1、關于時光貴州一期項目運營管理的復盤報告E復盤時間：2015年12月28日口復盤地點：組員所在項目公司視頻會議室口復盤參加人員：羅熙馮英張錄榮何成達陳泰中田芬李濤何錚 王承東孫玲余樂E 復盤主題：時光貴州一期項目運營管理口復盤引導人：羅熙口復盤內容：在整個復盤中，我們緊緊圍繞時光貴州一期項目前期、設計、招 標、工程、銷售、融資等全過程的運營管理，進行目標回顧、結果比對、敘 述過程、自我剖析、眾人設問、總結規律、案例作證，并得出了可信度高的 結論。第一部分項目回顧一、項目概況時光貴州一期是龍鳳生態公園的起步區，占地約80畝，建筑面積約5萬卅，建筑風格為海派建筑，著力打造半山溫泉酒店、森林企業會館、

2、古鎮商業、濱河 濕地公園四大功能板塊。項目以“老上海，新屯堡”文化為脈絡，透過八大元素（石與堡、樹與屋、 山與水、農與園）、四大文化（明朝軍文化四大屯堡、清朝商文化八大會館、民國官文化一一四大建筑及近代民文化一一十里洋場），展示“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。項目于2014年8月開街迎客，據統計，2014年8月至12月底人流量約150 萬。二、項目經濟技術指標總體指標：總建筑面積：58175.67 m2商業建筑面積：43699.22 m地下建筑面積：14378.62總商業戶數：387套第二部分結果比對一、前期1、土地進場條件計劃完成時間是 2014年6月15日，實際完成時間是2014

3、 年6月13日。2、國有土使用權證計劃完成時間是 2013年11月15日，實際完成時間 是2014年3月13日。3、國有土使用權證計劃完成時間是 2013年11月15日，實際完成時間 是2014年3月13日。4、 建筑工程施工許可證計劃開始時間是 2014年1月15日，計劃完成 時間是2014年2月21日，但實際開始時間是2014年1月5日，計劃完成時間 是2014年3月6日。二、設計1、建筑施工圖計劃完成時間是2013年11月14日，但實際完成時間是2013 年11月26日。2、景觀施工圖計劃完成時間是2013年11月29日，但實際完成時間是2014 年1月10日。三、工程1、建筑基礎施工計

4、劃開始時間是 2013年10月2日，計劃完成時間是2013 年11月30日，但實際開始時間是2013年10月1日，實際完成時間是2014年 1月20日。2、主體結構施工計劃完成時間是 2014年3月30日，但實際完成時間是2014 年5月8日。3、裝飾施工計劃完成時間是2014年7月5日，但實際完成時間是2014年 8月12日。4、景觀施工計劃完成時間是 2014年7月25日，但實際完成時間是2014 年9月25日。四、其它：開盤和開街的計劃時間與完成時間一致。第三部分敘述過程一、前期：1在辦理K、L、M N、P預售許可證時，規劃執法局到現場查看發現有些 建筑單體與總平圖不符，現場責令我公司落

5、實清楚后在予以簽字， 后又組織技術 及工程部一起查看，發現總平圖與單體圖及施工圖不符， 進而又協調住建局現場 審查確認后才予以蓋章；項目在辦理商品房預售許可證的過程中，吸取前期 經驗，已做好面積核對，將預測面積與規劃許可面積誤差控制在了正負3%以內,但此次因對測繪規范不熟悉及設計本身原因，出現了公攤面積過大的情況。我部 在預算部的大力支持下，并通過相關職能部門領導指點，在不更改原設計方案及 施工圖的前提下減小了公攤面積。2、因林地手續屬一級土地整理，辦理產生費用后期審計后將會返還我公司， 在補辦鳳凰棲（二期）林地手續時，未單獨有該項目一級土地立項批復文件，使 用二級開發主體來辦理該林地手續，

6、故產生主體不一致，未能上會，需取得一級 土地整理批復文件后方能上會，后期才能返還一級土地整理成本；3、其他問題：1） 、時光貴州古鎮總平圖與單體圖及施工圖不符，造成修改上時間滯后。2）、修建過程中不能隨意更改建筑設計。3）、林地手續辦理中產生一級土地及二級開發主體爭議，導致手續不能按時完成及未過審計。二、設計因項目原始地貌為山地，基礎開挖為石方開挖，時間長，導致地勘進場延 遲，影響了施工圖的進度。景觀設計過程中因文化、產品業態定位未確定，加上 成本調整，景觀方案確定一推再退。三、工程1、建筑基礎施工當時設定計劃的前置條件是施工單位臨時設施完成，施工 道路完成及土石方完成，可以進行孔樁。實際的情

7、況：施工單位剛進場，土石方局部還在進行。本身兩個月工期也不合理；沒有考慮在施工圖不完善，且施工方 案組織，流水施工考慮不到位，也沒考慮交叉施工的影響。2、主體結構施工時因春節前對施工單位的進度款支付存在支付不到位的影響，導致春季后復工延遲一個月左右。前面基礎施工完工時間延遲也存在影響。 教堂屋面施工方案沒提前跟蹤。3、裝飾施工由于工程進度款支付問題，施工單位推諉造成有一個月左右施 工作業人員偏少，幾乎沒人；無法滿足施工進度，后經我公司自行組織大量的勞 動人員進行搶工，才在2014年8月12日施工完成。石材加工廠加工實力存在問 題，實際只定一家，線條和圓弧多，也沒有提前進行，造成石材跟不上。沒有

8、考 慮貴陽季節雨水的影響。還存在與園林、商家的交叉施工的影響。施工圖紙也存 在很多問題，如負二層砼吊板影響采光，后經公司確定全部敲掉拆除。4、景觀施工由于總包單位裝飾未完成外架沒拆除完，管網未完，相互交叉 施工造成多次返工。商家又在進行裝飾，貴陽季節性雨水多的影響，景觀工作面 受到嚴重制約影響工期。第四部分自我剖析1、由于業態特殊，不同于傳統住宅開發，運營計劃前提考慮不充分，前期、 設計、工程、招商、運營缺乏經驗，導致整個過程中前松后緊，前期方案不落地， 時間周期長，帶來時間上的浪費，質量無法把控。2、流程管理缺失導致管理失控形成三邊工程：邊設計，邊施工，邊修改， 無法進行及時優化。在整個過程

9、中工程、技術等相關職能部門協同性較差，只顧 確保最終節點，完全沒有質量成本概念。3、在運營管理統籌方面欠缺全面性，致資金調撥和統籌方面不合理，在 中間臨近春節期間脫節，造成進度延誤。4、對于招商的任務要求只有一條 2014年7月30日商家入駐到達75%實際上要到到這個條件，在這個過程中至少還可以梳理10條以上左右的工作事項需要管控，比如，每個月招商任務的分解，工程實際的工程完成情況，商家進場 裝修的時間，水、電、氣到位的時間，商家進場的物業條件驗收、商家裝修后開 業前的驗收等等。5、 計劃體現出整體的運作思路及工作排布不科學不系統，相關前置條件工 作把控及要求不嚴格。作為一個文旅項目，從建設初

10、期的策劃、建設、招商、銷 售、運營、開街等等這一系列的工作都是在各個板塊相關的前提工作完成的情況下完成的，但時光貴州一期的不管是任務排布還是實際的實施過程這方面體現的 是非常的差的第五部分結論通過大家的設問、敘述、總結及案例佐證，得出下列結論：1、 運營管理的計劃制定初期先梳理出前置條件的內容，然后對前置條件進 行調查、論證其合理性，一定要確保前置條件的完整性、準確性、合理性，不能太過于理論化；2、遵照事項的重要性，按一級節點、二級節點、三級節點、前置工作條件、 完成標準詳細梳理流程內容，一定要合理、準確、清晰。3、計劃編制完成后一定要組織參與人員進行論證，保證其可操作性。4、計劃實施的過程必須制定相應的保障措施與完善、嚴格的管