1、寧波市鼓樓步行街商場房地產抵押價值評估報告寧波恒正房地產估價有限公司報告摘要本報告是應中國房地產開發寧波公司的托付，以向金融機構申請抵押貸款提供參考依 據為估價目的，對托付方所屬的寧波市鼓樓步行街商場的整體評估。依照該項目的自身特 點，結合估價目的，按照估價程序，并對阻礙房地產價格的因素加以分析，采納收益還原 法、市場比較法，以收益還原法為主，市場比較法為輔，對該房地產進行了客觀、公平、 合理的測算，最終確定該房地產在二OOO年九月三日的價格為人民幣42194萬元（大寫 肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元）。致托付方函中國房地產開發寧波公司：同意貴公司托付，本公司以為貴公司向金融機構申請抵押貸款提供參考依

2、據為估價目 的前提下，對貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產進行估價。依照估價目的，按照 估價程序，采納收益還原法、市場比較法，對托付房地產進行了客觀、公平、合理的測算， 確泄貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產在估價時點2000年9月3日的評估價格為 人民幣42194萬元（大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元）。寧波恒正房地產估價有限公司法定代表人：戚寶鴻二OOO年九月二十六日估價師聲明（同房地產估價規范）估價的假設和限制條件1本報告中估價對象價值評估結果為該估價對象的市場價值，它依據了如下假設： 一個自愿的賣者：在估價時點前，相關于物業的特性和房地產市場狀態而言，為使交易完成及達至合理 價格，有

3、一個合理的談判周期：在那個周期內，市場狀態、價值水平是靜止不變的；物業能自由地在市場上岀售；不考慮專門性質買家的附加叫價。2本報告之評估價值為二000年九月三日之托付房地產的建筑物及其附屬設施和上 地使用權市場價值，隨著時刻及市場情形的變化，該價值需作相應調整。如使用本評估結 果的時刻與本估價報告的估價時點相差6個月或以上，本公司對應用此結果而對有關方面 造成的缺失不負任何責任。3本估價報告中所依據的有關法律文件如規劃設計條件、規劃局審左的方案設計圖、 建設工程規劃許可證、房屋所有權證、估價對象總建筑而積等資料均為托付方所提供，本 公司未向政府有關部門核實，故對其真實性不負任何責任。4. 本估

4、價報告僅為托付方以該房地產作抵押貸款提供價值依據，不作另外用途。房地產估價結果報告、托付方：中國房地產開發寧波公司地址：寧波孝聞街66號二、估價方：寧波恒正房地產估價有限公司法定代表人：戚寶鴻地址：寧波解放南路259號估價資格等級：一級三' 估價對象：估價對象寧波市鼓樓步行街商場為中國房地產開發寧波公司所屬，用地而積共35000 平方米，使用權通過出讓方式獲得，上地用途為商業，使用期限50年，至2048年5月12 日止。該土地坐落于寧波市海曙區鼓樓北側，已達到五通一平，即上通水、下通水、通電、 通訊、通路及場地平坦，現未取得國有土地使用證。估價對象主建筑為框架結構，共四層。地下一層，建

5、筑而枳5000平方米，作娛樂用途， 要緊為一樣游戲機、大型游戲機及臺球等同類娛樂工具；地上一至三層，建筑而積52000 平方米，要緊經營服裝、鞋類、化妝品、音像制品等。該房地產擁有甬自新字第號房屋 所有權證、甬自新字第號房屋所有權證、甬自新字第號房屋所有權證、甬自新字第 號房屋所有權證。期有磚混一層建筑共4200平方米，要緊經營各種字畫、工藝禮品及 茶座、酒吧等，擁有甬自新字第號房屋所有權證。估價對象于一九九九年竣工，要緊以明淸風格建筑，走廊扶梯、屋檐、柱子用木材較 多。整個步行街商城內共有二十座小橋，作為連接主樓內部及主樓與附樓之用，估價對象 現為白坯房，未裝修，內共設有四部自動扶梯。估價對

6、象質量完好。四、估價目的：綜合評估寧波市鼓樓步行街商場的房地產價值，為托付單位向金融機構申請抵押貸款 提供價值依據。五' 估價時點：二000年九月三日六'價值定義：本次估價采納公布市場為價值標準七、估價依據：1、中華人民共和國房地產估價技術規范：2、中華人民共和國都市房地產治理法3、寧波市房地產價格評估方法；4、托付方提供甬自新字第號房屋所有權證、甬自新字第號房屋所有權證、甬自 新字第號房屋所有權證、甬自新字第號房屋所有權證、甬自新字第號房屋所有權 證及其它材料：5、寧波市房地產市場行情：6、估價人員現場勘察所得資料及搜集的有關資料。八、估價原則：1、依照房地產估價規范，本估價

7、報告遵循了房地產估價的合法原則及估價時點原則：2、為了保證本估價報告能夠通過運用市場資料進行和完成，本估價報告遵循了房地產 估價的替代原則：3、堅持估價人員深入現場勘察，保證估價結果客觀、合理的原則。九、估價方法：由于寧波市鼓樓步行街商場要緊以出租為主，具有明顯的經營收益，依照估價對象此 特點，故本估價報告以收益還原法為主，以市場比較法為輔。十、估價結果：本公司依照估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，通過周密、準確的測算， 并結合估價體會和對阻礙房地產市場價格的因素分析，選用科學的估價方法，在認真分析 現有資料的基礎上，確左中國房地產開發寧波公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產于 二OO

8、O年九月三日的評估價格為人民幣42194萬元（大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元），單價 為6894元/耐（大寫為陸仟捌佰玖拾肆元每平方米）。H、估價人員：（略）十二、估價作業日期：二OOO年九月三日至二OOO年九月二十六日十三、估價報告應用的有效期：估價報告應用的有效期自估價時點起為6個月。房地產估價技術報告、個不因素分析寧波市鼓樓步行街商場為綜合性商場，有娛樂、服裝、鞋類、酒吧等，要緊以岀租為 主。主體建筑共四層，地下一層，地上三層，主體為框架結構，另有磚混結構建筑物一層， 總建筑而積共61200平方米。該建筑物要緊以明淸風格建筑，內部用小橋以作連接。估價對象由于為步行街，禁止車輛進入，且由于鄰近

9、停車位較少，對客流量有一泄程 度的阻礙。二、區域因素分析寧波市鼓樓步行街位于寧波市海曙區鼓樓北側，南起府橋街，北止公園路，東為公園 路，四靠呼童街。東面鄰近中山文化廣場，南邊為寧波市財稅大樓，西靠近寧波日報社、 中央花園，北邊為中山公園。估價對象地處寧波市中心，周用居民區較多，鄰近有12路、15路、19路等較多公共汽車站，交通較為方便。三、市場背景分析隨著寧波舊城改適力度的加強，許多營業性質的臨時建筑已被拆除，且由于寧波房地 產市場現呈一片“牛勢”，住宅及店鋪均供不應求。許多投資者持幣待動，等待較好的投資 機會的顯現，而鼓樓步行街商場地處寧波市區中心，周圉交通方便，客流疑也相對較大， 對投資者

10、而言無疑是一次機會。從鼓樓步行街商場的出租及銷售情形來看，亦證實了這一 點。因此，鼓樓步行街市場對眾多投資者具有相當大的吸引力。四、最高最佳使用分析房地產估價中的最高最佳使用是指法律上承諾、技術上可能、經濟上可行，經充分合 理論證，能使估價對象產生最髙價值的使用，由于鼓樓步行街商場位于市中心，交通方便， 且周圍居民小區較多，客流量也相對較大，其所處為商業、娛樂業集合的區域，鼓樓步行 街商場的使用功能已達到最高最佳使用。五、采納估價方法由于寧波市鼓樓步行街商場要緊以出租為主，具有明顯的經營收益，依照估價對象的 特點，故本估價報告以收益法為主，以市場比較法為輔。六'估價測算過程（一）、收益

11、法：寧波市鼓樓步行街商場經營狀況及收益測算。 商場收益分為二部分：經營收入及租金收入。1、經營收入要緊有：（1）、地下層娛樂所: 一樣游戲機320臺 合計：19200元/天 大型游戲機180臺 合計：21600元/天 臺球60張 合計：9600元/天 保齡球32球道 合計：4160元/天 乒乓球桌60張 合計：9600元/天 射擊30道 合計：8400 70/天 總計：72560元/天以60元/臺/天計以120元/天/臺汁以160元/天/張計以130元/天/道計以160元/天/張計以280元/天/道計（2）、一層商場的50%由業主經營，面積為9000平方米，依照托付方提供資料，結合 寧波同類商

12、場，確定其有效經營收入為37800元/天。2、租金收入:依照托付方提供的岀租合同及財務統汁報表等材料結合寧波市當前同類市場岀租收益的平均值確圧。31500元/天45000元/天33600元/天10920元/天121020 元/天底層商場租金收入 二層商場租金收入 三層商場租金收入 附樓租金收入總計:3、年有效毛收入測算：（1）娛樂場因此平均上座率40%,每年365個工作日計：72560 X 40 % X 365 = 1059.4 萬元/年（2）底層商場:37800X365=1379.7萬元/年（3）租金收入:121020元X365=4417.2萬元/年則年有效毛收入為1059.4+1379.7

13、+4417.2 = 6856.3萬元/年4、運營費用測算：（1）經營成本（包括：廣告宣傳費、娛樂設備折舊、修理、保養、保險費等）以年有效 毛收入的25%計，則經營成本為：6856.3X25% = 1714.1（萬元）（2）治理費以經營成本的20%計，則治理費為：1714.1 X20%=342.8（萬元）（3）稅費：以年有效毛收入的5%計，則稅費為：6856.3X5% =342.8（萬元）則運營費用合計為1714.1+342.8+342.8 = 2399.7（萬元）5、利潤6856.3-2399.7=4456.6 （萬元）所得稅：以利潤的33%汁，則所得稅為：4456.6X33%= 1470.7

14、（萬元）6、凈收益則凈收益為 4456.6-1470.7 = 2985.9（萬元）7、資本化率的確定：本估價報告中的資本化率依照安全利率即國庫券利率，結合寧波市同類行業的風險調 整值，確泄其資本化率為7.2%。8、求取該商場收益價格：該房地產使用期限50年，現已使用2年，還可連續使用48年，則房地產現值（收益價 格）為：2985.94-7.2% Xl-l-?（l+7.2%）48）=39997.2 萬元9、估價對象在估價時點運用收益法測算出的價格為人民幣壘億坎仟玖佰玖拾渠萬貳仟（二人市場比較法可比實例a確定：坐落于海曙區大沙泥街與開明街交接處某商場，交通便利，客流量大，房屋建筑面積23000平方

15、米，框架結構，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有 較強的相關性和可比性。可比實例b確定：坐落落于海曙區藥行街某商場，交通便利，房屋建筑而積8000平方米，框架結構，與 鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。 可比實例c確定：坐落于海曙區中山東路某商場，交通便利，房屋建筑而積7000平方米，框架結構，與 鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。詳見 表一：a房地產b房地產C房地產鼓樓步行街商場估價時點1999.51999.122000.32000.10.3竣工日期1998年底1997年底1996 年1999

16、 年結構框架框架框架框架用途商場?商場商場商場交通便利便利便利便利估價巾價8100 元/Itf7600 元/m，8800 元/m依照可比實例房地產而積、形狀、臨街狀況、地理位置、交通便利程度等因素，對可比實例進行如下修正。詳見表二：(以估價對象為標準狀況)a房地產b房地產c房地產交易單價8400 元 m27600 元/8800 元/ m2交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正102/100101/100101/100區域修正100/101100/97100/102個不因素修正100/102100/98100/102修正后單價8317 元/m8075 元/m8543元

17、血試算價格(8371+8075+8543)三3 = 8330元/平方米則估價對象比準價格為：8330元/平方米則估價對象于估價時點運用市場比較法測算出的價格為：8330X61200=50979.6 萬元七、估價結果確定：用收益法評估的價格為39997.2萬元用市場比較法評估的價格為50979.6萬元考慮到商場英出租收益比較明顯，故收益還原法估價結果較能反映出估價對象房地產 的實際價值。故取收益價格的權重為80%,比準價格權重為20%,通過加權平均法，則估 價對象的價格為：39997.2X80% +50979.6X20% = 42194 萬元估價結論：寧波市鼓樓步行街商場房地產于二000年十月三

18、日的評估價值為人民幣 肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元。估價師心得一、估價目的的專門性此次評估的估價目的是為托付單位向金融機構申請抵押貸款提供價值依據。在此估價 目的之下，為保證房地產金融的安全性及估價結果的準確性，我們第一要求托付方提供的 資料真實可靠，若由于托付方提供資料的完整性、真實性緣故而阻礙估價結果，由此引起 的所有責任由托付方承擔：其次我們要求委估房地產權益沒有爭議，在估價過程中不考慮 委估房地產估價范疇以外的法律咨詢題。同時，在估價報告中我們聲明，此結果僅作為抵押貸款提供參考，不得做其他用途。 為保證房地產金融的安全性，在條件許可情形下，我們明白金融機構在確左抵押金額時應 充分考慮房地產市場行情和通貨膨脹及市場供需的阻礙，同時房地產價格往往難以達到正 常價格水平，綜合考慮上述因素房地產最終抵押金額可通過雙方協商確定。二、有關咨詢題的處理同意此次估價任務后，通過對估價對象的實地勘察，第一要確泄估價方法。由于該估 價對象要緊以出租為主，有明顯的租金收益，