央企退出地產行業等。有78家央企被勒令退出房地產行業，16家保留，中糧地產也在被保留的16家之中。文字材料二：2011-2012年行業情況2011年，房地產企業購置土地面積和土地購置費的增幅均較上年明顯回落。房地產開發投資總體保持較高水平，但增幅

5、自8月逐月回落。房屋施工面積和新開工面積增幅回落，竣工面積增幅增加。商品房銷售面積增幅減小，多數城市二手房成交量同比負增長。房價出現穩中有降的城市數量逐步增多。2012年之后明顯出現好轉，市場交易量逐漸恢復，房地產企業壓力逐漸減輕，甚至房價也正逐漸企穩回升。房地產行業景氣度方面，2012年以來以7月份為分水嶺呈現先跌后穩，前8個月，全國房地產開發投資增速從27.8%一路下滑至15.4%， 8月份以后景氣指標陸續觸底?？傮w來看，下半年以來行業景氣度回穩的趨勢非常穩固。信貸投放方面，2012年以來以5月份為分水嶺呈現先穩后增。2012年全國市場交易規模將再創新高。一二線城市市場明顯好轉，三四線增長

6、趨勢有所放緩。一二線城市深受調控影響，市場需求被嚴重積壓，而隨著政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放。三四線城市未在調控政策的覆蓋區域，因此諸多熱點三四線城市市場快速膨脹，但與此同時，這類城市經濟發展水平依然落后、市場需求規模相對有限的缺陷也逐漸顯露出來，在經歷了前幾年的快速擴張之后，市場有效需求正遭遇階段性低谷。文字材料三：榮安公司特殊情況2009年6月，榮安地產將全部資產出售給華遠集團，并由華遠集團承擔榮安地產全部負債。本次出售資產（含負債）的評估凈額為-29,472.71 萬元，雙方協商一致同意價格為 0 元，榮安公司完成重大資產重組。重組后的榮安地產全面退出通信及相關設備制造業，進軍房地

7、產經營與開發業。同時，對接下來幾年的公司利潤向股東做出一定額度的承諾。二、 償債能力分析從短期償債能力和長期償債能力兩個方面分別對三個公司進行分析。短期償債指標包括：流動比率、速動比率、現金比率。長期償債指標包括：資產負債率、產權比率、利息保障倍數、長期負債與營運資本比率。1、縱向分析表1：萬科09-12年償債能力分析年份指標2009201020112012流動比率1.91491.58521.40811.3962速動比率0.59120.55680.37020.4141現金比率（%）33.797429.168317.05820.125資產負債率（%）67.001774.686177.099778

8、.3163產權比率（%）188.4252282.931326.8286360.2096利息保障倍數1602.13042468.12693200.32952855.147長期債務與營運資本比率（%）0.28110.32670.2560.3501縱向分析結果：短期償債能力：三個指標值在09年11年均下滑，速動比率和現金比率在12年略有回升。在市場好轉的帶動下，企業的短期償債能力得到一定改善。長期償債能力：較高的資產負債率反映此行業高財務杠桿的特質，產權比率持續走高，企業風險大，長期償債能力弱。而利息保障倍數持續為正且數值較大，企業盈利好，支付利息能力強。長期債務與營運資本比率變化不大，維持在一個穩

9、定水平。表2：中糧地產09-12年償債能力分析年份指標2009201020112012流動比率2.0031.82121.55071.5562速動比率0.45990.41850.27720.3488現金比率（%）32.040527.351820.52228.9605資產負債率（%）51.359369.607778.167978.2565產權比率（%）76.0344203.0184338.1455341.9207利息保障倍數857.2365653.7935409.5666369.2516長期債務與營運資本比率（%）0.17960.44030.45690.4638縱向分析結果：短期償債能力：流動比率

10、在09年達到一個非常適宜狀態，而后持續下降，但也在安全區域內。速動比率和現金比率經過先降后升的過程，變動原因與萬科類似。長期償債能力：資產負債率、產權比率、長期債務與營運資本比率持續升高，企業存在的風險加大，企業未來償還長期債務的保障程度降低。利息保障倍數持續下降，償付利息的能力也降低了。相對09年的償債能力指標，中糧在1012年的數據中顯示該企業償債能力呈明顯下滑趨勢。表3：榮安地產09-12年償債能力分析年份指標2009201020112012流動比率1.42242.0951.47381.2191速動比率0.42440.37530.07520.2223現金比率（%）40.26864.927

11、86.79521.6183資產負債率（%）64.605573.461677.625373.887產權比率（%）182.5294276.8122346.9333282.6195利息保障倍數-316.328317350.423717405.3992-625.2846長期債務與營運資本比率（%）0.50280.32030.3294縱向分析結果：短期償債能力：從流動比率看，流動資產適中，不影響企業獲利能力；速動比率持續低于1且小于其他兩家公司，企業償債風險較大；現金比率在09年為40.2686%，這可能是因為09年中國樓市亢奮，榮安地產或有集資用于擴大生產能力的建設，因此現金增加，不能認為是短期償債能

12、力很強，而其后兩年受宏觀調控影響現金比率驟減，12年樓市行情好轉后現金比率也有所回升。長期償債能力：資產負債率在60%80%之內，房地產屬于資金密集型經濟活動，且普遍使用較高的財務杠桿，因此資產負債率一般較高。榮安地產的數據在行業中算正常水平。產權比率過高，過度運用財務杠桿，增加財務風險。從利息保障倍數看，09年和12年該指標為負數，意味著企業的銀行存款大于借款，沒有意義， 09年榮安完成資產重組，重組后的榮安地產全面退出通信及相關設備制造業，進軍房地產經營與開發業。同時，對接下來幾年的公司利潤向股東做出一定額度的承諾，因而10-11年利息保障倍數指標值非常高。長期負債與營運資本的比率走低，償

13、債安全性提高。2、橫向分析橫向分析結果：短期：從速動比率看，萬科的數據較高，但對于正常的速動比率值來說仍是比較低的，這是由于房地產行業的高風險導致。三個公司的現金比率都較高，且在10年至11年下降， 12年回升，現金比率直接反映企業的支付能力，該比率應維持在20%以上較為安全，但比率若過高會直接影響到企業的獲利能力。三個公司在12年都達到一個較安全的值。長期：在比較產權比率時，萬科與榮安表現相對接近，而中糧持續上升顯示其經營風險加大，此外，中糧利率保障倍數下跌、長期負債與營運資本比率升高都放映了中糧的長期償債能力愈發糟糕。而萬科除由于行業影響的資產負債率與產權比率外，其他數據變動不劇烈，長期償

14、債相對較好，發展穩定。3、小結（1）受國家調控的影響，三家公司的償債能力在1011年總體上都處于下滑趨勢；（2）萬科的償債能力相對較強，償債指標數據比較穩定，尤其是利息保障倍數較高，說明償付利息能力強，值得投資；（3）中糧地產雖不在被勒令退出房地產行業的央企范圍內，但也受到了比較大的影響，其主要問題是長期償債能力下滑，利息保障倍數低；（4）榮安地產在09年的重大資產重組對償債指標數據存在一定的影響，總體上償債能力在地產行業中相對較好。三、盈利能力分析盈利能力就是公司賺取利潤的能力，是投資者取得投資收益、債權人收取本息的資金來源，是經營者經營業績的體現，也是職工集體福利設施不斷完善的重要保障。本

15、文主要從資產、資本、銷售、主營業務四個方面對三家地產公司進行盈利能力的分析。通過縱向和橫向兩個角度的比較分析，最終獲知萬科a、中糧地產、榮安地產三家地產公司的盈利能力情況。1、縱向分析表一：2009-2012年萬科a盈利能力分析表年份指標2009201020112012總資產利潤率(%)4.67274.09933.9164.1348主營業務利潤率(%)22.020229.609828.942625.9691非主營比重9.93836.89914.69694.6788凈資產收益率(%)14.2616.4718.1719.66股本報酬率(%)62.010284.5317110.2747147.945

16、銷售凈利率(%)13.154417.430416.159315.1893銷售毛利率(%)29.390340.699639.779237.5555縱向分析結果：萬科a資產：根據表一，我們可以看到，萬科地產的總資產利潤率從2009年到2011年依次遞減，在2012年有所回升。主要原因在于總體市場環境的影響。從文字材料一可以看到，09年下半年以后，國家調控政策不斷推出，行業環境不甚理想，因此萬科的總資產利潤率不斷下降。同時在文字材料二中，我們可以看到，12年市場出現好轉，同時萬科地產可能做出了一些經營變動，從而導致了總資產利潤率有所上升。資本：根據表一，凈資產收益率和股本報酬率不斷上升，體現了萬科地

17、產所有者權益的獲利能力較強且上升勢頭穩定，股東提供的資本所獲得的回報率較高。資本的獲利能力較強，值得投資。銷售：根據表一，銷售凈利率和銷售毛利率在09到10年是上升趨勢，10年以后逐年下降。我認為首要原因是市場環境的惡化。隨著國家調控的不斷升級，房地產行業受到打壓，因此銷售凈利率和銷售毛利率不斷下降。根據材料二，09年9月份開始調控，而銷售凈利率的下降是在11年開始，我認為是市場對政策反應的滯后性導致。任何一項政策的實施，都不是立竿見影，市場對政策的反應總會經過一段緩沖的時間。主營業務：主營業務利潤率也是先上升再下降，同上分析，原因是政策調控的影響以及政策的滯后性。非主營比重都在10%以下，且

18、逐年下降直到5%以下，可以看出萬科的盈利基本上全部來自其主營業務，企業的獲利能力較強。表二：2009-2012年中糧地產盈利能力分析表年份指標2009201020112012總資產利潤率(%)2.8292.74912.24691.9532主營業務利潤率(%)26.945733.123127.957220.3594非主營比重40.258371.328238.768140.5382凈資產收益率(%)6.299.929.4610.81股本報酬率(%)35.303946.561951.723548.2194銷售凈利率(%)18.668426.239813.22058.5649銷售毛利率(%)37.93

19、8947.402840.600729.4827縱向分析結果：中糧地產資產：根據表二，總資產利潤率自2009年以后逐年遞減，這主要是國家調控升級，行業環境不景氣導致。資本：根據表二，凈資產收益率總體上逐年遞升，在11年略有回落。股本報酬率則是前三年逐年上升，12年呈現回落。首先可知，所有者權益的獲利能力還是比較穩定的，起伏不是太大，這是總的行業環境導致。中糧地產雖然被保留，但是也受到了很大的影響。銷售：根據表二，銷售凈利率和銷售毛利率在在09到10年是上升趨勢，10年以后逐年下降。同前面對萬科的分析一樣，我認為主要是市場環境的惡化導致。隨著國家調控的不斷升級，房地產行業受到打壓，因此銷售凈利率和

20、銷售毛利率不斷下降。另外，指標的下降比調控的開始日期晚了一年，也是政策的滯后性導致。主營業務：主營業務利潤率先上升再下降，同上分析，原因是政策調控的影響以及政策的滯后性。非主營比重10年為71.3282%，其余三年都在40%左右。可以看出主營業務的盈利比例還是比較低的。在其主營業務即地產業務方面，企業的獲利能力一般。通俗地講，就是中糧集團不務正業了。表三：2009-2012年榮安地產盈利能力分析表年份指標2009201020112012總資產利潤率(%)16.18483.43383.91983.9545主營業務利潤率(%)55.457431.37732.546927.6816非主營比重0.30

21、44-1.167321.7234-4.4958凈資產收益率(%)48.9212.9417.5215.14股本報酬率(%)76.737523.572538.63640.7243銷售凈利率(%)40.754119.726324.870920.6352銷售毛利率(%)61.797445.467543.236144.1796縱向分析結果：榮安地產資產：根據表三，09年的總資產利潤率是16.1848%，比較高；10年突然下滑到3.4338%。之后三年逐年略有上升。這里有兩個異常：一是09年的指標奇高；二是國家調控逐年升級，行業環境不景氣，但榮安地產在10到12年卻逐年上升。對于這兩個異?，F象，我認為主要

22、和09年的榮安地產重大資產重組有關。根據材料三，我將從客觀和主觀兩個方面解釋這兩個異常。首先，客觀方面，榮安地產重大資產重組，大量不良資產和負債被處理掉，因此造成09年的指標奇高，而且資產良性，負擔減輕也使得接下來幾年內的指標上升更易理解。其次，主觀方面，榮安地產向股東承諾了幾年內的利潤標準，因此為了符合條件，勢必在接下來幾年更加慎重、精確地決定經營投資策略，從而使得10到12年的總資產利潤率逐年上升。另外，主觀上也不排除公司為了達到承諾，將幾年內的利潤進行會計處理，從而給人一種逐年上升的發展勢頭。資本：根據表三，09年的凈資產收益率和股本報酬率也是相對奇高，10年大幅下降，從上面的分析可知，

23、主要是重大資產重組導致。10至12年，凈資產收益率出現起伏，主要是市場波動，行業環境不景氣導致。一方面資產重組后，資產良性，收益率應上升；另一方面，國家調控不斷升級，商品房市場受到沖擊，導致收益率下滑。兩方面因素的綜合作用導致了凈資產收益率出現起伏。10年以后，股本報酬率逐年上升，同上分析，也可以從資產重組和利潤承諾兩方面考慮。銷售：根據表三，銷售凈利率和銷售毛利率的指標趨勢與上面的凈資產收益率相似。也是資產重組導致09年的指標奇高，10年大幅下滑。之后幾年，在企業環境和市場環境的共同作用下，指標波動起伏。主營業務：主營業務利潤率也是09年的指標奇高，10年大幅下滑。之后幾年，在企業環境和市場

24、環境的共同作用下，指標波動起伏。非主營比重除了11年達到21.7234%，其余三年都極低，在零附近，甚至負值。由此可見榮安地產的盈利基本上全部來自其主營業務，企業的獲利能力較強。從材料三，我們也可以看到，全面退出通信及相關設備制造業，進軍房地產經營與開發業。由指標可見它退出原有業務，進軍地產行業的決心和徹底性。通過查看榮安公司2011年度報告，有如下論述：“（1）報告期榮安尚湖中央花園二期、三期交付，且體量較大；（2）榮安琴灣部分余房在 2011 年交付；（3）取得拆遷補償收入，扣除房產凈值后余額 11156.71 萬元，計入營業外收入?！币虼宋艺J為11年的非主營比重陡然上升至21.7234%

25、，是因為大量拆遷補償收入的取得以及未能交付的工程體量較大導致。2、橫向分析橫向分析結果：資產：根據圖一的總資產利潤率比較可知，忽略榮安地產09年的奇高指標，中糧地產各年的總資產利潤率都最低，萬科與榮安的指標相差不大。可見，在以資產為基礎的獲利能力方面，中糧地產相對較差。資本：根據圖四可知，從平均趨勢來看，萬科的指標最好，榮安略差，中糧的凈資產收利率最低。根據圖五可知，萬科的股本報酬率最高，同時以強勢的姿態逐年大幅上升；榮安與中糧則起伏波動，變化趨勢不大。結合兩個指標的趨勢綜合來看，萬科地產所有者權益的獲利能力最強且上升勢頭強勢，股東提供的資本所獲得的回報率最高，因此也是最值得投資的股票。榮安和

26、中糧受大環境的影響，四年內變化不大，表現平平，沒有見到上升的勢頭。銷售：根據圖六和圖七可知，受國家調控的影響，三家公司10年以后的銷售凈利率和銷售毛利率還是呈總體下滑趨勢的?？梢妵艺邔Φ禺a行業的影響還是比較大的。但是從中也能看出差別，萬科的變動幅度最為緩慢，中糧地產最為劇烈。可見在應對市場環境危機方面，萬科的表現還是體現了作為地產業老大的經營能力。中糧地產作為央企，抵御市場風險的能力卻最差。榮安公司的表現則是很大程度上反映了重大資產重組后的影響。主營業務：根據圖二，萬科和中糧地產的主營業務利潤率都是出現了先上升再下降，同上分析，原因是政策調控的影響以及政策的滯后性。榮安地產受重組的影響，主

27、營業務利潤率波動起伏。但是總體還是能感覺到，若去除重大重組以及利潤承諾的影響，榮安地產的主營業務利潤率也在下滑。根據圖三，萬科和榮安的非主營比重較低，前者逐年下降至5%以下，后者除了11年突出，其余都在零值附近；而中糧地產的非主營比重則居高不下。由此可見，萬科和榮安的盈利基本上全部來自其主營業務，企業的主營業務獲利能力較強。而中糧地產則是不務正業，近半的利潤來自非主營業務，獲利能力令人擔憂。3、小結（1）受國家調控的影響，三家公司的利潤率總體上都處于下滑趨勢；（2）萬科的盈利能力相對較強，利潤相對比較穩定，盈利能力較強，尤其是股本報酬率的大幅上升，值得投資；（3）中糧地產的主要問題是非主營比重

28、太高，同時盈利能力在三者之間也是最低；（4）榮安地產的重大資產重組對財務報表的影響還是比較大的，但是總體上還是經營穩定，盈利能力比萬科略差。四、資產運營能力分析1、縱向分析表1：2009-2012年萬科a財務指標分析表年份指標2009201020112012應收賬款周轉率(次)59.75843.961146.179860.6323應收賬款周轉天數(天)6.02438.18917.79565.9374存貨周轉天數(天)917.8991337.29571422.92491275.2391存貨周轉率(次)0.39220.26920.2530.2823固定資產周轉率(次)37.295139.38095

29、0.992164.2845總資產周轉率(次)0.38060.28710.28050.3055流動資產周轉率(次)0.4010.3020.29410.3195縱向分析結果：萬科a1 應收賬款周轉率呈現下降后上升的趨勢，總的來說公司的應收賬款的變現能力比較強。2 應收賬款周轉天數是先增加后減少，應收賬款在4050天變現一次，可以說其變現能力比較強。3 存貨周轉天數先增加后略微降低，不過天數都比較長，考慮其行業的特殊性。4 存貨周轉率先減少后增加。5 公司固定資產周轉率逐年遞增。6 總資產周轉率先降低后略微增加，2010年受到了國家房屋調控政策的影響。流動資產周轉率先減少后穩定增加。表2：2009-

30、2012年中糧地產財務指標分析表年份指標2009201020112012應收賬款周轉率(次)27.011122.250733.464624.6528應收賬款周轉天數(天)13.327916.179310.757614.6028存貨周轉天數(天)1597.16063087.47862040.81631585.2048存貨周轉率(次)0.22540.11660.17640.2271固定資產周轉率(次)6.68618.120126.367726.1451總資產周轉率(次)0.18030.12630.210.2356流動資產周轉率(次)0.25880.16920.23850.2569縱向分析結果：中糧

31、地產1 應收賬款周轉率呈先減少后增加再減少的折線形式，變現能力比較強。2 應收賬款周轉天數同樣呈折線變化，周轉天數在15天左右，。3 存貨周轉天數先增加后降低，但是都很長時間，需要8或者9年時間。4 存貨周轉率先降低后增加。5 固定資產周轉率成增加趨勢。6 總資產周轉率先降低后增加，不過在0.2左右，營運能力仍然很低，公司應該加強流動資產管理，提高業務管理能力。流動資產周轉率先降低后增加。表3：2009-2012年榮安地產財務指標分析表年份指標2009201020112012應收賬款周轉率(次)1221.1617632.6824157.0164116.1262應收賬款周轉天數(天)0.2948

32、0.5692.29283.1001存貨周轉天數(天)740.89322371.54153035.41322680.5659存貨周轉率(次)0.48590.15180.11860.1343固定資產周轉率(次)805.4568190.6562182.2777204.7753總資產周轉率(次)0.79410.2050.18590.1953流動資產周轉率(次)0.79870.20640.18720.2135縱向分析結果：榮安地產1 應收賬款周轉率逐年遞減，說明其變現能力逐漸趨于正常，前幾年的周轉率不正常。2 應收賬款周轉天數變現天數也由不合理趨于略微合理變化。3 存貨周轉天數逐漸增加。4 存貨周轉率逐

33、漸減少。5 固定資產周轉率呈減少趨勢。6 總資產周轉率呈減少趨勢。7 流動資產周轉率呈減少趨勢。2、橫向分析橫向分析結果：根據上述數據表和折線圖已經國家政策的相關規定。三家企業的應收賬款周轉率總體來說是在20（次）之上，屬于優秀的級別，說明企業收賬速度快，壞賬損失少，償債能力強。固定資產周轉率普遍上升的趨勢，說明其利用比率越來越高，管理水平越好，獲利能力逐年增強。流動資產周轉率在2010年下降一點之后，又反彈增加，考慮到房地產行業的特殊性，相比較的來講，萬科的營運能力比較強。總資產周轉率基本上在2010年度都略微下降，說明國家的產生的相應的一些房屋政策對地產行業有一定的限制影響，對其資產營運能

34、力產生限制。特殊情況分析，由于榮安地產2009年的重大資產重裝情況，導致其各項數據均有異常，所以應當以整個趨勢來分析變化，2012年相對于萬科和中糧，其營運能力還是較弱。3、小結：從資產營運的角度來看，三家房地產行業總的趨勢都很不錯，受中國整體的房間大趨勢的影響，同時受國家調控政策也會有略微的變動。由于房地產企業從事的開發業務本身周期較長，多數資產周轉率指標都要低于其他行業。所以簡單用資產周轉率指，應收賬款周轉率等標去衡量房地產企業的營運能力也會導致錯誤的判斷，我們需要具體從企業預收收入的增長速度、項目開發的平均周期、新增土地的規模、盈利的增長等綜合指標去進行分析。五、投資報酬能力分析從股東權

35、益投入與企業投資回報之間關系的角度對企業盈利能力作出分析。1、縱向分析表一：2009-2012年萬科a投資報酬能力分析表年份指標2009201020112012每股收益 (元)0.480.660.881.14每股凈資產(元)3.44.024.825.8每股未分配利潤(元)0.80111.22511.72212.4272加權凈資產收益率（%）15.3717.7919.8321.45 縱向分析結果：萬科a 從表一來看, 2009年萬科a每股收益達到了最低點0.48，而后三年逐年攀升，直到2012年的最高位每股收益1.14。每股凈資產逐年不斷提升，且保持較高水平，則表明公司正在處于不斷成長之中，重點

36、反映了股東權益的含金量，公司前景良好。加權凈資產收益率從2009年到2012年逐年提高，所有者權益投資盈利能力逐年增強。每股未分配利潤穩步提高，2012年達到最高2.4272，由于企業收益良好所以每股未分配利潤大小還算適中，可用于公司未來的擴大再生產。萬科擁有較強的盈利能力, 且這種盈利能力有很好的穩定性。短期盈利能力環比有所提升會增強投資者短期的信心,會有利于公司股價在未來短期走好。投資報酬能力非常好。表二：2009-2012年中糧地產投資報酬能力分析表年份指標2009201020112012每股收益 (元)0.21 0.260.230.28每股凈資產(元)3.272.582.462.626

37、5每股未分配利潤(元)0.46250.69510.84371.0521加權凈資產收益率（%）10.498.889.2211.19 縱向分析結果：中糧地產表二中數據顯示，2009年每股凈資產和加權凈資產收益率較高，盈利能力較好。2010、2011年由于國家政策及企業內部原因，狀況不是很好。2012年，隨著地產行業整齊轉好，中糧地產的收益轉好。總體來說2009年到2012年中糧集團的指標還算平穩，但相對欣欣向榮的全國樓市，中糧地產發展并不良好。2009、2011、2012年中糧地產均依靠拋售股份獲利，通過處置資產的方式來提高投資收益的模式，并不能為中糧地產帶來持久收益。且報表數據極有可能被粉飾，即

38、便如此也可以看出中糧地產的投資報酬能力欠佳。表三：2009-2012年榮安地產投資報酬能力分析表年份指標2009201020112012每股收益 (元)0.82520.23230.38140.3998每股凈資產(元)1.56321.79552.17692.6398每股未分配利潤(元)0.56320.79551.17691.5767加權凈資產收益率（%）64.3513.8319.216.78縱向分析結果：榮安地產由于2009年的榮安地產發生重大資產重組，所以出現2009年每股收益和加權凈資產收益率異常高。除此之外，每股收益、每股凈資產、每股未分配利潤均逐年升高。加權凈資產收益率2009年達到64

39、.35%最高值，2010年恢復正常，2011年呈上升趨勢，2012年反降。2011年是國家調控力度最大的一年，榮安地產反而取得業績的大幅提高，完成并超過承諾數額。2012年地產市場在剛性需求的帶動下開始回暖，榮安的投資回報能力增強。可見榮安公司注重管理，堅持穩健發展戰略，投資報酬能力較好。2、橫向分析橫向分析結果：萬科的每股收益最高，榮安次之，中糧最差。中糧的每股凈資產比榮安的高，但是2009年-2012年差距在逐漸減小，2012年反而榮安略超中糧。每股未分配利潤三家企業均逐年提高，從大到小依次是萬科a、榮安、中糧。加權凈資產收益率只有萬科a穩步增長，中糧、榮安均有起伏。除了2009年榮安地產

40、發生重大資產重組導致的異常數據，萬科a的各項指標皆比中糧地產、榮安地產要高，說明萬科a的投資報酬能力是三個企業中最好的，且一直在快速提高。在房地產行業中，萬科一直保持很高的盈利水平，是房地產行業的龍頭老大。相比萬科a的快速發展，榮安地產的發展較為穩健，擁有發展空間。中糧地產經營不善，收益不穩，不適合投資。萬科a的投資報酬能力最強，榮安地產次之，中糧最差。六、成長能力分析1、縱向分析表1：2009-2012年萬科a財務指標分析表年份指標2009201020112012主營業務收入增長率(%)19.24593.749641.544743.6505凈利潤增長率(%)38.581737.474331.

41、22335.0269凈資產增長率(%)16.976320.211424.266821.0897總資產增長率(%)15.40856.703637.36427.8835資產負債率(%)67.001774.686177.099778.3163 縱向分析結果：萬科企業成立之初，它的主營業務是房地產開發，到后來經過產業結構調整，它的經營范圍擴大到興辦實業、國內商業、物資供銷業、進出口業務、房地產開發。銷售收入一直呈現高增長率，表明萬科發展至今，它的經營狀況和市場占有能力在同行業中具有絕對的優勢、市場前景非?？春谩５N售收入只是為企業提供收入和現金的來源，并不完全形成企業的財富，只有利潤才能形成企業的最終

42、利益。主營業務增長率：除10年低于5%外，其余三年都超過了10%，且后兩年均處于上升勢頭，但是之所以10年的波動會如此大，我們從資料可以看出，10年國家對房地產調控力度升級，這導致了萬科的主營業務房地產增長率瞬間下降了近16個百分點。但是近四年的主營業務收入平均增長率為27.047675%，反映了企業產品處于成長期，將保持較好的增長勢頭，尚未面臨產品更新風險，屬于成長型企業。凈利潤增長率：近四年萬科的凈利潤增長率保持平穩，雖然縱向來看增幅不大，但是近四年利潤的平均增長率為35.576475%，反應企業的獲利能力較好，且具有發展潛力，市場競爭能力強。資產增長率：萬科凈資產增長率三年總體保持平穩增

43、長狀態，12年略有下降，總資產增長率四年均超過10%，其中10年最高，近四年總資產平均增長率為34.339775%，凈資產平均增長率為20.63605，即公司總資產持續快速增長的特征十分明顯。仔細分析公司總資產增長的資金來源可以發現，萬科的資產負債率近四年來一直處于上升趨勢，所以萬科的總資產中依賴負債的比例在增大。基于以上數據我們可知企業資本保全性一般，抵御風險能力較差，持續發展的能力也一般。表2：2009-2012年中糧地產財務指標分析表年份指標2009201020112012主營業務收入增長率(%)85.26444.968162.166243.3818凈利潤增長率(%)172.033847

44、.540232.0883-7.1098凈資產增長率(%)97.2424-5.133616.09146.4245總資產增長率(%)46.859451.826861.60996.8583資產負債率（%）51.359369.607778.167978.2565縱向分析結果：公司是由原深圳市寶安區城建發展 公司經改制于1993年成立的公眾股份公司。主營房地產開發、建材、兼營參股、投資。公司堅持一業為主，同時大力發展多種經營，向綜合性企業集團發展的方針，經過兩年多的發展，已擁有多家下屬全資、合資、參股企業。主營業務增長率：除10年低于5%外，其余三年都超過了10%，且11年增長率超過了150%之大，10

45、年之所以這么低與萬科相似，我們不難得出這與整個房地產行業所處的大環境有關，也就是國家調控力度的加大和升級影響了了房地產的增長率。但是近四年的主營業務收入平均增長率為73.9451%，反映了企業產品處于成長期。凈利潤增長率：近四年中糧的凈利潤增長率不斷下降，12年甚至達到負增長，反應企業的獲利能力越來越差，09年發展能力還很強，但是后三年成長能力逐漸減弱，到12年甚至可以認為無成長性可言，而中糧的主營業務增長率卻比較高，由此可知，中糧地產的非主營業務虧損嚴重。資產增長率：中糧凈資產增長率整體處于下降狀態，總資產增長率前三年年超過10%，12年低于10%，近四年總資產平均增長率為41.7886%，

46、凈資產平均增長率為28.656175%，所以，公司總資產前三年處于持續增長狀態，但是12年處于下降狀態。仔細分析公司總資產增長的資金來源可以發現，中糧的資產負債率近四年來一直處于上升趨勢，所以總資產中依賴負債的比例在增大。基于以上數據我們可知企業資本保全性一般，抵御風險能力較差，持續發展的能力較差。表3：2009-2012年榮安地產財務指標分析表年份指標2009201020112012主營業務收入增長率(%)82720.1956-37.23830.19926.3393凈利潤增長率(%)-69.621264.15484.823凈資產增長率(%)-14.861821.239821.2619總資產增

47、長率(%)374124.360243.18843.80143.9024資產負債率（%）66.916973.461677.625373.887縱向分析結果：2009年6月，榮安地產將全部資產出售給華遠集團，并由華遠集團承擔榮安地產全部負債。本次出售資產（含負債）的評估凈額為-29,472.71 萬元，雙方協商一致同意價格為 0 元，榮安公司完成重大資產重組。重組后的榮安地產全面退出通信及相關設備制造業，進軍房地產經營與開發業?；谝陨显颍覀儾粚?9年的財務指標進行分析。主營業務增長率：除10年為負外，其余兩年年都超過了10%，原因也與萬科相似，近三年的主營業務收入平均增長率為6.433%，從

48、近兩年主營業務的增長率來看，產品還是處于成長期，公司屬于成長型公司。凈利潤增長率：10年榮安凈利潤增長率為負，近兩年榮安的凈利潤增長率不斷下降，反應企業的獲利能力越來越差，說明10年發展能力很差但是11年發展能力很強，12年有所下降，說明企業的獲利能力一般，發展潛力也一般。資產增長率：榮安凈資產增長率整體處于上升狀態，總資產增長率10和11年超過10%，12年低于10%，近三年總資產平均增長率為30.2972%，凈資產平均增長率為19.1211%，所以，公司總資產10和11年處于持續增長狀態，但是12年處于下降狀態。仔細分析公司總資產增長的資金來源可以發現，榮安的資產負債率近三年來總體處于上升狀態，所以總資產中依賴負債的比例