1、周某某訴鄧某房屋買賣合同糾紛案09-0609-06【基本案情】20062006 年 9 9 月 3 3 日，原告周某某委托陳某甲全權(quán)辦理購買系爭 房產(chǎn)。2002006 6年 9 9 月 4 4 日，被告鄧某委托陳某乙全權(quán)辦理出售涉案房 產(chǎn)的相關(guān)事宜，并約定陳某乙有轉(zhuǎn)委托權(quán)。20062006 年 9 9 月 1919 日，陳某 乙將代理權(quán)限轉(zhuǎn)委托給周某某。20062006 年 9 9 月 1212 日，陳某甲、陳某乙各白以代理人的身份與房 產(chǎn)中介 X XX X地產(chǎn)簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，約定：被告將涉案 房產(chǎn)出售給原告；轉(zhuǎn)讓成交價 3150031500 元；定金 3 3 萬元，該款于合同簽 署

2、時支付 50005000 元，于合同簽署之日起 5 5 日內(nèi)補(bǔ)足定金 2500025000 元；第 二部分樓款 275000,275000,原告須于 2002006 6年 1010 月 1212 日或之前交納首期款 1500015000 元，余款辦理銀行按揭；被告收取定金后不依合同條款將該物 業(yè)售予原告的，須返還雙倍定金；原告應(yīng)向 XXXX 地產(chǎn)支付傭金 50005000 元。合同簽訂時，陳某甲向陳某乙支付了定金 50005000 元。之后，陳 某甲又分三次向陳某乙支付定金共 4350043500 元。20072007 年 6 6 月 2626 日，陳 某甲再向被告支付了定金 50005000

3、 元。合同簽訂后，陳某甲、陳某乙各白以代理人的身份與 A A 擔(dān)保公 司簽訂了一份委托擔(dān)保協(xié)議書，約定原告委托 A A 擔(dān)保公司償還被 告購買涉案房產(chǎn)所欠銀行的貸款，以便解除抵押登記。 20062006 年 1212 月 4 4 日，A A 擔(dān)保公司將 191848.32191848.32 元轉(zhuǎn)入被告在中國銀行的賬戶。同年1212 月 5 5 日，涉案房產(chǎn)注銷了抵押登記。原告支付了贖樓費(fèi)20002000 元。20062006 年 1212 月 1 1 日，陳某甲與 B B 銀行上步支行簽訂了一份借 款合同 ，約定原告向該行貸款 3030 萬元以便支付涉案房產(chǎn)的房款。 合同履行過程中，B B銀行

4、上步支行實(shí)際發(fā)放貸款 195000195000 元，原告已 歸還 1212 期，累計還息金額11197.0811197.08 元。20062006年 1212 月 5 5 日，周某某以被告代理人的身份與陳某甲簽訂 涉案房產(chǎn)的深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）。同日，陳某甲向 XXXX 地產(chǎn)支付了按揭費(fèi) 10001000 元、評估費(fèi) 600600 元、傭金 50005000 元。另查，涉案房產(chǎn)從 20062006 年 1212 月 1111 日起被（ 20072007）深福法民 三初字第 2*42*4 號民事裁定書所查封，（20072007）深福法民三初字第 1*31*3 號民事裁定書輪候查封?，F(xiàn)輪候

5、查封轉(zhuǎn)為正式查封，查封期限至 20092009 年 6 6 月 5 5 日。截至本案開庭審理時，涉案房產(chǎn)仍登記在被告名下，尚 未解封。20072007年 4 4 月 9 9 日，被告書面承諾將涉案房產(chǎn)以 3131 萬實(shí)收的價 格賣給原告，并在該房產(chǎn)解封后一周內(nèi)過戶，否則，按市場評估價，將所有增值部分賠償給原告，雙倍返還定金1010 萬元。起訴前，原告委托深圳市 C C 土地房地產(chǎn)評估有限公司對涉案房 產(chǎn)在2002007 7 年 1 12 2 月 1 14 4 日的市場價格進(jìn)行評估。 經(jīng)評估， 該房產(chǎn)的評 估凈值為 56293562932 2元。原告支付了評估費(fèi) 300300 元。再查，因涉案房

6、產(chǎn)未能辦理過戶手續(xù)，原告尚有69651.6869651.68 元未支付給被告。原告訴請判令：1 1、解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及深圳市房地 產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）；2 2、被告雙倍返還定金 1111 萬元；3 3、被告返 還原告代付的贖樓款 191848.32191848.32 元、贖樓費(fèi) 20002000 元、查檔費(fèi) 5050 元, 并支付贖樓款利息 1119711197 元；4 4、被告賠償原告損失 254832254832 元（其中 傭金損失 50005000 元、按揭費(fèi) 10001000 元、評估費(fèi) 900900 元、房產(chǎn)預(yù)期收益損 失247932247932 元）；5 5、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

7、【爭議焦點(diǎn)】本案的爭議焦點(diǎn)有三個：第一，房屋買賣合同因被告的過錯解 除后，房屋升值部分的損失是否應(yīng)納入違約損害賠償?shù)姆秶坏诙?原告能否同時請求被告承擔(dān)定金責(zé)任與損害賠償責(zé)任；第三，原告請求被告賠償房屋差價損失的同時，能否請求被告賠償其為履行合同而 支出的傭金、評估費(fèi)、贖樓費(fèi)、按揭費(fèi)、貸款利息等履行成本。對于第一個爭議焦點(diǎn)，一種意見認(rèn)為，合同解除的效力是使合 同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn) 生，非違約方不應(yīng)得到履行利益的賠償；另一種意見認(rèn)為，合同解除 時的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償， 履行利益包括在合同解除 后的損害賠償范圍之內(nèi)。對于第二個爭議焦點(diǎn)，一種意見

8、認(rèn)為，在合同糾紛中，當(dāng)事人 不能同時請求定金責(zé)任和損害賠償責(zé)任。 當(dāng)定金責(zé)任與損害賠償責(zé)任 并存時，應(yīng)采取損益相抵的原則；另一種意見認(rèn)為，定金責(zé)任不以損 害是否發(fā)生為前提，在合同糾紛中，守約方可以同時主張定金罰則和 損害賠償責(zé)任，否則，當(dāng)事人對定金責(zé)任的約定將失去意義。對于第三個爭議焦點(diǎn)，一種意見認(rèn)為，傭金、貸款利息等費(fèi)用 是原告為履行合同而支出的費(fèi)用。合同解除后，原告已不能得到房屋， 被告應(yīng)對該部分費(fèi)用予以賠償；另一種意見認(rèn)為， 傭金、貸款利息等 履行成本屬于信賴?yán)?。通常情況下，受害人不能同時請求履行利益賠償和信賴?yán)尜r償，否則，受害人將會重復(fù)受償。法院審理后認(rèn)為，原、被告買賣涉案房產(chǎn)的合

9、同關(guān)系有效。被 告的行為構(gòu)成根本違約，原告訴請解除房地產(chǎn)買賣合同，應(yīng)予支持。 被告應(yīng)雙倍返還定金，并賠償原告損失。依照中華人民共和國民事 訴訟法第一百三十條、中華人民共和國民法通則第六十三條第 一、二款、中華人民共和國合同法第八條、第六十條、第九十四 條第（四）項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、 第一百一十六條之規(guī)定，法院判決原告周某某與被告鄧某關(guān)于涉案房 產(chǎn)的買賣合同關(guān)系有效，予以解除，被告鄧某應(yīng)向原告周某某償還贖 樓款 191848.32191848.32 元，雙倍返還定金 110000110000 元，賠償涉案房產(chǎn)的差價 損失 247932247932 元。駁回原告的其

10、他訴訟請求，案件受理費(fèi)和財產(chǎn)保全 費(fèi)，根據(jù)雙方的敗訴責(zé)任分擔(dān)?！痉ü僭u析】陳某甲、陳某乙在各白代理權(quán)限內(nèi)，分別以原告、被告名義實(shí) 施的民事法律行為直接約束原告與被告。 原告與被告買賣涉案房產(chǎn)的 合同關(guān)系合法有效，具有約束力，雙方應(yīng)按約全面履行白己的義務(wù)。 涉案房產(chǎn)因被查封，已無法辦理過戶手續(xù)。被告的行為構(gòu)成根本違約， 原告以簽訂合同目的落空為由訴請解除房地產(chǎn)買賣合同符合合同法的規(guī)定，予以支持。合同因被告根本違約解除后， 被告應(yīng)按定金罰則 的規(guī)定雙倍返還定金， 并向原告賠償損失， 包括贖樓款191848.3191848.32 2元、 房屋升值24793247932 2元。原告該項訴訟請求成立，予

11、以支持。在違約賠 償糾紛中，受害人不能同時請求履行利益賠償和信賴?yán)尜r償，否則,受害人將重復(fù)受償。利潤與成本不能兼得。贖樓費(fèi)、傭金、查檔費(fèi)、 貸款利息、按揭費(fèi)、評估費(fèi)是原告信賴合同能夠履行而支出的必要成 本，在已判令被告賠償涉案房產(chǎn)升值利益的情況下，對原告的該項訴訟請求，法院不予支持。總之，本案被告因其與案外人的債務(wù)糾紛，導(dǎo)致訟爭房產(chǎn)被查 封，無法辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告訂立合同的目的已落空。原告以此為由訴請解除合同后，可以請求被告承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 訟爭房 產(chǎn)升值利益為履行利益，屬于違約損害賠償?shù)姆秶桓鎽?yīng)予以賠償， 否則，原告的利益不能得到有利保護(hù)，造成實(shí)質(zhì)不公。雙方在訂立合 同時，已

12、約定了定金責(zé)任。合同履行中，被告也承諾訟爭房產(chǎn)不能過 戶的，將雙倍返還定金。如果本案不予支持原告雙倍返還定金的訴訟 請求，采用損益相抵的原則計算原告遭受的損失， 將違背雙方的意思 白治。雙方關(guān)于定金責(zé)任的約定也將失去意義， 被告也將獲得不當(dāng)?shù)?保護(hù)。本案按揭費(fèi)、貸款利息、傭金、評估費(fèi)等是原告履行合同而支 出的費(fèi)用。這些費(fèi)用是原告為獲得履行利益（房屋升值）而必須投入的成本。利潤與成本不能兼得，賠償權(quán)利人必須有所取舍。因此，在 已判令被告賠償房屋升值利益的情形下，原告請求被告賠償按揭費(fèi)、 貸款利息等履行成本的訴訟請求，就不應(yīng)再得到支持?！痉ㄑ弁敢暋勘景傅慕鉀Q維系下面三個核心問題： 第一，房屋買賣合

13、同因賣 房人的過錯解除后，買房人能否請求賣房人賠償房屋的升值利益？合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人可以要求賠償損失。合同法第一百一十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù) 或者履行合同義務(wù)不符合約定， 給對方造成損失的，損失數(shù)額應(yīng)當(dāng)相 當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以得到的利益。該兩條 規(guī)定賠償?shù)膬?nèi)涵應(yīng)當(dāng)是一致的，即因違約而解除合同場合的賠償仍然 是違約賠償。違約賠償原則上為履行利益的賠償。 所謂履行利益，是 指通過合同履行后，債權(quán)人所能獲得的利益。在房價不斷攀升的背景 下，房屋升值屬于正常現(xiàn)象。房屋升值的利益屬于房地產(chǎn)買賣合同履 行后，買房人所能獲得的利益，屬于違約損害賠

14、償?shù)姆秶Ｈ绻麑Ψ?屋升值利益不進(jìn)行保護(hù)，對買房人來說顯失公平， 在實(shí)踐中，也將誘 發(fā)賣房人尋找各種理由違約，違背市場誠信。第二，在合同訴訟中，守約方能否同時主張定金責(zé)任和違約損 害賠償責(zé)任？合同法雖明確規(guī)定定金與違約金不能同時適用，但 對于定金與損害賠償是否可以并用沒有明確規(guī)定。 從立法本意和有利 保護(hù)守約方利益來講，定金責(zé)任可與違約損害賠償并存， 而不應(yīng)適用 損益相抵的原則計算守約方遭受的損失。 首先，定金責(zé)任基于違約方 不履行、不完全履行、遲延履行而導(dǎo)致的根本違約產(chǎn)生，與損害是否 發(fā)生無關(guān)；損害賠償責(zé)任則因?qū)嶋H損害結(jié)果的發(fā)生而產(chǎn)生?？梢?，二 者并非基于同一原因產(chǎn)生，而損益相抵原則要求賠償權(quán)利人所獲利益 與遭受的損失基于統(tǒng)一原因產(chǎn)生。 其次，定金責(zé)任是當(dāng)事人在訂立合 同時為確保債務(wù)履行而預(yù)先設(shè)定的，出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)守約方的合同利 益。如果適用損益相抵原則計算最終賠償數(shù)額， 就會發(fā)生以實(shí)際損害 額為限的后果，其實(shí)際效果就是對當(dāng)事人意思白治的否定。最后，采 用損益相抵原則計算實(shí)際賠償數(shù)額，會發(fā)生無論當(dāng)事人在法律允許的 范圍內(nèi)對定金數(shù)額如何約定，守約方獲得的實(shí)際賠償總是相同的法律 后果，當(dāng)事人對定金數(shù)額的約定失去意義。第三，在違約損害賠