1、精選優質文檔-傾情為你奉上城市規劃與房地產開發的矛盾與統一城市規劃與房地產開發的矛盾與統一 中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號： 改革開放以來，房地產開發對促進城市社會經濟發展、改善城市景觀面貌提高居住環境質量、促進城市化的發展做出了積極貢獻。在城市房地產開發過程中，高標準、高起點編制的城市規劃對房地產開發的宏觀調控，保證了城市發展與房地產開發的高度統一。但城市規劃與房地產開發因其著眼點的差異而充滿著矛盾。理論上，城市規劃與房地產開發應該是協調共生的關系。但實際與之相差甚遠，表現為城市規劃不能對房地產開發進行有效管理、宏觀調控和正確引導；房地產開發不遵守城市規劃等嚴重現象，從而導

2、致規劃失控對城市建設與發展造成嚴重影響。 1.兩者的關系及共同存在的矛盾 1.1.城市規劃與房地產開發應相輔相成 城市規劃與房地產開發雖然內涵不同，但關系密切。城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市土地合理利用和開發經營活動協調進行的前提和基礎，是實現城市經濟和社會發展目標的重要手段。只有科學規劃，才能正確地指導城市建設和管理，有效地提高城市的經濟效益、社會效益和環境效益。房地產開發是按城市規劃和社會經濟發展的需要，對土地和地上建筑物構筑物及城市基礎設施等進行開發的建設和經營管理的一項綜合性社會活動房地產開發是國民經濟的重要產業之一，可以帶動相關產業的發展，產生了連鎖增長效益，拉動

3、國民經濟的增長。 1.2城市規劃與房地產開發的矛盾 1.2.1開發規模過大，空置房過多。目前各大城市都在忙于新區開發、設大學城、經濟技術開發區等，使得各區的商品房數量急劇上升，同時由于基礎設施很難跟上以及房價的過高與消費水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達15%，已達國際公認的警戒線水平。 1.2.2 房地產片面追求高額利潤和容積率。房產開發商以底容積率獲取土地使用權后，通過各種渠道，再把容積率提高，加大開發強度，從中獲取高額利潤。近年來，部分房地產項目能夠從環境入手，營造高水平的居住環境，取得了較好的綜合效益，但存在的問題是過分注重整體風貌上的高、大、洋和歐陸風格，沒有地域環境入手，營造

4、適合本城市自然環境和文化環境。 1.2.3景觀風貌特色在逐漸消失體現在：綠色空間不斷被蠶食，文物及歷史文化環境與房地產開發沒有很好地結合，歷史建筑及環境受到危害，古建筑與周圍環境難以協調等方面。城市發展建設中出現文物建筑被拆除、文物建筑孤立存在、傳統街區蕩然無存、生態環境嚴重失調、城市景觀風貌特色難以為繼的局面。 1.2.4影響著城市建設的質量的問題：一是沒有編制控制性詳細規劃的土地就出讓給開發商。二是城市規劃缺乏透明度，市民知情少，一些大型基礎設施建設缺乏遠景規劃，不確定因素多。三是居住人口結構不均衡，素質不高。 1.3. 矛盾的解決措施 我國城市規劃與房地產開發過程中出現的問題，究其原因是

5、由于現有城市規劃自身的弱點，即以物質形體規劃為主的指導思想和規劃任務來源于行政指令以及規劃實施過程中的多方信息交流阻滯造成的。城市土地有償使用和房地產開發在通過市場經濟機制對城市布局結構進行調整和資源優化配置的過程中，要求現有的城市規劃必須轉變思想，適應市場經濟論與方法，為房地產開發順利持續發展創造條件和保駕護航。規劃既要符合國家管理的意圖，達到社會效益、生態效益和經濟效益的統一，又要滿足開發建設的需求。所以，協調城市規劃與房地產開發的關系，結合我國規劃與房地產開發的發展階段特征和趨勢來說，可以從以下方面入手。 1.3.1完善法制建設，強化城市規劃對房地產開發的管理 目前，我國城市規劃大多以終

6、極的理性規劃方式為主，難以面對現實中的沖突。規劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關的法制依據有效保障規劃的實施。所以，我國需要以城市規劃法為基本依據，建立健全的規劃實施辦法和監督辦法以及區域性技術規范和地方法規，增強城市規劃對房地產開發中的風險和不確定性的適應性，提高城市規劃的服務意識，調節房地產開發與城市規劃的互動關系，以完整的責權約束機制和廣泛的監督機制保障規劃實施中的強制性，以超前意識指導和引導房地產開發的投資方向、策略促進房地產業健康發展，保障規劃實施中的持續效應。完善城市規劃的監管體系。建議由上級城市規劃職能部門和政府監察部門共同組成監督管理機構，負責行政糾正、處

7、理下級違反城市規劃的事件，對嚴重違規的當事人應給予行政處分乃至追究法律責任。同時，強化人民代表大會對同級政府的監督，建立聽證制度。另外，還要充分發揮輿論監督的作用。隨著城市規劃管理法制的不斷民主化，未來的輿論既有監督的功能，也將發揮宣傳規劃、支持規劃、普及規劃的積極作用。 1.3.2城市規劃要兼顧房地產開發商的利益，增強規劃的彈性和應變能力。 隨著中國開放度的進一步提高和城市化的快速發展，房地產開發面臨的風險和不確定性日益增大，開發行為具有多變性和時效性特點，這在很大程度上增加了城市規劃的難度。一方面，規劃既要選擇可能性最大的作為規劃依據，安排各項工程設施，又要考慮出現其他情況的可能，使規劃有

8、較大的適應性，這就必然要求規劃具有彈性。另一方面，為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，又能符合規劃的要求，控制性詳細規劃也應該有一定彈性和靈活性，這種彈性與作為法律依據的規劃剛性是相輔相成的。同時，城市規劃在城市發展過程中不具有開發的決定權，只有否決權，因此，城市規劃應該針對城市建設和房地產開發中出現的新情況和新問題，對規劃做出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”，以增強城市規劃的應變能力。 1.3.3增強城市規劃的超前意識，為房地產開發提供超前服務。 首先，城市規劃不僅能使房地產開發商有一定的時間、思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能夠影響房地產開發的投資方向、策略，從而促進房

9、地產業的健康發展。其次，城市規劃必須提供超前服務，超前服務應是主動服務，而不是被動適應。不能讓開發項目牽著鼻子走，一切房地產開發活動應在規劃指導下進行。 2. 城市規劃與房地產開發的統一 城市規劃與房地產開發所追求的目標都是效益，以效益來評判工作的失敗與否。只是現階段城市規劃與房地產開發的效益有所區別，追求的方向有所不一樣。城市規劃追求的是一種綜合效益，以經濟、社會、環境效益共同反映城市規劃的好壞。而房地產開發更多的以追求自身的經濟效益為根本，為出發點。所以在開發過程中更少的注重綜合效益的考慮。然而隨著市民生活質量的提高，社會的發展，使得房地產開發部門不得不更多的考慮環境，考慮社會，考慮綜合效

10、益。否則，房地產開發離開了社會環境就無法生存，就如同“無水之魚”。房地產開發充分的與城市規劃攜手創造經濟、社會和環境效益相統一的家園，共同促進社會的發展。相關部門、相關法律法規和城市規劃與房地產開發自身的考慮促使經濟社會環境效益的統一，實現城市規劃與房地產開發協調發展。 2.1.1 集中與分散的統一 城市規劃過程中，由于自然以及別的原因，可能采取分散與規劃 ，出現多處房地產開發，但同時在分散的過程中,也要集中總體規劃分散體的共同體，使得每處房地產開發不會脫節。比如居住區開發不能離商務區太遠，否則會不利于市民的生活和工作的進行，與此同時還應注意每個居住區商務區與居民的中心商務區的統一，以達到城市生活環境的協調。 2.1.2 長期與短期的統一 城市規劃的長遠目標，本身與房地產開發的短期目標 ，是一個矛盾體，要將其統一。城市規劃在長遠計劃的同時，要不斷考慮近期計劃，把遠期規劃分散成多個近期規劃，實現進期與遠期的協調一致。對于房地產開發這個短期行為，在考慮近期經濟利益的同時多注意長遠利益。使自身的經濟效益能夠與城市規劃的遠期規劃有機結合起來，促進自身與城市規劃共同發展。 2.1.3 整體效益與局部效益的統一 對于國家、社會而言，我們應該考慮整體的發展，而不應