1、目錄第一部分：2016年上半年深圳土地市場(chǎng)分析 附一：2016年上半年成交地塊分布情況 附二：2016年上半年成交地塊的主要指標(biāo) 第二部分：住宅市場(chǎng) 一、新房市場(chǎng) 1、2016年上半年新房供應(yīng)分析 附1：2016年上半年取得預(yù)售證項(xiàng)目 附2：2016年上半年預(yù)售住宅戶型構(gòu)成 2、2016年上半年新房成交分析 2.1 成交均價(jià)分析 附：2016年上半年各區(qū)代表性樓盤1-6月成交均價(jià)走勢(shì)圖 2.2 成交量分析 附一：2016年上半年新房成交主要數(shù)據(jù) 2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析 2.3.1蛇口片區(qū) 2.3.2西麗片區(qū) 2.3.3龍華片區(qū) 2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū) 2.3.5新安片區(qū) 2.3.6光明片區(qū) 2.3.

2、7坂田片區(qū) 2.3.8龍崗中心城 2.3.9布吉片區(qū) 2.3.10橫崗片區(qū) 2.4 2016年上半年深圳新房供求比 2.5 2016年上半年深圳租售比 2.6 2016年1-6月深圳新房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析 二、二手房市場(chǎng) 1、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià) 2、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析 3、2016年1-6月深圳二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析 4、2016年上半年深圳住宅租金 附、2016年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢(shì) 三、2016年上半年新房二手房量?jī)r(jià)比較 1、新房二手房?jī)r(jià)格比較 2、新房二手房成交量比較 第三部分：商業(yè)市場(chǎng) 一、一手商業(yè) 1、商業(yè)新增預(yù)售分析 附：2016年上半

3、年取得預(yù)售證的商業(yè)項(xiàng)目 2、一手商業(yè)成交分析 二、二手商業(yè) 1、商業(yè)掛牌均價(jià) 附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手商業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖 2、商業(yè)租金 附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢(shì)圖 3、二手商業(yè)成交分析 第四部分：寫字樓市場(chǎng) 一、一手寫字樓 43 1、寫字樓新增預(yù)售分析 43 附：2016年上半年取得預(yù)售證的寫字樓項(xiàng)目 43 2、一手寫字樓成交分析 44二、二手寫字樓 44 1、寫字樓掛牌均價(jià) 44 附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量?jī)r(jià)走勢(shì)圖 2、寫字樓租金 附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢(shì)圖 3、二手寫字樓成交分析 第五部分：政策點(diǎn)評(píng) 第六部分：小結(jié)

4、 第七部分：下半年展望 【內(nèi)容摘要】2016年上半年，深圳房?jī)r(jià)延續(xù)2015年以來(lái)的大漲行情，46515元/48095元/49989元/49876元/55817元/61756元/，持續(xù)瘋漲的房?jī)r(jià)倒逼325調(diào)控新政出臺(tái)，調(diào)控細(xì)則非深戶社保1改3和二套房最低首付四成，給脫韁的樓市上了一道緊箍咒，新政后二季度中低端普通物業(yè)價(jià)格漲幅明顯趨緩 上半年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售住宅2217010平方米，同比減少19.9% 上半年深圳共成交新房2429535平方米，同比減少22.8% 上半年深圳的新房成交均價(jià)為51006元/平方米，同比上漲81.9% 上半年深圳新房市場(chǎng)供求比為1：1.10，供應(yīng)小于需求 上半年深圳的租售

5、比為1638，同比偏離更嚴(yán)重 上半年深圳共成交二手商品房5894472平方米，同比增加3.8% 上半年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)為53572元/平方米，同比上漲52.4% 上半年深圳住宅租金為80元/平方米/月，同比上漲19.4% 上半年深圳二手商業(yè)的掛牌均價(jià)為85716元/平方米，同比上漲49.2% 上半年深圳商業(yè)租金為262元/平方米/月，同比上漲17.0% 上半年深圳二手寫字樓的掛牌均價(jià)為43952元/平方米，同比上漲16.7% 上半年深圳寫字樓租金為147元/平方米/月，同比上漲6.5%第一部分：2016年上半年深圳土地市場(chǎng)分析     &

6、#160;  2016年上半年，房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲、資本逐利等現(xiàn)象傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，雖然樓市打壓調(diào)控政策出臺(tái)，但也不能有效遏制土地市場(chǎng)的瘋狂，2016年上半年各路資金上演搶地大戰(zhàn)，地王頻出，樓面地價(jià)再創(chuàng)新高，2016年上半年深圳土地市場(chǎng)分別誕生總價(jià)地王和單價(jià)地王，位于龍華上塘編號(hào)為A816-0060的宗地，樓面地價(jià)56781元/平方米，為單價(jià)地王，位于光明新區(qū)編號(hào)為A646-0059的宗地，成交總價(jià)140.6億元，為總價(jià)地王。        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年全市僅成交5塊宗地

7、，其中2塊商住混合用地，2塊商業(yè)用地和1塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。        2塊商住混合用地分布在寶安區(qū)，合計(jì)用地面積188115平方米，同比增加3倍，合計(jì)建筑面積655000平方米，同比增加1.7倍，成交金額223.5億元，同比增加24倍，樓面地價(jià)34122元/平方米，同比上漲8.4倍。這2塊商住混合用地建成之后，約為市場(chǎng)帶來(lái)65萬(wàn)平方米的有效供給。  2塊商業(yè)用地分布在寶安、龍崗兩區(qū)，合計(jì)用地面積110970平方米，同比增加1.8倍，合計(jì)建筑面積385255平方米，同比增加九成，合計(jì)成交金

8、額60.05億元，同比增加四成，樓面地價(jià)15587元/平方米，同比下跌27.5%。這2塊商業(yè)用地建成之后，約為市場(chǎng)帶來(lái)38萬(wàn)平方米的商業(yè)供給。  1塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地分布在南山區(qū)，用地面積29768平方米，同比增加2.9倍，建筑面積208700平方米，同比增加1.8倍，成交金額526600萬(wàn)元，同比增加2.8倍，樓面地價(jià)25232元/平方米，同比上漲33.0%。這塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地建成之后，125300平方米的辦公及文化設(shè)施面積10年內(nèi)不得出售，72083平方米的商業(yè)面積限整體轉(zhuǎn)讓，故為市場(chǎng)約帶來(lái)7萬(wàn)平方米的商業(yè)有效供給。點(diǎn)評(píng)：深圳新增土地供應(yīng)日益匱乏，城市更新用地逐漸

9、成為樓市的主角，2016年上半年新增商住用地能夠?yàn)樽≌袌?chǎng)帶來(lái)的有效供給僅為65萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展需求，近年來(lái)城市更新用地供應(yīng)量大幅增加，大大緩解了土地市場(chǎng)的供需矛盾。附一：2016年上半年成交地塊分布情況附二：2016年上半年成交地塊的主要指標(biāo)第二部分：住宅市場(chǎng)一、新房市場(chǎng)1、2016年上半年新房供應(yīng)分析  2016年上半年，深圳樓市在糾結(jié)、蹉跎中前行，一方面是持續(xù)攀升的高房?jī)r(jià)，一方面是急需買房解決住房問(wèn)題的剛需，房?jī)r(jià)的飚漲使得供需矛盾在2016年上半年表現(xiàn)得尤為突出，325調(diào)控政策在這種矛盾之下應(yīng)運(yùn)而出，新政之后樓市價(jià)格漲幅趨緩，市場(chǎng)觀望氛圍

10、加重，成交量大跌。不過(guò)由于325新政之前成交量基數(shù)大，故2016年上半年樓市總體成交量仍算可觀，樓市供應(yīng)量在調(diào)控政策之下有所放緩。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳住宅預(yù)售面積2217010平方米，同比減少約兩成，預(yù)售套數(shù)20336套，同比減少16.3%。上半年預(yù)售的項(xiàng)目有普通住宅、中端物業(yè)和豪宅產(chǎn)品，其中豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量較2015年同期有所增加，中低端物業(yè)仍是市場(chǎng)供給的主力。  戶型供給方面，1-3房是樓市的供給主力，上半年預(yù)售量20336套，其中1房2218套，2房8872套，3房7130套。此外，4房戶型供給量1331套，4房以上戶型供給量238套，復(fù)式戶

11、型供給量539套，其他戶型供給量8套。  特區(qū)內(nèi)、外住宅預(yù)售量之比為1:3.3，特區(qū)內(nèi)預(yù)售住宅面積510220平方米，同比增加3.0%，預(yù)售住宅套數(shù)3439套，同比增加10.5%；特區(qū)外預(yù)售住宅面積1706790平方米，同比減少24.9%，預(yù)售住宅套數(shù)16897套，同比減少兩成。福田、鹽田兩區(qū)2016年上半年無(wú)住宅項(xiàng)目預(yù)售。羅湖區(qū)深業(yè)東嶺一個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積106644平方米，預(yù)售住宅套數(shù)1214套。南山區(qū)4個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積403576平方米，同比減少18.6%，預(yù)售住宅套數(shù)2225套，同比減少28.5%。其中半島城邦三期預(yù)售量184950

12、.71平方米/1074套；天鵝湖1號(hào)預(yù)售量114183.52平方米/315套；寶能城預(yù)售量90096.4平方米/686套。寶安區(qū)9個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積759221平方米，同比減少27.8%，預(yù)售住宅套數(shù)7059套，同比減少18.5%。其中新錦安壹號(hào)公館預(yù)售量122917.64平方米/419套；中糧云景國(guó)際預(yù)售量113469.42平方米/1258套；鴻榮源壹城中心預(yù)售量87623.56平方米/1046套；宏發(fā)世紀(jì)城預(yù)售量84037.27平方米/870套，是寶安區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。龍崗區(qū)17個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積947569平方米，同比減少22.3%，預(yù)售住宅套數(shù)

13、9838套，同比減少21.4%。其中信義嘉御山預(yù)售量109330.39平方米/1212套；錦薈PARK預(yù)售量90933.5平方米/881套；萬(wàn)科麓城預(yù)售量83031.46平方米/940套，是龍崗區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。附1：2016年上半年取得預(yù)售證項(xiàng)目附2：2016年上半年預(yù)售住宅戶型構(gòu)成2、2016年上半年新房成交分析2016年上半年，深圳房?jī)r(jià)延續(xù)2015年以來(lái)的大漲行情，46515元/48095元/49989元/49876元/55817元/61756元/，持續(xù)瘋漲的房?jī)r(jià)倒逼325調(diào)控新政出臺(tái)，調(diào)控細(xì)則非深戶社保1改3和二套房最低首付四成，給脫韁的樓市上了一道緊箍咒，新政后二季度中低端

14、普通物業(yè)價(jià)格漲幅明顯趨緩。2.1 成交均價(jià)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳新房住宅成交均價(jià)為51006元/，環(huán)比上漲33.4%，同比上漲81.9%。數(shù)據(jù)顯示，2016年，是深圳樓市的豪宅元年，豪宅產(chǎn)品高企的價(jià)格和活躍的成交量，是持續(xù)推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)走高的重要原因，相比之下，中端物業(yè)、低端物業(yè)的價(jià)格漲幅則要緩和一些。全市六區(qū)上半年的新房住宅成交均價(jià)環(huán)比同比均有明顯漲幅。其中福田區(qū)在豪宅產(chǎn)品寶能公館的持續(xù)熱銷下，上半年成交均價(jià)逼近8萬(wàn)關(guān)口，為79771元/，是全市均價(jià)最高的區(qū)域，環(huán)比上漲21.2%，同比上漲76.0%。南山區(qū)是豪宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，恒裕濱城、海上世界雙璽、

15、華潤(rùn)深圳灣悅府、半島城邦三期是區(qū)域的價(jià)格貢獻(xiàn)主力，助力南山區(qū)成交均價(jià)達(dá)77452元/，環(huán)比上漲24.4%，同比上漲57.8%。羅湖區(qū)2016年上半年成交均價(jià)61426元/，環(huán)比上漲16.7%，同比上漲38.0%，中海天鉆、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山是區(qū)域的價(jià)格貢獻(xiàn)主力。新錦安壹號(hào)公館、龍光玖龍璽、華聯(lián)城市全景、鴻榮源壹方中心是寶安區(qū)的價(jià)格貢獻(xiàn)主力，區(qū)域成交均價(jià)45625元/，環(huán)比上漲27.2%，同比上漲72.4%。2016年上半年鹽田區(qū)屬于價(jià)格普漲的區(qū)域，成交均價(jià)43383元/，環(huán)比上漲23.8%，同比上漲88.0%。龍崗區(qū)2016年上半年成交均價(jià)38688元/，仍是房?jī)r(jià)最接地氣的區(qū)域，環(huán)比上漲34.2%，

16、同比上漲82.8%，信義嘉御山、萬(wàn)科麓城、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、信義金御半山是區(qū)域的價(jià)格主要貢獻(xiàn)者。附：2016年上半年各區(qū)代表性樓盤1-6月成交均價(jià)走勢(shì)圖2.2 成交量分析2016年上半年，深圳樓市走向跌宕起伏。1-3月，深圳樓市延續(xù)2015年以來(lái)的火爆行情，房?jī)r(jià)上漲，交投活躍，成交量可觀。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲倒逼調(diào)控政策出臺(tái)，325新政從需求源頭上對(duì)市場(chǎng)做了進(jìn)一步規(guī)范，尤其是非深戶社保年限1改3，在很大程度上遏制了樓市投機(jī)虛火的延續(xù)，打壓措施實(shí)施后市場(chǎng)觀望氛圍逐步加重，受調(diào)控影響4-6月成交量顯著下滑，導(dǎo)致2016年上半年成交量總體回落。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：2016年上半年新房

17、住宅成交面積2429535平方米，同比減少22.8%；成交套數(shù)23170套，同比減少27.1%；成交金額12392092萬(wàn)元，同比增加40.5%。其中，特區(qū)內(nèi)共成交新房700283平方米，同比增加7.4%，成交套數(shù)5931套，同比增加4.8%，成交金額5059765萬(wàn)元，同比暴增68.7%；特區(qū)外共成交新房1729252平方米，同比減少三成，成交套數(shù)17239套，同比減少34.1%，成交金額7332327萬(wàn)元，同比增加25.9%。羅湖區(qū)上半年共成交新房140718平方米，同比增加13.9%，成交套數(shù)1370套，同比增加22.2%，成交金額864376萬(wàn)元，同比增加57.2%。全區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目有

18、成交，其中，深業(yè)東嶺、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山是成交主力，兩盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約60%的成交量。福田區(qū)上半年共成交新房39775平方米，同比減少61.8%，成交套數(shù)271套，同比減少66.1%，成交金額317290萬(wàn)元，同比減少32.8%。全區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，寶能公館是成交主力，單盤貢獻(xiàn)全區(qū)約74%的成交量。南山區(qū)上半年成交活躍，半島城邦三期、前海時(shí)代、寶能城等樓盤的入市和加推，推動(dòng)區(qū)域成交量上行，成交面積476410平方米，同比增加24.1%，成交套數(shù)3846套，同比增加17.4%，成交金額3689904萬(wàn)元，同比暴增95.9%。全區(qū)共有24個(gè)項(xiàng)目成交，其中，前海時(shí)代、寶能城、恒裕濱城、海上世界雙

19、璽、科技生態(tài)園、華潤(rùn)深圳灣悅府是成交主力，六盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約60%的成交量。鹽田區(qū)上半年共成交新房43380平方米，同比增加6.8%，成交套數(shù)444套，同比減少3.9%，成交金額188195萬(wàn)元，同比翻番。全區(qū)共有4個(gè)項(xiàng)目成交，其中，合泰御景翠峰、璽悅山是成交主力，兩盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約71%的成交量。受供應(yīng)減少影響，寶安區(qū)成交量有所下滑，上半年共成交新房925696平方米，同比減少9.7%，成交套數(shù)9206套，同比減少9.2%，成交金額4223530萬(wàn)元，同比增加55.7%。全區(qū)共有44個(gè)項(xiàng)目成交，其中鴻榮源壹城中心、合正觀瀾匯、奧宸觀壹城、領(lǐng)航城、中糧鳳凰里是成交主力，五盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約35%

20、的成交量。受供應(yīng)減少2016年上半年龍崗區(qū)成交量大減，共成交新房803556平方米，同比減少45.3%，成交面積8033平方米，同比減少一半，成交金額3108797萬(wàn)元，同比持平。全區(qū)共有55個(gè)項(xiàng)目成交，其中錦薈PARK、宇宏健康花城、信義嘉御山、萬(wàn)科公園里、金地龍城中央、萬(wàn)科麓城是成交主力，六盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約42%的成交量。附一：2016年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年以下十個(gè)片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉(xiāng)、新安、光明、坂田、龍崗中心城、布吉、橫崗。這些片區(qū)或者對(duì)全市的房?jī)r(jià)有較大的支撐，如蛇口、新安等，或者對(duì)全市

21、的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如龍華、布吉等，或者兩者兼而有之。2.3.1蛇口片區(qū)2016年上半年蛇口片區(qū)樓市產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在高端項(xiàng)目海上世界雙璽和半島城邦，為片區(qū)的量?jī)r(jià)支撐者，其他項(xiàng)目成交量較少，上半年內(nèi)片區(qū)六個(gè)項(xiàng)目共成交94514.68平方米，同比暴增79.9%；成交654套，同比暴增195.9%；成交金額同比暴增108.3%，為84.82億元；成交均價(jià)為90000元/平方米，同比上漲15.4%。2.3.2西麗片區(qū)2016年上半年西麗片區(qū)的寶能城一枝獨(dú)秀，成為片區(qū)成交最活躍的樓盤。上半年片區(qū)共有4個(gè)項(xiàng)目成交，共成交79855.39平方米，同比減少42.1%；成交699套，同比減少42.9%；成交

22、金額50.35億元，同比減少6.8%；成交均價(jià)為63000元/平方米，同比上漲61.5%。2.3.3龍華片區(qū)2016年上半年龍華片區(qū)的成交量略有減少，上半年片區(qū)內(nèi)共有12個(gè)項(xiàng)目成交，共成交274494.82平方米，同比減少19.8%；成交2855套，同比減少16.3%；成交金額124.99億元，同比增加21.9%；成交均價(jià)上漲53.3%，為46000元/平方米。2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)2016年上半年西鄉(xiāng)片區(qū)上半年七個(gè)項(xiàng)目共成交新房117903.73平方米，同比減少14.5%，成交套數(shù)1316套，同比增加20.7%；成交金額同比增加23.3%，達(dá)58.72億元，成交均價(jià)上漲42.9%，達(dá)50000元

23、/平方米。2.3.5新安片區(qū)2016年上半年新安片區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定，華聯(lián)城市全景和新錦安壹號(hào)公館成交火爆，上半年片區(qū)內(nèi)三個(gè)項(xiàng)目共成交新房80080.15平方米，同比減少17.0%；成交套數(shù)664套，同比減少33.5%；成交金額62.3億元，同比暴增103.7%；成交均價(jià)暴漲1.4倍，為78000元/平方米。2.3.6光明片區(qū)2016年上半年光明片區(qū)成交相對(duì)減弱，上半年片區(qū)內(nèi)五個(gè)項(xiàng)目共成交新房65970.98平方米，同比減少67.6%；成交706套，同比減少近七成；成交金額20.75億元，同比減少42.7%；成交均價(jià)31000元/平方米，同比上漲72.2%。2.3.7坂田片區(qū)2016年上半年坂田片區(qū)持

24、續(xù)活躍，成交量保持高位，信義嘉御山和佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)是片區(qū)的主要貢獻(xiàn)者，上半年片區(qū)內(nèi)十個(gè)項(xiàng)目共成交159064.28平方米，同比增加1.4%；成交1697套，同比減少2.1%；成交金額81.69億元，同比增加63.9%；成交均價(jià)上漲59.4%，達(dá)51000元/平方米。2.3.8龍崗中心城2016年上半年龍崗中心城在售項(xiàng)目表現(xiàn)出色，如金地龍城中央、萬(wàn)科天譽(yù)、嘉億爵悅、華策中心城等成交活躍。上半年片區(qū)共成交新房住宅124413.26平方米，同比減少48.8%；成交1273套，同比減少51.2%，成交金額45.44億元，同比減少11.4%；成交均價(jià)同比上漲76.2%，達(dá)37000元/平方米。2.3.9

25、布吉片區(qū)2016年上半年布吉片區(qū)共有11個(gè)項(xiàng)目成交，仍是全市成交量的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，共成交251161.86平方米，同比減少22.6%；成交2305套，同比減少33.0%；成交金額109.09億元，同比增加21.4%；成交均價(jià)上漲53.6%，為43000元/平方米。2.3.10橫崗片區(qū)2016年上半年橫崗片區(qū)市場(chǎng)供求兩旺，其中，錦薈PARK成交火爆，位居上半年全市個(gè)盤成交量亞軍。上半年片區(qū)內(nèi)五個(gè)項(xiàng)目共成交141365.26平方米/1429套，同比增加八成左右；成交金額42.9億元，同比增加126.0%；成交均價(jià)30000元/平方米，同比上漲25.0%。2.4 2016年上半年深圳新房供

26、求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳住宅預(yù)售面積為2217010平方米，銷售面積為2429535平方米，供應(yīng)小于需求，供求比為1：1.10，樓市處于去庫(kù)存化階段。各行政區(qū)方面大多為供應(yīng)小于需求，庫(kù)存量得到不同程度的消化。其中，福田區(qū)和鹽田區(qū)沒(méi)有新增供應(yīng)，以消化庫(kù)存為主，庫(kù)存量減少。羅湖區(qū)的供求比為1：1.32；南山區(qū)的供求比為1：1.18；寶安區(qū)的供求比為1：1.22。龍崗區(qū)供應(yīng)大于需求，供求比為1：0.85。2.5 2016年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1

27、3001200，即200至300個(gè)月的租金之和與該物業(yè)的購(gòu)置總價(jià)大致相等。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳住宅的租賃均價(jià)為80元/平方米/月，新房成交均價(jià)為51006元/平方米，即2016年上半年深圳的租售比為80510061638。比較可見，深圳的租售比大幅偏離合理底線（1300），比2015年上半年的租售比1419偏離更嚴(yán)重。2.6 2016年1-6月深圳新房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析上半年深圳樓市在325新政的影響下，成交量有所回落，尤其在4月和5月均不足3000套，其余各月的成交量都3000-6000套之間。成交均價(jià)方面，即使行情不溫不火，房?jī)r(jià)仍然繼續(xù)上漲，6月份更是突破6

28、萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。二、二手房市場(chǎng)1、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià)根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳二手樓市可謂是冰火兩重天，掛牌均價(jià)高達(dá)53572元/平方米（1-6月加權(quán)平均，下同），同比上漲52.4%。全市六區(qū)上半年的二手住宅掛牌均價(jià)同比均全線上漲，羅湖、福田、寶安、龍崗均同比上漲50%以上，其中龍崗區(qū)掛牌均價(jià)同比上漲72.3%，為全市漲幅最高，達(dá)36659元/平方米；羅湖區(qū)上半年掛牌均價(jià)同比上漲56.1%，達(dá)50217元/平方米；寶安區(qū)上半年掛牌均價(jià)為48007元/平方米，同比上漲55.5%；南山區(qū)上半年掛牌均價(jià)為62913元/平方米，同比上漲40.3

29、%；福田區(qū)上半年掛牌均價(jià)同比上漲39.0%，為61232元/平方米。2、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析325調(diào)控新政是二手樓市的殺手锏，新政實(shí)施后的4-6月份，深圳二手房成交量直線下滑，不過(guò)由于1-3月成交量巨大，故2016年上半年整體成交量仍十分可觀。據(jù)深圳房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：2016年上半年深圳成交66280套二手房，同比增加1.4%，成交面積5894472，同比增加3.8%。在2016年上半年的6個(gè)月中，1月二手房成交16477套，3月二手房成交20453套，成交體量十分驚人。325新政后，4-6月深圳二手房報(bào)價(jià)不斷探底，成交量不斷刷新新低，其中6月份受龍華和光明雙地王的影響，

30、二手樓市報(bào)價(jià)呈探底企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，325新政對(duì)二手樓市的重創(chuàng)程度遠(yuǎn)大于新房市場(chǎng)，后市二手房市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn)。特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量持平，特區(qū)內(nèi)二手房成交2982999平方米，同比減少1.8%，成交套數(shù)35681套，同比減少4.1%；特區(qū)外二手房成交2911473平方米，同比增加一成，成交套數(shù)30599套，同比增加8.6%。成交量較大的區(qū)域是龍崗和寶安兩區(qū)，龍崗區(qū)成交面積1606998，同比增加一成，成交套數(shù)16839套，同比增加13.6%；寶安區(qū)成交面積1304475，同比增加10.6%，成交套數(shù)13760套，同比增加3.1%。羅湖、福田、南山三區(qū)二手房成交量基本相當(dāng)，羅湖區(qū)成交面積871069

31、,同比增加16.2%，成交套數(shù)11341套，同比增加3.9%；福田區(qū)成交面積1002453，同比減少11.8%，成交套數(shù)11955套，同比減少11.1%；南山區(qū)成交面積961773，同比減少6.6%，成交套數(shù)10518套，同比減少7.1%。 鹽田區(qū)是二手房成交量最小的區(qū)域，成交面積147704，同比增加21.9%，成交套數(shù)1867套，同比增加23.8%。 3、2016年1-6月深圳二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年第一季度深圳二手樓市延續(xù)去年的火爆行情，特別是3月份達(dá)到了20453套的天量；而在325新政后，二手樓市出現(xiàn)“急凍”的局面，第二季度二手房的

32、成交量嚴(yán)重萎縮。掛牌均價(jià)方面，在第一季度的火爆牽引下，掛牌均價(jià)歷史新高屢屢刷新，即使是成交量慘淡的第二季度，掛牌均價(jià)仍然處于高位運(yùn)行。上半年深圳二手樓市的掛牌均價(jià)為53572元/平方米。4、2016年上半年深圳住宅租金根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳的住宅租金為80元/平方米/月（1-6月加權(quán)均價(jià)，下同），同比上漲19.4%。各行政區(qū)方面，全市六區(qū)的住宅租金同比都有不同幅度的上漲，寶安區(qū)以25.5%的漲幅領(lǐng)漲全市，住宅租金達(dá)59元/平方米/月；南山區(qū)同比上漲16.5%至92元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲15.2%至91元/平方米/月；鹽田區(qū)同比上漲12.5%至63元/平方

33、米/月；龍崗區(qū)同比上漲9.5%至46元/平方米/月；羅湖區(qū)同比上漲8.0%至81元/平方米/月。附、2016年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢(shì)三、2016年上半年新房二手房量?jī)r(jià)比較1、新房二手房?jī)r(jià)格比較比較可見，2016年上半年深圳的新房成交均價(jià)大幅低于二手房掛牌均價(jià)，差距達(dá)2566元/平方米，差距幅度4.8%。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)上半年的新房成交均價(jià)都高于二手房的掛牌均價(jià)，羅湖區(qū)的新房成交均價(jià)比二手房掛牌均價(jià)高22.3%，福田高30.3%，南山高23.1%，龍崗高5.5%；鹽田區(qū)和寶安區(qū)則相反，鹽田區(qū)新房成交均價(jià)比二手房掛牌均價(jià)低8.3%，寶安低5.0%。2、新房二手房成

34、交量比較根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳二手房成交量約是新房的2.4倍。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)和福田區(qū)的二手房市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，成交量是新房的六倍以上，其中，羅湖區(qū)二手房成交面積是新房的6.2倍，福田區(qū)為25.2倍；鹽田、南山、龍崗、寶安四區(qū)二手房成交量均優(yōu)于新房，其中，鹽田區(qū)二手房成交面積是新房的3.4倍，南山和龍崗均為2.0倍，寶安區(qū)為1.4倍。第三部分：商業(yè)市場(chǎng)一、一手商業(yè)1、商業(yè)新增預(yù)售分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳預(yù)售商業(yè)面積761361平方米，同比增加23.0%，預(yù)售商業(yè)套數(shù)8260套，同比增加55.4%。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)預(yù)售量為3359

35、9.8平方米/314套；福田區(qū)預(yù)售量為461.95平方米/2套；南山區(qū)預(yù)售量為166576.65平方米/1760套；寶安區(qū)預(yù)售量189676.47平方米/1803套；龍崗區(qū)預(yù)售量為371046.18平方米/4381套。位于龍崗橫崗的榮德時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)售量為126540平方米/681套，是全市商業(yè)預(yù)售量最大的項(xiàng)目，位于南山西麗的萬(wàn)科云城預(yù)售量為125962.9平方米/1417套，居于第二位，此外，星航華府、萬(wàn)科時(shí)代廣場(chǎng)、賽格新城市廣場(chǎng)、金地凱旋廣場(chǎng)等樓盤商業(yè)預(yù)售量也比較可觀，其中星航華府四期預(yù)售量46178.87平方米/15套；萬(wàn)科時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)售量64661.45平方米/1033套；賽格新城市廣場(chǎng)預(yù)售

36、量49338.59平方米/679套；金地凱旋廣場(chǎng)預(yù)售量43258.84平方米/722套。附：2016年上半年取得預(yù)售證的商業(yè)項(xiàng)目2、一手商業(yè)成交分析受325調(diào)控政策打壓和市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的影響，2016年上半年深圳商業(yè)市場(chǎng)成交量明顯下滑，成交面積343918平方米，同比減少22.4%，成交套數(shù)4661套，同比減少7.8%。位于南山西麗的萬(wàn)科云城是2016年上半年深圳商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者，成交43718.39平方米/561套，市場(chǎng)參考價(jià)63000元/平方米，位于龍崗中心城的萬(wàn)科時(shí)代廣場(chǎng)成交33252.94平方米/553套，居于第二位，市場(chǎng)參考價(jià)38000元/平方米，卓越前海壹號(hào)成交27926.57平方米/2

37、78套，居于第三位，市場(chǎng)參考價(jià)100000元/平方米，此外，松河瑞園、榮德國(guó)際、坪山招商花園城等也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。二、二手商業(yè)1、商業(yè)掛牌均價(jià)根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳二手商業(yè)掛牌均價(jià)同比上漲49.2%，為85716元/平方米（1-6月加權(quán)均價(jià)，下同）。所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)的二手商業(yè)掛牌均價(jià)全線上漲，福田區(qū)同比上漲42.4%至100190元/平方米；寶安區(qū)同比上漲41.1%至97364元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲33.3%至107956元/平方米；南山區(qū)同比上漲31.1%至84438元/平方米；龍崗區(qū)同比上漲24.7%至49866元/平方米。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手商

38、業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖2、商業(yè)租金根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳的商業(yè)租金同比上漲17.0%至262元/平方米/月（1-6月加權(quán)均價(jià)，下同）。所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)的商業(yè)租金走勢(shì)各異，龍崗區(qū)在東進(jìn)的帶動(dòng)下，置業(yè)者逐漸轉(zhuǎn)投關(guān)外發(fā)展，全區(qū)的商業(yè)租金持續(xù)飆升，同比上漲37.2%至199元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲34.2%至294元/平方米/月；南山區(qū)同比上漲18.6%至268元/平方米/月；羅湖區(qū)同比下跌9.4%至298元/平方米/月；寶安區(qū)同比下跌11.2%至135元/平方米。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢(shì)圖3、二手商業(yè)成交分析2016年上半年，在打壓調(diào)控政策影響下的二手商業(yè)仍

39、遞交了一份靚麗的答卷。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳二手商業(yè)成交面積330821平方米，同比增加87.1%，成交套數(shù)3727套，同比增加6.5%。第四部分：寫字樓市場(chǎng)一、一手寫字樓1、寫字樓新增預(yù)售分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳市寫字樓預(yù)售面積295601平方米，同比增加34.0%，預(yù)售套數(shù)2385套，同比增加九成。2016年上半年寫字樓預(yù)售量主要分布在寶安和龍崗兩區(qū)，寶安區(qū)預(yù)售量為119200.1平方米/838套，龍崗區(qū)預(yù)售量為128839.4平方米/1306套。卓越寶中時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)售量69057.02平方米/304套，潮商廣場(chǎng)預(yù)售量63985.87平方

40、米/687套，是寫字樓預(yù)售量較大的兩個(gè)樓盤。附：2016年上半年取得預(yù)售證的寫字樓項(xiàng)目2、一手寫字樓成交分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳市一手寫字樓成交面積212651平方米，同比增加4.1%，成交套數(shù)1106套，同比減少27.1%。位于福田中心區(qū)的海岸中心成交33617.82平方米/145套，是全市寫字樓成交量最大的樓盤，市場(chǎng)參考價(jià)60000元/平方米，位于南山大沖的華潤(rùn)城成交29773.42平方米/110套，居于第二位，市場(chǎng)參考價(jià)55000元/平方米，位于福田中心區(qū)的CFC長(zhǎng)富中心成交26335.18平方米/64套，居于第三位，市場(chǎng)參考價(jià)50000元/平方米。二、二手寫

41、字樓1、寫字樓掛牌均價(jià)        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳的二手寫字樓掛牌均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，同比上漲16.7%，為43952元/平方米（1-6月加權(quán)均價(jià)，下同），所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的二手寫字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)各異，南山區(qū)以31.5%的漲幅領(lǐng)漲全市，二手寫字樓掛牌均價(jià)為47346元/平方米；福田同比上漲8.4%至43540元/平方米；羅湖區(qū)同比下跌10.9%，為24379元/平方米。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量?jī)r(jià)走勢(shì)圖2、寫字樓租金根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳

42、的寫字樓租金持續(xù)飆升，同比上漲6.5%，為147元/平方米/月（1-6月加權(quán)平均，下同）。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的寫字樓租金全線上漲，羅湖區(qū)領(lǐng)漲全市，同比上漲16.8%，寫字樓租金為125元/平方米/月；福田寫字樓租金同比上漲7.7%，為167元/平方米/月；南山區(qū)寫字樓租金同比上漲4.0%，為129元/平方米/月。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢(shì)圖3、二手寫字樓成交分析2016年上半年深圳二手寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳二手寫字樓成交面積95944平方米，同比增加42.6%，成交套數(shù)698套，同比增加約五成。第五部分：政策點(diǎn)評(píng)第六部分：小結(jié)

43、2016年上半年，房?jī)r(jià)的持續(xù)飚漲導(dǎo)致政府主管部門調(diào)控轉(zhuǎn)向，由寬松轉(zhuǎn)為收緊，出臺(tái)的打壓調(diào)控政策主要有：非深戶社保1改3、首套結(jié)清二套房首付最低四成、4月1日起二手房評(píng)估價(jià)上調(diào)50%。調(diào)控政策往往會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大的威懾作用，325相關(guān)舉措出臺(tái)后，新房、二手房成交量均大幅回落，市場(chǎng)觀望氛圍加重，房?jī)r(jià)漲幅趨緩。2016年上半年深圳住宅成交面積2429535平方米，同比減少22.8%，成交套數(shù)23170套，同比減少27.1%，成交金額12392092萬(wàn)元，同比增加四成，成交均價(jià)51006元/平方米，同比上漲81.9%。樓市成交量的回落，使得市場(chǎng)推盤節(jié)奏放緩，2016年上半年深圳住宅預(yù)售面積2217010

44、平方米，同比減少兩成，住宅預(yù)售套數(shù)20336套，同比減少16.3%。土地資源緊張是制約深圳樓市發(fā)展的一大瓶頸，由于增量土地供應(yīng)十分有限，2016年上半年深圳樓市兩度上演搶地大戰(zhàn)，這兩塊宗地分別衛(wèi)冕近年來(lái)的單價(jià)地王和總價(jià)地王。2016年上半年深圳全市僅成交5塊宗地，其中2塊商住混合用地，位于龍華上塘編號(hào)為A816-0060的宗地，樓面地價(jià)56781元/平方米，為單價(jià)地王，位于光明新區(qū)編號(hào)為A646-0059的宗地，成交總價(jià)140.6億元，為總價(jià)地王。近年來(lái)深圳大力推進(jìn)舊城改造，城市更新是今后深圳樓市發(fā)展的主方向。2016年是深圳樓市的分水嶺，325新政之前深圳樓市延續(xù)2015年以來(lái)的暴漲模式，尤其是高端大戶型物業(yè)的成交，將房?jī)r(jià)再度推高。2016年1-6月深圳新房