1、Code of this report | 1踩盤報告市場研究部： 王治洲Code of this report | 2目 錄Code of this report | 3Code of this report | 4項目慨況項目交通項目配套整體規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)項目園林項目產(chǎn)品戶型分析Code of this report | 5項目簡介喜盈門范城將建成湖南省規(guī)模最大,檔次最高,功能最齊全,配套設(shè)施最完善的國際化時尚商業(yè)航母。 喜盈門集團匯集國際時尚百貨購物中心、甲級寫字樓、時尚建材家具生活館、精裝奢華酒店公寓、等互為依托的城市頂級業(yè)態(tài)組合。Code of this report | 6經(jīng)濟指標(biāo)-

2、項目容積率高，產(chǎn)品種類齊全項目信息開發(fā)商湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（） 100畝地址長沙市雨花區(qū)萬家麗木蓮路口建面（） 480，000代理商易居中國住宅（） 兩棟建筑風(fēng)格科技住宅,投資地產(chǎn)商業(yè)（） 酒店、商鋪、寫字樓綜合體承建商其他（）整合推廣上海喜盈門容積率 5.45物業(yè)管理第一太平戴維斯綠化率 30.44%物管費商業(yè)10元/月/平米，公寓3元/月/平米覆蓋率建筑類型寫字樓,酒店式公寓,商鋪,建筑綜合體總戶數(shù)棟數(shù)6車位數(shù) 2628總層數(shù)8、26、30車位比 1:2均價公寓8500元/ 商鋪30000元/ 開盤日期2012年/12月/28日Code of this report | 7雨花

3、區(qū)有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出城口的主通道，是長、株、潭三市融城的接合部、有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。 區(qū)位分析長沙市的東南門戶，長、株、潭的融城接合部、武廣新城的核心位置.未來發(fā)展空間大。長沙長沙湘潭湘潭株洲株洲Code of this report | 8雨花區(qū)業(yè)雨花區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢態(tài)發(fā)展趨勢 通過以產(chǎn)業(yè)結(jié)合，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)高端集群發(fā)展的承載平臺。以東塘、紅星、高橋東塘、紅星、高橋三大商圈為載體載體，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；，借助武廣片區(qū)、工業(yè)園區(qū)武廣片區(qū)、工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)高端制造業(yè)；，以圭塘

4、河生態(tài)景觀區(qū)圭塘河生態(tài)景觀區(qū)為軸線軸線，以萬家麗萬家麗路、圭塘路路、圭塘路兩廂開發(fā)為支撐支撐，打造都市都市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶。東塘東塘商圈商圈紅紅星星商商圈圈高橋商高橋商圈圈武廣武廣片區(qū)片區(qū)湖南湖南創(chuàng)意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園圭塘河發(fā)展現(xiàn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)代商貿(mào)業(yè)和現(xiàn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)代服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)代服務(wù)業(yè)、高業(yè)、高端制造端制造業(yè)業(yè)打造都打造都市產(chǎn)業(yè)市產(chǎn)業(yè)帶帶萬家麗路圭塘路構(gòu)建產(chǎn)業(yè)高端集群，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端構(gòu)建產(chǎn)業(yè)高端集群，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)，打造都市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶。制造業(yè)，打造都市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶。本案本案Code of this r

5、eport | 9商圈分析-未來受附近商圈輻射較大，發(fā)展可觀東塘商圈 武廣商圈 紅星商圈喜盈門范城地處三個商圈的中間位置，瀕臨紅星商圈跟武廣商圈，三個商圈里已經(jīng)有兩個已經(jīng)非常成熟，日益崛起的武廣商圈也在規(guī)劃中有所起色，處在武廣商圈的本項目人氣會受到很好的商業(yè)輻射，未來發(fā)展趨勢樂觀Code of this report | 10項目交通喜盈門范城北靠香樟路，南連木蓮路東臨萬家麗路，西靠圭塘河風(fēng)光帶，東至萬家麗路。喜盈門范城北至-香樟路、南至-木蓮路、西至-圭塘河風(fēng)光帶東至-萬家麗路10分鐘到地鐵2號線桂花路站6分鐘火車南站20分鐘到長沙火車站20分鐘到黃花機場Code of this repor

6、t | 11項目配套-周邊配套有林科大、女子大學(xué)也、砂子塘小學(xué)。商業(yè)配套有喜樂地、步步高電器城等天際嶺森林公園省植物園林科大長沙市中心醫(yī)院長沙女子大學(xué)長沙雨花區(qū)行政學(xué)院步步高電器城砂子塘小學(xué) 本案內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：百貨購物中心百貨購物中心甲級寫字樓甲級寫字樓連鎖大賣場連鎖大賣場酒吧休閑街酒吧休閑街下沉式步行街下沉式步行街精裝奢華酒店精裝奢華酒店影視城影視城休閑餐飲休閑餐飲金融中心金融中心喜樂地Code of this report | 12項目規(guī)劃16萬方商鋪；12萬方公寓式酒店、5萬方寫字樓、15萬方家居賣場1#商鋪商鋪1#棟負一樓近萬方華潤萬家超市，負棟負一樓近萬方華潤萬家超市，負二樓、

7、三樓為地下停車場，地上商業(yè)與二樓、三樓為地下停車場，地上商業(yè)與地鐵站連接、零距離互動；地鐵站連接、零距離互動；1#棟棟1-2層、連鎖賣場層、連鎖賣場1#棟棟3-8樓為大型建材家居市場樓為大型建材家居市場3#棟臨街商鋪，內(nèi)街步行街棟臨街商鋪，內(nèi)街步行街總量總量16萬方商鋪、萬方商鋪、15萬方家居賣場萬方家居賣場2#棟為棟為5A級寫字樓，采用級寫字樓，采用5A智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)總量總量5萬方寫字樓萬方寫字樓2#150米米寫字樓寫字樓4#公寓公寓5#公寓公寓6#公寓公寓3#商鋪商鋪4-6#棟為棟為40-80平米精裝酒店式公寓平米精裝酒店式公寓總量總量12萬方公寓式酒店萬方公寓式酒店Code of

8、this report | 13圭塘河風(fēng)光帶，位于雨花區(qū)圭塘河中游，北起香樟路，南至湘府中路，總長3200米，沿河展開約長200米，總占地面積1959畝，項目預(yù)計總投資約20億元，被稱為“城市綠肺”、“天然氧吧”。而喜盈門范城緊鄰圭塘河風(fēng)光帶，位于其東南方，圭塘河風(fēng)光帶已于2011年9月動工建設(shè)，預(yù)計在2014年建成。項目園林-市政規(guī)劃1959畝河景綠化風(fēng)光帶Code of this report | 14寫字樓-超5A甲級寫字樓左圖為超左圖為超5A甲級甲級寫字樓。寫字樓。面積為面積為110-1900平米平米均價：均價：11000-12000元元/平米平米Code of this report

9、 | 15現(xiàn)階段住宅與商鋪的優(yōu)惠一樣，一次性95折，按揭99折，分期97折(3個月內(nèi)付清余款)。三棟酒店式公寓-4、5、6號棟為住宅。共計1800戶，其中4、5號棟32層， 層高4.5米，6號棟30層，層高3.2米，均為4梯20戶住宅反面，總共推出住宅反面，總共推出4.5.6號三號三棟棟其中其中中間中間5號棟號棟為精裝公寓為精裝公寓32層4梯20戶，戶型面積有兩種40、80平米，北邊為40平米單身公寓，南邊為80平米兩房，其余兩棟4、6號棟為毛坯整層出售精裝精裝5號棟號棟8500元元/平米平米毛坯毛坯4、6號棟號棟6800元元/平米平米4#5#6#Code of this report | 1

10、6下圖為主樓，為8層純商業(yè)用地，大小有400個商鋪1號棟則是8層商業(yè)用地，層高4.5米。負一樓到二樓為時尚賣場，負二層為地下停車場商鋪整個項目則是以商業(yè)、娛樂的城市綜合體定位，總共8層3號棟則位于三棟住宅之前，為2層的臨街商鋪，大小有77個商鋪Code of this report | 17商鋪，總共有16萬平米商業(yè)對外銷售，面積區(qū)間為10-20000平米，主力面積為30-500平米，其中1號棟樓除了3-8層商業(yè)自持以外，1-2層外銷，處去一層及負一層的華潤萬家超市，其余商鋪在售3號棟沿街商鋪也在熱賣中，均價為3萬每平，區(qū)間價格為15000-40000萬每平。所有采用的是二十年包租的形式。投資

11、回報率相對穩(wěn)定。第一年收入第一年收入第二年收入第二年收入第三年收入第三年收入第四年收入第四年收入第五年收入第五年收入第六年收入第六年收入第七年收入第七年收入第八年收第八年收入入收入(萬元）11.6812.2612.8813.5214.2014.9115.6516.43累計收入（萬元） 11.6823.9436.8250.3464.5479.4595.10111.53商鋪價格適中，包租回報率高Code of this report | 18戶型南北交叉，除了軟戶型南北交叉，除了軟裝擺設(shè)以外，其余都是裝擺設(shè)以外，其余都是隨房贈送隨房贈送設(shè)計簡約大方，整體性設(shè)計簡約大方，整體性比較強比較強.帶帶 2

12、平米的陽平米的陽臺，整個戶型的面積相臺，整個戶型的面積相對于實體樓而言，面積對于實體樓而言，面積相對較大，單身公寓朝相對較大，單身公寓朝南朝北的均有。南朝北的均有。公寓樣板間-設(shè)計合理，贈送面積較大Code of this report | 1980平米的兩房兩廳一衛(wèi)，其中平米的兩房兩廳一衛(wèi)，其中主臥帶封閉式陽臺，衛(wèi)生間主臥帶封閉式陽臺，衛(wèi)生間為公用。實體樓中南邊戶型相為公用。實體樓中南邊戶型相對于北邊而言，相對要大一些對于北邊而言，相對要大一些。Code of this report | 20踩盤現(xiàn)場小結(jié)從進入喜盈門范城售樓中心到被接待，從沙盤講解到工地考察以及參觀樣板房易居中國的置業(yè)顧問都

13、是相當(dāng)給力的接待并且毫無保留的把我想了解的告訴我，他們對產(chǎn)品的展示也是相當(dāng)?shù)牡轿弧Ｔ偌由祥_發(fā)商團隊的協(xié)助以及項目本身的極大優(yōu)勢Code of this report | 21Code of this report | 22區(qū)位賣點武廣CBD,財富升值最中心武廣片區(qū)發(fā)展最為突出武廣新城必然成為城市財富名流匯集中心賣點賣點1 135個精品項目600億的投資預(yù)算Code of this report | 23交通賣點交通大樞紐，百萬人流聚人氣。賣點賣點2這里無上便捷的交通，勢必成為長沙的交通大樞紐，也定能匯集超旺人氣距離火車站 10分鐘距離黃花機場 20分鐘城際鐵路跟武廣高鐵僅需5分鐘可直達Code

14、 of this report | 24長沙唯一內(nèi)河風(fēng)光賣點賣點3 3環(huán)境賣點3200米圭塘風(fēng)光帶200畝天然大氧吧Code of this report | 25賣點賣點4上海喜盈門在全國有19個連鎖機構(gòu)，雄厚的經(jīng)濟實力跟成熟的運營能力就是最大的保障上海喜盈門福州喜盈門泉州喜盈門品牌賣點Code of this report | 26Code of this report | 27項目銷售情況 最近三個月成交量最近三個月成交量 酒店式公寓酒店式公寓 商鋪商鋪 寫字樓寫字樓 2013年2月 17（套） 8 11 2013年3月 21 11 9 2013年4月 15 15 7Code of th

15、is report | 28商鋪銷售情況-商鋪總體去化量負負1層商鋪層商鋪1#棟商鋪棟商鋪3#商鋪商鋪均價區(qū)間為均價區(qū)間為24000-25000元元/m2,整體去化率約為整體去化率約為50.其其中，中，15-60 m2商鋪產(chǎn)品因為面積與總價控商鋪產(chǎn)品因為面積與總價控制合理成為負一層的主力去制合理成為負一層的主力去化產(chǎn)品化產(chǎn)品 一樓商鋪產(chǎn)品均價區(qū)間約為一樓商鋪產(chǎn)品均價區(qū)間約為28000-30000/ m2，其中臨街商鋪由于昭示性好其中臨街商鋪由于昭示性好價格接近價格接近40000目前目前一樓商鋪整體去化率已經(jīng)超一樓商鋪整體去化率已經(jīng)超過過70產(chǎn)品均為一、二層套鋪，產(chǎn)品均為一、二層套鋪，銷售價格約

16、在銷售價格約在30000/ m2 ，主力面積區(qū)間集中在主力面積區(qū)間集中在280平米以上去化率為為平米以上去化率為為80.Code of this report | 29寫字樓、公寓銷售情況-公寓及寫字樓去化量寫字樓銷售情況 價格區(qū)間在價格區(qū)間在11000-1200011000-12000元元/m,/m,目前目前104-1900104-1900平米的產(chǎn)品在售。平米的產(chǎn)品在售。產(chǎn)品面積區(qū)間均在產(chǎn)品面積區(qū)間均在104104平米以上，加上區(qū)域辦公市場發(fā)育不成熟平米以上，加上區(qū)域辦公市場發(fā)育不成熟目前去化速度較慢、僅在目前去化速度較慢、僅在3030左右，還有至少左右，還有至少2222層貨量待售層貨量待售

17、公寓銷售情況均價區(qū)間約為均價區(qū)間約為8400-85008400-8500元元/ /。其中，較早推出的。其中，較早推出的4#4#棟、棟、6#6#棟去化率分別達到棟去化率分別達到90%90%和和70%70%目前所剩產(chǎn)擬面向大客戶整層推售；目前所剩產(chǎn)擬面向大客戶整層推售；5#5#棟目前去化率約為棟目前去化率約為60%60%所剩貨量以高樓層及兩房產(chǎn)品所剩貨量以高樓層及兩房產(chǎn)品Code of this report | 30Code of this report | 31消費者分析-針對年輕有活力的年輕人及公司對時尚自由生活充滿向往的年輕白領(lǐng)對時尚自由生活充滿向往的年輕白領(lǐng)有較強購買力的成功人士有較強購

18、買力的成功人士有活力的并且有實力的公司有活力的并且有實力的公司Code of this report | 32Code of this report | 33 項目總結(jié)-未來發(fā)展趨勢可觀，也存在一定風(fēng)險喜盈門范城不管是投資還是居住，都相對適宜。從居住喜盈門范城不管是投資還是居住，都相對適宜。從居住環(huán)境來看，圭塘河風(fēng)光帶將于環(huán)境來看，圭塘河風(fēng)光帶將于2014年完工，入住后即可年完工，入住后即可自然生活景觀，宜居度相對較高，從投資角度而言，位自然生活景觀，宜居度相對較高，從投資角度而言，位于武廣新城，未來發(fā)展空間較大，與周邊項目相比，喜于武廣新城，未來發(fā)展空間較大，與周邊項目相比，喜盈門范城是唯一以商業(yè)為中心的城市綜合體，自身各方盈門范城是唯一以商業(yè)為中心的城市綜合體，自身各方面的商業(yè)品牌也較為完善，投資升漲空間較大面的商業(yè)品牌也較為完善，投資升漲空間較大。優(yōu) 勢劣 勢作為一座以商業(yè)為中心的城市綜合體，最重要的周邊人流量作為一座以商業(yè)為中心的城市綜合體，最重要的周邊人流量與項目的品牌規(guī)劃