1、商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告一、 項(xiàng)目基本建設(shè)情況商務(wù)酒店位于xx 市宏遠(yuǎn)市場(chǎng)西側(cè)，建設(shè)路宏遠(yuǎn)市場(chǎng)紅場(chǎng)南側(cè)，距離建設(shè)路約30m。主體建筑高7層（含地下一層），建筑面積約6223 m20 一至三層每層938 nl2,四至六層每層803 m2,地下室1000 m2,外圍北側(cè)停 車場(chǎng)約500 m2,南側(cè)停車場(chǎng)長(zhǎng)45m*寬6m = 270 m20地下室擬做停車場(chǎng)；一層、 二層擬做餐飲使用；三層至六層共有房間72問(wèn)，每間面積約32褶（含衛(wèi)生問(wèn)）。現(xiàn)土建施工已基本結(jié)束。另外， 酒店?yáng)|側(cè)與路相鄰有一幢三層樓的第三層準(zhǔn)備同時(shí)出租，面積為630褶，可做為寫字問(wèn)出租，也可為酒店配套使用。二、配套工程實(shí)施情況1、水、

2、電、排污市政配套，已施工到位，待入戶施工。2、地溫空調(diào)水井正在施工，合同價(jià)為109 萬(wàn)，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。3、消防設(shè)施合同已簽，合同價(jià)包驗(yàn)收合格為59 萬(wàn)，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。4、裝修設(shè)計(jì)已初步完成，設(shè)計(jì)費(fèi)21 萬(wàn)，費(fèi)用由出租方承擔(dān)（已付19 萬(wàn)） 。承租方可無(wú)償使用。5、電梯預(yù)計(jì)20 萬(wàn)。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。6、暖氣接口費(fèi)每平方50元6223 nf = 31.1150萬(wàn)元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。7、天然氣接口費(fèi)2 萬(wàn)元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。三、周邊市場(chǎng)調(diào)查該項(xiàng)目地處xx 市宏遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場(chǎng)中，靠近建設(shè)路東段，毗鄰家電市場(chǎng)；周邊行政單位多為陜縣政府的二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，有公路局、供銷社、陜高、醫(yī)

3、院等單位。市級(jí)單位有市供銷社、三中、物資公司等單位。效益好的企事業(yè)單位很少，整體消費(fèi)水平較低。周邊較好的酒店有國(guó)風(fēng)會(huì)館（客房98間，現(xiàn)出租率60% ，平均房?jī)r(jià)140 元左右） ，美華商務(wù)酒店（客房77 間，現(xiàn)出租率70%，平均房?jī)r(jià)130 元左右） 。周邊商鋪出租情況，建設(shè)路臨街紅場(chǎng)一層35元加，項(xiàng)目地東側(cè)三層樓一層 35元加。四、投資可行性分析酒店建筑主體出租價(jià)為 12元加（含地下室），東側(cè)商鋪樓三層出租價(jià)擬定為20元加（有希望談到12元加）。出租年限為10年，有希望 談到 12 年。1、項(xiàng)目投資明細(xì)及預(yù)計(jì)費(fèi)用地溫空調(diào)109萬(wàn)（含空氣源熱泵系統(tǒng)）；消防系統(tǒng)59 萬(wàn)；電 梯 20 萬(wàn)；三樓至六樓

4、客房裝修 72間M2 m2間>500元間=115.2萬(wàn)元；公共部分裝修1043 m2 >250元加=26.075萬(wàn)元；物品配置16800元間 k2問(wèn)=120.96萬(wàn)元；燃?xì)饨尤腴_(kāi)口費(fèi)2 萬(wàn)元及內(nèi)部管路暖氣接入開(kāi)口費(fèi)31.1150萬(wàn)元及內(nèi)部管路以上費(fèi)用合計(jì)為450.235萬(wàn)元（不含暖氣和燃?xì)猓?、投資回報(bào)分析若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為35%， 做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬(wàn)元 3 年=150.0783萬(wàn)元35% =428.7951萬(wàn)元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 428.7951萬(wàn)元勺2個(gè)月=35.7329萬(wàn)元+ （72問(wèn) M0天）

5、=165.43元此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過(guò)高，不可取。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為40%， 做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬(wàn)元3 年=150.0783萬(wàn)元M0% =375.1957萬(wàn)元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 375.1957萬(wàn)元勺2個(gè)月=31.2663萬(wàn)元+ （72問(wèn) M0天）=144.75元此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過(guò)高，不可取。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為45%， 做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬(wàn)元3 年=150.0783萬(wàn)元M5%= 333.5073萬(wàn)元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 3

6、33.5073萬(wàn)元勺2個(gè)月= 27.7923萬(wàn)元+ （72問(wèn) M0天）=128.67元預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房?jī)r(jià)： 27.7923萬(wàn)元+ （72 問(wèn)刈0 天 >95%） = 135.44 元 90%） = 137.86 元 85%） = 145.97元 80%）160.23元 135元 -138 元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但 90%-95% 的年 平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為35%， 做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬(wàn)元F年=112.5588萬(wàn)元35% = 321.5964萬(wàn)元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：

7、 321.5964萬(wàn)元勺2個(gè)月= 26.7997萬(wàn)元+ （72問(wèn) M0天）=124元預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房?jī)r(jià)：26.7997萬(wàn)元+（72間>30 天 >95%） =130.6 元 90%） =137.86 元 85%） =145.97 元 80%） =155.09 元 135 元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但 90%-95% 的年平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為40%， 做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬(wàn)元 F 年=112.5588萬(wàn)元/0% =281.397萬(wàn)元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：281.397

8、萬(wàn)元T2個(gè)月= 23.4497萬(wàn)元N 72間刈0 天）=108.56元預(yù)計(jì)95%-80%出租率、平均房?jī)r(jià)：23. 4497萬(wàn)元+（72問(wèn)刈0 天 >95%） =114.28元 90%） =120.62 元 85%） = 127.72 元 80%） =135.70 元 135 元左右的平均房?jī)r(jià)，市場(chǎng)接受困難不大；80%的年平均出租率通過(guò)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該可以達(dá)到。3、經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用分析從經(jīng)營(yíng)角度，在保證服務(wù)品質(zhì)的前提下，核算固定成本費(fèi)用，核算經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)，再結(jié)合市場(chǎng)接受的平均房?jī)r(jià)，核算投資回報(bào)。總租金為6223 nf X12元加=74676元月M2個(gè)月=90萬(wàn)元若將一層按40元/ m2,二層按20元加出租，可得收益為 938 1tf >2 （30元加12元加）= 33768 元月酒店實(shí)際房租 74676元月33768元月=40908元月M347 m2 = 9.41元加 人工費(fèi)用：店長(zhǎng)1人2500元月領(lǐng)班2人X 1200元月= 2400元月前臺(tái)4人 X1000元月= 4000元月客房9人>950元月=8550元 月公衛(wèi)2人>950元 月= 1900元月工程2人 X1200元月= 2400元月保安3人 X1000元月= 3000 元 月合計(jì)23人24750元月水電費(fèi)30000元月物耗、一次用品、洗滌費(fèi)15000元月管理費(fèi)用5000