1、房地產開發貸款審查要點一、定義本文所指房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。二、房地產行業總體特征1、政策敏感性。2、資金密集性。3、區域性較強。4、自償性特征。三、項目審查判斷三大關鍵因素區位和客戶群銷售風險-完工風險股東品牌和實力商住項目 財務風險成本與價格實力：完工風險、整體抗風險能力-品牌：銷售風險除上述外部條件外，內部的管理和操作風險2（抵押、預售資金監管）是風險管控的關鍵四、申請人及股東審查要點主要審查股權結構、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。1、股東（實際控制人）的實力和品牌：1（1）股東是否央企、省市國企

2、或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、 股權結構的穩定性， 授信方案須提出保障我行權益的措施；（2）股東主營業務板塊構成。關注房地產開發從業時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業地位和集團整體經營穩定、綜合實力情況；（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區域性排名。2、在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。3、集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。申請人財務情況， 關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、 申請人其他項目融資落實情況、 本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。五

3、、項目位置審查要點主要審查項目在該城市所處區域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關注當地市場對該區域的認可度（一）地理位置：分為三類，主城區、大型居住新區以及其他地區，具體由各分行根據當地實際情況進行判斷、歸類。1 、大型居住新區：關注政府對該區域的未來發展規劃、基礎設施建設情況，以及當地居民對該區域的認可度。是否政務 / 商務或居住新區核心地段等2 、其他地區：分析該地區有哪些特殊優勢，針對的銷售對象。（二）周邊生活配套設施情況1 、與主城區之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。2 、是否在學區房范圍（劃歸的重點小學和初中情況） ，六、項目自身審查要點（一）

4、項目土地審查要點主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。1、土地取得過程和取得方式。2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。23、土地證取得情況及相關記載內容。4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（二）項目規劃審查要點主要審查項目規劃規模、業態、套型，判斷銷售群體和去化風險1、整體規劃情況： 項目商住等業態規劃面積、 主要套型和層高、 精裝 / 毛坯，分期概況（包括前期開發進展） 。2 、授信區域項目規劃情況。即上述具體規劃情況。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預計后續取得時間。（四）項目總投

5、資和籌資計劃審查要點主要審查投資成本、 籌資計劃是否合理， 資本金能否落實， 對銷售滾動投入依賴度是否過高1、總投資構成以及投入情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優勢，單位建安成本是否當地市場合理區間；2、籌資計劃和已投入情況。關注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。3、關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應對措施。（五）項目建設進度審查要點項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。（六）項目銷售審查要點主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、

6、授信項目按可比價格測算的銷售收入。1、周邊可比項目銷售情況。2 、授信項目前期銷售情況 （如有）。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。3、授信項目預計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據具體協議內容分析未來銷售情況。34、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。（七）封閉管理審查要點1 、根據當地政策規定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監管，銷售回款能否全部我行歸集。2、經營機構是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、 責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。（八）還款方案審查要點ABC三類：根據股東情況以及項目所在地區，并結合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。七、項目擔保方式審查要點（一）抵押擔保1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。（二）質押擔保1 、質押物的評估方式、估值的合理性、質押率的設定。2 、當地辦理相關質押登記的相關規定、流程以及可操作性。（三）連帶責任擔