1、房地產上半年工作計劃與房地產下半年營銷計劃匯編房地產上半年工作計劃篇一：房地產上半年工作計劃經過 20XX年兩個月的工作，我對房地產銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結去年展望今年，根據自身的實際情況，特做出具體的計劃。一、業務的精進1、加強團體的力量在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和XX在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團

2、結是我不斷成長的土壤。2、熟識項目銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產知識的了解，是熟識項目的首要。調盤，新年后第1頁共30頁又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。3、樹立自己的目標有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務

3、，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。二、自身素質的提升銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提

4、升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。第2頁共30頁最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。 20XX年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力 ! 我們是一個整體，奔得是同一個目標 ! 我

5、會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功 !篇二：房地產上半年工作計劃房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之后我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。一、房地產營銷計劃的內容

6、在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。第3頁共30頁4、目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。6、行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做 ?什么時候做 ?費用多少 ?7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。8、控制：講述計劃將如何監控。二、計劃概要

7、計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。三、市場營銷現狀計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。1、市場情勢應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。2、產品情勢應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。3、競爭情勢第4頁共30頁主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他

8、特征等方面加以闡述。4、宏觀環境情勢應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。四、機會與問題分析應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信

9、我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!篇三：房地產上半年工作計劃轉眼之間又要進入新的一年 20XX年了，新年要有新氣象，在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃、我是一個從事工作時間不長，經驗不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績、20XX年是我們 XXX地產公司發展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充第5頁共30頁分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的X、X 兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的

10、基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下年度工作計劃：一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。1、 在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期、間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠

11、房情況；通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。第6頁共30頁4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶

12、推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!二、 制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆( 在這方面還希望公司給與我們業務人員支持 ) 。三、 加強自己思想建設。增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、

13、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。以上，是我對 20XX年的一些設想，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望20XX年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務，能迎接20XX年新的挑戰。第7頁共30頁房地產下半年營銷計劃房地產下半年營銷計劃【一】xx 年以來，我公司在佳能房地產開發集團有限公司和董事會的正確領導下，經過全體員工的努力，各項工作按部就班的全面的展開，為使公司各項工作上一個新臺階

14、，在下半年里，公司在確保 20XX年底方案報批的前提下其工作計劃如下：工程方面一、 以“ * ”項目建設為重點，統籌安排，切實做好建設任務( 一)xx 年底前力爭方案報批通過11 月份：參與制訂規劃方案，配合公司領導完成規劃方案在市規劃局的審批通過。12 月份：配合公司高層完成規劃方案的市長辦公會議通過，辦理環境保護意見表的工作。( 二) 、xx 年度工作安排1 月份：組織編制環境評估報告及審核工作; 辦理項目選址 ( 規劃局) ，參與項目的擴大初步設計，并完成項目場地的地質勘察報告。2 月份：參與工程的施工圖設計及圖紙審查; 編制項目申請報告，辦理項目核準 ( 發改委 ); 完成樁基礎的工程

15、招投標工作，工程監理招標工作，并組織場地的地下排水工作。3 月份：辦理工程規劃許可證工作( 報市規劃局 ) ，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。4 月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎工程的施工許可工作。第8頁共30頁5 月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至 6 月中旬完成樁基礎工程的施工工作。6-9 月份：基礎工程完成。10-12 月份：工程主體完成至底六層封頂。( 三) 、報建工作工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計 ; 二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外

16、，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。( 四) 、工程質量“* ”項目是市重點工程，也是“ * ”品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將“ * ”項目建成為優質工程。( 六) 、預決算工作工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款，在 20XX年工程進展的同時做好以下兩項工作：1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續的洽談協商、變更，及時掌握材料的變動情

17、況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，最大限度的節約使用資金。2、制定工程資金使用計劃，“* ”項目工程估算需用資金* 億元左右 ; 其中基礎部分需用約 * 億元 ; 地上商業部分約用 * 億元 ; 公寓部第9頁共30頁分約用 * 億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設起著關鍵性的作用，工程部、預決算部、財務部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯系、團結協作，使各項工作順利進行。財務方面( 一) 切實完成開工前融資工作和招商工作任務，力保工程進度不脫節公司確定的 * 年工程啟動資金約為 * 億元。融資工作的開展和招商任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好

18、融資、招商營銷這篇大文章。1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“* ”項目建設資金的及時到位。2、采取內部認購房號的形式，回籠資金、擴大現金流。為了使工程建設項目快速回籠資金、擴大現金流，考慮在工程開工同時在公司內部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10 -15。3、實行銷售任務分解，確保策劃代理合同兌現。20XX年公司建設工程款總需求是* 億元。按“ * ”所簽協議書，招商銷售任務的承載體為策劃代理公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。全面完成招商銷售任務，在根本上

19、保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。招商方面第10頁共30頁( 一) 、全面啟動招商程序，注重成效開展工作招商工作是“ * ”項目運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的項目銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。1、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷新的一年公司將擴大廣告投入。其目的一是塑造“* ”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，“* ”應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。2、努力培養營銷隊伍，

20、逐步完善激勵機制策劃代理公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃代理公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。1、結合市場現狀，制訂可行的招商政策按照公司與策劃代理公司所簽合同規定，“* ”應于 XX年出臺招商計劃書及招商手冊，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃代理公司編制出臺。為綜合規范招商銷售政策，擬由招商部負責另行起草招商政策要求招商部在元月份出初稿。2、組建招商隊伍，良性循環

21、運作第11頁共30頁從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。行政管理方面“* ”品牌的打造是公司的戰略目標之一。現代品牌打造的成功必須依賴于企業的現代管理模式。新的一年，我們將在建立現代企業管理體系上下功夫。( 一) 、建立完善公司組織結構，不斷擴大公司規模公司目前設立的部門是：總經理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務部，即“兩室四部”。隨著“* ”項目進入建設施工階段，擬增設運營部、企業策劃部、預決算等部門共同成為集團公司的基礎。使公司

22、內部機構成為功能要素齊全、分工合理的統一體。公司的設想是在集團公司的統一領導下，公司實行獨立核算，獨立完成年利潤指標及其它相關指標，在整體上提升集團的競爭力。( 二) 、建立現代企業管理體系，推行工作標準到人到崗現代企業的高效運行，均來自于企業的高效管理。新的一年，公司將根據國家有關規范、條例和集團公司的要求，制定本公司工作標準，并到人到崗。各項工作按標準程序行事，減少人為指揮，逐步形成“ * ”特色的企業管理體系。同時，根據不同的工作崗位，制定崗位職責和工作流程，強化企業管理意識，最大化地提高企業管理水平，向管理要效益。( 三) 、以” * ”發展為歷史契機，加快集團公司總體建設。第12頁共

23、30頁“* ”的發展是歷史的使命，也是市場的要求，同時更是集團總司蓬勃發展樹立企業形象地良好契機，我們應順應這一時代的需要，不斷完善自我，發展自我，調整機制，集聚“內功”，合理發揮員工動能，以使佳寶集團傲立于房地產之林。人力資源方面以能動開發員工潛能為前提，不斷充實企業發展基礎，“ * ” 的企業精神：“開放式管理，以人為本 ; 實事求是，科學求真”決定了 “* ”品牌的打造。公司的建立，必須充實基礎工作、充實各類人才、充實企業文化、充實綜合素質。下半年里，公司將在“四個充實”上扎扎實實開展工作。( 一) 、充實基礎工作，改善經營環境公司所指充實基礎工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做

24、得細微，做得符合工作標準。小事做細，細事做透。務實不求虛，務真不浮夸。規范行為，細致入微。通過做好基礎工作，改善內部工作環境和外部經營環境。該工作的主要標準，由辦公室制定的公司工作手冊確定，要求員工對照嚴格執行。為對各部門基礎工作開展的利弊得失實行有效監督。( 二) 、充實各類人才，改善員工結構企業的競爭，歸根結蒂是人才的競爭。我們應該充分認識到，目前公司員工崗位適合率與現代標準對照是有距離的。 20XX年，公司將根據企業的實際需求，制定各類人員的招聘條件，并設置招聘流程，有目的地吸納愿意服務于“ * ”的各類人才，并相應建立“ * ” 專業人才庫，以滿足公司各崗位的需要。( 三) 、充實企業

25、文化，改善人文精神第13頁共30頁企業文化的厚實，同樣是競爭力強的表現。新的一年，“* ”策劃代理公司在進行營銷策劃的同時，對于“* ”文化的宣傳等方面，亦應有新的舉措。對外是“* ”品牌的需要，對內是建立和諧企業的特定要求。因此，“* ”文化的形成、升華、揚棄應圍繞“* ”企業精神做文章，形成內涵豐富的“ * ”企業文化。 ( 四) 、充實綜合素質，提高業務技能“* ”開工建設后，有著不同專業的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來源于個人的綜合素質、業務技能的提高，亦與整體素質相關。新的年度，辦公室應制定切實可行的員工培訓計劃，包括工程類、運營類、招商營銷類、地產類、物業管理類

26、等，并逐季度予以實施，使員工符合企業的工作崗位要求。( 五) 、以強化企業管理的手段，全面推行公司各項制度現代企業的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執行有據，行之有效。為使公司管理有序進行，公司將推行績效考核制、推行責任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責任制。通過“五個推行”，把員工鍛造為符合企業要求的一流的群體。1、推行績效考核制，以日常工作為考核內容績效考核是國際流行的企業管理形式，公司要求每個員工堅持登記績效考核手冊，公司定期對員工考核手冊進行檢查。考核等級的評定，主要以如期如質完成本職工作，遵守紀律等為主要考核內容。方法為領導考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工

27、工作的優劣。員工績效考核手冊每月由辦公室負責檢查。2、推行責任追溯制，以提高員工的榮譽感和責任心第14頁共30頁責任追溯是落實崗位責任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責任追溯制( 包括獎勵賠罰制度等 ) 。強化措施，分明獎罰。即可以責任到人，又能避免無據推論，使員工樹立榮譽感，增強責任心。3、推行末尾淘汰制，以提高企業市場競爭力企業的生存發展，除市場客觀環境外，很大程度取決于員工的個人競爭力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創造力、特別富于團隊精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績為依據，綜合考評員

28、工的工作能力、工作表現。按考評等級，實行末尾淘汰。4、推行例會制，提高階段性工作總結工作20XX年實行的例會制，對階段性工作總結提高，對時段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會制在堅持的同時，作好以下調整：一是例會時間。在每星期二的上午進行。二是會議主持。每次例會除工作小結及工作布置外，確定一個工作主題，分別由分管該項工作的總經理、項目經理、主管工程師主持。三是建立例會工作布置檢查制度，即前次會議布置的工作在規定完成的時段內，落實部門應匯報執行情況，以利總結經驗，改進方法，完善提高。5、推行各級責任制，有效實行分工合作第15頁共30頁公司的戰略目標之一是建立科學高效的公司管理機制。這一

29、既定目標客觀上要求公司領導層、部門中層進行各級負責，且分工合作，以防止責任推諉，辦事拖沓，效率低下的現象發生。公司領導層分工：總經理：負責全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財務部。項目經理：負責工程的實施全過程管理。分管工程部。負責與設計單位、施工單位、監理公司及相關部門的工作對接。行政副總經理：負責公司行政工作，分管辦公室、招商運營部、物業管理部，負責各項對外工作的對接。營銷副總經理：負責營銷工作，分管營銷部、企劃部。負責營銷廣告策劃，與銷售代理公司、策劃代理公司、媒體單位的工作對接。公司各中層負責人，按原定職責行使管理責任，新的崗位職責出臺后，按新辦法執行。全年工作計劃，

30、它是大綱式統領全局的文件，不可能細致到部門各細節。因此，公司要求所屬各部門，應根據公司的20* 年下半年工作計劃，在元旦前相應制定出本部門的年度工作計劃，有的放矢，以利于“山水城”項目的早日建成和投入市場運營。房地產下半年營銷計劃【二】1. 房地產營銷計劃的內容在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：1. 計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。第16頁共30頁2. 市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。3. 機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。4.

31、 目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。5. 市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。6. 行動方案：本方案回答將要做什么 ?誰去做 ?什么時候做 ?費用多少 ?7. 預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。8. 控制：講述計劃將如何監控。一、計劃概要計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。二、市場營銷現狀計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。1. 市場情勢應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細

32、分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。2. 產品情勢第17頁共30頁應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。3. 競爭情勢主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。4. 宏觀環境情勢應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。三、機會與問題分析應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。1. 機會與挑戰分析經理應找出公司所面臨的主要

33、機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。2. 優勢與劣勢分析應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。3. 問題分析在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。第18頁共30頁四、目標此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。有兩

34、類目標 -財務目標和市場營銷目標需要確立。1. 財務目標每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。2. 市場營銷目標財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的 10%，那么，必須確定一個銷售收益為 1800 萬元的目標，如果公司確定每單元售價 20 萬元，則其必須售出 90 套房屋。目標的確立應符合一定的標準：各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。各個目標應保持內在的一致性。如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。五、市場營

35、銷策略應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加 10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售第19頁共30頁可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。策略陳述書可以如下所示：目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。價 格：價格稍高于競爭廠家。配銷渠道：主要通過各大著

36、名房地產代理公司代理銷售。服 務：提供全面的物業管理。廣 告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。研究與開發：增加 25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。市場營銷研究：增加 10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。六、行動方案策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時候去做 ?誰去做 ?將花費多少 ?等等具體行動。七、預計盈虧報表行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一

37、項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。八、控制第20頁共30頁計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發現未能達到目標的部門。有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應采取的步驟。8.2 市場營銷計劃的執行營銷執行是將營銷計劃轉化為行動的過程，并保證這項任務之完成，以實現計劃的既定目標。策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執行則論及到”誰”去執行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執行等問題。策略與執行密切相關，策略指導著執行，如給營

38、銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執行也是一種策略反饋，即預計在執行某一策略過程中會產生的因難將影響策略的選擇。影響有效執行營銷方案的因素主要有四個方面：1. 發現及診斷問題的技能 ;2. 評定存在問題的公司層次的技能 ;3. 執行計劃的技能 ;4. 評價執行效果的技能。一、診斷技能當營銷計劃的執行結果不能達到預期目標時，策略與執行之間的內在緊密關系會造成一些難以診斷的問題。如銷售率低究竟是由于策略欠佳還是因為執行不當呢?此外還得確定究竟應確定是什么問題( 診第21頁共30頁斷) 還是應確定采取什么行動的問題 ?對每個問題都有不同的管理”工具”組合與不同的解

39、決方法。二、存在問題的公司層次營銷的執行問題在公司 3 個層次的任一層上都會發生。1. 營銷功能層次銷售、辦理許可證、廣告、新產品計劃、配銷渠道等等功能，在執行營銷任務時是必須履行的。2. 營銷方案層次即把各種營銷功能協調組合在一些，構成一整體活動。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。3. 營銷政策層次這里管理部門所關心的是：引導從事營銷工作的人去理解本組織的主張及其在營銷活動中的作為。營銷的領導藝術以及更具體的各種報酬、招聘、訓練和銷售政策等要素，都體現了該組織的營銷文化。如果房地產公司的工作人員在與客房，開發商和其他人交易時采用社會性營銷觀念，就需要有達到這一目

40、標的明確的營銷政策。營銷政策對能否有效執行營銷方案的影響最大，其次才是執行營銷功能的能力。因此，營銷方案能否有效地執行，主要取決于制訂和執行健全的政策。三、執行市場營銷的技能為了有效地執行營銷方案，公司的每個層次即功能、方案、政策等層次都必須運用一整套技能。主要包括：配置、監控、組織和相互影響。1. 配置技能第22頁共30頁指營銷經理給功能、政策和方案3 個層次分配時間、資金和人員的能力。如按何種方式來有效配置好房地產推銷人員是每個房地產公司都面臨的一個共同問題。2. 監控技能建立和管理一個對營銷活動效果進行追蹤的控制系統。控制有4種類型年度計劃控制、利潤控制、效率控制和策略控制。從執行的角度

41、出發，我們主要關心的是前3 種類型。3. 組織技能涉及營銷人員之間為實現公司目標而應具有的關系結構。掌握構成控制系統的集中化程度和正規化程度及理解非正式營銷組織的地位和作用，是制定有效執行程序的重要先決條件。非正式系統與正式系統的交互作用將影響許多執行活動的效率。4. 相互影響技能指公司人員之間相互影響，尤指經理影響他人把事情辦好的能力。營銷人員不僅必須有能力推動本組織的人員有效地執行理想的策略，還必須推動組織外的人或企業，如營銷調研企業、廣告代理商、經銷商來執行理想的策略，哪怕他們的目標不會正好與組織的目標相同。組織內每個問題出現的頻率，可能與企業的規模，市場位置和企業與之競爭的行業增長率有

42、關系，而卓越的營銷執行需要的在3 個層次( 功能、方案、政策 ) 上的 4 個方面 ( 配置、監控、組織、相互影響)的管理技能。四、執行的評價技能第23頁共30頁在市場上取得良好的績效并不一定能證明營銷執行得好。因此很難用績效來區分策略好/ 執行差和策略差 / 執行好的情況。但是，我們可為評價一個公司的執行效果做一些基本的準備工作。要證明營銷執行工作有效，應包括對下列問題的正面回答：1. 有無明確的營銷主題、強有力的營銷領導和能促進和誘發美德的企業文化 ?2. 公司的營銷活動中有無健全的次級功能 ?屬于銷售功能的配銷、定價和廣告是否都管理得很好 ?3. 公司的營銷方案是否形成整體，并以集中的方

43、式向各類顧客群進行營銷活動 ?4. 公司營銷管理部門與 (1) 其他與營銷有關的人員如銷售人員 ;(2)公司的其他職能部門 ;(3) 顧客與同行的相互關系是否良好?5. 管理部門采用什么監控方法使自己不僅知道自身的活動狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動狀況 ?6. 管理部門給各種營銷工作分配的時間、資金和人員是否得當?7. 為完成營銷活動和處理與顧客的相互關系、管理部門是如何組建的 ?是否有向顧客及同行敝開的，容易進入的”組織機構大門”?要將策略和執行在市場上產生的結果區分開來終究是一項因難的工作。但是，強調公司需要擅長執行營銷計劃和做好策略性的營銷規劃則會全面提高公司的績效。房地產下半年營

44、銷計劃【三】年初我們曾為今年工作定下以市場營銷為核心、以成本控制為重點的十個工作重點，并定下了全年完成 11 億的銷售目標。迄今時間已過去八個月，今天我們有必要共同總結一下過去大半年的工作情況，第24頁共30頁統一一下思想，共同計劃所余四個月的工作，力爭完成全年銷售目標。一、 工作小結1、市場營銷初創業績初立品牌今年是 * 在廣州有史以來推出銷售樓盤和規模最大的一年，今年計劃要推出嶺南、東方、z、時代四個大盤，在樓盤數量和檔次跨度上都是空前的，這不但對市場營銷系統提出了非常高的要求，也是對項目管理中心各部門協作能力的提出全新考驗。或許年初確定今年目標時，不少同事對今年目標都持有保留甚至懷疑態度

45、，八個月過去了，相信同事們應該已高興地看到，嶺南組時間過半完成銷售目標已過半，東方組總銷售業績也已近半，z 項目開售時間因故推遲，但整體業績亦令人滿意。取得這樣的成績是靠市場營銷系統的同事開拓創新、團結協作、全情投入、點點滴滴取得的，當然項目組、公司各職能部門的同事的支持和配合也是分不開的。2、內部優化初見成效為適應公司業務重點的轉移和發展需要，公司上半年進行了較大的組織架構優化調整，取消了分區副總及分區設置，全面清理和明確了各職能部門的職責分工，明確了項目組、營銷組、物管處為單位的項目協調工作機制。半年來的工作證明，有關機制明顯地提高了工作效率，增加了責任感。其運行的效果是令人滿意的。嶺南項

46、目，營銷組、項目組、物管處密切配合，出色地完成了五一黃金周營銷、 2B-1、2 期交樓、現在正密鑼緊鼓地為9月 19日 2B-3的營銷做準備工作。 z、z 兩位經理和嶺南項目、營銷組同事的工作態度、合作精神和工作經驗是值得其它部門學習的。第25頁共30頁東方項目組在不到半年時間里也已基本理順了以往遺留的問題，包括項目內部欠缺協調、合作單位間缺乏信任、工期和造價失控等情況。在開發管理部的直接支持下，克服了政府部門政策嚴重不協調造成的困難，出色地取得了項目及營銷所需的有關證照。東方營銷組、項目組間近月來配合明顯加強，為在九、十月銷售旺季出佳績，文今朝、勞慧兒和兩組同事正積極籌備一些重要活動。相信東

47、方組在“十一”黃金周會有出色表現。z 項目是公司在廣州、在中國地產項目中舉足輕重的項目，規模大、設計復雜，過往設計、建造過程和營銷策劃也遺留下不少問題。項目組和營銷組均在五月份改組，經過等同事的努力，保障了“五一”試盤、八月開盤、八月寫字樓入伙等重大時間節點 ; 項目和營銷間的配合逐步加強 ; 項目部內部及項目部與顧問公司、承建商的合作有了明顯改進 ; 工程建造已基本順利 ; 營銷部和代理及廣告公司間的合作機制也已形成并取得明顯成績。項目取得令人滿意的銷售成績和市場形象，項目組、營銷組的工作是值得肯定和表揚的。時代項目，由于歷史、地理位置等因素造成了該項目市場營銷的特殊困難。經過項目部、營銷部和公司有關部門的努力，現在已正式取得政府“天河軟件園時代新地產園區”及“高科技開發區時代新地產園區”的批文，同時也取得了“民營新支持中心”的批復。這為時代新地產下一步走“住宅營商”的市場路向打下了非常好的基礎。相信只要用心做好下一步內部組織工作，一定能為公司創造出好的成績。第26頁共30頁四個項目上半年的成績，初步證明了目前項目協調機制的有效性，